¿Cuál es el mejor préstamo para comprar una casa?

*A partir del 6 de julio de 2020, Rocket Mortgage ya no acepta solicitudes de préstamos del USDA.

Estás listo para comprar una casa. Sabías que tenías que elegir un tipo de vivienda, pero ¿sabías también que te enfrentarías a una gran variedad de opciones para encontrar el mejor préstamo para comprar la casa de tus sueños?

Hay muchos tipos de préstamos hipotecarios y cada uno ofrece un conjunto único de ventajas y desventajas.

Los compradores con un perfil financiero sólido que quieren un pago mensual constante y predecible y planean quedarse en su casa definitiva deben considerar este tipo de préstamo.

Las hipotecas de tasa fija son el tipo de préstamo más frecuente. Las hipotecas de tasa fija se ofrecen en plazos de tasa fija de 15 y 30 años. Tu tasa de interés no cambiará nunca, aunque la cantidad del principal y de los intereses del pago mensual de la hipoteca cambiará a medida que el préstamo se amortiza. Sin embargo, la cantidad que pagas antes de impuestos y seguro no cambia. Dicho eso, los impuestos sobre la propiedad y las primas del seguro de la vivienda pueden cambiar y podrían aumentar el pago del depósito para impuestos y seguros de la vivienda.

Sin embargo, si hacen un down payment de menos del 20% cuando cierras el préstamo, tu prestamista te pide que pagues un seguro hipotecario privado (PMI). El PMI es un tipo de seguro que protege a tu prestamista si te atrasas en los pagos de tu préstamo, pero no ofrece ninguna protección para ti. La buena noticia es que puedes cancelar el PMI una vez llegas al 20% de capital de tu casa.

Los préstamos convencionales de tasa fija mantienen la misma tasa de interés durante toda la vida del préstamo. Una vez congelas tu tasa de interés, esta no cambiará, aunque las tasas del mercado suban o bajen. Esto también significa que tu pago mensual permanecerá igual todos los meses.

Los compradores que compran una casa inicial de la que planean mudarse en unos pocos años o que planean pagar el total del préstamo antes del plazo establecido pueden ahorrar dinero si eligen una hipoteca con tasa de interés ajustable (ARM). Los prestatarios deben cumplir los mismos estándares de crédito e ingresos que un préstamo convencional de tasa fija para calificar para una ARM.

El período de introducción

Las ARM comienzan con un período inicial de tasa de interés fija. El período de tasa fija puede ser de tan solo 5 años o hasta de 10 años, dependiendo de tu prestamista.

Durante este período, tendrás acceso a una tasa fija que es más baja que las tasas del mercado vigentes. Después de que termine el período inicial, tu tasa de interés subirá o bajará dependiendo de cómo se muevan las tasas de interés vigentes del mercado.

El período de ajuste

Los préstamos ARM incluyen tasas máximas que limitan cuánto puede subir (o bajar) tu tasa de interés durante la vida de tu préstamo. En general, los compradores de vivienda que más ahorran por elegir una ARM son los que planean mudarse o refinanciar al finalizar el período de introducción.

Después de eso, los compradores que usan una ARM se arriesgan a que las tasas de interés suban con el tiempo. Una ARM también puede ser una buena opción si las tasas de interés del mercado están particularmente altas cuando quieres comprar.

Tu préstamo incluirá una tasa máxima para cada año y una tasa máxima durante la vida del préstamo. Las tasas máximas te protegen de las tasas de interés que aumentan año tras año.

Por ejemplo, supongamos que tu préstamo tiene una tasa máxima del 7% y que tu tasa de interés ya subió al 7%. Tu tasa ya no subirá más, aunque las tasas del mercado sigan subiendo. Las tasas máximas también evitan que tu tasa de interés baje demasiado.

Un préstamo convencional es simplemente un préstamo hipotecario que ofrece un prestamista privado, sin el incentivo del respaldo del gobierno.

Muchos compradores de vivienda creen que necesitan un down payment del 20% para comprar una casa con un préstamo convencional. Esto no es cierto. Es posible obtener una hipoteca convencional con un down payment de tan solo el 3%. Las personas a veces confunden la idea de que 20% es el down payment óptimo con el down payment del 20% para evitar el requisito del PMI.

Los préstamos convencionales tienden a tener calificaciones de puntuación de crédito y relación deuda-ingreso (DTI) más estrictas. Necesitas una puntuación de crédito de por lo menos 620 puntos y tu relación DTI debe ser menor que o igual al 50% para calificar para un préstamo con la mayoría de los prestamistas hipotecarios.

Los compradores que quieren comprar una casa, pero tienen una puntuación de crédito baja deben considerar un préstamo de la FHA.

Los préstamos respaldados por el gobierno que están más ampliamente disponibles son los préstamos de la FHA. Existe la idea errónea de que los préstamos de la FHA vienen directamente del gobierno, pero no es así. Al igual que los préstamos convencionales, los préstamos de la FHA se ofrecen mediante prestamistas privados incentivados por el seguro de préstamos hipotecarios respaldados por el gobierno.

Veamos las ventajas y desventajas de los préstamos de la FHA.

Ventajas: Requisitos de crédito más fáciles de cumplir

Si te preocupa que tu mal historial de crédito previo impida que compres una casa, una hipoteca de la FHA podría ser la respuesta. Una hipoteca de la FHA te puede ayudar a comprar una casa cuando tienes una puntuación de crédito baja.

Eso es porque los préstamos hipotecarios respaldados por el gobierno les ofrecen a los prestamistas un seguro del gobierno contra el incumplimiento de un prestatario, y así, los prestamistas pueden ofrecer préstamos que de otra forma serían demasiado riesgosos. Puedes obtener un préstamo de la FHA con una puntuación de crédito de tan solo 580 y un down payment mínimo del 3.5%.

Con un préstamo de la FHA, tienes que pagar una prima anticipada del seguro hipotecario y hacer un pago mensual de la prima del seguro hipotecario (MIP). A diferencia del PMI, no puedes cancelar los pagos de la MIP; se quedan contigo hasta que hagas el último pago de tu préstamo.

Si haces un down payment de por lo menos el 10%, la MIP estará en tu préstamo por 11 años. Por este motivo, muchos propietarios de vivienda refinancian sus préstamos de la FHA en hipotecas convencionales una vez llegan al 20% de capital sobre su propiedad.

Desventajas: Los préstamos de la FHA no son atractivos para los vendedores

Si esto suena todo realmente emocionante, te advertimos que: Las hipotecas de la FHA pueden ser poco atractivas para muchos vendedores, y en un mercado de vendedores dinámico pueden ser la diferencia entre ganar o perder una guerra de ofertas.

Un motivo es que el proceso de tasación de la FHA considera la habitabilidad de la casa además del valor en el mercado. Esto puede retrasar el proceso de aprobación de la hipoteca y postergar la fecha de cierre.

Los préstamos del VA son un préstamo respaldado por el gobierno exclusivo para los veteranos de nuestra nación, los miembros activos de las fuerzas armadas y ciertos cónyuges sobrevivientes. Para que te consideren, debes poder presentar un certificado de elegibilidad. Un préstamo del VA te puede permitir comprar una casa sin ningún down payment y también puedes evitar los pagos del PMI.

Tendrás que pagar una pequeña tarifa de financiamiento al VA cuando recibas tu préstamo, pero algunos veteranos podrían obtener una exoneración para eliminar el cargo. Los préstamos del VA también tienen tasas de interés más bajas que préstamos respaldados por el gobierno comparables, lo que los puede hacer todavía más asequibles.

Para calificar para un préstamo del VA, debes cumplir requisitos de servicio. Cualquiera de los siguientes enunciados debe ser verdadero para que puedas obtener un préstamo del VA:

• Has servido 90 días consecutivos de servicio militar activo en período de guerra.
• Has servido 181 días consecutivos de servicio militar activo en período de paz.
• Has sido un miembro activo de la Guardia Nacional o las Reservas por al menos 6 años o has servido 90 días según el Título 32, al menos 30 de los cuales han sido consecutivos.
• Eres el cónyuge sobreviviente de un miembro de las fuerzas armadas que perdió la vida en el cumplimiento del deber o por una lesión relacionada con el servicio.

Tú o tu cónyuge deben mudarse a tu nueva propiedad en el plazo de 60 días desde el cierre para usar un préstamo del VA para comprar una casa. Hay excepciones a esto. Por ejemplo, puedes estar desplegado y no poder mudarte durante ese tiempo.

Además, debes comprar una residencia principal con tu préstamo. No puedes usar un préstamo del VA para comprar una segunda propiedad o una propiedad de inversión.

Los compradores de vivienda interesados en comprar una propiedad en áreas rurales —e incluso algunas suburbanas— pueden calificar para los préstamos del USDA. Para quienes califican, es una hipoteca de muy bajo costo sin necesidad de dar un down payment.

Debes comprar una casa en un área rural aprobada para calificar para un préstamo del USDA. Puedes usar la página de elegibilidad para propiedades del USDA para ver si la casa que quieres comprar califica.

Tu propiedad también debe cumplir los estándares de tasación de habitabilidad del USDA —que son muy parecidos a los estándares de tasación de la FHA— para calificar. Por ejemplo, no puedes comprar una casa en la que el sistema de agua no sirve con un préstamo del USDA. Tu casa debe ser tu residencia principal; no puedes comprar una propiedad de inversión ni una casa de vacaciones con un préstamo del USDA.

También debes cumplir los límites de ingresos del USDA para tu área. Para ver si tus ingresos califican para un préstamo del USDA, usa la calculadora de elegibilidad según ingresos del USDA.

Solo porque un préstamo no se conforma a los estándares, eso no significa que no se pueda hacer.

Préstamos conformes vs. préstamos no conformes

Posiblemente piensas que tu préstamo comienza cuando compras tu casa y termina cuando la terminas de pagar, pero ese no es el caso en absoluto. Tu hipoteca tiene una vida bastante activa después de que se emite para el cierre.

Si es un préstamo conforme, casi inmediatamente lo compran Fannie Mae o Freddie Mac, las empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) que mantienen la liquidez se los mercados hipotecarios. La mayoría de las hipotecas son préstamos conformes. Eso significa que el préstamo cumple los estándares mínimos para compra establecidos por las GSE.

La mayoría de los prestamistas venden sus préstamos hipotecarios a Fannie o a Freddie poco después del cierre. Esto libera flujo de efectivo y permite que los prestamistas sigan emitiendo préstamos.

Un préstamo debe de ser de cierta cantidad de dólares, o menos, para ser conforme. En la mayoría de los Estados Unidos continentales, el límite para préstamos conformes para 2022 es de $726,200. Para las áreas de alto costo, como Alaska y Hawái, el límite para préstamos conformes es $1,089,300 desde 2022. Para comprar una casa más cara que eso necesitas un préstamo jumbo.

Préstamos jumbo: El préstamo no conforme más frecuente

Un préstamo jumbo es un préstamo de alto valor que excede los límites de préstamos conformes de las GSE, que generalmente son más bajos que las tasas de los préstamos no conformes. Estos son el tipo más frecuente de préstamo no conforme.

Pero los préstamos jumbo —habituales en las áreas metropolitanas más caras del país— cada vez más tienen tasas de interés comparables con las de los préstamos conformes. Los límites de los préstamos jumbo varían por prestamista.

El down payment de los préstamos jumbo varía dependiendo de la cantidad del préstamo y de la puntuación de crédito. Es posible que necesites el 10.01% para calificar.

Los prestamistas analizarán detenidamente tus finanzas y tus reservas de efectivo antes de darte un préstamo. Tu prestamista puede pedirte que tengas hasta 12 meses de pagos de la hipoteca en tu cuenta de ahorros antes de darte un préstamo. También necesitarás una puntuación de crédito más alta comparado con otros tipos de préstamos.

Si acabas de comenzar el camino para llegar a ser propietario de una casa, tienes mucho por aprender. Lee Nuestra guía paso a paso para comprar una casa, y aprovecha nuestro Centro de Aprendizaje; estamos aquí para responder tus preguntas en cada paso del camino.