Hipoteca a 15 años vs. a 30 años: Una comparación lado a lado

Si eres nuevo en el mundo de comprar bienes raíces, estás aprendiendo que tienes muchas opciones cuando se trata de elegir al prestamista adecuado, y también de elegir el préstamo adecuado.

Hay varios factores que tendrás que considerar cuando decidas cuánto tiempo quieres pasar pagando tu hipoteca. Pareciera que tu decisión se debe basar estrictamente en conseguir la mejor tasa de interés y el pago mensual más bajo, pero hay otros factores a considerar (como tu estilo de vida, tus ingresos y tu presupuesto) que afectan tu futuro económico.

La hipoteca más popular en los Estados Unidos es la hipoteca con tasa fija a 30 años, pero no es tu única opción.

Una alternativa muy usada a la hipoteca con tasa fija a 30 años es la hipoteca con tasa fija a 15 años. Los prestatarios con un plazo de 15 años pagan más al mes que quienes tienen un plazo de 30 años. A cambio, reciben una tasa de interés más baja, pagan la deuda de la hipoteca en la mitad del tiempo y se pueden ahorrar decenas de miles de dólares a lo largo de la vida de su hipoteca.

Además de las hipotecas con tasa fija, los prestatarios también pueden considerar las hipotecas con tasa de interés ajustable, que son populares por sus bajas tasas introductorias, particularmente si no planean vivir mucho tiempo en la casa.

Supongamos que quieres comprar una casa de $300,000 y que tienes un down payment del 20% (para que no tengamos que calcular el costo del seguro hipotecario privado (PMI)), así que tienes una hipoteca de $240,000. Para hacerlo más fácil, supondremos una tasa de interés del 4% para ambos (aunque, en realidad, es probable que te den una tasa más baja para la de 15 años). Esta es la diferencia en los costos y los pagos de tu hipoteca:

Entonces, puedes ver que, en este ejemplo, tener una hipoteca a 15 años significaría que tienes que pagar unos $600 más al mes. Sin embargo, esto podría ahorrarte cerca de $100,000 durante todo el préstamo.

Puede parecer que la respuesta está justo delante de ti: una hipoteca a 15 años significa que pasas menos tiempo haciendo pagos. Mejor aún, dedicarás menos del dinero que tanto te cuesta ganarte a pagar intereses.

Aunque una hipoteca a 15 años pueda tener más sentido en papel, la decisión entre los dos plazos depende de tu situación individual. Tendrás que evaluar tu economía personal y entender tu capacidad para hacer los pagos. Veamos los beneficios de ambos plazos.

Como con todo, tener una hipoteca a 15 años tiene cosas buenas y malas.

Ventajas: La casa será tuya en 15 años

Otro beneficio obvio es que la casa será tuya en 15 años. Después de eso, no tendrás que hacer más pagos de la hipoteca. Muchas personas anhelan no tener deudas en menos tiempo. Si esto te hace sentido, una hipoteca a 15 años podría ser el camino por tomar.

Ventajas: Ahorrarás miles de dólares

Una ventaja de una hipoteca a 15 años es todo el dinero que te ahorrarás en intereses. Los prestamistas cobran una tasa de interés más baja para los préstamos a 15 años porque es más fácil hacer predicciones para el pago en un horizonte de 15 años que para un horizonte de 30 años.

¿Otro motivo del ahorro? Los compradores de vivienda están prestando el dinero por la mitad del tiempo, lo que reduce dramáticamente el costo de pedirlo prestado.

Desventaja: El pago mensual de la hipoteca será mucho más alto

La vida no se detiene, y a veces, va demasiado rápido. Antes de comprometerte a un pago mensual de la hipoteca más alto, revisa con sinceridad tu presupuesto mensual y considera tu estilo de vida. No querrás terminar ahogado por las deudas de la casa, lo que significa que todo tu dinero se va para pagar tu casa, dejándote poco para otros gastos.

Ventajas: Crearás valor líquido de la vivienda más rápido

Con una hipoteca a 15 años, también crearás valor líquido de la vivienda más rápido. El valor líquido de la vivienda es la parte de tu propiedad que es realmente tuya. Es la diferencia entre lo que vale tu casa y lo que queda del préstamo.

Cuando pagas la hipoteca al doble de la velocidad, creas valor líquido de la vivienda más rápido. Eso significa que podrás refinanciar la hipoteca más rápido si hay mejores tasas disponibles, si necesitas efectivo para hacer renovaciones o si quieres comprar una propiedad de inversión.

El abuelo de las hipotecas en los Estados Unidos tiene muchas cualidades atractivas propias.

Ventajas: Pagos mensuales más bajos

La hipoteca a 30 años ha sido continuamente la favorita entre los propietarios de vivienda por su bajo pago mensual. Aunque más de tu dinero sirve para pagar intereses y pagas por el doble de tiempo comparado con un plazo de 15 años, no puedes ignorar las ventajas de tener un pago mensual más bajo.

Los presupuestos tienden a fluctuar para muchas familias. Los costos de la educación, la ropa, la comida, los servicios públicos y la necesidad de ahorrar e invertir pueden variar todos los meses. Un pago de la hipoteca más bajo significa que puede ahorrar más dinero para la jubilación, los fondos para la universidad y las reparaciones de la casa.

Una hipoteca a 30 años puede permitirte pagar una propiedad más grande que una hipoteca a 15 años. Si necesitas una hipoteca más grande para comprar una casa más grande, tomarte 30 años para pagarla te daría la libertad de hacer esta compra. Eso tal vez no sería posible si solo tienes 15 años para pagar el préstamo.

Desventajas: Pagos de intereses más altos

Por su naturaleza, un préstamo con un plazo más largo significa que pasarás más tiempo pagando intereses. Combinado con el plazo más largo, los cargos de la tasa de interés son más altos en un préstamo a 30 años que en uno a 15 años. 

¿No estás seguro de si siempre podrás hacer los pagos más altos de una hipoteca a 15 años, pero te gustaría disfrutar de los ahorros? Siempre que tu hipoteca no tenga una penalización por pago por adelantado, puedes hacer pagos adicionales directamente por el principal cuando tu presupuesto lo permita.

Las penalizaciones por pago por adelantado están escritas en el acuerdo de tu hipoteca. Si tu hipoteca tiene una penalización por pago anticipado, pagarás un cargo si pagas el saldo del principal antes de lo acordado. Algunos prestamistas cobran penalizaciones por pago anticipado, pero otros no, así que asegúrate de preguntar cuando elijas un prestamista para tu hipoteca.

Pagos adicionales

Lo bueno de hacer pagos adicionales es que puedes ser flexible. Considera usar cantidades adicionales —como una bonificación de tu trabajo o una herencia moderada— para abonar al principal de tu hipoteca para terminar de pagar tu deuda antes.

Incluso las cantidades pequeñas pueden hacer una gran diferencia. Reserva un frasco para guardar todo el dinero inesperado o ahorros que puedas y dedícalo para hacer pagos adicionales a tu hipoteca cada mes. Asegúrate de decirle al administrador de tu hipoteca que quieres que el pago adicional se aplique al principal.

Pagos cada dos semanas

Otro método es hacer pagos de la hipoteca cada dos semanas en lugar de hacer un pago al mes. Esto tiende a alinearse con el calendario de nómina de muchos trabajadores, y equivale a 13 pagos anuales, por lo que estarías haciendo un pago más cada año.

No todos los administradores de hipotecas ofrecen esta opción. Consulta con la compañía administradora de tu hipoteca para ver si ofrece pagos cada dos semanas.

Refinancia tu hipoteca

Supongamos que, en este momento, un pago mensual con tasa de interés fija a 30 años es lo que te parece más cómodo. Pasan 5 años, y te dieron un buen ascenso en el trabajo y un generoso aumento en el sueldo. Ahora podrías considerar refinanciar a una hipoteca con un plazo de 15 años. Al final, habrás pagado tu hipoteca en 20 años y habrás disfrutado de algunos de los ahorros que hubieras tenido si hubieras elegido el plazo de 15 años, pero sin el estrés financiero de la dificultad de hacer el pago de cada mes.

Recálculo de la hipoteca

Si tienes una cantidad más grande de dinero que te gustaría aplicar a tu hipoteca y quisieras reducir tu pago mensual, considera un recálculo de la hipoteca. Con un recálculo, el prestamista acepta tu pago y reamortiza tu préstamo para ajustar tus pagos mensuales.

Cuando se trata del plazo de una hipoteca, las hipotecas a 15 años son perfectas para quienes tienen ingresos para hacer pagos mensuales más altos. Pero solo porque no estás listo para comprometerte a una hipoteca a 15 años ahora, eso no significa que no puedas disfrutar de los beneficios que implica pagar la hipoteca antes de tiempo.