Diferencia entre la ejecución hipotecaria y el aplazamiento o reducción de pagos por un tiempo determinado

Seguramente has oído los términos “ejecución hipotecaria” y “aplazamiento o reducción de pagos por un tiempo determinado” dichos por ahí, pero ¿qué significan realmente para ti y tu hipoteca?

Es posible que hayas financiado una parte de tu casa con un prestamista. A cambio de este financiamiento, tú aceptaste pagar la cantidad financiada, también llamada principal, en cuotas mensuales, más intereses. ¿Qué pasa si no puedes pagar esta cantidad mensual? Es ahí cuando comienzan a aparecer los términos como ejecución hipotecaria y aplazamiento o reducción de pagos por un tiempo determinado.

Ya sea que estés teniendo problemas económicos o que simplemente estés refrescando tus conocimientos de la industria de las hipotecas, creamos esta guía para ayudarte a comprender estos términos.

El aplazamiento o reducción de pagos por un tiempo determinado se refiere a un acuerdo entre tú (el propietario de la casa) y tu prestamista en el caso de que no puedas pagar la cantidad mensual de tu hipoteca por cualquier motivo. El prestamista congela tus requisitos de pago por un tiempo establecido. Después de esta fecha, deberás seguir haciendo los pagos mensuales de la hipoteca normalmente, y pagar el saldo que debas, más los intereses o cargos que se hayan acumulado durante el período de gracia.

Puedes usar el aplazamiento o reducción de pagos si estás teniendo dificultades económicas en el corto plazo y necesitas y tiempo para ponerte al día en los pagos.

Cómo trabajar con tu prestamista

Comunícate lo más pronto posible si te interesa saber si tu prestamista aceptaría darte un aplazamiento o reducción de pagos. Mientras más pronto te comuniques, más probable es que tu prestamista trabaje contigo para crear un plan que se adapte a las necesidades de ambas partes y hablen sobre si un aplazamiento hipotecario es una buena idea para ti.

Así es como debes trabajar con tu prestamista para obtener un aplazamiento o reducción de pagos.

Paso 1: Comunícate con tu prestamista

El primer paso es comunicarte con tu prestamista y explicarle tu situación económica. Lo ideal es llamar y hablar con un representante, pero algunos prestamistas hipotecarios tienen opciones de chat en línea o formularios de solicitud de aplazamiento hipotecario que también puedes usar.

El prestamista necesitará que le des cierta información clave y documentos. Prepárate para darle lo siguiente:

• Un resumen de tu dificultad económica; incluye qué está causando los problemas económicos y cuándo esperas que se resuelva
• El número de cuenta o préstamo hipotecario
• Tus ingresos mensuales antes de impuestos
• Una lista detallada de tus gastos mensuales
• Información de beneficios por desempleo, si se aplica

Ten en mente que el prestamista querrá hacer todo lo que pueda para que te quedes en tu casa, pagando la hipoteca, así que no tengas miedo de decirle que necesitas un poco de ayuda.

Paso 2: Pide un acuerdo de aplazamiento o reducción de pagos por un tiempo determinado

Hay algunos pasos que el prestamista debe seguir antes de otorgarte el aplazamiento o reducción de pagos. Primero, es posible que te pida que intentes reducir tus gastos mensuales si hay alguna señal de alerta o costos que parecen innecesarios. Prepárate para hablar sobre estos gastos y explicar dónde has reducido costos y por qué ciertos artículos no se pueden eliminar. Es posible que también te pida que demuestres que estás buscando trabajo o un trabajo que pague mejor.

Una vez hayas respondido sus preguntas, puedes pedirle que acepte un acuerdo de aplazamiento o reducción de pagos.

Paso 3: Presenta expedientes financieros

Después, querrás verificar tus problemas económicos. Envíale al prestamista tu carta de desempleo, que incluye la cantidad que te están pagando; dos de tus últimos formularios W-2 que reflejen tus salarios mínimos o reducidos, dos estados de cuenta bancarios recientes, una lista completa de tus deudas (cobros y dinero que debes) y activos (tu casa, tu auto y cualquier otra cosa de valor) y tus últimas dos declaraciones de impuestos federales.

El prestamista debe poder ver tu panorama financiero completo antes de poder preparar y aceptar el aplazamiento o reducción de pagos. A partir de aquí, te recomendamos que hagas un seguimiento con el prestamista hasta que asigne a un negociador o un agente de préstamos a tu cuenta. Esta persona trabajará contigo y será tu punto de contacto principal durante el resto del proceso.

Paso 4: Espera la aprobación

Una vez tengas un negociador o un agente de préstamos, no hay mucho que puedas hacer excepto esperar la aprobación del aplazamiento o reducción. Esto puede tomar varias semanas, pero debes hacer un seguimiento diligente para mostrarle al prestamista que te estás tomando en serio esta solicitud.

Paso 5: Recibe la carta de aplazamiento o reducción de pagos

Una vez te aprueben el aplazamiento o reducción, el negociador o el agente trabajarán para redactar una carta de aplazamiento o reducción de pagos que detalle las condiciones del acuerdo. Esta carta cubrirá la duración del aplazamiento o reducción, cuánto pagarás (si pagarás algo) durante el período de aplazamiento o reducción de pagos, cargos adicionales o intereses que deben sumarse a la cantidad adeudada y los términos para pagar el saldo pendiente después del período de aplazamiento o reducción. Puedes hablar con tu agente de préstamos para intentar negociar estos términos si es necesario.

Paso 6: Firma y devuelve el acuerdo

Una vez estés satisfecho con los términos, firma el acuerdo y devuélveselo al prestamista. El período del aplazamiento o reducción de pagos comenzará entonces. Al finalizar este período, tus pagos regresarán a la normalidad y tendrás que hacer pagos adicionales para cubrir el saldo pendiente.

Supongamos que no cumples los términos del aplazamiento o reducción de pagos o que no puedes hacer los pagos acordados. Es muy posible que tu casa pase a ejecución hipotecaria.

La ejecución hipotecaria es un proceso legal que ocurre cuando no puedes seguir haciendo los pagos de la hipoteca, y como resultado, pierdes los derechos sobre tu casa. El banco o el prestamista pasarían a ser los dueños de la propiedad.

La ejecución hipotecaria es el último paso antes de perder la titularidad de tu casa. Si un plan de aplazamiento o reducción de pagos no te ayuda a volver a encaminarte con tus finanzas, comunícate con tu prestamista antes de que reposean tu casa.

Es posible que un nuevo plan de pagos te ayude a evitar la ejecución hipotecaria. También puedes hablar con el prestamista sobre una venta en corto, en la que la propiedad se pone en venta y se vende por menos de lo que debes en la hipoteca. Esto podría ayudar a aliviar tus problemas económicos, pero todo el dinero que paga el comprador se usa para pagar el saldo pendiente de la hipoteca.

Supongamos que el prestamista no está dispuesto a trabajar contigo o que ya pasó mucho tiempo sin que te comunicaras para hablar de un plan de pagos. En ese caso, prepárate para el proceso de ejecución hipotecaria. Esto es lo que puedes esperar.

El proceso de ejecución hipotecaria

Las ejecuciones hipotecarias siguen siendo algo frecuente y no estás solo en esta experiencia. Aquí te decimos cómo prepararte si te encuentras en este barco.

Paso 1: El prestamista te notificará del incumplimiento de la hipoteca

El primer paso que el prestamista debe dar antes de pasar a la ejecución hipotecaria de tu casa es darte una notificación de incumplimiento, o de la falta de pago de tu hipoteca. En este punto, todavía tienes opciones para sacar la hipoteca de incumplimiento, incluyendo el aplazamiento o reducción de pagos por un tiempo determinado, una venta en corto o trabajar un plan de diferimiento o pago con el prestamista.

Por lo general, esta notificación se envía después de que una hipoteca no se ha pagado por 30 a 45 días. También indica un período de tiempo para pagar el saldo pendiente para que el préstamo vuelva a estar en una buena posición.

Paso 2: El prestamista procede de manera legal

¿No puedes hacer los pagos requeridos o llegar a un acuerdo satisfactorio con el prestamista? En ese caso, lo más probable es que el prestamista avance con el proceso legal de la ejecución hipotecaria. Esto puede darse de dos maneras.

1. El prestamista puede presentar una ejecución hipotecaria no judicial, que le permite tomar posesión de tu propiedad. El plazo de tiempo desde la presentación hasta la ejecución se detalla en la documentación de la hipoteca, así que asegúrate de revisar este contrato para obtener más información.
2. Tu prestamista también podría presentar una ejecución hipotecaria judicial, lo que significa que presentará una demanda legal contra ti para recibir el permiso legal para vender tu propiedad. Por lo general, esta medida se toma después de que no pagas el préstamo de tu casa por más de 90 días, y no haces ningún esfuerzo por hacer los pagos.

Paso 3: El prestamista te notificará de una venta por ejecución hipotecaria

Según la ley federal, los prestamistas deben esperar 120 días antes de hacer la ejecución hipotecaria de una casa, lo que te da aproximadamente 4 meses para buscar otro lugar donde vivir y mudarte. Sin embargo, cada estado tiene sus propias reglas, así que asegúrate de investigar las leyes de ejecución hipotecaria de tu estado.

Una vez el prestamista ha solicitado la ejecución hipotecaria judicial o no judicial, te enviará por correo una notificación de la venta por ejecución hipotecaria, que es una carta que dice la fecha en que debes dejar tu casa. Es posible que necesites más tiempo para prepararte. Puedes pedir más tiempo para mudarte de la propiedad y buscar una nueva fecha con el prestamista, pero este no está legalmente obligado a negociar contigo en este punto.

El prestamista puede presentar una demanda legal para que te desahucien de la propiedad si no te has salido para la fecha indicada. Lo mejor es salirse de la casa lo más pronto posible para no tener que tratar con más medidas legales.

A veces, las dificultades económicas golpean cuando menos lo esperas, y podrías estar frente a una ejecución hipotecaria o el aplazamiento o reducción de pagos por un tiempo determinado. Comunícate con tu prestamista lo más pronto posible si te encuentras en una situación económica difícil. Mientras más pronto te comuniques, más opciones habrá disponibles para ayudarte a corregir la situación y volver a encaminarte.

Intenta llegar a un acuerdo de aplazamiento o reducción de pagos que puedas pagar y asegúrate de hacer todos los pagos necesarios a tiempo para evitar la ejecución hipotecaria. Habla con tu prestamista sobre la posibilidad de renegociar tu acuerdo de aplazamiento o reducción de pagos o considera una venta en corto si ves que la ejecución hipotecaria es cada vez algo más probable.

Asegúrate de seguir todos los requisitos legales para hacer que la ejecución hipotecaria sea lo más sencilla posible si es inevitable. Prepárate para mudarte antes de la fecha de ejecución hipotecaria y cumple los requisitos del prestamista para asegurarte de que no tome más medidas legales.

Recuerda, una ejecución hipotecaria no es el fin del mundo. Si sí procede la ejecución hipotecaria de tu casa, trabaja en administrar tu presupuesto y tu economía, mejora tu crédito y aprende de esta experiencia. Puedes volver a tener una casa, incluso si ya has pasado por una ejecución hipotecaria.