¿Afecta el aplazamiento de los pagos de la hipoteca al refinanciamiento? Lo que los propietarios de vivienda deben saber

En respuesta al COVID-19, se tomaron muchas medidas para apoyar a los americanos que lo estaban pasando mal. Una de las cosas que se implementaron fue la capacidad de pedir el aplazamiento, o una pausa en los pagos de la hipoteca, para cualquiera que fuera afectado por el virus o sus efectos negativos en la economía.

Aunque el aplazamiento ofrece el apoyo necesario para los que lo necesitan, es natural preguntarse sobre los efectos a largo plazo. Por ejemplo, podrías estarte preguntando, “¿Afecta el aplazamiento de los pagos de la hipoteca al refinanciamiento?”

Es importante tener en cuenta que el aplazamiento de los pagos ha tenido en el pasado un mayor impacto en la posibilidad de refinanciar. Para comenzar, suele haber un impacto importante en la puntuación de crédito. El Congreso especificó que estos aplazamientos por el COVID-19 debían tratarse como si no afectaran el crédito, incluyéndolos dentro de los protocolos para los otorgados después de un desastre natural.

También hay aspectos de este tema que pueden ser únicos a la Ley de Ayuda, Alivio y Seguridad Económica por Coronavirus (CARES): Los clientes solo tenían que decir que habían sido afectados por el COVID-19. Algunas personas eligieron la opción de aplazamiento de los pagos en caso de que tuvieran problemas más adelante en la pandemia y no pudieran seguir haciéndolos. La mayor parte del tiempo, los clientes no se mantienen al día durante el aplazamiento de los pagos y no pueden refinanciar inmediatamente.

Debido al impacto crediticio que suponen los aplazamientos que no están autorizados por la Ley CARES o que se conceden tras un desastre natural, no es probable que muchas personas puedan refinanciar durante un aplazamiento. También debes mantener el pago durante el aplazamiento, que no es fácil. Dicho eso, puedes refinanciar durante un aplazamiento bajo las circunstancias adecuadas.

Una de las primeras agencias en hacer un anuncio importante sobre la elegibilidad para refinanciar durante un aplazamiento fue el regulador federal de préstamos convencionales, aquellos respaldados por las organizaciones Fannie Mae y Freddie Mac. Los requisitos son los siguientes:

En respuesta a la pandemia del COVID-19, la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA) declaró en 2020 que los prestatarios que están en aplazamiento, pero continuaron haciendo pagos a su préstamo hipotecario, seguirán siendo elegibles para un refinanciamiento. Los que no han podido continuar los pagos durante el aplazamiento serán elegibles para el refinanciamiento después de que hayan pasado tres meses desde que terminó el aplazamiento y hayan hecho tres pagos consecutivos de la hipoteca.

También es posible refinanciar durante el aplazamiento si haces un refinanciamiento del VA con documentación completa e hiciste seis pagos consecutivos antes de iniciar el aplazamiento. Además, deben haber pasado 212 días desde la fecha del primer pago en tu préstamo actual y la fecha de cierre del nuevo.

Por último, si necesitas un préstamo más grande, puedes obtener un préstamo Jumbo Smart de Rocket Mortgage® si continúas haciendo tus pagos programados regularmente durante el aplazamiento.

También podrás refinanciar préstamos del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA) durante un aplazamiento si cumples los requisitos. Rocket Mortgage no está ofreciendo préstamos del USDA en este momento.

El aplazamiento de los pagos tiene un efecto grande en tu capacidad para refinanciar. Los efectos exactos dependen del tipo de préstamo que quieres refinanciar.

Primero, según lo mencionado arriba, los préstamos de Fannie Mae y Freddie Mac solo se pueden refinanciar durante un aplazamiento si continúas haciendo todos los pagos. De lo contrario, deberás restablecer completamente tu hipoteca o hacer tres pagos consecutivos según un plan de reestructuración, ya sea un plan de pago, prórroga, reclamo parcial de la FHA o modificación.

• Préstamo de la FHA: Si vas a refinanciar a un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA), puedes hacerlo inmediatamente si saliste del aplazamiento e hiciste todos tus pagos contractuales durante ese período. Si no hiciste algún pago, hay períodos de espera. Para un refinanciamiento de taza/plazo, tienes que haber hecho tres pagos consecutivos según tu plan de reestructuración o pagos equivalentes a un año si es un refinanciamiento con desembolso de efectivo.

• Préstamo del VA: Los miembros de las fuerzas armadas elegibles, veteranos y cónyuges sobrevivientes pueden refinanciar para poner al día su préstamo ya sea durante o después de salir del aplazamiento con un préstamo del Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA) si califican. La excepción es que no puedes estar actualmente en período de aplazamiento y hacer un préstamo VA Streamline, también conocido como préstamo de refinanciamiento para la reducción de la tasa de interés o IRRRL del VA. Para esos se necesita documentación completa y una tasación. También se aplican los requisitos de antigüedad del VA.

• Préstamos Jumbo: Un préstamo Jumbo Smart es posible si continúas haciendo tus pagos durante el aplazamiento o si te pusiste al día con todos los pagos que no hiciste durante el aplazamiento antes de cerrar el nuevo préstamo. Alternativamente, si el aplazamiento fue en una vivienda anterior y ahora la vendiste para pagar el préstamo, eres elegible. Si estás en un plan de reestructuración, hay un par de otras opciones que se aplican. Si tenías un plan de pago, debes completarlo antes de poder cerrar un préstamo Jumbo Smart. Si completaste el aplazamiento, tendrías que hacer tres pagos consecutivos puntuales después del aplazamiento antes de poder hacer la solicitud. Si completaste una modificación, se aplican diferentes requisitos, y recomendamos hablar con un experto en préstamos hipotecarios.

Aparte de las situaciones de las que hemos hablado, la mayoría del tiempo el refinanciamiento será después de terminar un aplazamiento porque fuera de esta situación específica de COVID-19, la mayoría de las personas que solicitan un aplazamiento lo hacen porque en ese momento no pueden hacer los pagos de la hipoteca y necesitan ponerlos en pausa.

Además, la mayoría de los aplazamientos tradicionales aparte de los autorizados por la Ley CARES y ciertas situaciones de desastres naturales tienen un impacto negativo en el crédito. El aplazamiento no tiene que ser una mancha permanente en tu informe de crédito, pero hay varias cosas que debes hacer para saber que estás listo para calificar.

Ponte al día o continúa los pagos después del aplazamiento

Para comenzar, asegúrate de estar al día en tu préstamo o de cumplir los pagos bajo cualquier plan de reestructuración posterior al aplazamiento que puedas tener. Para empezar, los pagos atrasados dañan tu crédito, que puede o no estar ya más bajo debido al aplazamiento.

Además, generalmente tienes que hacer un número mínimo de pagos para calificar para el refinanciamiento. Para los préstamos convencionales, de tasa/plazo de la FHA y ciertos préstamos Jumbo Smart, tendrás que hacer tres pagos antes de poder refinanciar. Para las transacciones de refinanciamiento con desembolso en efectivo de la FHA, se necesita el equivalente a un año de pagos.

Trabaja en tu puntuación de crédito

Los aplazamientos por desastres naturales y los otorgados como resultado del COVID-19 no afectan el crédito. Como la declaración de emergencia nacional terminó en abril de 2023, cualquier protección bajo la Ley CARES ya no es necesaria. Rocket Mortgage decidió seguir con aplazamientos por COVID-19 que no afectan el crédito. Si tienes otro administrador de hipotecas y tienes preguntas sobre los aplazamientos y el impacto en el crédito, comunícate directamente con este.

Por otro lado, los prestamistas probablemente considerarán los aplazamientos que no estén contemplados en estas exenciones especiales como morosos, ya que en ese momento no estás pagando de acuerdo con las condiciones originales del préstamo. Esto puede afectar tu puntuación de crédito.

Hay un par de cosas que puedes hacer para recuperar tu crédito en poco tiempo. Lo primero es asegurarte de mantenerte al día con los pagos una vez se haya acabado el aplazamiento para todas las cuentas. También querrás evitar sacar demasiados créditos o deudas nuevos. Esa es una señal para los prestamistas de que quizá estés estirando demasiado tu presupuesto y podrías dañar tu puntuación.

Por último, querrás pagar deudas en general, pero vamos a eso luego.

Mantén las deudas bajo control

Una de las métricas clave que los prestamistas usan para determinar si calificas para una hipoteca es tu relación deuda-ingresos (DTI). Esta relación compara tus deudas mensuales con tus ingresos brutos mensuales —antes de impuestos— y expresa el resultado como un porcentaje.

Hay dos tipos de DTI: frontal (front-end) y trasera (back-end). La DTA frontal, también llamada relación de gastos de la vivienda y los ingresos brutos, es tu pago mensual de la hipoteca incluyendo el principal, los intereses, los impuestos sobre la propiedad, el seguro de la vivienda y (si aplica) los cargos de la asociación de propietarios de vivienda (HOA). Esta es la ecuación:

Principal + intereses + impuestos sobre la propiedad + seguro de la vivienda + cargos de la HOA

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Ingresos brutos mensuales

Supongamos que ganas $60,000 al año. Eso es $5,000 mensuales. Si tu pago completo de la hipoteca es $1,200 mensuales, tu relación de gastos de la vivienda y los ingresos brutos es del 24%. No todos los tipos de préstamo tienen en cuenta la relación front-end, pero se usa con los préstamos de la FHA, el USDA y el VA en ciertas circunstancias. Cualquier valor de menos del 28% es bastante bueno.

La otra relación para considerar es la relación entre los pagos mensuales de deudas y los ingresos mensuales. Esa es un poco más simple. Solo toma los pagos mensuales en deudas pagaderas en cuotas y los suma al pago mínimo en tarjetas de crédito y otras líneas de crédito comparado con tus ingresos brutos mensuales.

Deuda pagadera en cuotas + deuda renovable

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Ingresos brutos mensuales

Como ejemplo, supongamos los mismos ingresos mensuales de $5,000 y el mismo pago de la hipoteca de $1,200. Después suma $100 en pagos mínimos entre un par de cuentas de tarjeta de crédito, $400 en pagos de préstamos estudiantiles y $300 del pago del auto. Esa es una DTI del 40%. Todos son diferentes, pero generalmente querrás mantener este valor por debajo de 43% para calificar para la mayoría de las opciones de préstamos.

Una cosa importante para tener en cuenta es que cuando tienes problemas financieros, como sucede si necesitas un aplazamiento, puede ser muy fácil acumular deudas en tarjetas de crédito para pagar gastos. Si no tienes cuidado, las cosas se pueden salir de control. Entonces, si estás pensando refinanciar, será importante que trabajes en reducir tu deuda.

Es posible refinanciar poco tiempo después e incluso durante el período de aplazamiento en algunos casos. Sin embargo, para que esto sea posible, tienes que cumplir condiciones que demuestren que estás en una buena situación financiera durante o después del aplazamiento. Para refinanciar, mantén tus pagos al día, mejora tu puntuación de crédito y minimiza tu deuda.

Si estás listo, comienza por solicitar el refinanciamiento de la hipoteca en línea.