¿Qué es una comodidad y cómo tener una puede afectar mi propiedad?

Imagina que vas a cerrar la compra de una nueva casa, y cuando recibes el resumen del título, te enteras de que la casa está gravada con una comodidad. Esta comodidad le da a otra persona el derecho de acceder a tu propiedad sin tu permiso y en formas en las que no necesariamente estás de acuerdo.

Este escenario es poco probable, pero pasa. De hecho, las comodidades son más frecuentes de lo que te imaginas. Si estás considerando comprar una casa, es una buena idea entender qué son las comodidades y cómo pueden afectar los derechos sobre tu propiedad.

¿Qué es una comodidad en bienes raíces?

Una comodidad se define como la concesión de un interés de propiedad no posesorio que le da al titular del usufructo permiso para usar la tierra de otra persona. Comodidad en sí es un término legal para un tipo de derecho de propiedad que tienen los usuarios del usufructo.

En palabras más informales, una comodidad le da a una persona o entidad nombrada —por ejemplo, los estudiantes que van a una escuela en particular que colinda con tu jardín— el derecho de acceder a tu propiedad, por un propósito limitado y específico.

Las comodidades pueden afectar a los dueños de las propiedades de diferentes maneras. Una comodidad positiva, como el derecho de atravesar tu jardín para llegar a la escuela que está detrás de este, te prohíbe que bloquees el acceso a tu propiedad para los dueños del usufructo. Una comodidad negativa podría prohibirte que desarrolles tu propiedad de una manera tal que bloquee las vistas de tu vecino y el acceso a la luz.

¿Cómo funciona una comodidad?

Si una persona individual o una entidad tienen una comodidad sobre tu propiedad, esa parte tiene el derecho de acceder a tu propiedad respetando las directrices establecidas por la comodidad. Por ejemplo, las compañías locales de servicios públicos suelen tener comodidades en caso de que necesiten acceso a cables o tendido eléctrico que hay en tu propiedad.

Por el contrario, si eres el titular de una comodidad, tienes derecho a entrar a una propiedad que legalmente no es tuya. Un buen ejemplo de esto sería si tienes que atravesar la propiedad de alguien más para acceder a tu casa.

¿Debo alejarme de una propiedad con comodidades?

En la mayoría de los casos, no hay motivo para alejarse.

A primera vista, las comodidades pueden sonar problemáticas, pero en realidad, en la mayoría de las situaciones son muy prácticas. Es fácil entender por qué puede beneficiarte a ti o a la compañía de servicios públicos tener acceso a tu propiedad.

A veces, las comodidades se crean para el beneficio de todo un barrio, como un camino seguro hacia la escuela para los niños.

Pero sigue siendo una buena idea que investigues siempre que vayas a vender o comprar una casa. De la misma forma que siempre deberías comenzar tu proceso de compra de una casa con una preaprobación, siempre deberías terminarlo con un estudio de títulos de propiedad para saber si la propiedad que quieres comprar tiene gravámenes o comodidades. Esta información te ayudará a entender los diferentes tipos de comodidades que existen y qué significan para tu propiedad.

Tipos de comodidades

Hay muchos tipos de comodidades, y cada uno puede significar algo diferente para tu casa. Este es un resumen de los cuatro tipos de comodidades que encontrarás con más frecuencia.

Comodidades de servicios públicos

Una comodidad de servicios públicos la crea la ley local o estatal y les da a los empleados de las compañías de servicios públicos el derecho de acceder a infraestructura que está situada en propiedades privadas. A veces, a las comodidades de servicios públicos se les clasifica como comodidades positivas porque le dan a la compañía de servicios públicos acceso legal a tu propiedad, pero solo para un uso específico.

Cuando compras una nueva casa, es frecuente encontrar comodidades de servicios públicos preexistentes en la propiedad. Aunque esto pueda sonar como una situación problemática, las comodidades de servicios públicos son beneficiosas para la mayoría de los propietarios de vivienda. Si quieres que tu casa tenga agua corriente, electricidad, cable y alcantarillado, necesitarás que una compañía de servicios públicos administre estos servicios.

Cuando haya un problema, tu compañía de servicios públicos necesitará acceso a los cables y el alcantarillado para hacer reparaciones. Este tipo de comodidad no les da a las compañías de servicios públicos rienda suelta para que hagan lo que quieran en tu propiedad. Sin embargo, sí podrían instalar equipo nuevo siempre y cuando sea para el bien de la comunidad. Esto es legal sin importar si estás de acuerdo con su decisión de hacer cambios.

Algunas comodidades de servicios públicos pueden incluso poner límites a lo que puedes hacer con tu propiedad. Por ejemplo, pueden prohibir que siembres árboles o que instales cualquier equipo que pudiera interferir con el tendido eléctrico.

Comodidades privadas

Las comodidades privadas son derechos de propiedad que pueden ser creados y vendidos o dados por el dueño de la propiedad a un tercero. Por ejemplo, supongamos que tu vecino quiere tener acceso a tu tierra para instalar paneles solares. Tú tienes derecho de dar acceso o de negarte a vender una comodidad privada.

Cuando las comodidades privadas se vuelven complicadas es cuando tienen el potencial de afectar a los futuros propietarios de vivienda. Por ejemplo, si le das a tu vecino una comodidad privada, esto puede afectar a cualquier persona a la que le vendas la casa en el futuro. Es por eso que siempre se recomienda revisar si hay alguna comodidad privada en una propiedad antes de comprarla.

Es posible que las comodidades privadas no sean un problema, pero dependiendo de los términos y condiciones, pueden limitar lo que puedes hacer con tu propiedad. Las comodidades privadas deben aparecer en el título.

Comodidades por necesidad

Las comodidades por necesidad se crean para aquellas situaciones en las que otra persona debe entrar a tu propiedad. A veces se les llama comodidades de acceso y se crean por el interés de siempre del gobierno de hacer que la tierra sea productiva.

Un ejemplo sería vivir en un área rural y que tu vecino esté enclavado y solo pueda llegar a la carretera atravesando tu propiedad. En esta situación se crearía una comodidad por necesidad, y tu vecino tendría derecho de paso.

Tú no tienes derecho a detener este tipo de comodidad porque le causaría una carga innecesaria a tu vecino. Estarías afectando negativamente el derecho de tu vecino de acceder a la carretera principal.

Comodidades prescriptivas

Una comodidad prescriptiva es un derecho de propiedad que se le da a alguien que no es el dueño de la propiedad de fondo. La comodidad se crea porque la persona que no es el dueño ya usaba la propiedad de una manera hostil, abierta y notoria por un período de tiempo según lo definen las leyes del estado donde está la propiedad.

Supón que tu vecino comienza a estacionarse en tu entrada sin tu permiso. Tú no lo detienes, y el vecino lo sigue haciendo año tras año. Por injusto que parezca, al acceder ilegalmente a tu propiedad, el vecino puede adquirir el derecho de acceso. Eso es porque el tribunal puede ver tu falta de acción para detenerlo como un acto de concesión de parte tuya.

Si sientes que alguien está invadiendo tu propiedad en repetidas ocasiones, es esencial que actúes rápido. Si no actúas, el tribunal podría concederle a tu vecino una comodidad prescriptiva para acceder a una parte de tu propiedad.

Preguntas frecuentes sobre comodidades

Con tantos tipos de comodidades, es fácil confundirse en este tema. Abajo hay algunas preguntas frecuentes que los compradores de vivienda suelen tener sobre las comodidades y los derechos de propiedad.

¿Cómo una comodidad afecta mi titularidad de la propiedad?

Las comodidades pueden afectar la titularidad y limitar tu poder para hacer ciertas cosas en tu propiedad. Eso es porque el único límite que crea una comodidad es que el dueño de la propiedad no puede bloquear ni de otra forma impedir que el titular de la comodidad la use.

Algunas comodidades te benefician como propietario de vivienda, pero otras pueden ser una carga. En cambio, la comodidad siempre beneficia a la persona a la que se le concedió el derecho a la comodidad.

Para ilustrar, las comodidades de servicios públicos tienen beneficios evidentes. Tú quieres que la compañía de servicios públicos pueda acceder y dar mantenimiento al tendido eléctrico en tu propiedad. Pero no hay nada que puedas hacer si la compañía local de servicios públicos instala equipo que es ofensivo a la vista y que afecta negativamente el valor de tu propiedad.

¿Cómo sé si una propiedad que me interesa tiene una comodidad?

Siempre que estés considerando comprar una casa, lo mejor es que investigues y averigües si tiene comodidades. Un estudio de títulos generalmente le notifica a un posible comprador cuando hay comodidades que afectan la casa que está pensando comprar.

Sin embargo, no todas las comodidades están registradas correctamente. Esta situación puede ocurrir cuando una comodidad está en proceso de creación o si se creó y nunca se registró. Algunas propiedades pueden tener comodidades implícitas, que son comodidades que no están escritas ni anotadas en un documento legal, sino que solo existen cuando son necesarias.

Casi todas las viviendas tienen algún tipo de comodidad, y la mayoría no son problemáticas. Lo importante es saber que existen porque la mayoría de comodidad no tienen fecha de vencimiento.

Generalmente están atadas a la tierra, lo que significa que no vencen cuando la propiedad cambia de dueño. Si te preocupa una comodidad de una propiedad que estás considerando comprar, consulta con un abogado de bienes raíces.

¿Qué es una comodidad accesoria?

Una comodidad accesoria es cuando una comodidad se aplica a una propiedad, pero beneficia a otra. La propiedad que se beneficia es el predio dominante, o finca dominante, y la otra propiedad sobre la que existe la comodidad se llama predio sirviente, o a veces finca sirviente.

Imagínate que tienes una propiedad para vacaciones con acceso a una playa pública y que la única forma de llegar a la playa es atravesando tu propiedad. En esta situación, se crearía una comodidad accesoria para darles a los otros residentes de la comunidad el derecho legal de atravesar tu propiedad para llegar a la playa.

Tu propiedad es el predio sirviente porque está gravado por una comodidad, y la playa es el predio dominante porque se beneficia de la comodidad.

¿Cuál es la diferencia entre una comodidad prescriptiva y una posesión adversa?

Una comodidad prescriptiva es parecida, pero diferente de una posesión adversa. Ambas son doctrinas legales que le dan a quien no es el dueño el derecho de acceder a tu propiedad mediante el uso abierto y notorio.

Sin embargo, hay algunas diferencias entre las dos. La posesión adversa se considera una comodidad negativa, y generalmente implica algún tipo de invasión por un período de tiempo largo.

El período de tiempo se determina con la ley estatal, pero generalmente ocurre por un período de 10 a 20 años. En comparación, una comodidad prescriptiva concede un derecho limitado, generalmente por necesidad.

Hay formas de determinar si una comodidad es prescriptiva o una posesión adversa. Lo primero es considerar la intención, y lo segundo es considerar las acciones de la persona que no es el dueño.

En una comodidad prescriptiva, el objetivo es simplemente usar la propiedad de forma específica y no posesoria. Mientras que, con la posesión adversa, la intención y las acciones de la persona se hacen para reclamar la titularidad completa.

¿Cómo puedo evitar que alguien adquiera una comodidad prescriptiva sobre mi propiedad?

Si crees que alguien está tratando de obtener una comodidad prescriptiva sobre tu propiedad, es importante que actúes rápido. Cualquier cosa que hagas para afirmar tus derechos de propiedad sobre un invasor antes de que se cree la comodidad frustrará los derechos del invasor.

Una invasión hostil, abierta y notoria, que pudiera dar lugar a una comodidad prescriptiva, puede frustrarse simplemente dándole permiso al invasor. También se puede frustrar simplemente construyendo una cerca para evitar que atraviese los límites de la propiedad.

En particular, si tu vecino usa repetidamente tu entrada, la forma más fácil de evitar una comodidad es dándole permiso. Ahora tu vecino ya no está invadiendo tu propiedad, sino que tiene permiso para usarla con un propósito específico.

Esto también te protege en caso de que tu vecino venda su casa. Si le das permiso al residente actual para que use tu entrada, eso evita que cualquier dueño futuro reclame una comodidad prescriptiva.

Conclusión: Las comodidades son una función de rutina de las transacciones de bienes raíces

Comprar una vivienda con una comodidad de propiedad no tiene que ser algo malo. Muchos tipos de comodidades pueden ser beneficiosos para ambos el propietario de la vivienda y para el titular de la comodidad. Sin embargo, también pueden crear problemas y restringir ciertos derechos de propiedad. Para protegerte a ti mismo y tu inversión, debes tomarte el tiempo para investigar a fondo tu posible propiedad para averiguar que tipos de comodidades pudiera tener.

¿Estás viendo una casa que tiene una comodidad de propiedad? Asegúrate de estar aprobado antes de hacer una oferta para que puedas presentar tu caso más atractivo al vendedor. También puedes llamarnos al (800) 718-8233.