Préstamos USDA versus Préstamos convencionales: ¿Cuál es la diferencia?

*A partir del 6 de julio de 2020, Rocket Mortgage® ya no acepta solicitudes de préstamos de USDA.

Los préstamos del USDA y los préstamos convencionales son dos opciones que puedes considerar cuando estás enviando una solicitud de préstamo. Para ayudarte a determinar la mejor solución hipotecaria para ti, hemos creado una guía completa que compara los préstamos del USDA y los préstamos convencionales.

Los requisitos para los préstamos convencionales y USDA

El gobierno de los Estados Unidos subsidia los préstamos del USDA y, más específicamente, cuentan con el respaldo del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos. En otras palabras, el USDA asume la responsabilidad de pagar al prestamista si incumples con tu hipoteca.

Debido que el USDA asume gran parte del riesgo, tu prestamista puede ofrecerte una tasa de interés más baja. En última instancia, los préstamos respaldados por el gobierno hacen que la compra de una casa sea asequible para los grupos familiares de ingresos más bajos.

A diferencia de los préstamos del USDA, las hipotecas convencionales no las asegura el gobierno de los Estados Unidos. Los préstamos convencionales se dividen en dos categorías: préstamos conformes y no conformes. Dos empresas que patrocina el gobierno, Fannie Mae and Freddie Mac, adquieren los préstamos conformes, por lo que deben cumplir las directrices de Fannie Mae y Freddie Mac. Por otro lado,los préstamos no conformes son menos estandarizados en cuanto a elegibilidad, precios y características.

Elegibilidad para un préstamo USDA

Para calificar para un préstamo del USDA, la vivienda debe estar en un área rural elegible y debes cumplir los requisitos específicos de ingresos. Ten en cuenta que los requisitos para un préstamo para construcción del USDA son diferentes de los préstamos convencionales del USDA. Revisemos esos requisitos y la puntuación de crédito, la relación deuda-ingresos y los requisitos de pago inicial.

Requisitos del área rural

Para obtener un préstamo del USDA, la vivienda que estás comprando o refinanciando debe estar situada en un área rural elegible; puedes verificar la elegibilidad de la dirección en el sitio web del USDA. Si ves el mapa de elegibilidad de propiedades, notarás que la definición de “área rural” del USDA es bastante amplia. Muchas viviendas en áreas suburbanas califican como “rurales” según la definición del USDA.

Requisitos de ingresos

Los préstamos del USDA son uno de los pocos tipos de hipotecas que especifican límites de ingresos. Estos límites de ingresos dependen del lugar donde está la vivienda que quieres comprar y del número de personas en tu grupo familiar. Según las directrices, no eres elegible para un préstamo del USDA si los ingresos de tu grupo familiar superan el 115% del ingreso promedio para tu área. Este requisito incluye a todos los adultos que viven en la casa, no solo a los adultos mencionados en la hipoteca.

Puntuación de crédito

Para ser elegible para un préstamo del USDA, debes tener una puntuación de crédito de al menos 640 para obtener aprobación automatizada. Con una puntuación de crédito de 600 a 640, deberás pasar por una evaluación de riesgo manual, donde un evaluador de riesgo examinará detalladamente tus registros económicos.

Relación deuda-ingresos

Cuando los prestamistas evalúan tu capacidad para pagar tu préstamo, también examinan tu relación deuda-ingresos (DTI). Tu relación deuda-ingresos representa la cantidad de tu ingreso mensual que se destina al pago de deudas recurrentes. Es recomendable mantener tu relación deuda-ingresos en un 50% o menos si quieres calificar para un préstamo del USDA.

Requisitos de down payment

Los préstamos del USDA no necesitan un pago inicial. Debido a que el gobierno respalda los préstamos del USDA, los prestamistas pueden darlos sin necesidad de un pago inicial. Esto puede ser una gran ventaja si no tienes el dinero para hacer un pago inicial. Sin embargo, ten en cuenta que todavía deberás pagar los costos de cierre.

Elegibilidad para préstamo convencional

Los préstamos convencionales están más ampliamente disponibles porque no tienen limitaciones geográficas. Veamos los requisitos que deberás cumplir para calificar para un préstamo convencional.

Puntuación de crédito

Los requisitos de puntuación de crédito para los préstamos convencionales varían según el prestamista y el tipo exacto de préstamo convencional que estás obteniendo. En general, necesitarás una puntuación de crédito de 620 para un préstamo convencional, pero una puntuación más alta podría tener como consecuencia en tasas de interés y condiciones todavía mejores.

Relación deuda-ingresos

Los requisitos de la relación deuda-ingresos (DTI) varían según los detalles del préstamo. En general, apunta a tener una DTI del 50% o menos.

Pago inicial y seguro hipotecario

Puedes calificar para un préstamo convencional con un pago inicial tan bajo como el 3%. Sin embargo, es importante saber que, si tu pago inicial es inferior al 20%, se te pedirá pagar el seguro hipotecario privado (PMI). El PMI aumentará la cantidad de dinero en tu pago mensual de la hipoteca, pero te permite adquirir una vivienda más pronto porque no necesitarás ahorrar el 20% para el pago inicial.

El PMI no estará en tu préstamo para siempre; se cancelará cuando tengas suficiente capital acumulado en tu vivienda. Puedes pedir a tu prestamista que elimine el PMI una vez que hayas pagado el 20% del precio de compra.

Límites para préstamos

Fannie Mae y Freddie Mac establecen límites en la cantidad del préstamo para los préstamos convencionales. El límite nacional para los préstamos convencionales para 2023 es $726,200. En algunas áreas de alto costo del país, el límite del préstamo es más alto, llegando hasta $1,089,300, dependiendo del condado.

Cómo se comparan los préstamos del USDA y los préstamos convencionales

Estas son algunas diferencias clave entre los préstamos del USDA y los convencionales. Revisemos las principales diferencias para que puedas decidir qué tipo de préstamo es el adecuado para ti.

Lugar

Los préstamos convencionales están disponibles a nivel nacional. Los préstamos del USDA, por otro lado, solo están disponibles en áreas rurales elegibles según lo determine el USDA. Si te encuentras en una importante área metropolitana, es probable que no puedas obtener un préstamo del USDA. Ten en cuenta que la definición del USDA de áreas rurales incluye muchas áreas suburbanas también.

Tipo de residencia

Los fondos del USDA solo pueden usarse en tu residencia principal, pero los préstamos convencionales no tienen esas mismas restricciones. Puedes obtener un préstamo convencional por diversos motivos, incluyendo la compra o refinanciamiento de tu residencia principal, una residencia secundaria o una propiedad de inversión.

Límites de ingresos

Hay límites en cuánto puedes ganar para calificar para un préstamo del USDA. Tus ingresos familiares no pueden superar el 115% del ingreso promedio del área. El prestamista tendrá que considerar los ingresos de todos los miembros del grupo familiar.

Si estás tratando de calificar para un préstamo convencional, por otro lado, no hay límites de ingresos.

Seguro hipotecario privado y cargos de garantía

Los préstamos convencionales exigen un seguro hipotecario privado (PMI) de los prestatarios que hacen un pago inicial de menos del 20%. Este cargo está basado en tu relación préstamo-valor (LTV) y tu puntuación de crédito. Generalmente, oscila entre aproximadamente el 0.1% y el 2% de la cantidad pendiente de pago del préstamo. Los prestatarios con puntuaciones de crédito más bajas y LTV más altas (por ejemplo, pagos iniciales más asequibles) generalmente tienen que pagar más por el PMI.

Los préstamos del USDA, por otro lado, te exigen pagar un cargo de garantía o financiamiento. Este cargo se paga tanto en el cierre como mensualmente. El cargo inicial, pagado en el cierre, es del 1% de la cantidad del préstamo. Después, cada año, pagarás el 0.35% del saldo principal no pagado programado de la hipoteca. Este cargo anual se divide en 12 meses y se paga como parte de tu pago mensual.

Si el seguro hipotecario privado o el cargo de garantía del USDA es más económico para ti depende totalmente de tu situación personal. Si tienes una puntuación de crédito más baja o un pago inicial menor, el cargo de garantía podría ser más económico que el costo del PMI.

Tasaciones

Una tasación es un estimado imparcial del valor justo de mercado de una vivienda. La tasación es un paso esencial para asegurarse de que no pagues en exceso por tu casa. Tanto las hipotecas del USDA como las convencionales necesitan una tasación.

Durante la inspección de tasación, el tasador buscará cualquier problema importante con la vivienda. Las propiedades financiadas con un préstamo del USDA (u otro préstamo respaldado por el gobierno) generalmente deberán cumplir requisitos más estrictos que las propiedades financiadas con un préstamo convencional. Si estás comprando una propiedad que necesita reparaciones, un préstamo convencional puede ser una mejor opción.

Tasas de interés disponibles

Además del pago inicial, uno de los mayores atractivos de un préstamo del USDA es que se ofrece a una tasa de interés baja. En muchos casos, las tasas de interés para los préstamos del USDA son más bajas que las tasas para los préstamos convencionales. El respaldo del gobierno a los préstamos del USDA generalmente significa que los prestamistas pueden ofrecer tasas de interés competitivas.

Proceso de aprobación

Obtener la aprobación para un préstamo del USDA puede tomar ligeramente más tiempo que obtener la aprobación para un préstamo convencional. Dado que el préstamo del USDA necesita la aprobación tanto del prestamista como del USDA, todo el proceso, desde la solicitud hasta el cierre, puede llevar aproximadamente de 30 a 60 días.

Conclusión

Antes de decidir qué préstamo es mejor para ti, considera tu situación actual y dónde quieres vivir.

Si no puedes hacer un pago inicial, te encuentras en un rango de ingresos bajo a moderado y quieres comprar tu casa en un área rural, un préstamo del USDA podría ser la mejor opción para ti.

Sin embargo, si tienes dinero para el pago inicial y no quieres tener restricciones en cuanto a dónde puedes comprar, un préstamo convencional podría tener más sentido para ti.

Envía una solicitud en línea con Rocket Mortgage^® si estás listo para comenzar tu solicitud de hipoteca. Podrás comparar diferentes soluciones hipotecarias para encontrar la opción adecuada para ti.