Guía para los cálculos de buena fe y estimaciones de préstamos

Un documento estandarizado que recibes cuando compras o refinancias una casa es la estimación de préstamo. Te explicaremos los detalles de la estimación de préstamo y cómo te puede ayudar a volverte un prestatario más informado.

¿Qué es una estimación de préstamo o un cálculo de buena fe?

Cuando solicitas una hipoteca, el prestamista tiene la obligación de darte una estimación de préstamo: Un formulario estandarizado que te da información importante sobre la hipoteca que estás solicitando. La estimación de préstamo incluye tu tasa de interés estimada, el pago mensual, los costos de cierre y más.

La estimación de préstamo tiene pocos años de existir. En el pasado, es posible que el prestamista te haya dado dos documentos: el cálculo de buena fe y la declaración de veracidad en un préstamo. En 2015, estos documentos se combinaron para formar la estimación de préstamo para ayudar a los prestatarios a entender mejor lo que obtendrán cuando solicitan una hipoteca.

Todos los prestamistas usan la misma estimación de préstamo para que los prestatarios puedan comparar fácilmente los préstamos. Recibir una estimación de préstamo no significa que te aprobaron o que debes proceder con un préstamo en particular. Es simplemente una forma de entender toda la información antes de continuar.

Si recibes una estimación de préstamo, ¿significa que estás aprobado?

Recibir una estimación de préstamo de un prestamista no es lo mismo que recibir una aprobación para un préstamo. En cambio, la estimación de préstamo incluye la información del préstamo que el prestamista te ofrecerá en caso de que decidas continuar el proceso. Después de que decidas proceder, tu prestamista te pedirá más información financiera.

¿Qué incluye una estimación de préstamo?

La estimación de préstamo se divide en varias secciones que muestran cuánto te costará el préstamo. La estimación de préstamo está diseñada para ser una lectura fácil, con la información más importante en la parte de arriba. Veamos qué cubre la estimación de préstamo.

Aspectos básicos

Habrá una sección con información básica de contacto e información sobre la propiedad que estás comprando en la esquina superior izquierda. Es importante asegurarse de que esto coincide con la información de tu transacción.

Fecha de emisión

Esta es la fecha en que tu estimación de préstamo se vuelve oficial. Si hay actualizaciones a tu estimación a medida que avanza el proceso, siempre asegúrate de que estás viendo la versión más reciente.

Solicitantes

Esto debe ser tu nombre y dirección actuales. Asegúrate de que todo es correcto para evitar revisiones más adelante.

Propiedad

Esta es la dirección de la propiedad para la que se usará el préstamo.

Precio de venta

Este se incluirá si es una transacción de compra. Asegúrate de que coincida con la cantidad en tu acuerdo de compra.

Resumen del préstamo

En la esquina superior derecha de la estimación de préstamo, verás un breve resumen de tu préstamo. Esta información debe coincidir con lo que has hablado con tu prestamista.

Plazo del préstamo

Esta es la cantidad de tiempo en la que pagarás tu préstamo.

Propósito

Esto muestra el propósito de tu préstamo, ya sea comprar una casa, refinanciar tu hipoteca u obtener un préstamo sobre la plusvalía o de construcción.

Producto

Esto muestra el tipo de tasa hipotecaria que recibirás. Puede ser una tasa fija, donde la tasa de interés permanece igual durante la vida del préstamo, o una tasa ajustable, donde la tasa de interés cambia a intervalos específicos después del período inicial con tasa fija. Estas son las opciones más frecuentes, pero esta sección puede mostrar otro tipo de préstamo, dependiendo de lo que estás solicitando.

Tipo de préstamo

Indica el tipo de préstamo, por ejemplo, si es uno convencional o de la FHA.

Número de préstamo

El número de préstamo es el número de identificación único de tu estimación de préstamo.

Tasa inmodificable

Esta línea se refiere a si bloqueaste tu tasa de interés.  Si la bloqueaste, te dice cuándo expira tu tasa bloqueada.

Una tasa inmodificable es una manera de garantizar que tu tasa de interés no cambiará antes de que cierres tu préstamo. Si tienes una tasa inmodificable en tu préstamo, la estimación de préstamo muestra cuándo expira. Si tu tasa expira, el resto de los costos del préstamo pueden cambiar junto con la tasa de interés.

Plazos del préstamo

La cantidad del préstamo

Esta es la cantidad que piensas pedir prestada. Verifica la cantidad del préstamo para asegurarte de que sea lo que le pediste al prestamista. Ten en mente que, si vas a comprar una casa, la cantidad del préstamo no necesariamente concuerda con el precio de compra. Si vas a dar un down payment, este número debe ser el precio de compra menos el down payment y los costos de cierre.

Tasa de interés

La tasa de interés es el costo anual de pedirle dinero prestado a tu prestamista. La tasa muestra el porcentaje del saldo total del préstamo que pagarás cada año. Esto lo pagas como parte de tu pago mensual de la hipoteca.

Esta sección también muestra si tu tasa de interés cambiará después del cierre. Si dice “yes” (sí), tendrás una hipoteca con tasa de interés ajustable (ARM). Esta sección muestra lo más alto que puede subir tu tasa en el caso de que las tasas de interés suban. Asegúrate de que esta sección refleje lo que has hablado con tu prestamista.

Principal e intereses mensuales

Esta sección muestra la parte de principal y de intereses de tu pago mensual. Es posible que no refleje el pago mensual completo si tu pago mensual incluirá pagos de seguro hipotecario o de depósito para impuestos y seguros de la vivienda. Si tienes una tasa de interés ajustable, esto también cambiará cuando tu tasa cambie. Se mostrará el pago máximo posible.

Multa por pago anticipado

Una multa por pago anticipado es un cargo que algunos prestamistas cobran si pagas todo o parte de tu hipoteca antes de tiempo. Recuerda que esto no solo se aplica a los clientes que llegan con dinero para terminar de pagar su préstamo, sino que también se aplica al refinanciamiento, que es una forma de pagar el total de tu préstamo. Rocket Mortgage® no cobra multas por pago anticipado.

Pago del capital diferido (balloon)

Una hipoteca de capital diferido o con pago global es un préstamo a corto plazo que incluye pagos mensuales más pequeños por un número de años establecido seguido por un pago grande que cubre el resto del principal. Un pago de capital diferido generalmente se hace al final de 5, 7 o 10 años.

Las hipotecas de capital diferido son riesgosas. El pago del capital diferido suele ser grande; muchas veces de decenas de miles de dólares. Si estás considerando una hipoteca de capital diferido, es importante que consideres detenidamente cómo harás el pago global cuando llegue el momento.

Pagos proyectados

Principal e intereses

Muestra tu pago mensual base.

El principal se refiere a la cantidad que planeas pedir prestada. Se divide en cantidades mensuales iguales basadas en el plazo del préstamo.

Los intereses también son parte de este pago. A medida que vas reduciendo el saldo del principal con tus pagos, pagarás menos intereses, por lo que más del pago de la hipoteca se aplicará al principal. Es por eso que el pago de principal e intereses se muestra como un número: la cantidad del pago permanece constante, pero el porcentaje de principal e intereses cambia con el tiempo.

Si estás pidiendo una ARM, la sección de pagos proyectados mostrará cuáles podrían ser el mínimo y el máximo en el momento del ajuste programado. El pago mínimo se basará en la tasa de interés marginal de tu préstamo según se especifica en tu contrato. El pago máximo se basa en la tasa de interés máxima vitalicia.

Seguro hipotecario

Es posible que tengas que pagar algún tipo de seguro hipotecario dependiendo del tipo de préstamo que estés pidiendo y de cuándo sea tu down payment o la cantidad de capital que queda sobre tu casa. El seguro hipotecario protege a tu prestamista si dejas de pagar tu hipoteca.

Si estás pidiendo un préstamo convencional, tendrás que pagar seguro hipotecario para una residencia principal si haces un down payment o tienes un capital existente de menos del 20% después del cierre del préstamo. Puedes pedir que lo anulen una vez que alcances el 20% de capital en la mayoría de los casos.

Si estás pidiendo un préstamo de la FHA, el seguro hipotecario mensual también es obligatorio durante la vida del préstamo si haces un down payment de menos del 10%. Si haces un down payment del 10% o más, el seguro hipotecario se cancela después de 11 años.

Estimación del depósito para impuestos y seguros de la vivienda

Una cuenta de depósito en garantía es una cuenta que tu prestamista usa para reunir dinero para pagar tus impuestos sobre la propiedad y las primas del seguro de la vivienda y el seguro hipotecario. Si elegiste tener una cuenta de depósito en garantía para tu préstamo, verás los pagos mensuales estimados en este campo. No todas las hipotecas deben tener una cuenta de depósito en garantía. Sin embargo, sí es necesaria si tienes que hacer los pagos del seguro hipotecario.

El número aquí muestra lo que tu prestamista cree que tendrás que pagar a tu cuenta de depósito en garantía mensualmente para cubrir tus impuestos y seguros. Este número puede, y seguramente así será, cambiar año con año a medida que cambia tu factura de impuestos y las primas del seguro de la vivienda. Si tienes un préstamo convencional, tu pago del depósito para impuestos y seguros de la vivienda puede disminuir cuando el seguro hipotecario desaparezca.

El prestamista puede pedirte que también hagas un pago inicial para el depósito para impuestos y seguros de la vivienda; eso aparece detallado en la sección “Other Costs” (Otros costos) en la estimación de préstamo.

Costos en el cierre

Esta sección muestra los costos de cierre de tu préstamo, incluyendo lo que tendrás que pagar en el cierre. Los costos de cierre representan una porción grande del dinero en efectivo que necesitas para una hipoteca, y generalmente son del 2 – 6% del precio de compra o la cantidad del préstamo, dependiendo del propósito del préstamo y el tipo de préstamo que estás pidiendo.

“Estimated Cash to Close” (Estimación del dinero en efectivo para el cierre) es el número al que debes ponerle atención en particular. Esta es la cantidad que tendrás que pagar al contado en el cierre. Incluye el down payment y los costos de cierre.

Esta sección te da los números totales, pero la información detallada sobre qué incluyen esos números está en páginas posteriores de la estimación de préstamo.

Costos del préstamo

La sección de costos del préstamo trata sobre los costos para obtener el préstamo, incluyendo los cargos del prestamista y los cargos por servicios de cualquier tercero.

Gastos de emisión

Esto cubre los costos administrativos del prestamista por la solicitud y el proceso de evaluación de la solicitud de un préstamo hipotecario. También muestra los puntos de descuento que hayas acordado pagar por el préstamo.

Puntos

Para reducir la tasa de interés de tu préstamo, puedes comprar puntos. Un punto equivale al 1% del préstamo. Por ejemplo, si tu préstamo es de $200,000, comprar un punto te costaría $2,000. Esta información está explicada en la Estimación del préstamo si elegiste comprar puntos, pero también puedes preguntarle al prestamista cómo cambiarían tus pagos si decides no comprar ningún punto.

Cuota de inscripción

El cargo por la solicitud cubre los costos de procesar un nuevo préstamo hipotecario, y el costo total varía por prestamista. Es un cargo inicial que generalmente es no negociable.

Cargo por evaluación de riesgo

El proceso de evaluación de la solicitud de un préstamo hipotecario es la forma en que el prestamista hipotecario evalúa el riesgo de prestarte dinero, y el cargo está incluido en la estimación de préstamo.

Servicios que no puedes elegir

Los servicios requeridos en esta sección los elige el prestamista. Pueden incluir una tasación, un informe de crédito, determinación de inundaciones, monitoreo de inundaciones, monitoreo de impuestos y cargos por investigación del estatus fiscal. Algunos cargos en esta sección pueden depender del tipo de préstamo que hayas elegido. Por ejemplo, si tienes un préstamo del gobierno, como un préstamo de la FHA, del VA o del USDA, la prima inicial del seguro hipotecario, el cargo por financiamiento y el cargo por garantía se incluirán en esta sección. Si tienes un préstamo convencional con seguro hipotecario privado (PMI), eso se incluiría aquí.

Servicios que puede elegir

Estos servicios de terceros también los exige tu prestamista, pero puedes elegir qué proveedor quieres usar. Por ejemplo, puedes cotizar para determinar qué inspector de plagas podría darte el mejor precio. Otros proveedores que puedes elegir por tu cuenta incluyen el cargo por estudio topográfico y los servicios relacionados con el título.

Otros costos

La estimación de préstamo también cubre impuestos y otros cargos del gobierno, cualquier artículo prepagado, el pago del depósito para impuestos y seguros de la vivienda inicial en el cierre y otros costos. Todos estos se suman en la parte inferior de la sección “Other Costs” (Otros costos).

Impuestos y otros cargos del gobierno

Los impuestos y otros cargos del gobierno pueden incluir cargos de registro, otros impuestos e impuestos por transferencia. Los cargos de registro son cargos para registrar legalmente la nueva escritura e hipoteca. Los impuestos por transferencia, establecidos por los gobiernos estatal y local, se cobran cuando una propiedad cambia de manos o en el caso de un préstamo hipotecario. Aquí también podrías ver impuestos estatales, del condado o de la ciudad.

Pagos por anticipado

Los pagos por anticipado son gastos o artículos que debes pagar en el cierre, antes de su vencimiento efectivo. Se meten en una cuenta de depósito en garantía y cubren artículos como la prima del seguro de la vivienda, la prima del seguro hipotecario, el pago anticipado de interés y los impuestos sobre la propiedad.

Pago inicial de la cuenta de depósitos en garantía en el cierre

La cantidad que tendrás que pagar en el cierre como pago inicial del depósito para impuestos y seguros de la vivienda también se incluye en la sección “Other Costs”. Esta sección muestra los costos del seguro de la vivienda, el seguro hipotecario y los impuestos sobre la propiedad.

Otros

Esta sección generalmente incluye el costo de la póliza del título de propiedad, que es una protección para ti en caso de que se haga un reclamo sobre la casa. Puede protegerte de pérdidas económicas si surge un problema con el título más adelante. Los reclamos pueden surgir porque un propietario anterior no pagó impuestos o por contratistas que afirman que no se les pagó por el trabajo hecho en la casa antes de que la compraras. Podría haber un error en el historial de propiedad, un heredero desconocido, una demanda pendiente, una sentencia legal y más.

Costos de cierre totales

Los costos de cierre totales se suman y los créditos del prestamista se incluyen en esta sección. El crédito del prestamista es dinero que te da el prestamista para compensar una parte de o todos tus costos de cierre.

Cálculo del dinero en efectivo para el cierre

La estimación del dinero en efectivo para el cierre es la cantidad de dinero que debes llevar al cierre. Esta parte de la estimación de préstamo explica cómo se calcula el dinero en efectivo para el cierre, e incluye el down payment y los costos de cierre y el depósito que ya le pagaste al vendedor. También incluirá la cantidad de dinero, si corresponde, que el vendedor pagará por los costos de cierre.

Tabla de tasa de interés ajustable (TIA)

También habrá una tabla que refleje los ajustes periódicos más altos posibles para que sepas cuánto podrías tener que pagar mensualmente si tienes una ARM.

La tabla muestra el índice y el margen en que está basada tu tasa. Aquí también verás tu tasa de interés inicial junto con tu posible tasa de interés mínima y máxima. Tendrás información de cuándo podría cambiar por primera vez tu tasa de interés y los intervalos a los que cambia después de eso.

Otra cosa importante que hay que tener en cuenta específicamente en esta sección es la que se refiere a los cambios en la tasa de interés durante los ajustes. Verás límites para la cantidad del primer cambio y cualquier cambio posterior, junto con un límite vitalicio para la cantidad que la tasa de interés puede subir o bajar.

Información del prestamista

En la parte superior de la siguiente página, verás la información de tu prestamista, incluyendo el nombre y la licencia. También se incluirá la información de nombre y licencia del agente de préstamos. Y también habrá información de correo electrónico y teléfono.

Comparaciones

Puedes usar la última hoja de la estimación de préstamo para ver cuánto pagarás de principal, intereses, seguro hipotecario y más en el curso de 5 años.

Muestra tu tasa porcentual anual (APR), que será más alta que tu tasa de interés, porque tiene en cuenta no solo tu tasa de interés, sino los puntos, los honorarios del agente de préstamos y cualquier otro cargo que tengas que pagar para obtener tu préstamo.

Esta sección también muestra el porcentaje de interés total. Este número se refiere a la cantidad total de intereses que pagarás durante el plazo del préstamo como un porcentaje de la cantidad del préstamo. Se calcula sumando los pagos de intereses programados y dividiendo ese total por la cantidad del préstamo.

Otras consideraciones

La sección “Other Considerations” (Otras consideraciones) de la estimación de préstamo no incluye ningún costo. Es simplemente una lista de artículos que debes tener en cuenta, incluyendo información de la tasación, asunción, seguro de la vivienda, pago atrasado, refinanciamiento y servicios.

Tasación

Este es el costo de evaluar profesionalmente el precio de mercado de la casa. Si la propiedad no vale el precio de compra, puedes negociar una oferta más baja, pagar la diferencia entre la hipoteca y lo que todavía se debe o retirarte. La estimación de préstamo menciona que puedes pagar otra tasación por tu cuenta.

Asunción

La asunción indica si el préstamo podría convertirse en un préstamo asumible en el futuro, lo que significa que, si le vendes o transfieres tu casa a otra persona, esa persona podría tener la opción de adoptar o no tu hipoteca pendiente y los términos de esta.

Seguro de la vivienda

Debes tener seguro de la vivienda de una compañía que el prestamista considere aceptable. El seguro de la vivienda protege tu casa de riesgos como relámpagos, incendios y robo. Asegúrate de que tu póliza ofrezca los tipos y cantidades de cobertura adecuados para tu casa.

Pago atrasado

Tendrás que pagar una penalidad por mora si haces pagos atrasados a tu préstamo, y esta sección explica los términos de esas penalidades por mora.

Refinanciamiento

Cuando refinancias tu hipoteca, obtienes un nuevo préstamo para tu casa. El préstamo nuevo paga el viejo, por lo que te quedas con solo un préstamo y un pago. Generalmente se hace para acortar el plazo del préstamo, disminuir los pagos mensuales o sacar dinero en efectivo del capital que has acumulado sobre la casa. Cuándo puedes refinanciar depende de tu situación económica futura, del valor de la propiedad y las condiciones del mercado. Esta parte de la estimación de préstamo puede decirte que es posible que no puedas refinanciar tu préstamo.

Administración

La administración te dirá si tu prestamista planea administrar tu préstamo o no. En otras palabras, los pagos mensuales los harás directamente a tu prestamista si este administra tu hipoteca. Muchos prestamistas transfieren la administración de tu préstamo a otra institución crediticia. Rocket Mortgage administra la mayoría de los préstamos en su portafolio.

Confirmar recepción

Los solicitantes y cosolicitantes firman y fechan esta sección de la estimación de préstamo. Con tu firma, solo estás aceptando que recibiste el formulario. No tienes que aceptar el préstamo.

¿Por cuánto tiempo es válida una estimación de préstamo?

La fecha de vencimiento de una estimación de préstamo aparece en la parte superior de la primera página e indica el tiempo de validez de la estimación. Por lo general, una estimación de préstamo es válida por 10 días hábiles desde la fecha de emisión. Si no estás seguro de la fecha de vencimiento de tu estimación de préstamo, te recomendamos que consultes con tu prestamista para asegurarte de cumplir todos los plazos.

¿Qué es una declaración de cierre?

Bajo la dirección de la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor, la declaración de cierre reemplazó el Informe de cierre (HUD-1) y el documento de declaración de veracidad en un préstamo (TIL) en 2015. El formulario anterior incluía todos los cargos asociados con el cierre, pero era notoriamente confuso para los compradores de vivienda, y los compradores tenían que revisarlo rápido de inmediato en el cierre. Ahora, los prestamistas tienen que darte la Declaración de cierre 3 días hábiles antes del cierre programado.

Compara la estimación de préstamo y la declaración de cierre

La declaración de cierre de cinco páginas incluye toda la misma información que la estimación de préstamo, y ambas están diseñadas de manera similar para que puedas comparar fácilmente los dos documentos. Te recomendamos que revises que toda la información del préstamo es correcta en la declaración de cierre.

La declaración de cierre incluye los términos y costos del préstamo, los costos de cierre y la cantidad de dinero en efectivo que necesitarás en el cierre. En lugar de una estimación, la declaración de cierre incluye las cantidades reales de las que eres responsable. No puedes hacer ningún cambio después de firmar la declaración de cierre. Es por eso que es esencial que entiendas todo antes de cerrar tu préstamo.

Si las cantidades en la estimación de préstamo y la declaración de cierre coinciden, está todo bien. Pero si hay diferencias grandes, incluyendo un aumento en la tasa de interés de la hipoteca o los costos del préstamo, debes hablar con tu prestamista.

Conclusión

El cálculo de buena fe solía ser la guía definitiva de cuáles eran los gastos estimados, pero lo reemplazó la estimación de préstamo. Juntas, la estimación de préstamo y la declaración de cierre han hecho que sea más fácil entender la información del préstamo y tus responsabilidades económicas cuando sacas un préstamo.

La estimación de préstamo cubre los términos del préstamo, los pagos proyectados, los costos en el cierre, los costos del préstamo, otros costos, un cálculo del dinero en efectivo en el cierre y otras consideraciones. La declaración de cierre incluye los términos y costos del préstamo, los costos de cierre y la cantidad de dinero en efectivo que necesitarás en el cierre. Si estás listo para comenzar, Rocket Mortgage está aquí para ayudarte en cada paso del camino. Puedes enviar una solicitud en línea o llamarnos al (800) 718-8233.