Una guía para la relación de gastos de la vivienda y los ingresos brutos

La relación de gastos de la vivienda y los ingresos brutos es un indicador útil para ver cuánto puedes gastar en una casa. El prestamista la usará cuando haga la evaluación de riesgo de tu hipoteca. Esta guía incluye una definición, cómo calcularla y qué significa para ti.

Sigue leyendo para obtener más información sobre este importante término.

¿Qué es la relación de gastos de la vivienda y los ingresos brutos?

La relación de gastos de la vivienda y los ingresos brutos, llamada también relación hipoteca-ingresos (front-end), es un porcentaje que se determina dividiendo los gastos de la vivienda del prestatario por sus ingresos antes de impuestos. En su forma más básica, es un simple número que muestra cuánto de tus ingresos se va para pagar la vivienda, y toma en cuenta el pago de la hipoteca, de los seguros, los impuestos y más. Los prestamistas hipotecarios usan esta relación para ayudar a determinar si un comprador de vivienda califica para un préstamo hipotecario.

Los prestamistas suelen usar la relación de gastos de la vivienda y los ingresos brutos junto con la relación deuda-ingreso (DTI). La DTI ayuda a los prestamistas a ver cuánto gastas en deudas mensuales versus cuánto dinero entra a tu casa.

Estas dos fórmulas les dan a los prestamistas una mejor idea de tu situación económica sin tener que ver tu puntuación de crédito o tu historial del pago de deudas.

Cómo calcular la relación de gastos de la vivienda y los ingresos brutos

Para calcular la relación de gastos de la vivienda y los ingresos brutos, toma tus ingresos mensuales antes de impuestos y compáralos contra los gastos de tu vivienda. Esta fórmula es lo que los prestamistas hipotecarios usan para determinar el riesgo implicado en un préstamo y oficialmente lo hace un evaluador de riesgo.

Veamos el cálculo paso a paso. Usemos un ejemplo para que puedas ver cómo está relacionado.

Suma todos los gastos de la vivienda

Para determinar tu relación de gastos de la vivienda y los ingresos brutos, un evaluador de riesgo hipotecario suma todos los costos relacionados con la vivienda. Como primer paso en nuestro ejemplo, usaremos un préstamo por una cantidad de $250,000 por 30 años a una tasa de interés del 3.2%. Los impuestos, los cargos de la HOA, el seguro de la vivienda y el seguro hipotecario privado que se usan se basan en promedios nacionales.

Pago del principal y de los intereses de la hipoteca: $1,081.17

Impuestos sobre la propiedad estimados: $250

Seguro de la vivienda: $136

Seguro hipotecario: $208.33

Cargos de la asociación de vivienda: $250

Si los sumamos, obtenemos un gasto mensual de la vivienda de $1,925.50.

Divide por los ingresos antes de impuestos

El siguiente paso es comparar tus gastos con tus ingresos antes de impuestos. Para este ejemplo, usaremos la media de los ingresos brutos familiares (ingresos anuales antes de impuestos) de $86,011. Esto equivale a $7,167.58 mensuales.

Para determinar nuestra relación de gastos de la vivienda y los ingresos brutos, dividiremos nuestros gastos ($1,925.50) por nuestros ingresos ($7,167.58). Redondeado, nuestro resultado es 0.27, o el 27%. Este número significa que el 27% de los ingresos antes de impuestos se van para los costos de la vivienda.

Evalúa los resultados

En este punto, un evaluador de riesgo sabe que los ingresos mensuales brutos de nuestro ejemplo funcionarán con un préstamo. La regla general para calificar para una hipoteca con la relación de gastos de la vivienda y los ingresos brutos es que cualquier valor por debajo del 28% es bueno. Arriba del 28%, estarías arriesgándote mucho y posiblemente tendrías dificultad para cubrir el pago mensual de la hipoteca u otras deudas.

Las decisiones finales de la aprobación de préstamos se hacen usando este umbral. Es un número importante para determinar si puedes o no comprar una casa. Los prestamistas hipotecarios se quieren asegurar de que tengas vivienda asequible, así que si tus ingresos no solo lo suficientemente altos paga hacer los pagos del préstamo, no te aprobarán.

Aunque algunos programas de préstamos permiten una relación de gastos de la vivienda y los ingresos brutos más alta, tendrás pocas opciones arriba del 28%. Si te encuentras en esta situación, puedes considerar maneras de reducir esa relación o buscar viviendas con precios más bajos o pagos mensuales más pequeños. En otras palabras, puedes hacer un down payment más grande, buscar una casa más asequible o buscar en un área donde no haya una HOA o donde los impuestos de bienes raíces sean más bajos.

¿Cuál es la regla 28/36 y cómo afecta a tu préstamo?

En la regla 28/36, el “28” es la relación de gastos de la vivienda y los ingresos brutos y el “36” es la, o la relación deuda-ingresos. Cuando se usan juntas, la relación de gastos de la vivienda y los ingresos brutos se conoce como la “relación hipoteca-ingresos (front-end)”, y la DTI se conoce como la “relación entre los pagos mensuales de deudas y los ingresos mensuales”.

Cuando la relación de gastos de la vivienda y los ingresos brutos solo incluye los gastos de la vivienda, la DTI toma en cuenta deudas como préstamos de autos, préstamos estudiantiles y tarjetas de crédito. Si más del 36% de tus ingresos se van para pagar deudas, es posible que te cueste más obtener un préstamo hipotecario. Pagar tus deudas para reducir tu DTI aumenta tu posibilidad de obtener una hipoteca.

Conclusión

La relación de gastos de la vivienda y los ingresos brutos, o relación vivienda-ingresos, es una manera rápida para que tú y tu prestamista determinen cuánto puedes pagar por una casa. Si estás pensando en pedir un préstamo, debes calcular tu relación de gastos de la vivienda y los ingresos brutos antes de hacerlo.

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