¿Qué es un down payment y cómo funciona?

Uno de los primeros pasos en el proceso de compra de una vivienda es ahorrar para el down payment (pago inicial). La cantidad que necesita ahorrar depende de ciertos factores. También hay beneficios al hacer un down payment más grande en comparación con uno más pequeño, y viceversa. Usa nuestra guía abajo para entender qué es un down payment, por qué generalmente necesitas ahorrar para uno y cuánto deberías aportar para comprar una vivienda.

¿Qué es el down payment en una vivienda?

El down payment es la cantidad de dinero que un comprador paga por adelantado para completar la transacción de bienes raíces. Generalmente, representa un porcentaje del precio de compra y puede oscilar entre el 3% y el 20% para una propiedad que se va a usar como residencia principal.

La cantidad del down payment exigido suele depender del tipo de hipoteca que elijas, tu situación financiera y el tipo de propiedad que estás comprando (ya sea una residencia principal o una propiedad de inversión, por ejemplo).

¿Cómo funcionan los pagos iniciales?

La cantidad que destinas para el down payment puede influir en la cantidad del préstamo para el que calificas y en los términos de tu hipoteca. Además, hacer un down payment reduce la cantidad total del préstamo. lo que significa que cuanto menos dinero pidas prestado, más ahorrarás en intereses a lo largo del plazo del préstamo.

Un down payment más grande también puede ayudarte a comprar una vivienda de mayor precio o a obtener una tasa de interés más baja. Sin embargo, los compradores de vivienda por primera vez pueden tener dificultades para ahorrar tanto dinero. También hay motivos para hacer un down payment menor, las cuales explicaremos más adelante.

El down payment de tu hipoteca se hace en el cierre de la compra, aunque es un gasto separado de los costos de cierre. Los fondos del down payment se mantienen en una cuenta de depósito en garantía hasta que se complete la venta, momento en el que se transfieren al vendedor.

Por qué los prestamistas generalmente piden un down payment

Cuando tu prestamista hipotecario te otorga un préstamo, está invirtiendo en ti. Como sabes, todas las inversiones conllevan cierto grado de riesgo. El riesgo del prestamista es que el prestatario deje de hacer los pagos hipotecarios y el prestamista no recupere el dinero prestado.

Estos son algunos motivos por los que un down payment puede dar más confianza al prestamista sobre la capacidad del prestatario para reembolsar el préstamo:

• Representa tu inversión en la casa. Si dejas de hacer los pagos hipotecarios, perderás los miles de dólares que invertiste en la propiedad mediante el down payment.
• Reduce la cantidad del préstamo hipotecario. Si haces un down payment del 20% del precio de compra de la vivienda, el prestamista solo tendrá que prestarte el 80% del precio de compra. Esto significa menos dinero en riesgo para el prestamista.

Es importante tener en cuenta que los requisitos de down payment no los establecen únicamente los prestamistas. En muchos casos, los requisitos los determina la entidad que respalda el préstamo, como la Administración Federal de Vivienda (FHA), Fannie Mae, Freddie Mac o el Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA).

Requisitos mínimos de down payment para una hipoteca

Tal vez hayas escuchado que necesitas un down payment del 20% para comprar una casa. Sin embargo, para muchos compradores, un down payment del 20% no es algo real. Afortunadamente, el 20% no es un requisito para adquirir una residencia principal. La cantidad que necesitas para un down payment dependerá del tipo de hipoteca que elijas.

A lo largo de los años, la industria ha cambiado para que ser propietario de vivienda sea más accesible. Hoy en día, puedes obtener una hipoteca con tan solo un 3% de down payment. Algunos préstamos, como los préstamos del VA y los del Departamento de Agricultura de EE. UU. (USDA), no exigen ningún down payment.

Estos son los requisitos mínimos de down payment según el tipo de préstamo:

Usa una calculadora hipotecaria para ver cómo la cantidad de tu down payment afecta tu pago mensual de la hipoteca. Escribirás información básica para obtener un pago mensual aproximado y podrás ajustar las cantidades del down payment para ver qué funciona mejor para ti.

Dependiendo de tu ubicación y nivel de necesidad económica, puede haber programas de asistencia para el down payment disponibles. Algunos programas solo están disponibles para los compradores de vivienda por primera vez, mientras que otros exigen una puntuación de crédito mínima. Asegúrate de consultar los requisitos de cualquier programa que te interese.

Beneficios de un down payment más alto

Hacer un down payment del 20% tiene varios beneficios. Veamos por qué un down payment del 20% o más puede beneficiarte a largo plazo.

Tasas de interés más bajas

El tamaño de tu down payment tiene un efecto directo en la tasa de interés que te ofrece tu prestamista hipotecario. Mientras más grande sea el down payment, más baja podría ser tu tasa de interés.

Como hemos mencionado, los prestamistas valoran los pagos iniciales elevados porque reducen su riesgo económico y demuestran que eres un comprador comprometido. Una tasa de interés más baja puede ayudarte a ahorrar dinero al pagar menos intereses durante el plazo del préstamo. Si das menos dinero al principio, podrías terminar con una tasa de interés más alta.

Pagos mensuales más bajos

Un down payment mayor generalmente significa pagos mensuales del préstamo más bajos. Como el saldo de tu préstamo es menor, tus pagos mensuales de la hipoteca también serán más bajos. Además, una tasa de interés más baja contribuirá a mantener tu pago mensual en un nivel más accesible.

Posibilidad de evitar el seguro hipotecario

Por lo general, se necesita un down payment del 20% para evitar pagar el seguro hipotecario privado (PMI) en un préstamo convencional. El PMI suele ser un cargo mensual que se agrega a tu pago hipotecario o se paga por adelantado a cambio de una tasa de interés ligeramente más alta.

En un préstamo de FHA, un down payment del 10% puede marcar la diferencia entre pagar el seguro hipotecario durante la vigencia del préstamo o solo durante los primeros 11 años.

Capital instantáneo en tu vivienda

Debido a que el capital de tu vivienda es la diferencia entre el valor de tu vivienda y el saldo restante de tu hipoteca, un down payment más grande te proporciona automáticamente un 20% de capital. Puedes aprovechar este capital para obtener un préstamo sobre el valor de tu vivienda o un refinanciamiento con desembolso de efectivo.

Motivos para hacer un down payment más bajo

Según una encuesta de la National Association of REALTORS® en 2023, los compradores de vivienda por primera vez suelen dar un down payment del 8%.

Veamos algunos escenarios en los que hacer un down payment menor podría tener sentido económico.

Compra de una vivienda en menos tiempo

Ahorrar para una casa puede llevar años, e incluso décadas si se quiere hacer un down payment del 20%. Un down payment más bajo puede ayudarte a ser propietario de una vivienda más rápido. Dependiendo del mercado de la vivienda, podría ser más beneficioso comprar antes en lugar de esperar.

Ahorra dinero para reparaciones, renovaciones y otros gastos

Gastar todos tus ahorros en el down payment puede no ser la mejor decisión económica a largo plazo.  Es posible que necesites más dinero para reparaciones y renovaciones de lo que habías planeado. También podrías necesitar fondos para cubrir costos de mudanza, servicios públicos, electrodomésticos y decoración de la casa.

Mantener reservas de efectivo o crear un fondo de emergencia puede hacer que la experiencia de ser propietario sea menos estresante.

Paga los costos de cierre

Como mencionamos, el down payment es un gasto separado de los costos de cierre de tu hipoteca. Los costos de cierre promedio suelen representar entre el 3% y el 6% de la cantidad total del préstamo y deben pagarse en el cierre. Si hacer un down payment mayor te dificulta cubrir estos costos, sería más conveniente optar por un porcentaje menor.

Reserva dinero para otros proyectos

Es importante considerar el costo de oportunidad al decidir cuánto dinero invertir en el down payment. Aunque un down payment mayor puede ofrecer una tasa de interés y un pago hipotecario mensual más bajos, tal vez te convenga destinar esos fondos al pago para los estudios, inversiones o tu jubilación.

Conclusión

Determinar una cantidad de down payment con el que te sientas cómodo te ayudará a buscar viviendas dentro de tu presupuesto y evitará que agotes tus ahorros. La cantidad que necesitarás dependerá del tipo de préstamo que elijas, pero también debes considerar en qué más podrías usar ese dinero. Hay beneficios tanto en hacer un down payment alto como en hacer uno más bajo, por lo que es importante evaluar qué quieres obtener de la compra de tu vivienda antes de tomar una decisión.

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