Cargas y gravámenes: La diferencia

No importa si vas a comprar una casa o si ya eres propietario, “carga” y “gravamen” son dos términos de bienes raíces con los que debes estar familiarizado. Comprar una casa es posiblemente una de las inversiones más grandes que harás en tu vida, y por eso es crucial entender todos y cada uno de los límites e intereses legales de lo que tú u otros pueden hacer con la propiedad.

Veamos qué son las cargas y gravámenes, incluyendo en qué se diferencian y cómo podrían afectarte a ti y tu casa.

Cargas vs. gravámenes

Antes de entrar en detalle de lo que son las cargas y gravámenes, hablemos de las diferencias. Un gravamen, que es un tipo de carga, le da al del reclamo el derecho legal de tomar posesión de la propiedad personal o inmueble de un prestatario si este no logra satisfacer una deuda u obligación pendiente.

Por otra parte, una carga es un tipo de reclamo más amplio que se registra sobre una propiedad y lo presenta una tercera parte que no es el propietario. Una carga generalmente restringe lo que un propietario puede hacer con su bien.

¿Qué son las cargas?

Una carga es un término amplio que se refiere a un tipo de límite sobre cómo un propietario puede usar o administrar su propiedad y que lo presenta un tercero. Las cargas no son siempre de naturaleza monetaria y pueden ser muchas cosas, desde leyes de zonificación que determinan si puedes o no darle un uso comercial a una propiedad, hasta gravámenes, que permiten que un tercero como un prestamista tome tu propiedad como colateral si no cumples con el pago de una deuda.

Casi todas las viviendas del país tienen por lo menos algún tipo de carga, por lo que no necesariamente son algo malo. Sin embargo, algunas cargas pueden afectar la venta de una propiedad e incluso pueden reducir su valor a menos que se resuelvan.

Tipos de cargas

Hay muchos tipos de cargas diferentes, tanto de naturaleza financiera como no financiera. Veamos algunos tipos comunes de cargas que podrías esperar encontrar y cómo podrían afectarte como propietario o como comprador.

Gravamen

Un gravamen es un reclamo legal sobre una propiedad, personal o inmueble, que permite que una parte la use como colateral para una deuda. Si tienes una hipoteca, es probable que tu casa tenga un gravamen, y eso solo significa que, si te atrasas en los pagos, el prestamista tendrá la capacidad legal de reposeer tu casa en un intento por recuperar la pérdida.

Un gravamen generalmente se cancela si la vivienda se paga por completo o se vende, pero para asegurarse de que no haya gravámenes fiscales ni hipotecas pendientes sobre una casa, los prestamistas suelen hacer un estudio de títulos durante el proceso de hipoteca. Los estudios de títulos descubren cualquier posible gravamen pendiente sobre una propiedad que haya que solucionar antes de que un título pueda cambiar de manos.

Servidumbres 

Las servidumbres son cargas que afectan quién es dueño de qué en un terreno. Por lo general, una servidumbre sobre una propiedad significa que el terreno le pertenece al propietario, pero un tercero tiene autorización para usarlo o poner algo en la propiedad. Una servidumbre puede permitir que los vecinos o el público en general usen una playa que es parte de tu jardín, o que un tercero como una compañía de servicios públicos o el gobierno local pongan un poste eléctrico o una señal de tránsito en tu jardín.

Restricciones de escritura

Las restricciones de escritura o “pactos restrictivos” son gravámenes que determinan cómo se puede usar una propiedad. Una casa con restricciones de escritura puede tener límites sobre qué tipo de cerca (si es que alguna) puedes poner para encerrar tu jardín, si puedes dirigir un negocio pequeño desde tu casa, si puedes construir un cobertizo y mucho más. Estas restricciones suelen estar ligadas a una asociación de propietarios de vivienda de la comunidad (HOA) o al gobierno local.

Invasiones

Una invasión es una situación legal que surge cuando un vecino construye algo en tu propiedad o tal vez entre las dos propiedades. Incluso si no te molesta que tu vecino construya una estructura parcialmente en tu terreno, una invasión puede afectar el valor de tu propiedad y causar problemas con el título porque hace que sea más difícil determinar los límites de la propiedad. La mayoría de las invasiones son accidentales o no intencionales, aunque las situaciones varían. Un ejemplo frecuente de una invasión es cuando la esquina o uno de los lados del granero o el cobertizo de un vecino está ligeramente dentro de tu propiedad.

¿Qué significa que no hay cargas ni gravámenes?

Quizá te estés preguntando si es posible que una propiedad no tenga ninguna carga, incluyendo gravámenes. Aunque la mayoría de las propiedades tienen algún tipo de carga, sí puedes tener una vivienda sin ninguna carga ni ningún otro interés legal asociado. A esto se le suele llamar ser dueño de una vivienda “limpia y clara” o tener un título limpio.

Para tener una vivienda así, que significa que no hay absolutamente ninguna carga legal, un propietario debe pagar el total de su hipoteca y asegurarse de que no haya gravámenes pendientes de resolver. Si ya terminaste de pagar tu préstamo hipotecario, ya no hay ningún motivo para que un prestamista conserve la propiedad como colateral, y si no hay otros asuntos legales relacionados con la propiedad, como invasiones o restricciones de escritura, puedes de hecho estar completamente libre de cargas y gravámenes.

¿Por qué es esto importante para saber cuándo comprar una casa?

Es importante entender qué son las cargas (especialmente los gravámenes) cuando compras o eres dueño de una casa porque pueden afectarte directamente a ti, a tu propiedad y a tu economía. Si quieres a comprar una casa con cargas existentes, a veces las cargas pueden impedir que la compra se lleve a cabo, o puede costarte dinero más adelante. Por ejemplo, si se hace un estudio de títulos y este muestra que el título de la casa que estás viendo no está limpio, eso podría significar que otra parte presentó un reclamo contra la propiedad, que es una situación en la que seguramente no querrás participar como comprador.

Dicho eso, antes de comprar cualquier bien inmueble, siempre es una buena idea hacer un estudio de títulos y asegurarse de que no haya gravámenes pendientes ni cargas preocupantes sobre la casa.

Cargas y gravámenes sobre bienes personales

Aunque en su mayoría están asociados a los bienes raíces, las cargas y gravámenes también se pueden aplicar a los bienes personales, como autos, botes y otros activos. Si no pagas una deuda, el prestamista puede aplicar una carga o gravamen a la propiedad, lo que dificultaría su venta.

Conclusión

Como propietario o comprador de vivienda, es importante que entiendas qué son las cargas y gravámenes y cómo pueden afectar tu casa. Aunque es importante saber si una casa tiene alguna carga, también debes recordar que hay varios tipos de cargas y que no todas son necesariamente malas. Simplemente tener una hipoteca significa que tienes por lo menos un tipo de carga, así que mientras hagas los pagos a tiempo, no debería ser un problema.

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