Préstamos de FHA vs. préstamos convencionales: Definiciones y diferencias

A partir del 16 de noviembre de 2025, Fannie Mae y Freddie Mac eliminaron el requisito de puntuación de crédito mínima de sus directrices de elegibilidad para préstamos convencionales. Ahora, la aprobación del préstamo se basará en una evaluación de factores generales de riesgo crediticio.

La mayoría de la gente no tiene el dinero para comprar una casa al contado. En cambio, la mayoría de los compradores de vivienda usan una hipoteca para financiar su compra. De esa manera, obtienen el título y las llaves de la casa en el cierre, y luego pagan la hipoteca con el tiempo.

Si estás pensando en comprar una casa, es importante que sepas que existen diferentes tipos de hipotecas y que algunas podrían ser más adecuadas que otras, dependiendo de tu situación. Los dos tipos de préstamos hipotecarios más comunes son los préstamos convencionales y los préstamos de la FHA. Aquí tienes un resumen de qué son, cómo funcionan y las diferencias clave entre ambos.

¿Qué es un préstamo de la FHA?

Un préstamo de la FHA es un préstamo hipotecario respaldado por el gobierno y asegurado por la Administración Federal de Vivienda. El respaldo del gobierno reduce el riesgo para los prestamistas en caso de que el prestatario incumpla con el préstamo, lo que les permite a los prestamistas ofrecer requisitos de elegibilidad más flexibles.

Los préstamos de la FHA están disponibles con un down payment del 3.5% y permiten una puntuación de crédito mínima más baja que los préstamos convencionales. Esto hace que los préstamos de la FHA sean una buena opción para los prestatarios que no tienen un crédito excelente o muchos ahorros.

Los préstamos respaldados por el gobierno son un tipo de préstamo no conforme. Esto significa que los prestatarios no tienen que cumplir los estándares de los préstamo convencionales establecidos por las compañías hipotecarias patrocinadas por el gobierno Fannie Mae y Freddie Mac, aunque las agencias gubernamentales pueden establecer sus propios estándares de calificación.

Los préstamos de la FHA están disponibles como hipotecas de tasa fija o hipotecas de tasa ajustable (ARM). Una hipoteca de tasa fija tiene una tasa de interés que se establece cuando cierras el préstamo y nunca cambia. Como resultado, tu pago mensual se mantiene constante durante el plazo del préstamo.

Una hipoteca de tasa ajustable tiene una tasa de interés que se mantiene igual por un período introductorio. Con una ARM, la tasa de interés y el pago mensual pueden fluctuar.

¿Qué es un préstamo convencional?

Los préstamos convencionales los ofrecen prestamistas privados sin ningún respaldo directo del gobierno. En otras palabras, a diferencia de los préstamos de la FHA, no están asegurados ni garantizados por una agencia gubernamental.

Tienen requisitos de elegibilidad más estrictos, pero si calificas, los préstamos convencionales pueden ser más baratos que los préstamos de la FHA. Necesitas tener una puntuación crediticia más alta, una relación deuda-ingresos (DTI) más baja y, a menudo, un down payment ligeramente más grande para calificar.

Los préstamos convencionales pueden ser préstamos conformes o no conformes. Los préstamos conformes cumplen los estándares de Fannie Mae y Freddie Mac, que incluyen límites de préstamo y protecciones al consumidor.

Los préstamos no conformes (más comúnmente, préstamos jumbo) son para las personas que buscan comprar una casa que excede los límites de los préstamos conformes. Aquí en Rocket Mortgage®, ofrecemos préstamos Jumbo Smart. Se procesan de la misma manera que nuestros préstamos conformes, por lo que obtienes las mismas protecciones al consumidor con un límite de préstamo mucho más alto.

Al igual que los préstamos de la FHA, los préstamos convencionales están disponibles como hipotecas de tasa fija o hipotecas de tasa ajustable (ARM). Los plazos de reembolso de los préstamos hipotecarios más frecuentes son de 15 o 30 años, pero los préstamos convencionales están disponibles para cualquier plazo, desde 8 hasta 30 años.

Es un error común pensar que los préstamos de la FHA están diseñados para compradores de vivienda por primera vez y que los préstamos convencionales son mejores para compradores con experiencia. Ambos tipos de préstamos tienen sus ventajas y desventajas para cualquier tipo de comprador, dependiendo de su situación financiera. A continuación, compararemos una variedad de requisitos para ambos tipos de préstamos, incluyendo la puntuación de crédito, el down payment, las tasas de interés, los procesos de tasación, los límites de préstamo y más.

Préstamos de la FHA vs. préstamos convencionales: puntuación de crédito

Independientemente del tipo de préstamo que elijas, debes cumplir con un requisito de puntuación de crédito mínimo. Los prestamistas usan tu puntuación de crédito para ver qué tan bien has administrado las deudas en el pasado y para determinar qué tan riesgoso eres como prestatario.

Tu puntuación de crédito puede variar de excelente (800 o más) a mala (350 - 579), y se basa en tu historial de crédito. Cuanto mayor sea tu puntuación de crédito, menor será el riesgo que representas para el prestamista y menor será la tasa para la que calificarás.

La mayoría de los prestamistas miran tu puntuación FICO®, un modelo de puntuación de crédito desarrollado por Fair Isaac Corporation, que varía de 350 a 850 puntos. Los prestamistas también pueden usar VantageScore®, otro tipo de modelo de puntuación de crédito. Tu información y puntuación de crédito las reportan las tres principales agencias de crédito: Experian®, Equifax® y TransUnion®. Tu puntuación puede variar entre las agencias de crédito.

Si solicitas un préstamo como prestatario único, la puntuación mediana entre las tres se considera la puntuación para calificar. Si haces la solicitud con otro prestatario, la puntuación que suele considerarse es la puntuación mediana más baja de todos los clientes. Hay una excepción notable que veremos más adelante.

Los siguientes factores se toman en consideración para preparar tu puntuación:

• Si haces los pagos a tiempo
• Cuánto debes
• Período de tu historial de crédito
• Tus cuentas de crédito nuevas
• Tipos de créditos que usas

Entonces, ¿qué puntuación de crédito necesitas para obtener un préstamo? Eso depende del tipo de préstamo que estás solicitando.

Requisitos de puntuación de crédito para un préstamo convencional

Los requisitos de la puntuación de crédito para un crédito convencional varían dependiendo del prestamista. Generalmente necesitarás una puntuación de crédito mínima de 620 para calificar para una hipoteca convencional. Esto se basa en tu puntuación mediana como persona individual.

Si tienes un coprestatario, Fannie Mae suele ver las cosas un poco diferente que otros inversionistas hipotecarios. Ellos toman la puntuación mediana de todos los prestatarios en lugar de la puntuación media más baja. De esta forma puede ser más fácil calificar.

Si tu coprestatario tiene una puntuación mediana de 580 y tú tienes una puntuación media de 720, en el pasado, no se podían usar ambos ingresos para calificar para un préstamo convencional. Ahora Fannie Mae promedia las dos, haciendo que la puntuación para calificar sea 650.

Requisitos de puntuación de crédito de los préstamos de FHA

En general, la mayoría de los prestamistas de préstamos de FHA (incluyendo Rocket Mortgage) piden que los prestatarios tengan una puntuación de crédito de 580 o más para obtener un préstamo de la FHA. Puedes calificar para un préstamo hipotecario de la FHA con una puntuación de crédito tan baja como 500, pero se aplican ciertas condiciones. Por ejemplo, debes poder hacer un down payment del 10% para obtener un préstamo de la FHA si tu puntuación de crédito es 500.

Mientras más alta es tu puntuación de crédito, más bajo es tu down payment para un préstamo de la FHA. La puntuación de crédito para calificar es la puntuación mediana más baja si tienes un coprestatario. Si haces la solicitud como persona individual, es tu puntuación intermedia.

Préstamos de la FHA vs. préstamos convencionales: down payment

Para obtener un préstamo convencional o un préstamo de la FHA, deberás realizar un down payment. El down payment mínimo que necesitarás depende del tipo de préstamo y, en algunos casos, de tu puntuación de crédito.

Down payment para un préstamo convencional

Algunos préstamos convencionales pueden obtenerse con un down payment de tan solo el 3%. Sin embargo, la mayoría de los prestamistas piden un down payment mínimo del 5% para calificar para un préstamo convencional.

Es un error muy extendido pensar que los compradores de vivienda deben hacer un down payment del 20% para obtener un préstamo hipotecario. Un down payment del 20% es óptimo porque permite a los compradores de vivienda evitar las primas de seguro hipotecario privado (PMI), lo que se suma al costo de tu pago mensual.

El PMI protege al prestamista si no puedes hacer los pagos de la hipoteca. Un down payment más bajo generalmente equivale a un riesgo más alto, por lo que mitigas el riesgo para el prestamista cuando pagas un seguro hipotecario.

Down payment de los préstamos de la FHA

Para un préstamo de la FHA, un down payment del 3.5% es suficiente si tu puntuación de crédito es de 580 o superior. Si tu puntuación de crédito está entre 500 y 579, tendrás que hacer un down payment del 10%.

Este es un ejemplo de cuánto pagarías en down payment en ambos tipos de préstamo:

• Down payment de un préstamo convencional del 3% por una casa de $400,000: $12,000
• Down payment de un préstamo de la FHA del 3.5% por una casa de $400,000: $14,000

Préstamos de la FHA vs. préstamos convencionales: tasas de interés

La tasa de interés que te ofrezcan en tu hipoteca dependerá de una variedad de factores, incluyendo:

• Tu puntuación de crédito
• Condiciones económicas
• El tamaño de tu down payment
• La tasa de fondos federales
• El tipo de préstamo
• La cantidad del préstamo
• El plazo del préstamo
• El tipo de tasa de interés
• Los puntos de descuento

Algunos de estos factores están fuera de tu control, como las tasas actuales del mercado y el estado de la economía. Otros factores que afectan tu puntuación de crédito se basan en tu historial financiero y en el tamaño y tipo de tu préstamo.

Las hipotecas de tasa fija mantienen la misma cantidad de intereses y pago hasta que terminas de pagar la hipoteca. Los pagos mensuales de las hipotecas de tasa de interés ajustable cambian periódicamente dependiendo de la tasa de interés vigente después de que expire el período inicial de tasa fija.

Puedes pagar puntos de descuento por adelantado a un prestamista a cambio de una tasa de interés más baja. Los puntos de descuento los pagas para disfrutar de pagos mensuales más bajos durante la vida del préstamo.

Tasas de interés de préstamos convencionales

La tasa de interés que te ofrezcan para un préstamo convencional dependerá de tu historial crediticio, el tamaño del préstamo y la relación préstamo-valor (LTV). Cuanto mayor sea tu down payment, menor será tu LTV y menor será tu tasa de interés.

Por supuesto, puede tomar tiempo ahorrar para cualquier down payment, y más aún para uno grande. Algunos compradores posponen la compra de una casa hasta que puedan dar un down payment lo suficientemente grande como para tener pagos mensuales asequibles.

Tu tasa de interés también se verá afectada por el tamaño y el plazo de tu préstamo. Pagarás una tasa de interés más alta si tu préstamo es especialmente pequeño o grande. Los préstamos con plazos más cortos suelen tener tasas de interés más bajas, mientras que los plazos más largos significan tasas de interés más altas.

Tasas de interés de préstamos de la FHA

Los préstamos de la FHA suelen tener tasas de interés más competitivas que los préstamos convencionales. La razón es que los préstamos de la FHA están respaldados por el gobierno, por lo que el prestamista enfrenta un riesgo más bajo. Es importante tener en cuenta que los préstamos de la FHA también requieren seguro hipotecario sin importar qué tan grande sea el down payment que hagas. Por lo tanto, el dinero que ahorras con una tasa de interés más baja puede compensarse con el costo del seguro hipotecario.

Préstamos de la FHA vs. préstamos convencionales: el proceso de tasación

Durante la tasación de la vivienda, un tasador autorizado evalúa la propiedad y la compara con propiedades similares en el área para determinar su precio justo de mercado. El proceso de tasación es una de las principales diferencias entre los dos tipos de préstamos, y en un mercado inmobiliario competitivo puede hacer que los vendedores eviten ofertas respaldadas por préstamos de la FHA.

Tasaciones convencionales

Si vas a comprar una casa con un préstamo convencional, el prestamista generalmente pedirá una tasación de la vivienda, aunque algunos programas permiten tasaciones híbridas o exenciones de inspección de la propiedad. Esto es porque asegurarse de que la casa que quieres comprar con el préstamo tenga un valor suficiente para que, si se ve obligado a vender después de una ejecución hipotecaria, recuperará sus pérdidas. Los prestamistas también usan la tasación para determinar tu tasa de interés, el down payment mínimo y si te aprueban o no el préstamo. Los prestamistas generalmente no te prestarán una cantidad que exceda el valor tasado.

La tasación de la vivienda también es buena para el comprador, ya que confirma que la casa vale lo que estás pagando. La tasación te protege de pagar de más y de que te engañen y pierdas capital. Por eso, incluso si te ofrecen una exención para omitir la tasación, no es aconsejable hacerlo.

Tasaciones de la FHA

Los estándares de tasación de la FHA son más exigentes que los de los prestamistas convencionales. Para obtener el respaldo del gobierno, una propiedad debe cumplir los requisitos establecidos por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos que confirman que la casa está en buenas condiciones. Por ejemplo, la casa debe:

• Tener cimientos, techo y exterior sin daños
• No tener cableado eléctrico expuesto
• Tener acceso seguro a la propiedad
• Incluir servicios públicos que funcionen
• Tener un sistema de calefacción funcional

Los agentes de listado pueden aconsejar a sus clientes vendedores que eviten ofertas respaldadas por préstamos de la FHA debido a los estrictos estándares de tasación. Como la aprobación y el valor de la tasación llegan tarde en el proceso, los problemas relacionados con la tasación de la FHA podrían retrasar el cierre. Si la venta fracasa, el vendedor tendrá que revelar a futuros compradores cualquier condición que se haya identificado en el proceso de tasación de la FHA.

Préstamos de la FHA vs. préstamos convencionales: límite del préstamo

Los préstamos convencionales y los préstamos de la FHA tienen diferentes límites. Para cualquiera de los dos tipos de hipoteca, tu préstamo no podrá exceder esa cantidad.

Límite de un préstamo convencional

La Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA) establece los límites de los préstamos conformes todos los años. Para 2025, el límite es $806,500 en la mayoría de los lugares y $1,209,750 en áreas de mayor costo, Alaska, Hawái, Guam y las Islas Vírgenes de EE. UU.

También hay áreas de alto costo en el Distrito de Columbia y en los siguientes estados: California, Colorado, Connecticut, Florida, Georgia, Idaho, Maryland, Massachusetts, New Hampshire, New Jersey, Nueva York, Carolina del Norte, Pennsylvania, Tennessee, Utah, Virginia, Washington, West Virginia y Wyoming.

Si necesitas un préstamo convencional para una casa que excede estos límites de préstamo, debes considerar un préstamo jumbo. Por lo general, tienen guías de evaluación de riesgo más estrictas debido a que el préstamo es más grande. Por ejemplo, el requisito de down payment y de puntuación de crédito es más alto para un préstamo jumbo.

Límite de un préstamo de la FHA

Cada año, se establecen límites de préstamo nuevos para los préstamos de la FHA. Estos límites dependen del lugar en los Estados Unidos donde estás considerando comprar una vivienda. Para 2026, el límite superior en condados de bajo costo es $541,287, como en el área rural de Missouri, y el límite superior en los condados de alto costo es $1,249,125, como en el condado de Orange, California.

La forma más fácil de determinar el límite superior en tu condado es visitar el sitio web del HUD para ver los límites hipotecarios de la FHA. Si eliges un préstamo de la FHA en lugar de uno convencional, es importante recordar que los límites de estos préstamos podrían limitar el precio máximo de la casa que podrás comprar.

Préstamos de la FHA vs. préstamos convencionales: seguro hipotecario

El seguro hipotecario protege al prestamista en caso de que no pagues tu préstamo. Este tipo de cobertura no ofrece ninguna protección al prestatario. El seguro hipotecario es obligatorio para todos los préstamos de la FHA. El tamaño de tu down payment determina si necesitarás comprar un seguro hipotecario para un préstamo convencional.

Seguro hipotecario de un préstamo convencional

Si das menos del 20% de down payment, tendrás que pagar un seguro hipotecario (PMI), que puede ser de varias formas:

• Prima mensual: lo más frecuente es que pagues una prima mensual, que es una tasa anual dividida por 12.
• Póliza de prima única: otra opción es una póliza de prima única, que implica un pago por adelantado.
• Prima dividida: otra opción es una prima dividida, que es un pago por adelantado y una prima mensual. Lo ideal es que el vendedor pague la prima por adelantado.
• PMI pagado por el prestamista: con el PMI pagado por el prestamista, el prestamista incluye el seguro hipotecario en el pago mensual de principal e intereses dándote una tasa de interés ligeramente más alta. Esto puede tener ventajas para muchos prestatarios, pero ten en cuenta que no puedes cancelar el PMI pagado por el prestamista a menos que refinancies o vendas tu casa.

Seguro hipotecario de un préstamo de la FHA

El seguro hipotecario de los préstamos de la FHA es similar al PMI, pero funciona de manera un poco diferente. Este seguro se debe pagar durante la vida del préstamo, a menos que hagas un down payment del 10% o más, en cuyo caso la prima del seguro hipotecario (MIP) se puede cancelar después de 11 años. Pagarás una prima de seguro hipotecario por adelantado (UFMIP), que normalmente asciende al 1.75% del monto base de tu préstamo.

También harás pagos de MIP de aproximadamente 0.15% - 0.75% del monto base del préstamo, todo basado en el plazo de tu hipoteca, tu relación LTV, el monto total de tu hipoteca y el tamaño de tu down payment.

Cuando un préstamo convencional tiene sentido

Los préstamos convencionales son el tipo más frecuente de hipoteca. Estos son algunos casos en los que este podría ser el tipo de préstamo para ti.

Tu puntuación de crédito es al menos 620

Si revisas tu puntuación de crédito y la encuentras cómodamente en 620 o más, podrías obtener la aprobación para un préstamo convencional. Cada prestamista tiene sus propios requisitos específicos, así que asegúrate de comparar prestamistas para encontrar el adecuado para ti.

Tienes suficiente para un down payment

Para los préstamos convencionales debes hacer un down payment mínimo del 3% a 5%. Las hipotecas respaldadas por el gobierno, como los préstamos del VA y USDA, no piden un down payment, pero solo están disponibles para ciertos tipos de prestatarios. Si no puedes hacer el down payment mínimo para un préstamo convencional, existen programas de asistencia para down payment a nivel estatal y local.

Tu relación deuda-ingresos es inferior al 50%

Si tienes una DTI baja, eso significa que no dedicas demasiado de tus ingresos a pagar otras deudas. Esto le dice a un prestamista que puedes pagar cómodamente una hipoteca. Cada prestamista tiene sus propios requisitos de DTI, pero por lo general necesitarás una DTI de menos del 50% para obtener la aprobación para un préstamo convencional. Puedes usar tu calculadora de asequibilidad de vivienda para averiguar qué tipo de hipoteca encajaría en tu presupuesto.

Cuando un préstamo de FHA tiene sentido

Los préstamos de la FHA buscan facilitar el acceso a la vivienda a los compradores que no cumplen los requisitos de los préstamos convencionales. Si lo siguiente se aplica a ti, entonces un préstamo de la FHA podría ser la opción correcta.

No tienes una puntuación de crédito alta

Los préstamos de la FHA tienen requisitos de puntuación de crédito mínima más bajos que los préstamos convencionales. Si tu puntuación de crédito es de al menos 580, podrías ser elegible para un préstamo de la FHA. También puedes obtener un préstamo de la FHA con una puntuación de crédito tan baja como 500 si haces un down payment de al menos 10%. Ten en cuenta que tu puntuación de crédito también afecta la tasa de interés que tienes que pagar.

No tienes mucho dinero para el down payment

Los préstamos de la FHA están disponibles con un down payment tan bajo como 3.5%, mientras que muchos préstamos convencionales requieren un down payment de al menos 5%.

Tienes una relación deuda-ingresos más alta

Los requisitos de DTI son más relajados para los préstamos de la FHA. Entonces, si tienes préstamos estudiantiles y otras deudas que estás tratando de pagar, un préstamo de la FHA puede ser una mejor opción para ti. En algunos casos, puedes obtener un préstamo de la FHA con una DTI tan alta como 57%.

Preguntas frecuentes

Veamos algunas de las preguntas frecuentes con respecto a los préstamos convencionales vs. préstamos de la FHA.

¿Qué opción de préstamo es mejor: FHA o convencional?

La mejor opción de préstamo para ti depende de una variedad de factores, incluyendo tu puntuación de crédito, el dinero que has ahorrado para el down payment y tu DTI. Si tienes una puntuación de crédito alta, dinero ahorrado para un down payment decente y una DTI baja, un préstamo convencional podría ser lo mejor para ti. Si te está costando mantener una buena puntuación de crédito, una buena DTI y fondos para el down payment, quizás prefieras un préstamo de la FHA.

¿Por qué los vendedores prefieren los préstamos convencionales a los préstamos de la FHA?

A veces, los vendedores de vivienda prefieren los préstamos convencionales porque los préstamos de la FHA tienen requisitos de tasación más estrictos. Una tasación para un préstamo de la FHA podría revelar más problemas con la casa, lo que a su vez puede retrasar el proceso de venta mientras el vendedor trabaja en solucionarlos. Para los vendedores, un comprador con un préstamo de la FHA quizás no tenga muy buen crédito o un down payment muy grande. El vendedor puede considerar que un comprador con un préstamo convencional tiene más probabilidades de obtener la aprobación para el financiamiento.

¿Qué préstamo es más caro entre un préstamo convencional y un préstamo de la FHA?

Si tienes buen crédito y cumples los requisitos de elegibilidad más estrictos, un préstamo convencional generalmente cuesta menos. Si tienes una puntuación de crédito más baja y un down payment más pequeño, un préstamo de la FHA puede ser más barato.

Recuerda que con un préstamo de la FHA tendrás que pagar un seguro hipotecario, pero no tendrás que pagarlo si haces un down payment de al menos el 20% con un préstamo convencional. Para tener una mejor idea de lo que podrías tener que pagar por mes, puedes usar nuestra calculadora de hipotecas.

Conclusión: Tienes dos opciones disponibles para comprar una vivienda mediante un préstamo

Los préstamos convencionales y los préstamos de la FHA son los dos tipos de hipotecas más comunes. Si tienes buen crédito y suficientes ahorros para hacer un down payment por encima del mínimo, un préstamo convencional podría ser la opción correcta para ti. Si tu crédito no es tan bueno y solo puedes hacer un down payment limitado, entonces un préstamo de la FHA podría ser más barato.

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