¿Cuánto puedo pagar por una casa?

Cuando empiezas a buscar casa, es normal preguntarte: “¿Cuánto puedo pagar por una casa?” Dependiendo a quién le preguntes, hay varias respuestas a esta pregunta. Las calculadoras de hipotecas usan diferentes fórmulas unas de otras. Las guias de las hipotecas dicen otra cosa. Tienes que responder según lo que te haga sentir cómodo, pero te daremos algunas cosas para considerar.

La regla del 28/36

Como mencionamos antes, la forma en que los prestamistas ven cuánto puedes pagar al final dependerá de los programas de hipoteca para los que califiques. Pero es útil comenzar con la regla general de capacidad de pago porque te da una idea de cuánto de tus ingresos debería ir hacia tu hipoteca.

Una medida usada con frecuencia es la regla 28/36. Esta dice que no más del 28% de tus ingresos mensuales deberían ir hacia el pago de la hipoteca. Además, tus deudas totales, incluyendo tu hipoteca, no deberían ser más del 36% de tus ingresos.

La primera parte del cálculo se basa en los gastos de vivienda. Tu pago de hipoteca se calcula, se divide entre tus ingresos y se convierte a porcentaje, así:

(Principal + intereses + impuestos sobre la propiedad + seguro de la vivienda)

_____________________________________________________________ × 100

Ingresos brutos mensuales

Debes tener en cuenta que, si hiciste un pago inicial menor al 20% o tienes un préstamo de la FHA, es posible que se agregue un pago mensual de seguro hipotecario al numerador de esa fórmula. Lo mismo es cierto si donde planeas comprar hay cuotas de una asociación de propietarios.

Por supuesto, la otra parte de la ecuación son tus deudas totales. Esto se conoce como tu relación deuda-ingresos (DTI). Así es como se ve esa fórmula:

Deuda pagadera en cuotas + deuda renovable

_______________________________________ × 100

Ingresos brutos mensuales

La deuda pagadera en cuotas es el pago de la hipoteca, pero también cosas como el pago del auto, préstamos estudiantiles y préstamos personales. La deuda renovable es tarjetas de crédito y cualquier otra cosa donde el saldo cambia cada mes. Cuando se trata de la deuda renovable, los prestamistas hipotecarios la calculan basándose en tu pago mensual mínimo.

¿Cuánto puedes pagar por una casa con el sueldo que tienes?

Para darte una idea de cómo funciona la fórmula y cómo puedes aplicarla a tu situación, veamos tres escenarios con diferentes rangos salariales y niveles de deuda.

El punto aquí no es ser perfecto, por lo que asumiremos en todos los casos que has estado ahorrando lo suficiente para tener dos tercios de tu salario anual acumulado. Para los fines de los impuestos sobre la propiedad y el seguro, esto se basa en comprar en un suburbio de Detroit. Usaré nuestra calculadora de capacidad de pago para vivienda para los rangos. Se supone que la puntuación de crédito es 720 o superior.

Taylor gana $60,000 anuales y tiene $1,000 en pagos mensuales de deuda. Con la regla 28/36 y $40,000 para el down payment y los costos de cierre, el pago mensual es $1,074 y Taylor puede pagar $136,963 como precio de compra. El límite superior sería una DTI del 50% y en teoría podría pagar $209,331. Eso es un pago de $1,648 y es posible que los prestamistas no aprueben esa DTI.

Parker gana $100,000 y tiene deudas mensuales de $1,500. Suponiendo un down payment de $67,000, Parker puede pagar $250,291 basado en la regla 28/36. Con un pago mensual de $1,633, si la DTI se aumentara a 50%, el máximo que podría pagar es $368,732.

Kelly y Jesse van a comprar juntos una casa con ingresos combinados de $150,000. Tienen $3,000 en deudas mensuales y $100,000 para un down payment. Basado en la regla 28/36, pueden hacer un pago mensual de $1,599 y tener un precio de compra de $277,157. En el lado alto del presupuesto, potencialmente podrían aprobarlos para hasta $505,525 con un pago de $3,065.

¿Cuánto puedes pagar por una casa como comprador de vivienda por primera vez?

Cada situación es diferente, pero en general, la regla 28/36 debería darte una idea de cuánto puedes pagar desde el punto de vista del pago mensual. Por supuesto, no ignoramos el hecho de que, para los compradores de vivienda por primera vez, una gran parte del reto es el down payment. Los compradores de vivienda por primera vez tienen algunos recursos disponibles para ellos que nos gustaría destacar aquí:

One+: si los ingresos combinados de todos los que figuran en el préstamo son iguales o inferiores al 80% del ingreso promedio donde buscas comprar, puedes calificar para One+ de Rocket Mortgage.¹ Bajo esta opción de préstamo, puedes hacer un down payment de tan solo el 1% y recibir una subvención del 2%. Este es un préstamo convencional, por lo que necesitas una puntuación de crédito mayor de 620. La cantidad máxima del préstamo es $350,000.

Préstamos convencionales para compradores de vivienda por primera vez: si no calificas para el otro préstamo basado en los ingresos, puedes hacer un down payment de tan solo el 3% por una casa como comprador de vivienda por primera vez, algo que define como no haber sido propietario de una casa en los 3 años anteriores a la compra, o ser un ama de casa desplazada o madre/padre soltero.

Ayuda para el down payment: no siempre es necesariamente cierto, pero muchos programas de asistencia para el down payment requieren que seas comprador de vivienda por primera vez. Los empleadores, las agencias estatales y locales de financiamiento de vivienda, e incluso los prestamistas pueden ofrecer asistencia para el down payment. Esto puede venir en forma de un préstamo diferido o perdonable o como una subvención.

¿Cómo el tipo de préstamo afecta lo que puedes pagar por una casa?

Otro factor importante para cuánto puedes pagar es las opciones de financiamiento que están disponibles para ti. Veamos algunas de las principales:

Préstamos conformes convencionales: un préstamo convencional es cualquier hipoteca que no está respaldada por el gobierno. Los préstamos convencionales conformes cumplen específicamente los requisitos de Fannie Mae o Freddie Mac. Por lo general, puede obtener un préstamo convencional y una residencia principal con un down payment entre el 3% y 5%. Si haces un down payment de menos del 20%, vale la pena mencionar que tendrás que tratar con seguro hipotecario privado (PMI) pagado por el prestamista o pagado por el prestatario.

Préstamo de la FHA: respaldado por la Administración Federal de Vivienda, los préstamos de la FHA permiten down payments tan bajos como el 3.5% si tienes una puntuación de crédito promedio de 580. Si haces un down payment menor al 10%, tendrás que pagar un seguro hipotecario mensual durante todo el préstamo, además de una cuota inicial de seguro hipotecario. Si pagas más del 10%, el seguro se elimina después de 11 años.

Préstamo del VA: los préstamos del VA están disponibles para miembros de las fuerzas armadas activos elegibles, personal de la Guardia Nacional, reservistas, veteranos y cónyuges sobrevivientes que cumplan los requisitos. No es necesario hacer un down payment, pero hay un cargo por financiamiento del 1.4% al 3.3% dependiendo de si es tu primera vez usando un préstamo del VA y del tamaño de tu down payment.

Préstamo del USDA: los préstamos del USDA están disponibles en áreas rurales que califican por medio del Departamento de Agricultura. No necesitan down payment, aunque hay cargos de garantía iniciales y anuales. El cargo anual se divide en pagos mensuales. Rocket Mortgage no ofrece préstamos del USDA en este momento.

Factores que afectan cuánto puedes pagar por una casa

Hay varios factores que afectan cuánto puedes pagar por una casa. Veamos algunos de los principales.

Ingresos

Hablaremos de la calificación con más detalle en un minuto cuando hablemos de la DTI, pero en general, cuanto más ingreso tengas, mayor será el pago de la hipoteca que puedas hacer. Esto tiene un impacto directo en el precio de compra para el que califiques. Más ingresos significan mayor seguridad financiera.

Relación deuda-ingresos

Ya hablamos de la DTI cuando hablamos de la regla 28/36, pero en general, cuanto menor sea tu deuda existente en relación con tus ingresos, mayor puede ser el pago de la hipoteca, lo que te califica para cantidades de préstamo más altas. Las dos cosas que puedes hacer para ponerte en mejor posición si estás tratando de calificar para una hipoteca son aumentar tus ingresos o pagar deudas existentes.

Aunque hemos hablado de la regla 28/36, es probable que los prestamistas te consideren elegible con una regla 29/41 o una relación de gastos de vivienda a DTI de 38/45. De hecho, cuando se trata de préstamos convencionales conformes, solo tu DTI general influye en la elegibilidad en la mayoría de los escenarios.

Down Payment

Mientras más alto sea tu down payment, menor será la cantidad que tengas que pedir prestada para comprar tu casa. Una cantidad del préstamo más baja significa un down payment más bajo si el plazo es el mismo. Entonces, un down payment más alto significa que deberías poder pagar una casa más grande que si tuvieras un down payment más bajo con un préstamo más alto.

Además, cuando un prestamista no tiene que darte tanto dinero, hay más posibilidades de que el préstamo sea bueno para este, por lo que tiene un impacto positivo en tu tasa de interés.

Puntuación de crédito

Tu puntuación de crédito es solo uno de varios factores que los prestamistas usan para determinar qué tan buen riesgo eres como prestatario. Sin embargo, es realmente importante en términos de cuánto puedes pagar porque, junto con tu pago inicial, es uno de los factores más importantes que determinan tu tasa de interés. Cuanto más alta sea, mejor.

Tasa de interés

Cuanto más baja sea tu tasa de interés, menor será tu pago mensual. Por lo tanto, podrás pagar una casa más grande con tasas de interés más bajas de lo que podrías con tasas más altas. Los principales factores que afectan tu tasa de interés son tu puntuación de crédito y el tamaño de tu down payment.

La ocupación de la propiedad también juega un papel. Obtendrás una tasa más baja si es tu casa principal que si es una casa de vacaciones o una propiedad de alquiler porque si alguna vez tienes problemas financieros, es más probable que hagas primero los pagos de la casa en la que vives.

Plazo de reembolso del préstamo

Si tomas un préstamo a más largo plazo, deberías poder pagar una casa más grande porque el pago mensual sería menor comparado con un préstamo que se paga antes. La desventaja aquí es que pagas más intereses en un préstamo a más largo plazo que en uno más corto.

Reservas

Las reservas representan la cantidad de meses que puedes hacer tu pago hipotecario si pierdes tus ingresos. No todos los préstamos piden esto para calificar, pero es una buena regla tener al menos 2 meses de reservas. Para préstamos jumbo, pedimos de 6 a 18 meses, dependiendo de la cantidad del préstamo.

Las reservas afectan lo que puedes pagar en función de lo que tienes para poder demostrar que podrías usarlas en términos de ahorros. Cuanto mayor sea el pago de la casa, más necesitas tener.

Otros costos de ser propietario de vivienda

Aunque ya hablamos de las cosas más importantes, hay otros costos de ser propietario de vivienda que debes considerar en tu presupuesto:

Costos de cierre: los costos de cierre cubren varios cargos relacionados con tu transacción, como emisión y procesamiento, trabajo de título, creación de la cuenta de depósito en garantía, cargos de registro y más. Estos suelen estar en el rango del 3% al 6% del precio de compra.

Seguro de la vivienda: el seguro de la vivienda es obligatorio para que la compañía de préstamos hipotecarios tenga la seguridad de que tu propiedad será reparada o reconstruida en caso de daños. Además de esa cobertura básica, puedes comprar una póliza que cubra las pertenencias personales dentro de tu casa y dé protección de responsabilidad civil en caso de que alguien se lastime en tu propiedad.

Impuestos sobre la propiedad: los impuestos a la propiedad generalmente se determinan en función de un porcentaje del valor de tu propiedad multiplicado por tu tasa impositiva. Pagas por escuelas y parques de la ciudad, así como servicios locales como policía, bomberos y recolección de basura.

Mantenimiento de la casa: la cantidad que debes considerar ahorrar para esto variará según la edad y el estado de la casa cuando la compres. Generalmente se recomienda ahorrar del 1% al 3% del precio de compra por año para mantenimiento.

Cómo hacer una casa más asequible

Te mostramos varias medidas que puedes tomar para que la compra de una casa sea más factible:

Mejora tu puntuación de crédito. Una puntuación de crédito significa un pago más bajo. Para lograrlo, haz tus pagos a tiempo, mantén el uso de tu tarjeta de crédito al 30% de tus límites o menos y no solicites ningún crédito que no necesites, particularmente durante el proceso hipotecario.

Disminuye tu DTI. Si disminuyes tu DTI, puedes hacer un pago de la hipoteca más alto. Un pago de la hipoteca más alto significa que puedes comprar una casa más cara si necesitas.

Ahorra para un down payment más grande. Mientras estés trabajando en comprar una casa, puede tener sentido eliminar cualquier cosa que no estés usando y reducir las salidas y otras formas de entretenimiento para ahorrar para un down payment más grande, de modo que el pago mensual de una casa más grande sea más asequible. Consulta nuestros otros consejos para ahorrar para un down payment sin tener que comer fideos con mantequilla en todas las comidas.

Elige una casa menos cara. Solo porque no puedes tener la casa de tus sueños ahora no significa que nunca la tendrás. Puedes conseguir tu primera casa ahora y trabajar para llegar a la casa de tus sueños.

Conclusión: Compra una casa solo si realmente puedes pagarla

Hay muchos métodos para determinar cuánto puedes pagar por una casa, pero la regla 28/36 es una buena guía en términos de la proporción de gastos de vivienda y niveles de deuda totales con respecto a tus ingresos totales. Particularmente para los compradores de vivienda por primera vez, ahorrar para un down payment puede ser un reto igual de grande. Echa un vistazo a las subvenciones que puedan estar disponibles, y a los préstamos diferidos y condonables.

Tu DTI, el down payment y la tasa de interés juegan un papel importante en determinar el tamaño de tu préstamo y cuánto puedes pagar por una casa. Pero es igual de importante pensar en los costos de cierre y el mantenimiento de la casa para estar seguro de que puedas pagar la casa no solo ahora, sino también más adelante. Consulta nuestra calculadora de capacidad de pago que te servirá de guía para el presupuesto. Si estás listo, comienza una solicitud hoy mismo.

¹ El cliente deberá hacer un down payment del 1%, con la capacidad de pagar un máximo del 3%, y Rocket Mortgage cubrirá un 2% más del precio de compra del cliente como down payment, o $2,000. La cantidad máxima de la subvención es $7,000. La oferta es válida únicamente para productos de préstamos convencionales para residencias principales. La cantidad máxima del préstamo es $350,000. El costo de la prima del seguro hipotecario se transfiere al cliente a partir del 2 de enero de 2024. La oferta es válida únicamente para compradores de vivienda cuyos ingresos calificados son iguales o inferiores al 80% de los ingresos promedio del área según el condado donde esté ubicada la propiedad. No está disponible con ningún otro descuento o promoción y no se puede aplicar retroactivamente a préstamos cerrados previamente ni a préstamos de tasa fija. Esto no es un compromiso de préstamo. Rocket Mortgage se reserva el derecho de cancelar/modificar esta oferta en cualquier momento. Se pueden aplicar más restricciones o condiciones.