¿Cuáles son las ventajas y desventajas de los préstamos de la FHA?

La vida está llena de opciones y son generalmente nuestras propias experiencias y circunstancias las que incluyen en lo que elegimos: No importa si prefieres comer dulce o salado, quedarte en casa o salir de fiesta, o si eras del equipo de Iron Man o de Capitán América, todo se resumen en ti y tus preferencias personales. 

Lo mismo ocurre a la hora de decidir qué opción de hipoteca es la mejor para ti, especialmente porque no todas las hipotecas son iguales, y aunque es posible que algunas sean apropiadas para tu situación económica, otras no. La mejor manera de estar tranquilo sabiendo que encontraste una opción de préstamo que funciona para ti es investigando y aprendiendo qué les ofrecen a los prestatarios cada tipo de préstamo. En este artículo veremos las ventajas y desventajas de los préstamos de la FHA para que puedas tomar la mejor decisión y la más informada para ti. 

Un préstamo de la FHA es una opción de hipoteca respaldada por el gobierno que recibe su nombre porque está garantizada por la Administración Federal de Vivienda (FHA). La FHA se creó para mejorar el acceso a ser propietario de una vivienda para quienes quizá no califiquen para las opciones de financiamiento convencional. Hay más indulgencia cuando se trata de cumplir ciertas calificaciones del préstamo, como la puntuación de crédito y la relación deuda-ingresos (DTI) que suelen ser una barrera de entrada para muchos compradores de vivienda por primera vez. 

Para algunos, esta flexibilidad adicional para las calificaciones del préstamo puede ser justo la ayuda suficiente para comprar una casa, pero para otros, un préstamo convencional podría cubrir sus necesidades perfectamente. Veamos exactamente qué les pueden ofrecer los préstamos de la FHA a los prestatarios y en qué casos un préstamo de la FHA puede ser lo adecuado para ti. 

Mejor conocido por sus estándares más flexibles, un préstamo de la FHA puede darles a muchos la oportunidad de tener una casa, a pesar de tener un historial crediticio débil o pasar por circunstancias económicas difíciles. Conocidos por ser más indulgentes y menos restrictivos que otros tipos de préstamos, los préstamos de la FHA presentan muchos beneficios para el prestatario:

Down payment bajo 

Una de las características más atractivas de un préstamo de la FHA es el down payment bajo. Contrario a las creencias tradicionales sobre los requisitos de down payment, no es necesario tener fondos para cubrir un down payment del 20% para poder comprar una casa. Con un préstamo de la FHA, puedes tener acceso a financiamiento para tu casa con un down payment de solo el 3.5%. 

Los fondos donados también se pueden usar para el down payment, siempre que prepares una certificación de los fondos donados para documentar adecuadamente la transferencia de fondos y recibir la aprobación durante el proceso de evaluación de la solicitud del préstamo. También podrías participar en un programa de ayuda para el down payment, siempre que sigas el proceso de verificación y documentación del prestamista y que sigas las reglas y regulaciones de tu estado o área.

Permite historiales de crédito menos estrictos 

La misma flexibilidad que los préstamos de la FHA tienen con el down payment también se aplica al historial crediticio del prestatario. Ya sea que seas un comprador de vivienda por primera vez sin mucho historial crediticio o que tengas una puntuación de crédito más baja debido a algunos obstáculos económicos, es posible que la puntuación de crédito que necesites para una hipoteca convencional parezca fuera de tu alcance. 

Aunque la mayoría de otros tipos de préstamos piden una puntuación de crédito mínima de 620, puedes calificar para un préstamo de la FHA con una puntuación de crédito de 580.

Si puedes hacer un down payment del 10%, la puntuación de crédito puede ser hasta de 500, pero Rocket Mortgage^® tiene un requisito de puntuación de crédito mínima de 580 para todos los préstamos de la FHA.

Si encuentras un prestamista que ofrezca un préstamo con un puntaje FICO^® elegible de 500, debes saber que eso se conoce como un préstamo de alto riesgo. Con este tipo de préstamo seguramente te cobrarán una tasa de interés más alta y recibirás términos menos favorables. Si puedes aplazar la compra el tiempo suficiente para mejorar tu crédito, te conviene hacerlo.

Mejores tasas de interés 

Las tasas de interés hipotecarias son dinámicas y se ven afectadas por el estado de la economía en general, pero eso no significa que no puedas hacer nada para bajarlas. Como son las cosas, los préstamos de la FHA suelen ofrecer mejores tasas de interés fijas comparados con otros tipos de préstamos. También hay disponibles préstamos con tasa de interés ajustable.

Tu tasa de interés la determina la tasa de interés del mercado en general en el momento en que solicitas tu préstamo, pero cosas como tus ingresos, tu puntuación de crédito, la cantidad que piensas pedir prestada, tu down payment, el plazo y más también afectan tu tasa.

Requisito de una DTI baja 

Tu relación deuda-ingresos, o DTI, compara tu deuda mensual con tus ingresos. Para calcular tu DTI, simplemente toma el total de tus pagos mensuales de deudas —incluyendo los pagos del auto y de préstamos estudiantiles, además de otros planes de financiamiento— divididos entre tus ingresos brutos mensuales, la cantidad antes de impuestos. El número que obtienes es tu DTI expresada como porcentaje. 

Las hipotecas de la FHA les dan a los prestatarios más indulgencia con su relación DTI cuando se trata de calificar. Los requisitos de DTI pueden ser más altos o más bajos dependiendo de otros factores compensatorios como tu puntuación de crédito y el efectivo disponible. 

Con una hipoteca de la FHA también puedes agregar los ingresos de un coprestatario para que te aprueben el préstamo, aunque esa persona no vaya a vivir en la casa. Agregar a un prestatario no ocupante, como un familiar o un cónyuge, puede darte todavía más flexibilidad financiera y ayudarte a calificar para un préstamo de la FHA.

Como la mayoría de las cosas buenas, los préstamos de la FHA también vienen con algunos inconvenientes o consideraciones para tener en cuenta. Estas son algunas de las principales desventajas que debes saber cuando se trata de sacar un préstamo de la FHA:

Primas del seguro hipotecario 

En los préstamos de la FHA, los prestatarios deben pagar primas del seguro hipotecario que se pagan al principio (UFMIP) y anuales (MIP), sin importar cuánto dinero das para el down payment. La prima anual del seguro hipotecario se incluye como una parte de tu pago mensual y no como un pago total anual.

Si haces un down payment del 10% o más, el costo mensual del seguro hipotecario disminuirá después de 11 años. De lo contrario, el costo mensual del seguro hipotecario seguirá hasta que termine el plazo del préstamo. La cantidad que pagas por las primas del seguro hipotecario dependerá del tamaño de tu préstamo, con una prima inicial (UFMIP) del 1.75% de la cantidad base del préstamo. Esta cantidad se debe pagar en el cierre, o se puede financiar como parte del préstamo.

Ideas erróneas sobre la oferta

Comprar una casa es de por sí un proceso estresante y competitivo, por lo que es importante saber qué le ofreces a un vendedor. Los préstamos de la FHA a veces tienen una injusta reputación de ser difíciles de cerrar. Sin embargo, esto no tiene nada que ver con tu crédito.

Hay requisitos mínimos de propiedad más estrictos. Sin embargo, muchos de estos solo tienen que ver con la seguridad en la vivienda. La realidad es que todas las tasaciones tienen en cuenta si una propiedad está lista para que alguien se mude y la FHA solo lo codifica.

Asegúrate de tener una estrategia con tu agente de bienes raíces o REALTOR^® para encontrar otras maneras de ser un comprador competitivo ante los ojos de tu vendedor.

Cantidad máxima del préstamo 

Dependiendo de cuánto quieras pedir prestado y de dónde esté ubicada la propiedad, un préstamo de la FHA puede ser o no adecuado para ti. Actualmente, el límite nacional para préstamos de la FHA es $472,030 para préstamos para viviendas de una unidad. Algunos condados tienen un límite más alto que este, y potencialmente podrías calificar para un préstamo de la FHA hasta de $1,089,300 en algunos condados.

Para entender mejor cuánto puedes pedir prestado por medio de un préstamo de la FHA, investiga tu área específicamente y los límites de préstamos de la FHA disponibles para ti.

¿Puedo adquirir un préstamo de la FHA si tengo deuda estudiantil? 

En resumen, sí, todavía puedes calificar para una hipoteca de la FHA incluso si todavía tienes deuda estudiantil, aunque eso puede presentar algunos retos. Si estás haciendo pagos mensuales para tus préstamos estudiantiles, esto limita cuándo dinero puedes pedir prestado pues afecta tu DTI. 

Como tu relación deuda-ingresos se calcula usando el total de tus deudas mensuales, los prestamistas deben tener en consideración tus pagos de préstamos estudiantiles, y dependiendo de tu deuda, es posible que tengas que pedir una hipoteca más pequeña. 

¿Puedo ser preaprobado para un préstamo de la FHA? 

¡Sí! Los prestamistas aprobados por la FHA pueden preaprobarte para un préstamo de la FHA basado en tus ingresos, la cantidad del down payment, tu historial crediticio y tu puntuación de crédito, y otros factores. 

¿Tengo que pagar costos de cierre por un préstamo de la FHA? 

Sí, aunque los costos de cierre de la FHA son generalmente muy parecidos a los de una hipoteca convencional. También incluyen tu prima inicial del seguro hipotecario, cargos de terceros (como tasaciones, abogados, notarios, etc.), cargos del prestamista y cargos prepagados. 

Los préstamos de la FHA vienen con sus propias ventajas y desventajas y si son adecuados para ti o no depende de tu situación económica única. Tu puntuación de crédito, el efectivo disponible para un down payment, tus ingresos y muchas cosas más influyen en cuál es la mejor opción para ti. Pero para aquellos de nosotros que no tenemos un excelente historial crediticio o si te está costando juntar suficiente para un down payment, una hipoteca de la FHA podría ser una buena opción. 

Si estás listo para el siguiente paso en el proceso de compra de una casa, visita Rocket Mortgage para obtener tu preaprobación.