Comprar una casa en una subasta: lo que necesitas saber antes de ofertar

A todo el mundo le encantan las gangas. Sin embargo, a veces, una ganga no es una ganga, solo es una pérdida de dinero. Y si estás pensando en comprar una casa en una subasta, es importante que sepas la diferencia.

¿Por qué algunas casas se venden en subasta?

La mayoría de las personas están familiarizadas, de cierto modo, con la forma de comprar una casa, incluso si no conocen la información sobre cómo funciona. Hay un letrero de Venta y un teléfono para llamar. Visitas la casa y decides si es para ti. Si es así, se lo dices al agente, quien prepara una oferta y te dice los pasos que debes seguir a continuación. En algún momento, el letrero desaparece y la casa es tuya.

Pero hay otras formas de vender casas, y las subastas son una de ellas. Hay dos formas principales en las que una casa termina en una subasta: por medio de una ejecución hipotecaria debido a pagos atrasados o por incumplimiento en el pago de impuestos.

Ejecución hipotecaria

Las propiedades ejecutadas se venden en subasta. Estas casas son embargadas por un prestamista hipotecario cuando un prestatario no hace los pagos hipotecarios en un período de tiempo determinado. Este proceso comienza después de varios meses de pagos atrasados. Con algunas excepciones, antes de que un administrador pueda proceder con el proceso de ejecución hipotecaria, el préstamo debe tener al menos 120 días de morosidad. Los administradores están obligados a hacer un esfuerzo por comunicarse con el prestatario para darle alternativas a la ejecución hipotecaria y, si es posible, ayudarlo a permanecer en su casa.

Si el propietario de vivienda no paga la cantidad adeudada o no llega a un acuerdo de pago con su prestamista y ha agotado todas las opciones, el prestamista puede poner la casa en subasta. La subasta es entonces responsabilidad del fiduciario contratado por el prestamista, un alguacil o la autoridad fiscal.

Incumplimiento del impuesto sobre la propiedad

Otra forma en que una casa termina en una subasta es si el propietario no paga los impuestos sobre la propiedad de la vivienda. En este caso, las autoridades fiscales embargan la propiedad en lugar del prestamista. Si una casa tiene gravámenes fiscales, esto podría resolverse de dos maneras. Podría haber una venta de gravámenes fiscales, donde los gravámenes se subastan a los postores. El mejor postor gana el derecho a cobrar los gravámenes del propietario de la vivienda. Si el propietario de la vivienda no paga, el titular del derecho de retención puede ejecutar la propiedad.

También se podría vender el certificado de dominio fiscal. En este caso, una casa con impuestos sobre la propiedad no pagados en el título se puede vender directamente en una subasta.

¿Cómo funcionan las subastas?

Hay una variedad de compañías de subastas diferentes, y cada una de ellas tiene sus propias reglas. Incluso una sola compañía de subastas podría tener varias subastas que se ofrecen. También deben ajustarse a las normas del estado y los municipios en los que están situadas. Asegúrate de entender las reglas de la subasta específica que te interesa antes de ofertar.

Tipos de subastas

Las subastas, ya sea en persona o en línea, se organizarán en una de tres formas, y una sola subasta puede implementar una o todas estas formas, según la preferencia del propietario.

Subasta absoluta

En una subasta absoluta gana el mejor postor, independientemente de la cantidad de la oferta. Podrías ofertar $1 y ganar una casa.

Las subastas absolutas son las que atraen a la mayoría de los postores porque no hay un mínimo. Este es también el método preferido de la mayoría de los prestamistas y agencias gubernamentales. Todas las ventas son finales, lo que significa que no hay lugar para que el vendedor se retracte ante una oferta demasiado baja.

Subasta de oferta mínima

En este tipo de subasta, hay una cantidad mínima de oferta en una propiedad. La oferta mínima se publica por adelantado, y si estás ofertando en persona (más información abajo), el subastador anunciará la cantidad mínima de la oferta antes de abrir la oferta por la propiedad. La oferta mínima es generalmente el saldo adeudado de la hipoteca en caso de ejecución hipotecaria, o los impuestos adeudados en el caso de un gravamen fiscal. Todas las ventas al valor de la oferta mínima o máxima son definitivas.

Subasta de reserva

En una subasta de reserva, las ofertas se tratan más como ofertas en el sentido de que el vendedor puede aceptar o rechazar la oferta (pero no la contraoferta, como ocurre en la transacción típica de bienes raíces). En estos casos, el vendedor generalmente tiene en mente una oferta mínima, pero no quiere compartir la cantidad, con la esperanza de obtener más en la subasta. Si tu oferta es inferior a la cantidad mínima que busca el vendedor, es posible que simplemente rechace la oferta.

Tipos de ofertas

Los vendedores eligen los acuerdos de licitación que quieren probar y aumentan el precio de compra.

Abierta

En una subasta abierta, los postores conocen la cantidad de cualquier otra oferta que se haya hecho. A los postores les gustan las ofertas abiertas porque pueden ver qué está haciendo la competencia y aumentar su oferta gradualmente, según sea necesario. Si no hay competencia, una oferta baja podría ganar. Por otro lado, la licitación abierta tiene como consecuencia las guerras de ofertas y, a veces, los vendedores obtienen ganancias inesperadas.

A Ciegas

Los vendedores generalmente prefieren las ofertas a ciegas, incluso si eso reduce la competencia. Este proceso es más como ofertar por un trabajo. Tendrás que hacer una oferta sin saber cómo están haciendo las ofertas los demás. Los compradores motivados deben hacer una oferta audaz por adelantado en lugar de adoptar un enfoque de esperar y ver.

Si eres inversionista, tendrás una buena idea de cuánto ofertar. Si estás buscando comprar una casa para tu familia, es posible que presentes una oferta más alta porque te falta experiencia o estás demasiado influenciado por las emociones.

¿Cuánto debo ofertar?

Aquí es donde tu conocimiento del mercado local de bienes raíces y los costos de renovación de la vivienda son factores determinantes para establecer si eres un cazador de gangas.

Como regla general, debes averiguar el valor de una casa bien mantenida en el área donde deseas comprar.

Cómo comprar una casa en una subasta: un ejemplo

Supongamos que estás buscando una casa de 3 habitaciones en un área donde las casas bien mantenidas con 3 habitaciones se venden por $250,000. Supongamos también que los costos de reparación para llevarla al estándar de buen mantenimiento no costarán más de $50,000. Finalmente, supongamos que no existen gravámenes aparte de la hipoteca principal. Ten en cuenta que todas estas son suposiciones importantes, hechas solo con el propósito de este ejemplo, que no debes hacer en el mundo real.

Si puedes comprar esa casa a $200,000 (en efectivo), no tendrás gastos, porque después de las reparaciones, podrías venderla por $250,000, suponiendo que el mercado no caiga en el ínterin. Recuerda que con $200,000 en efectivo a tu disposición, tienes varias otras opciones menos riesgosas para ti.

Si estás buscando una casa, es posible que te sientas cómodo con el punto de equilibrio. Posiblemente no había otras viviendas asequibles aparte de la casa para reparar que estaba en ejecución hipotecaria en ese barrio, y es en el distrito escolar al que quieres que asistan tus hijos. Si vas a vivir ahí, no te preocupará si el mercado muestra una desaceleración a corto plazo, porque planeas vivir en ella en el futuro previsible. En cualquier caso, no tendrás que preocuparte por una hipoteca.

Sin embargo, si eres un inversionista, estarás mucho más preocupado por el riesgo del mercado de bienes raíces a corto plazo. Probablemente quieras descontar tu oferta para considerar el riesgo de que el mercado sufra una recesión. Entonces, restaremos el 10 % del precio de la oferta para protegerte de ese riesgo, lo que reduciría tu oferta a $175,000. Además, ningún inversionista serio supondría que existe algún límite en el costo de las recuperaciones.

Los inversionistas también querrán obtener ganancias, ya sea vendiendo la casa después de repararla o alquilándola. Esa cantidad también deberá restarse de la cantidad que los inversionistas podrían estar dispuestos a ofertar.

En resumen, es posible que presentes una oferta más alta si no entiendes cómo los inversionistas ofertan por las propiedades en una subasta.

Comprar una casa en una subasta: en persona versus en línea

En persona

Asistir a una subasta en persona puede ser como dar un paso atrás en el tiempo. Podría hacerse en un área exterior, justo en los escalones del juzgado.

Si es primera vez que participas en una subasta, posiblemente no tengas ni idea de lo que está pasando. Tu mejor apuesta es comenzar a asistir a subastas mucho antes de decidas ofertar. Recopila todo el material de venta que ofrecen y lee las reglas. Gran parte de esta información también se puede encontrar en el sitio web del subastador. 

Llega temprano a las subastas o planea quedarte después y haz preguntas a algunos de los empleados de la compañía de subastas u otros postores. Muy pronto desarrollarás una comprensión y emoción por el proceso.

En línea

Cada vez con más frecuencia, el proceso de subasta se hace en línea.

Las subastas en línea son una gran ayuda para los que ofertan por primera vez, ya que es más fácil recibir toda la información que necesitas, hacer preguntas y aprender observando. Asegúrate de estudiar las reglas, ya que cada lugar de subastas opera de acuerdo con sus propios procedimientos. En la mayoría de los sitios web de subastas de bienes raíces, tendrás que registrarte previamente y demostrar que eres un postor serio y precalificado, así que tómate el tiempo para completar ese proceso mucho antes de que la casa que estás viendo salga a concurso.

Esta mayor accesibilidad significa que habrá más postores, así que prepárate para enfrentar una mayor competencia.

¿Cuáles son las ventajas de comprar una casa en subasta?

Se han escrito innumerables libros y se han ofrecido talleres inmobiliarios que ensalzan las virtudes de comprar propiedades por medio del proceso de subasta, porque es posible obtener una excelente oferta.

¿Por qué? Porque en el proceso de subasta, el prestamista busca reducir sus pérdidas recuperando el saldo adeudado de la hipoteca y los costos de ejecución hipotecaria. Lo mismo es cierto para los municipios con un gravamen fiscal vigente. Su interés es acercarse lo más posible a que se pague la factura de impuestos y se recuperen sus costos.

¿Cuáles son las desventajas de comprar una casa en una subasta?

Hay varias razones por las que comprar una casa en subasta suele estar en el control del inversionista de bienes raíces y es una manera atípica de comprar una casa para vivir en ella. El motivo por el que la casa es una ganga es que el comprador está asumiendo un gran riesgo.

Las casas se venden como están

Las casas en subasta se venden como están. En la mayoría de los casos, es muy poco probable que puedas entrar a una casa vendida por medio de subasta, y mucho menos obtener una inspección antes de la subasta.

Es posible que la casa siga siendo el hogar de los propietarios de vivienda o inquilinos morosos u ocupantes ilegales que se han establecido ahí. En este caso, “tal cual” se refiere más a “sin examinar”.

Puedes conducir y llegar frente a la casa, pero es ilegal y poco seguro que intentes entrar, incluso si viste que hicieron algo similar en el programa reparación de viviendas en la TV. 

Si tienes mucha experiencia en cuestiones de reparaciones de vivienda, es posible que puedas obtener pistas sobre el estado de la propiedad desde la calle o la acera. Si no es así, no tendrás una idea clara de lo que estás asumiendo cuando presentas una oferta por una casa.

Debes tener dinero en efectivo para hacer la compra

La mayoría de las subastas tienen reglas muy estrictas sobre cómo puedes pagar tu compra y, casi siempre, incluyen cheques de caja o efectivo. Puedes financiar propiedades subastadas y hay préstamos disponibles, y lo hablaremos más adelante, pero para poder ofertar, deberás precalificar mostrando que tienes dinero en efectivo disponible para completar la compra, muchas veces el mismo día de la subasta. 

Es por eso por lo que la mayoría de los compradores de propiedades subastadas son inversionistas de bienes raíces. Generalmente cuentan con respaldo financiero de los inversionistas, o han establecido sus propios negocios para permitir altas reservas de efectivo.

Renunciarás a las protecciones habituales

En la gran mayoría de las transacciones de bienes raíces, a los compradores de vivienda se le ofrece legalmente protecciones al consumidor, los prestamistas están obligados a hacer revelaciones y los agentes de bienes raíces deben asesorarte como se asesorarían si ellos fueran el comprador. Nada de eso aplica en el caso de una subasta. Además de tener poco o ningún acceso a la casa que quieres comprar antes de ofertar, eres responsable de la debida diligencia para asegurarte de que el título está libre de gravámenes. 

Por supuesto, el prestamista hipotecario, y probablemente la autoridad fiscal, tienen gravámenes vigentes, pero debes asegurarte de que no haya otros gravámenes, como en el caso de un préstamo sobre la plusvalía en mora o cargos de la Asociación de propietarios de vivienda (HOA). Si los hay, serás responsable de pagarlos cuando adquieras el título de propiedad.

Después de ganar una subasta, la propiedad podría volver a los propietarios anteriores

Incluso si ganas en la subasta, aún puede perder la casa. Si el propietario puede actualizar su hipoteca, elaborar un plan de indulgencia con el prestamista o negociar una venta corta, te quedarás con las manos vacías. Hasta que recibas el título con tu nombre en él, que generalmente suele tardar alrededor de 10 días después de finaliza la subasta, no tienes garantías.

¿Cómo puedo financiar la compra de una casa en subasta?

Aunque las subastas exigen dinero en efectivo, hay préstamos disponibles que pueden ayudar a los compradores de inversión por primera vez, como:

Préstamos en efectivo

Estos son préstamos de alto interés y corto plazo, y generalmente inadecuados para los postores de subastas que planean vivir en la casa. Estos préstamos tienen sentido para los inversionistas que remodelan casas, cuyo negocio es arreglar y vender la propiedad comprada en subasta lo más pronto posible, pagar el préstamo y embolsarse sus ganancias.

Financiamiento diferido

En un préstamo de financiamiento diferido, pagas tu casa por adelantado, como en el caso de una compra en subasta, y luego refinancias inmediatamente la casa para recuperar el capital, presumiblemente para comprar más casas. También podría funcionar si prestaste dinero a amigos o familiares para hacer la compra inicial de una propiedad de subasta y necesitas pagar esos préstamos.

Esencialmente, tendrás que cumplir los requisitos de tasación e inspección de la vivienda, por lo que mucho dependerá de la condición de esa vivienda. Puede ser imposible obtener ese financiamiento si la casa resulta estar en peor estado de lo que imaginabas.

Consejos y trucos para comprar casas en subasta

Estos son algunos consejos que pueden ayudarte a navegar el proceso de subasta.

Conoce tu límite

Calcula lo que debes pagar por una propiedad en subasta para que valga la pena, ya sea como propietario de vivienda o inversionista. Puede ser difícil cumplirlo, especialmente en el caso de una guerra de ofertas, cuando las emociones están muy altas. Pero si sabes exactamente cuándo retirarte, evitarás pagar de más por una propiedad en subasta.

Investigar

Es posible que no entiendas el mercado o que no sepas qué tipo de daños son exclusivos de tu nueva vivienda.

Todos los riesgos son para el comprador en la subasta, por lo que no hay nadie a quien acudir para obtener asistencia económica en caso de que los problemas de una casa, o su situación legal, sean más graves de lo que pensabas. Incluso la casa mejor cuidada puede albergar problemas serios detrás de sus paredes.

Preguntas frecuentes sobre la compra de una casa en una subasta

Aquí hay algunas preguntas habituales sobre la compra de una casa en una subasta, pero asegúrate de investigar la subasta específica que estas considerando.

¿Qué pasa si puedo comprar la casa que quiero pagando segundos gravámenes?

Si un propietario de vivienda ha incumplido con un segundo gravamen, el primer gravamen de la hipoteca principal probablemente también estará atrasado. Tu compra siempre estará subordinada al primer gravamen, que podría ejecutar y eliminar todos los gravámenes subordinados.

Hay inversionistas sofisticados que saben cómo ganar dinero en estas situaciones, pero a menos que seas uno de ellos, es mejor que olvides que alguna vez viste el listado.

¿Puedo obtener ayuda de un agente de bienes raíces?

Podrías, si tienes una relación duradera con uno. El problema es que los agentes de bienes raíces no cobran comisiones por las propiedades subastadas. Si conoces a un agente que está dispuesto a ayudarte de todos modos, pueden obtener propiedades comparables en el área, saber la historia de la propiedad e incluso ayudarte a tener un informe de titularidad preliminar.

¿Qué pasa si encuentro que la casa que compré en una subasta simplemente no vale la pena renovarla?

Simplemente es imposible saber todo lo que está mal con una propiedad antes de comprarla, incluso si tuviste la oportunidad de hacer una inspección minuciosa de la vivienda. Si compraste la propiedad a tu nombre, en lugar de comprarla como un activo comercial, estarás pendiente del pago de los próximos impuestos sobre la propiedad y no se hará un refinanciamiento.

Y es por eso por lo que las subastas de bienes raíces NO son una forma recomendada para los compradores de vivienda sin experiencia.

Conclusión

Una ganga puede ser tentadora, pero comprar una casa en una subasta suele ser una tarea bastante arriesgada. La buena noticia es que hay muchas otras formas de comprar propiedades. Comunícate con un agente de bienes raíces en tu área y dile qué estás buscando. Ellos podrán alejarte de las trampas y ayudarte a encontrar tu nueva casa.

El hecho de que comprar una casa en una subasta no sea la mejor decisión, no significa que no puedas comprar una vivienda de la manera tradicional. Obtén la aprobación con Rocket Mortgagehoy para ver cuánto puedes pagar.