Influencia de la Reserva Federal en las tasas de interés hipotecarias: Lo que los compradores de vivienda deben saber

Las tasas de interés que los prestamistas usan para los préstamos hipotecarios pueden parecerles un tanto arbitrarias a los posibles compradores de vivienda. Pero en realidad, son varios los factores que determinan las tasas hipotecarias. Algunos son personales, como tu puntuación de crédito y la cantidad de tu down payment o el capital de tu vivienda. Sin embargo, algunos factores externos —como las tasas de interés base establecidas por la Reserva Federal— están fuera de tu control.

Veamos cómo la Reserva Federal influye en las tasas hipotecarias por medio de sus políticas. Pero primero, preparemos en escenario con información importante.

Establecida por el Congreso y el presidente Woodrow Wilson a finales de 1913, la Reserva Federal es el banco central de los Estados Unidos. La Ley de la Reserva Federal estableció unos cuantos objetivos principales para el banco, y estos siguen siendo su propósito en la actualidad.

Una misión de la Reserva Federal es crear un ambiente que conduzca a que la mayor cantidad de personas posible tenga un empleo. La Reserva Federal también busca estabilizar los precios de los bienes y servicios, y moderar las tasas de interés con el tiempo. El último de estos objetivos tiene un impacto directo en los otros dos.

Además, la Reserva sirve como regulador clave de la mayoría del sistema bancario de los Estados Unidos. Después, nos centraremos en cómo la misión de alcanzar el máximo nivel de empleo y precios estables está relacionada con las tasas de interés.

El Comité Federal de Mercado Abierto (FOMC) es la junta principal de toma de decisiones de la Reserva Federal que establece la política monetaria dirigida a alcanzar los objetivos de la Reserva. Sus decisiones para el movimiento de tasas de interés a corto plazo y gastar el dinero bajo su control tienen un alto impacto en muchas áreas de la economía, y las tasas hipotecarias no son la excepción.

La Reserva tiene dos herramientas principales que usa para influir en las tasas de interés. La primera es el control directo de las tasas de interés a corto plazo. La segunda es una influencia directa en las tasas hipotecarias con la compra y venta de títulos respaldados por hipotecas (MBS).

El FOMC tiene un control directo sobre la tasa de fondos federales, que es la tasa a la que los bancos se prestan unos a otros cuando necesitan fondos de un día para otro. A la fecha de redacción de este artículo en octubre de 2022, la tasa está en un rango entre 3% – 3.25%.

Esta tasa suele tener la mayor influencia en los créditos a corto plazo con tasa interés variable, como una tarjeta de crédito del consumidor. En este caso, la tasa de fondos federales se puede agregar a un margen y factores personales que contribuyen a tu tasa de interés. Y aunque no afecta directamente las tasas de los préstamos a largo plazo como las hipotecas, la tasa de fondos federales y las tasas de interés hipotecario suelen moverse en la misma dirección.

¿Cómo la Reserva Federal afecta las tasas hipotecarias?

Además de las medidas que toma con la tasa de fondos federales, la Reserva Federal tiene un impacto mucho más grande en las tasas hipotecarias. Esto es porque la Reserva Federal comenzó a comprar por lo menos $10 mil millones de títulos respaldados por hipotecas (MBS) de agencias al mes comenzando el febrero de 2022. Antes de eso, la compra de MBS era aún mayor.

Para manejar la inflación, la Reserva Federal comenzó a vender bonos de vuelta al mercado en mayo de 2022. Más tarde veremos lo que eso significa para las tasas hipotecarias.

Para entender por qué esto es importante y cómo influye en las tasas, demos y paso atrás y veamos cómo funciona un MBS.

Supongamos que tienes una puntuación FICO^® media de 700 y que cierras una hipoteca convencional después de dar un down payment del 10%. Para tener financiamiento para hacer más préstamos, la mayoría de los prestamistas venden estos préstamos a inversionistas hipotecarios grandes como Fannie Mae o Freddie Mac poco después del cierre. Luego, Fannie Mae hace dinero juntando préstamos similares en MBS y vendiéndolos a inversionistas en el mercado de bonos.

Por ejemplo, Fannie Mae juntó 1,000 préstamos con down payments mínimos del 10% y puntuaciones de crédito elegibles de por lo menos 680. De esta manera, las tasas hipotecarias dependen de dos factores. Uno es el apetito de los inversionistas por el riesgo más alto, pero también inversiones de alto rendimiento como acciones versus la certeza relativa de los bonos con un rendimiento más bajo.

La compra de bonos por parte de la Reserva Federal ayudó a mantener las tasas hipotecarias más bajas de lo que serían de otra manera, porque los vendedores de MBS siempre sabían que podrían encontrar un comprador. Ahora que la Reserva está vendiendo bonos de vuelta al mercado, sería razonable esperar que las tasas suban porque ningún inversionista individual va a comprar a ese volumen y esperando un retorno más alto.

Segundo, tus calificaciones de crédito te dan un nivel de certeza o incertidumbre sobre qué tan buena inversión va a ser.

¿Cómo la Reserva Federal afecta la demanda del mercado inmobiliario?

La Reserva Federal había estado impulsando la demanda del mercado comprando muchos bonos hipotecarios. Al no tener que ofrecer una tasa de rendimiento tan alta cuando hay una alta demanda de MBS, las tasas hipotecarias eran más bajas de lo que serían sido si la Reserva Federal no hubiera estado haciendo todas esas compras.

A la Reserva la interesa mucho la compra de MBS porque, dependiendo del año, la vivienda representa del 15 – 18% del crecimiento económico general.

Por supuesto, la relación entre bonos y tasas hipotecarias tiene su contracara. A medida que la Reserva deja de comprar e incluso comienza a vender algunas de sus tenencias, las tasas hipotecarias han subido para atraer a los compradores al mercado de bonos hipotecarios.

Cuando la Reserva Federal reduce la tasa de fondos federales, lo hace con la intención de estimular la actividad económica. La teoría es simple: Si a los bancos les resulta más barato pedir dinero prestado, a los consumidores también les resultará más barato porque eso los convierte en una opción más competitiva.

Si a las personas y las empresas les resulta más barato pedir prestado, comprarán más casas y emplearán a más gente, aprovechando la oportunidad. Un buen ejemplo de esto ocurrió durante COVID-19.

Las tasas de interés fueron reducidas a casi cero en cuestión de semanas. Junto con medidas de flexibilización cuantitativa como el programa de compra de MBS y la extensión de crédito nuevo a los negocios, estas medidas ayudaron a mitigar los efectos de la desaceleración económica causada por los confinamientos. La demanda en la vivienda está aumentando, y la estimuló en parte las tasas de interés bajas.

La Reserva Federal aumenta las tasas de interés si está tratando de evitar que la inflación —una palabra elegante para el aumento de los precios— se descontrole. Cuando las tasas son bajas, las personas piden más préstamos y hay más dinero volando en el mercado.

Cuando hay demasiado dinero en circulación, los precios aumentan más rápido porque el dinero que las personas ya ahorraron no vale tanto como si no hubiera tanto dinero disponible. Pero es un equilibrio. Recientemente, la balanza se ha inclinado hacia una inflación más alta.

La Reserva quiere una cierta cantidad de inflación anualmente. Es posible que oigas mucho sobre un objetivo del 2%. Un poco de inflación estimula la economía alentando a las personas a que compren bienes y servicios ahora. A su vez, esto permite que las compañías contraten personas para producir esos bienes y servicios.

Además, por mucho que a las personas no les guste pagar más intereses por dinero prestado, les gusta ganar más con el dinero que tienen en el banco, lo que tiende a ocurrir en un entorno donde las tasas de interés están subiendo.

A menudo existe una correlación entre las tasas hipotecarias y la tasa de fondos de la Reserva, pero no se mueve al unísono con un préstamo a largo plazo, como un préstamo hipotecario, de la misma manera que podría ocurrir con tarjetas de crédito de tasa variable. A veces, las tasas hipotecarias hasta se mueven en la dirección opuesta por un período de tiempo corto.

Como los MBS se negocian en el mercado, las tasas hipotecarias están mucho más influenciadas por la demanda general de bonos. Además, las acciones, la tasa de interés preferencial y otros commodities como los precios del petróleo pueden influir en las tasas hipotecarias porque las inversiones en estas áreas pueden afectar la demanda de MBS. Si hay suficiente demanda de acciones en una compañía de té en China, el precio del té en China podría afectar las tasas hipotecarias. Una economía global rompe muchos de los viejos supuestos.

Las decisiones de la Reserva Federal en las tasas de interés a corto plazo influyen en gran medida en las tasas de interés de los préstamos o créditos del consumidor, porque los prestamistas suelen trasladar los costos y los ahorros de costos con el tiempo.

Hemos visto de cerca cómo las movidas de la Reserva afectan las tasas hipotecarias. Si ves una tasa baja que podría ayudarte a ahorrar dinero en un refinanciamiento hipotecario, por ejemplo, hay una buena probabilidad de que las tasas de interés a corto plazo y el programa de compra de bonos de la Reserva tenga algo que ver con eso.

Por supuesto, otros costos factores también influyen en si obtienes una buena tasa hipotecaria. Estos incluyen la tasa porcentual anual (APR), que te recomendamos que investigues. Mientras más grande sea la diferencia entre la APR y la tasa de interés base publicitada, más pagarás en costos de cierre.

La Reserva Federal tiene un mandato bastante amplio: equilibrar el empleo con la inflación y las tasas de interés. Además, estos temas suelen estar más interrelacionados de lo que crees, por lo que alcanzar un objetivo en un área puede afectar todas las demás.

A la Reserva Federal le gusta mantener las tasas de interés de los fondos prestados relativamente bajas porque fomenta la compra, lo que mantiene a la economía activa. Sin embargo, la Reserva Federal debe balancear esto contra la inflación y el deseo de ahorrar dinero. Esto lleva a un tira y afloja a la hora de subir y bajar las tasas de interés.

Como la vivienda es una parte tan crítica de la economía, la Reserva Federal quiere mantenerla asequible y las tasas hipotecarias relativamente bajas. Con ese fin, la Reserva Federal ha estado comprando muchos MBS, lo que ayuda a mantener las tasas hipotecarias bajas.

Ahora que sabes más sobre la relación entre la Reserva Federal y las tasas hipotecarias, puedes enviar una solicitud en línea y comenzar si ves una tasa que te gusta y estás listo para refinanciar o comprar una casa. También puedes llamarnos al (800) 718-8233.