Acuerdo de arrendamiento con opción a compra: lo que deberías saber

Los contratos de alquiler con opción a compra son muy atractivos para los posibles compradores de vivienda por primera vez que necesitan más tiempo para mejorar sus puntuaciones de crédito o ahorrar para el pago inicial. Los acuerdos de arrendamiento con opción a compra son, sin duda, los más legalmente vinculantes de las diversas opciones de alquiler con opción a compra.

Obtén información sobre lo que está en juego y si es la opción adecuada para ti con nuestro detallado análisis de un contrato de arrendamiento con opción a compra y sus beneficios.

¿Qué es un contrato de arrendamiento con opción a compra?

Un acuerdo de arrendamiento con opción a compra en bienes raíces es un contrato con opción a compra entre un inquilino y un propietario, donde el inquilino tiene la posibilidad de comprar la propiedad en un momento posterior. El inquilino paga al vendedor un cargo de opción a un precio de compra acordado, lo que le otorga derechos exclusivos para comprar la propiedad.

Ambas partes acuerdan cuál será el precio de compra de la vivienda al final del plazo de arrendamiento. Es probable que el acuerdo incluya una estipulación de que una parte del alquiler mensual se destine como pago inicial. El inquilino debe tener la confianza de que podrá obtener una hipoteca al final del alquiler, de lo contrario, perderá la opción a compra.

Opción de arrendamiento

Los contratos de arrendamiento con opción a compra a menudo se confunden con los contratos de arrendamiento con opción a compra debido a que ambos comparten esa tarifa de opción crucial y no reembolsable. Ambos prohíben al propietario vender la propiedad a cualquier otra persona durante el plazo del arrendamiento y le dan al inquilino la opción de compra al final. Sin embargo, ahí es donde terminan las similitudes.

La diferencia entre una opción de arrendamiento y un contrato de arrendamiento con opción de compra es que la opción de arrendamiento solo obliga al vendedor a vender. Un contrato de arrendamiento con opción a compra compromete a ambas partes a la venta, salvo incumplimiento del contrato o la incapacidad del comprador para obtener una hipoteca. Por lo general, se espera que los compradores también paguen los costos de mantenimiento, impuestos a la propiedad y seguro, y es probable que paguen un alquiler superior al valor justo de mercado para contribuir al pago inicial.

Cómo estructurar un contrato de arrendamiento con opción a compra

Los contratos de arrendamiento con opción a compra a menudo incluyen dos contratos distintos: uno para el contrato de arrendamiento y otro para la venta al finalizar el arrendamiento. Estos dos contratos diferentes incluirán cláusulas de incumplimiento cruzado que hacen que ciertas disposiciones sean mutuamente excluyentes. Es decir, si incumples una disposición, como no hacer un pago mensual, esto puede desencadenar automáticamente un incumplimiento en el contrato de compra.

Período de arrendamiento

El contrato de arrendamiento incluirá todos los elementos estándar de un contrato de arrendamiento tradicional junto con algunas cláusulas especiales, como exigir que el comprador pague los costos de mantenimiento, los impuestos sobre la propiedad y los cargos de seguro. Como era de esperar, el contrato de arrendamiento debe decir la duración del período de arrendamiento y la cantidad del alquiler mensual. Los contratos de arrendamiento con opción a compra a menudo tienen un período de arrendamiento más prolongado, generalmente hasta por 3 años.

Algunas cláusulas especiales para tener en cuenta incluyen el cargo por opción, el precio de compra y el pago inicial. Ambas partes acuerdan un cargo por opción, que obliga legalmente al propietario a vender la propiedad al inquilino si este elige hacerlo al final del contrato de arrendamiento, incluso si el propietario cambia de opinión. Tal acuerdo tiene un costo. El cargo por opción puede ser cualquier cantidad y no es reembolsable.

Esta parte del acuerdo generalmente también asignará una cantidad en dólares del alquiler que se destinará al pago inicial. Supongamos que un inquilino paga $2,000 al mes por una casa de $250,000, y $400 al mes se destinan al pago inicial. Al final de un contrato de arrendamiento de 24 meses, el comprador tiene la opción de usar $9,600 como pago inicial, que representa un 3.8% del total, ligeramente por encima del mínimo necesario para la mayoría de las hipotecas. Si el comprador decide que la casa no es adecuada para él y se retira de la venta, perderá el pago inicial.

Contrato de venta

Este acuerdo describirá el proceso de compra y los términos una vez que haya transcurrido el período de arrendamiento. Sin importar la duración del plazo de arrendamiento, ambas partes acordarán un precio de compra (basado en el valor justo de mercado) en el momento del contrato de alquiler. A menudo, el precio de compra será más alto que el valor de mercado para dar cuenta de la apreciación. Sin importar en qué dirección fluctúe el mercado, ambas partes están obligadas a respetar el precio de compra acordado.

El comprador será responsable de obtener un préstamo hipotecario sobre la propiedad. Si el inquilino no pudo calificar para una hipoteca antes de firmar un contrato de arrendamiento con opción a compra, podría compartir el calendario acordado de pago inicial con el prestamista como una ventaja para obtener mejores condiciones en el préstamo. Al final del contrato de arrendamiento residencial, el prestamista transferirá los fondos al vendedor para hacer la transferencia del título de propiedad.

Es muy recomendable que un abogado de bienes raíces revise este contrato antes de firmarlo. Aunque la mayoría de las veces los acuerdos anulan el contrato de venta si el comprador no puede obtener financiamiento, algunos exigen el pago completo, independientemente de si puedes pagarlo o no. Es por eso por lo que generalmente es una buena idea buscar consejería legal al celebrar cualquier tipo de contrato de compraventa de bienes raíces.

Beneficios de un contrato de arrendamiento con opción a compra

Por supuesto, un contrato de arrendamiento con opción a compra se establece de tal manera que beneficie a ambas partes. Ambos disfrutan de cierto grado de riesgo con las fluctuaciones del mercado inmobiliario y comodidad con un precio de compra fijo.

Cómo se beneficia el comprador

Un contrato de arrendamiento con opción de compra puede resultar atractivo tanto para los inquilinos como para los compradores de vivienda por primera vez por varios motivos. Estos son los más frecuentes:

Pago inicial: el inquilino finalizará el plazo de arrendamiento con un pago inicial considerable ahorrado simplemente pagando el alquiler. Dicho esto, es probable que el pago de alquiler acordado sea también más alto que el valor de mercado por este mismo motivo.

Conveniencia: en lugar de mudarse nuevamente, el inquilino puede compensar los gastos y problemas de la mudanza simplemente comprando la casa en la que ya está.

Puntuación de crédito: si el comprador no tiene una puntuación de crédito calificado para una hipoteca, un contrato de arrendamiento con opción a compra puede darle tiempo al comprador para reparar su puntuación de crédito u otros problemas de crédito mientras trabaja para convertirse en propietario de una vivienda.

Capital acumulado: si el valor de la propiedad aumenta por encima del precio de compra acordado, el comprador ya ha acumulado capital en la vivienda.

Cómo se beneficia el propietario

Un contrato de arrendamiento con opción a compra puede beneficiar al propietario de alguna de las siguientes maneras:

Pago inicial grande: el propietario de la propiedad podrá quedarse con el cargo por opción incluso si el comprador incumple.

Atrae inquilinos: si el propietario tiene dificultades para encontrar inquilinos, puede atraer inquilinos responsables que tengan más probabilidades de mantener adecuadamente la propiedad.

Beneficio de incumplimiento: si el inquilino incumple el contrato, al finalizar el plazo de arrendamiento, el propietario se queda con el pago inicial.

Precio de venta fijo: El propietario puede elegir el precio de compra por adelantado. Esto puede ser bueno o malo, dependiendo de las fluctuaciones del valor del mercado inmobiliario.

Proceso de venta simplificado: el propietario no necesita pasar por el proceso de venta normal con un agente de bienes raíces o REALTOR® y simplemente puede transferir la propiedad en la fecha de cierre.

Conclusión: un contrato de alquiler con opción a compra puede ser la opción adecuada para ti

Trata los contratos de arrendamiento con opción a compra con la misma seriedad que tratarías una compra de vivienda, porque eso es lo que es. Los contratos de arrendamiento con opción a compra pueden beneficiar a los propietarios de viviendas difíciles de vender y a los inquilinos que necesitan más tiempo para calificar para un préstamo. Asegúrate de revisar antes cualquier acuerdo con un abogado.

Sin importar en qué etapa te encuentres en tu proceso de comprar una casa, la información siempre es poder. ¡Obtén más información sobre tus próximos pasos llenando una solicitud en línea hoy mismo!