Consejos para calificar para una hipoteca: Cómo calificar para una hipoteca

¿Estás listo para dar el salto de alquiler una casa o apartamento a ser el propietario de una vivienda? El primer paso es solicitar una hipoteca, pero ¿cómo puedes saber con anticipación si vas a calificar?

En este artículo te presentamos algunos de los factores que los prestamistas ven cuando consideran solicitudes de hipotecas, y te daremos algunos consejos para presentar una solicitud más sólida.

Comencemos por ver uno de los principales factores que los prestamistas consideran primero cuando deciden si calificas para una hipoteca o no. Tus ingresos, deuda, puntuación de crédito, activos y tipo de propiedad todos juegan un papel importante en obtener la aprobación para una hipoteca.

Ingresos

Una de las primeras cosas que los prestamistas ven cuando consideran tu solicitud de préstamo es los ingresos de tu grupo familiar. No hay una cantidad mínima de dólares que debes ganar para comprar una casa. Sin embargo, tu prestamista sí necesita saber que recibes suficiente dinero para cubrir el pago de tu hipoteca, y tus demás facturas.

También es importante recordar que los prestamistas no solo consideran tu sueldo cuando calculan tus ingresos totales. También consideran otros ingresos confiables y regulares, incluyendo:

• Beneficios y subsidios de las fuerzas armadas
• Cualquier ingreso extra de un negocio secundario
• Pagos de pensión alimenticia o de manutención de menores
• Comisiones
• Horas extra
• Ingresos de cuentas de inversión
• Pagos del Seguro Social

Los prestamistas necesitan saber que tus ingresos son constantes. Por lo general no consideran un flujo de ingresos a menos que vaya a continuar por al menos 2 años más. Por ejemplo, si tus pagos entrantes de manutención de menores se van a acabar en 6 meses, tu prestamista probablemente no los tome en cuenta.

Tipo de propiedad

El tipo de propiedad que quieres comprar también afecta tu capacidad de obtener un préstamo. El tipo de propiedad más fácil de comprar es una residencia principal. Cuando compras una residencia principal, compras una casa en la que personalmente planeas vivir la mayor parte del año.

Las residencias principales son menos riesgosas para los prestamistas y les permiten extender préstamos a más personas. Por ejemplo, ¿qué pasa si pierdes un flujo de ingresos o tienes una factura inesperada? Es más probable que priorices los pagos de tu casa. Ciertos tipos de préstamos respaldados por el gobierno son válidos solo para la compra de una residencia principal.

Supongamos que, en cambio, quieres comprar una propiedad secundaria. Deberás tener un mejor crédito, un down payment más alto y mejores estándares de deuda, pues estos tipos de propiedades son más riesgosos para los prestamistas. Esto también es cierto cuando compras propiedades de inversión.

Activos

Tu prestamista necesita saber que, si tienes una emergencia financiera, podrás seguir pagando tus primas. Es aquí donde los activos entran en juego. Los activos son cosas que tienes que son de valor. Algunos tipos de activos incluyen:

• Cuentas corrientes y de ahorros
• Certificados de depósito (CD)
• Acciones, bonos y fondos mutuos
• Cuentas IRA, 401(k) o cualquier otra cuenta para la jubilación que tengas

Tu prestamista puede pedirte documentos para verificar estos tipos de activos, como estados de cuenta bancarios.

Puntuación de crédito

La puntuación de crédito es una calificación numérica de tres dígitos que indica qué tan confiable eres como prestatario. Por lo general, una puntuación de crédito alta significa que pagas tus facturas a tiempo, no asumes demasiada deuda y vigilas tus gastos. Una puntuación de crédito baja podría significar que muchas veces te atrasas en los pagos o que tienes el hábito de asumir más deuda de la que puedes costear. Los compradores de vivienda con puntuaciones de crédito altas obtienen acceso a una selección más grande de tipos de préstamos y a las tasas de interés más bajas.

Deberás tener un puntaje FICO^® elegible mínimo de 620 puntos para calificar para la mayoría de los tipos de préstamos. Si tu puntuación es menor de 620, debes considerar un préstamo de FHA o del VA. Un préstamo de FHA es un préstamo respaldado por el gobierno, con estándares de deuda, ingresos y crédito más bajos. Solo necesitas tener una puntuación de crédito de 580 para calificar para un préstamo de FHA con Rocket Mortgage^®. Es posible que puedas obtener un préstamo de FHA con una puntuación tan baja como 500 puntos si puedes llevar un down payment mínimo del 10 % a la reunión del cierre. Actualmente no ofrecemos préstamos de FHA con una puntuación de crédito promedio debajo de 580.

Los miembros de las fuerzas armadas en servicio activo, los miembros de la Guardia Nacional, los reservistas y los veteranos pueden calificar para un préstamo del VA. Para estos préstamos respaldados por el gobierno se necesita un puntaje FICO® promedio de 580 o más.

Relación deuda-ingresos

Los prestamistas hipotecarios necesitan saber que te entrará suficiente dinero para cubrir todas tus facturas. Esto puede ser difícil de determinar solo viendo tus ingresos, por lo que muchos prestamistas le ponen más importancia a tu relación deuda-ingreso (DTI). Tu relación DTI es un porcentaje que les dice a los prestamistas cuánto de tus ingresos mensuales brutos se van para el pago de las facturas mensuales obligatorias.

Es fácil calcular tu relación DTI. Comienza por sumar todos los pagos fijos que haces cada mes. Incluye solo los gastos que no varían. Por ejemplo, puedes incluir pagos como el alquiler, los mínimos de las tarjetas de crédito y los pagos de préstamos estudiantiles.

¿Tienes deuda recurrente a la que haces pagos todos los meses? Incluye solo el mínimo que debes pagar en cada cuota. Por ejemplo, si tienes deudas estudiantiles por un total de $15,000, pero solo tienes que pagar $150 al mes, incluye solo los $150 en tu cálculo. No incluyas cosas como los servicios públicos, gastos de entretenimiento y primas de seguro médico.

Después, divide tus gastos mensuales totales entre los ingresos antes de impuestos de tu grupo familiar. Incluye todos los ingresos regulares y confiables de todas las fuentes en tu cálculo. Multiplica el número que obtengas por 100 para obtener tu relación DTI.

Mientras más baja es tu relación DTI, más atractivo eres como prestatario. Como regla general, necesitarás una relación DTI del 50 % o menos para calificar para la mayoría de los préstamos.

Los prestamistas suelen usar tu relación DTI junto con tu relación entre gastos de la vivienda y los ingresos para determinar si calificas para la hipoteca. 

Los factores que los prestamistas durante el proceso del préstamo hipotecario no son lo único que debes considerar antes de presentar una solicitud. Asegúrate de considerar PITI, los seguros de hipotecas privadas y los costos de cierre cuando calcules cuánto te costará comprar una casa.

PITI

PITI significa principal, intereses, impuestos y seguros, y es un estimado bruto de cuánto puedes gastar para comprar una casa. Muchos prestamistas usan tu estimado de PITI para determinar si calificas para una hipoteca, pues da una idea de si puedes pagar el préstamo. Tú mismo puedes calcular tu PITI si tienes una idea de cuánto deberás en cada categoría. Así sabrás cuánta casa puedes pagar antes de enamorarte de una que no puedas pagar.

Seguro hipotecario privado

Muchas personas creen que es imposible comprar una casa si no tienen un down payment de al menos el 20 %. En realidad, esto no es cierto. Puedes comprar una vivienda con un down payment de tan solo el 3 %, dependiendo de tu tipo de préstamo. Algunos préstamos respaldados por el gobierno incluso te permiten comprar una vivienda sin dar un down payment. Sin embargo, necesitas un down payment mínimo del 20 % si quieres evitar pagar un seguro hipotecario privado (PMI).

El PMI es un tipo de seguro que protege a tu prestamista en caso de que incumplas el pago de tu préstamo. A pesar del hecho de que el PMI no te ofrece protecciones como comprador, la mayoría de los prestamistas hipotecarios te exigen que lo pagues si tu down payment es de menos del 20 %. Tienes la opción de cancelar tu PMI una vez llegas al 20 % de capital sobre tu casa pagando tu principal todos los meses.

Gastos de cierre

También debes tomar en cuenta los costos de cierre cuando pides una hipoteca. Estos son gastos de tramitación que le pagas a tu prestamista a cambio de que finalice tu préstamo. Los costos de cierre específicos que pagues dependerán de dónde vives y del tipo de hipoteca que te dan. Algunos costos de cierre frecuentes incluyen el costo de la tasación, honorarios de abogado y el depósito en garantía. Los costos de cierre pueden ser aproximadamente entre el 2 % y el 6 % del valor total de tu préstamo. Asegúrate de tener suficiente dinero para cubrir estos costos antes de pedir un préstamo.

Obtener una hipoteca puede implicar muchos pasos, y no querrás avanzar demasiado en el proceso solo para darte cuenta de que, después de todo, no calificas. Habla con tu prestamista, si tienes uno en mente, sobre cualquier otro detalle o requisito de lo que te pueden ofrecer.

Usa tu calculadora de calificación hipotecaria

Puedes y debes calcular el pago de tu hipoteca para tu posible casa tú mismo, o al menos una estimación bruta, para evitar cualquier sorpresa en el futuro.

Para tu conveniencia, usa nuestra calculadora de hipotecas para darte una idea de lo que puedes pagar.

¿Son tus finanzas menos que lo ideal? Hay algunos pasos que puedes dar para fortalecer tu solicitud de préstamo hipotecario y mejorar la posibilidad de que te aprueben.

Mejora tu crédito

Tu puntuación de crédito afecta significativamente tu capacidad para obtener un préstamo hipotecario. Haz algunas cosas para reparar tu crédito para ayudarte a calificar para más tipos de préstamos y desbloquear tasas de interés más bajas. Estas son tres formas fáciles de comenzar el camino hacia un mejor crédito.

Haz todos los pagos a tiempo. La manera más fácil de aumentar tu puntuación de crédito es desarrollar un historial de pagos puntuales. Escribe cuándo debes hacer cada uno de tus pagos de préstamos y tarjetas de crédito y haz el pago mínimo cada vez. Si está disponible, también puedes inscribirte en el pago automático de algunos de tus préstamos.

Vigila tu uso de crédito. ¿Cargas demasiado dinero a tus tarjetas de crédito cada mes? Si es así, los prestamistas te ven como un candidato de más riesgo. Trata de no usar más del 30 % de tu crédito total disponible cada mes para ver cómo sube más tu puntuación.

Paga tu deuda. Si pagas tu deuda, muestras que sabes cómo manejar tus finanzas y que no pides prestado más dinero del que puedes pagar de vuelta. Crea un plan para reducir tu deuda pronto y mira cómo mejora tu puntuación.

Baja tu relación DTI

Baja tu relación DTI para liberar más dinero para ahorrar para un down payment; eso te hace un candidato más atractivo para los prestamistas. Hay dos formas principales en las que puedes bajar tu relación DTI:

Reduce tus facturas. Canaliza todos tus ingresos mensuales adicionales a la reducción de la deuda y haz recortes para reducir tus gastos de vida.

Aumenta tus ingresos. Pide un aumento en el trabajo, busca un trabajito complementario o trabaja más horas extra para que tus cheques sean por más.

Ninguno de estos métodos es fácil, pero pueden mejorar significativamente tu posibilidad de tener éxito con los prestamistas.

Ahorra para un down payment más grande

Un down payment más grande reduce la cantidad que tu prestamista tiene que prestarte. Esto hace que tu préstamo sea menos riesgoso para el prestamista porque pierde menos dinero si incumples el pago. Ahorrar para un down payment más grande puede ayudarte a convertirte en un candidato más atractivo para un prestamista e incluso puede convencer al prestamista de que no sea tan duro en otras áreas de la solicitud. Usa estos consejos para aumentar los fondos para tu down payment:

Presupuesta ahorros. Analiza tu presupuesto mensual y decide cuánto puedes ahorrar cada mes. Mantén los fondos para tu down payment en una cuenta de ahorros separada y resiste a la tentación de gastarlo.

Piensa en un negocio secundario. En la economía de “trabajos” a demanda, nunca había sido tan fácil ganar más dinero afuera de tu trabajo. Conduce para un servicio de viajes compartidos, entrega comida para un negocio local o toma algunos trabajitos en un sitio como TaskRabbit.

• Vende algunas de tus cosas. En los sitios como eBay, Poshmark y ThredUp es fácil vender cosas viejas que ya no usas. Busca en tu casa cosas que creas que puedas vender y publícalas.

Explora los préstamos respaldados por el gobierno

Los préstamos respaldados por el gobierno son una clase especial de opciones de financiamiento que tienen un seguro del gobierno federal. Esto significa que el ente regulador cubre la factura en nombre de tu prestamista si incumples el pago de tu préstamo. Los préstamos respaldados por el gobierno son menos riesgosos para los prestamistas y tienen estándares más bajos para los solicitantes. Sin embargo, tienen sus propios criterios específicos que debes cumplir para calificar.

Hay tres tipos principales de préstamos del gobierno:

Préstamos de USDA: Los préstamos del USDA están asegurados por el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos. Estos préstamos te permiten comprar una casa en un área rural o suburbana calificada sin dar un down payment. Actualmente, nosotros no ofrecemos préstamos del USDA.

Préstamos de VA: Los préstamos del VA están respaldados por el Departamento de Asuntos de los Veteranos. Por lo general, con un préstamo del VA puedes comprar una casa sin dar un down payment.

Préstamos de FHA: Los préstamos de FHA están asegurados por la Administración Federal de Vivienda (FHA). Los préstamos de FHA tienen requisitos menos estrictos para la puntuación de crédito y los ingresos, y te permiten obtener una hipoteca con un down payment de tan solo el 3.5 %.

Considera tener un cofirmante

Un cofirmante es alguien que acepta asumir la responsabilidad financiera de una hipoteca en caso de que el solicitante original no haga sus pagos. Tener alguien que cofirme tu solicitud de hipoteca puede hacerla más llamativa a los ojos de un prestamista ya que eso le asegura que le pagarán, aunque el prestatario no cumpla.

Si sientes que estás listo para una hipoteca, el siguiente paso es obtener una preaprobación para el préstamo. Las preaprobaciones te dicen cuánto dinero puedes obtener en un préstamo hipotecario y pueden servirte para comenzar a buscar tu propiedad perfecta. Crea un plan de acción e impleméntalo hoy mismo si crees que necesitas más tiempo para mejorar tus finanzas antes de hacer tu solicitud.

Calificar para una hipoteca implica que muchas cosas converjan. Una vez tengas tus finanzas en orden y los documentos necesarios listos, estarás un paso más cerca de convertirte en propietario de una vivienda.

¿Estás listo para comenzar el proceso de solicitud? Haz tu solicitud en línea hoy mismo con Rocket Mortgage^Ⓡ para que te aprueben.