¿Afecta el aplazamiento de los pagos de la hipoteca al refinanciamiento? Lo que los propietarios de vivienda deben saber

Cuando obtienes una hipoteca, esperas poder cumplir con los pagos, pero las cosas no siempre salen como planeas. Si enfrentas dificultades temporales o pérdida de ingresos, un aplazamiento podría permitirte pausar o reducir tus pagos mientras te recuperas.

Aunque el aplazamiento ofrece el apoyo necesario para los que lo necesitan, es natural preguntarse sobre los efectos de largo plazo. Por ejemplo, podrías estarte preguntando, “¿Afecta el aplazamiento de los pagos de la hipoteca al refinanciamiento?”

¿Puedes refinanciar si estás en un período de aplazamiento?

El aplazamiento generalmente tiene un efecto negativo en tu capacidad para refinanciar. Cuando estás en aplazamiento, este se reporta en tu historial crediticio y afecta negativamente tu puntuación de crédito, con muy pocas excepciones. La principal excepción ocurre si el aplazamiento es consecuencia de los efectos de un desastre natural. En estos casos, no afecta el crédito. Es posible que los representantes deban declarar un estado de emergencia para que esté disponible este tipo de asistencia especial.

Si cumples con los requisitos basado en tu puntuación de crédito y otros factores, podrías restablecer tu préstamo mediante un refinanciamiento con desembolso en efectivo o de tasa y plazo al solicitar un préstamo convencional por medio de Fannie Mae, Freddie Mac, o un préstamo Jumbo Smart de Rocket Mortgage®.

¿Cómo el aplazamiento de los pagos afecta el refinanciamiento de préstamos específicos?

El aplazamiento de los pagos tiene un efecto grande en tu capacidad para refinanciar. Los efectos exactos dependen del tipo de préstamo que quieres refinanciar.

Los préstamos conformes de Fannie Mae y Freddie Mac pueden refinanciarse después de la tolerancia si calificas según factores como puntuación de crédito, relación deuda-ingresos y capital. 

Préstamo de FHA:  Si vas a refinanciar a un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA), puedes hacerlo inmediatamente si saliste del aplazamiento e hiciste todos tus pagos contractuales durante ese período. Si no hiciste algún pago, hay períodos de espera. Para un refinanciamiento de taza/plazo, tienes que haber hecho tres pagos consecutivos según tu plan de reestructuración o pagos equivalentes a un año si es un refinanciamiento con desembolso de efectivo.

Préstamo del VA: Los miembros de las fuerzas armadas, veteranos y cónyuges sobrevivientes elegibles pueden refinanciar para poner al día su préstamo después de salir del aplazamiento con un préstamo del Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA) si califican. Existen varios requisitos de antigüedad para préstamos del VA, por lo que se recomienda consultar con un experto en préstamos hipotecarios.

Préstamo jumbo: un préstamo Jumbo Smart es posible si continúas haciendo tus pagos durante el aplazamiento o si te pusiste al día con todos los pagos que no hiciste durante el aplazamiento antes de cerrar el nuevo préstamo. Alternativamente, si el aplazamiento fue en una vivienda anterior y ahora la vendiste para pagar el préstamo, eres elegible. Si estás en un plan de reestructuración, hay un par de otras opciones que se aplican. Si tenías un plan de pago, debes completarlo antes de poder cerrar un préstamo Jumbo Smart. Si completaste el aplazamiento, tendrías que hacer tres pagos consecutivos puntuales después del aplazamiento antes de poder hacer la solicitud. Si completaste una modificación, se aplican diferentes requisitos, y recomendamos hablar con un experto en préstamos hipotecarios.

Cómo refinanciar tu hipoteca después de un aplazamiento

Además de las situaciones mencionadas arriba, la mayoría de las veces refinanciará después de completar el aplazamiento, basándose en los efectos negativos en el crédito. La mayoría de los aplazamientos tradicionales, aparte de los autorizados en situaciones de desastres naturales, tienen un efecto negativo en el crédito. El aplazamiento no tiene que ser una mancha permanente en tu informe de crédito, pero hay varias cosas que debes hacer para saber que estás listo para calificar.

Ponte al día o continúa los pagos después del aplazamiento

Para comenzar, asegúrate de estar al día en tu préstamo o de cumplir los pagos bajo cualquier plan de reestructuración posterior al aplazamiento que puedas tener. Para empezar, los pagos atrasados dañan tu crédito, que puede o no estar ya más bajo debido al aplazamiento.

Además, generalmente tienes que hacer un número mínimo de pagos para calificar para el refinanciamiento. Para los préstamos convencionales, de tasa/plazo de la FHA y ciertos préstamos Jumbo Smart, tendrás que hacer tres pagos antes de poder refinanciar. Para las transacciones de refinanciamiento con desembolso en efectivo de la FHA, se necesita el equivalente a un año de pagos.

Trabaja en tu puntuación de crédito

Los aplazamientos por desastres naturales no afectan el crédito, por lo que no deberían tener ningún efecto.  Si tienes otro administrador de hipotecas y tienes preguntas sobre los aplazamientos y el impacto en el crédito, comunícate directamente con este.

Por otro lado, los prestamistas probablemente considerarán los aplazamientos que no estén contemplados en estas exenciones especiales como morosos, ya que en ese momento no estás pagando de acuerdo con las condiciones originales del préstamo. Esto puede afectar tu puntuación de crédito.

Hay un par de cosas que puedes hacer para recuperar tu crédito en poco tiempo. Lo primero es que te asegures de mantenerte al día con los pagos una vez se haya acabado el aplazamiento para todas las cuentas. También debes evitar adquirir nuevas deudas y créditos, ya que es una señal para los prestamistas de que quizá estés estirando demasiado tu presupuesto y podrías dañar tu puntuación.

Por último, querrás pagar deudas en general, pero vamos a eso luego.

Mantén las deudas bajo control

Uno de los indicadores clave que los prestamistas usan para determinar si calificas para una hipoteca es tu relación deuda-ingresos (DTI). Esta compara tus deudas mensuales con tus ingresos brutos mensuales —antes de impuestos— y expresa el resultado como un porcentaje.

Hay dos tipos de DTI: frontal (front-end) y trasera (back-end). La DTI frontal, también conocida como relación de gastos de la vivienda y los ingresos brutos, es tu pago mensual de la hipoteca incluyendo el principal, los intereses, los impuestos sobre la propiedad, el seguro de la vivienda y (si aplica) los cargos de la asociación de propietarios de vivienda (HOA). Esta es la ecuación:

Principal + intereses + impuestos sobre la propiedad + seguro de la vivienda + cargos de la HOA

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Ingresos brutos mensuales

Supongamos que ganas $60,000 al año. Eso equivale a $5,000 mensuales. Si tu pago completo de la hipoteca es $1,200 mensuales, tu relación de gastos de la vivienda y los ingresos brutos es del 24%. No todos los tipos de préstamo tienen en cuenta la relación hipoteca-ingresos (front-end), pero se usa con los préstamos de FHA, el USDA y el VA en ciertas circunstancias. Cualquier valor de menos del 28% es bastante bueno.

La otra relación para considerar es la relación entre los pagos mensuales de deudas y los ingresos mensuales. Esa es un poco más simple. Solo toma los pagos mensuales en deudas pagaderas en cuotas y los suma al pago mínimo en tarjetas de crédito y otras líneas de crédito comparado con tus ingresos brutos mensuales.

Deuda pagadera en cuotas + deuda renovable

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Ingresos brutos mensuales

Como ejemplo, supongamos los mismos ingresos mensuales de $5,000 y el mismo pago de la hipoteca de $1,200. Después suma $100 en pagos mínimos entre un par de cuentas de tarjeta de crédito, $400 en pagos de préstamos estudiantiles y $300 del pago del auto. Esa es una DTI del 40%. Todos son diferentes, pero generalmente querrás mantener este valor por debajo de 43% para calificar para la mayoría de las opciones de préstamos.

Una cosa importante para tener en cuenta es que cuando tienes problemas económicos, como sucede si necesitas un aplazamiento, puede ser muy fácil acumular deudas en tarjetas de crédito para pagar gastos. Si no tienes cuidado, las cosas se pueden salir de control. Entonces, si estás pensando refinanciar, será importante que trabajes en reducir tu deuda.

Conclusión

Es posible refinanciar poco tiempo después e incluso durante el período de aplazamiento en algunos casos. Sin embargo, para que esto sea posible, tienes que cumplir condiciones que muestren que estás en una buena situación económica, durante o después del aplazamiento. Para refinanciar, mantén tus pagos al día, mejora tu puntuación de crédito y minimiza tu deuda.

Si estás listo, comienza por solicitar el refinanciamiento de la hipoteca en línea.