¿Cómo se determinan las tasas hipotecarias? Una mirada global a las tasas de interés hipotecarias

Las tasas de interés son una de las preocupaciones principales al comprar una casa. Una tasa de interés baja significa que los pagos de la hipoteca serán más bajos, mientras que una tasa más alta puede hacer que sea más difícil conseguir un pago mensual asequible, o incluso que te aprueben para un préstamo hipotecario.

Pero ¿cómo se determinan las tasas de interés de una hipoteca, y qué puedes hacer para asegurarte de obtener la mejor tasa posible de un prestamista hipotecario confiable?

Aquí te explicamos cómo se determinan las tasas hipotecarias.

Varios factores afectan cómo se determinan las tasas hipotecarias en la actualidad, pero solo puedes controlar un aspecto: si tus factores personales te ayudan a calificar para una hipoteca. Los prestamistas ven tus factores de elegibilidad para determinar tu nivel de riesgo. Mientras mejores sean tus factores de elegibilidad, mejor será la tasa de interés que te ofrezcan.

Pero todo comienza con las tasas de mercado actuales, así que te estarás preguntando cómo el mercado afecta las tasas de interés hipotecarias.

Las tasas hipotecarias se ven afectadas por la economía general. Cuando el panorama económico es bueno, las tasas tienden a aumentar, y caen cuando no es tan bueno. Parece un poco alrevesado, pero tiene un porqué.

Cuando la economía va bien, los prestatarios tienen más capacidad de compra. Esto afecta el mercado de las hipotecas, lo que hace que la tasas suban un poco.

Por el contrario, cuando la economía empeora y las tasas de desempleo aumentan, las tasas de interés bajan para que sea más asequible para los prestatarios sacar un préstamo.

Frecuencia de los cambios en las tasas de interés

Todos los días, los bancos reciben hojas de tasas. Esto no significa que las tasas cambian a diario, pero pueden. De hecho, pueden cambiar varias veces al día. Incluso si tienes puesto el ojo en una tasa de interés, lo mejor es hablar con tu prestamista hipotecario sobre bloquear una tasa de interés baja antes de que suba.

Tasas hipotecarias a 15 años vs. 30 años

Si puedes pagar una hipoteca a 15 años con el pago más alto que eso representa, obtendrás una tasa de interés más baja. Eso es porque cuesta más pedir dinero prestado por 30 años que por 15 años. Si los prestamistas hipotecarios pueden recibir su dinero de vuelta en la mitad del tiempo (15 años), recompensan a los prestatarios con tasas de interés más bajas.

Los factores del mercado son una de las fuerzas promotoras más grandes detrás de las tasas hipotecarias. La Reserva Federal, el mercado de bonos, la tasa de financiamiento garantizado a un día, la madurez constante y la salud de la economía y la inflación todos afectan las tasas hipotecarias.

La Reserva Federal

Muchas personas suponen que la Reserva Federal (la Fed) establece las tasas hipotecarias. No las establece, pero la Reserva Federal sí tiene una influencia sobre las tasas. La Fed controla las tasas de interés a corto plazo aumentándolas o bajándolas, basándose en el estado de la economía. Aunque las tasas hipotecarias no están directamente relacionadas con las tasas de la Fed, cuando la tasa de la Fed cambia, la tasa prime para hipotecas generalmente hace lo mismo poco después.

La Reserva Federal maneja tasas de interés a corto plazo para controlar el suministro de dinero. Cuando la economía está en crisis, la Fed baja las tasas. Estas no son las tasas que se les dan a los consumidores, sino que son las tasas a las que los bancos pueden prestar dinero para prestar a los consumidores.

Cuando la Fed decide que deben apretar el suministro de dinero, sube la tasa de la Fed. Aunque esto no aumenta directamente las tasas hipotecarias, eventualmente los bancos y los prestamistas deben hacer lo mismo para mantenerse al tanto con sus costos de pedir dinero prestado a la Fed.

El mercado de bonos

Las tasas hipotecarias tienen la reputación de estar atadas al pagaré del Tesoro de EE. UU. de 10 años, pero en realidad están atadas al mercado de bonos.

Los títulos respaldados por hipotecas, o bonos hipotecarios, son grupos de hipotecas que se venden en el mercado de bonos. Los bonos afectan las tasas hipotecarias dependiendo de la demanda. Cuando el precio de los bonos hipotecarios es alto, las tasas hipotecarias bajan, y cuando el precio es bajo, las tasas hipotecarias suben.

La tasa de financiamiento garantizado a un día

La tasa de financiamiento garantizado a un día (SOFR) es una tasa de interés basada en el costo de prestar a un día para los bancos. Muchas veces la usan los prestamistas para determinar la tasa de interés base de una hipoteca, dependiendo del tipo de préstamo hipotecario. Se ha vuelto más frecuente como reemplazo de la tasa interbancaria de oferta de Londres (LIBOR), que se eliminó gradualmente a finales de 2021.

La tasa de madurez constante del Tesoro

Las tasas de madurez constante del Tesoro o tasas CMT, se refieren a un rendimiento que se calcula tomando el rendimiento promedio de diferentes tipos de títulos valores del Tesoro de Estados Unidos con diferentes períodos de madurez, y usándolo para ajustar para un número de períodos de tiempo.

Algunos prestamistas hipotecarios usan esta tasa para determinar los intereses de las hipotecas de tasa de interés ajustable (ARM). Si la tasa CMT sube, seguramente cualquier préstamo que esté atado a esta también aumente las tasas de interés.

La situación de la economía

Las tasas hipotecarias varían dependiendo de cómo está la economía hoy y cuál es el panorama. Cuando la economía está bien, lo que significa que las tasas de desempleo son bajas y el consumo es alto, las tasas hipotecarias aumentan. Cuando la economía no está tan bien, como cuando las tasas de desempleo son altas y la demanda de petróleo es baja, las tasas hipotecarias caen.

Inflación

Las tasas hipotecarias y la inflación van de la mano. Cuando la inflación aumenta, las tasas de interés aumentan para mantenerse al día con el valor del dólar. Si la inflación disminuye, las tasas hipotecarias bajan. Durante los períodos de baja inflación, las tasas hipotecarias tienden a permanecer iguales o fluctuar muy poco.

Dejando a un lado los factores económicos, hay muchos factores personales que afectan la tasa de paridad, o la tasa de interés que te dará un prestamista hipotecario. Los prestamistas tienen tasas de interés que pueden cobrar a los “mejores prestatarios”, y ajustan las tasas para los “prestatarios de más riesgo”. Afortunadamente puedes controlar tus factores personales, lo que significa que puedes trabajar en obtener la mejor tasa hipotecaria posible.

Puntuación de crédito

Una puntuación de crédito alta significa que los prestamistas te consideran un riesgo más bajo: pagas tus facturas a tiempo y no te sobreextiendes con tu crédito. Cuando los prestamistas ven tu crédito, te ven como un prestatario responsable con un riesgo más bajo de incumplimiento hipotecario.

Esto hace que los prestamistas te den una mejor tasa de interés, una que está más cerca de las tasas anunciadas porque no tienen que ajustar para una puntuación de crédito más baja. Cuando tienes una puntuación de crédito baja, los prestamistas suelen cambiar la tasa de interés significativamente porque tienes un riesgo más alto de atrasarte en el pago.

Determinar qué puntuación de crédito necesitas para comprar una casa depende de un programa de préstamos. Si quieres un préstamo convencional (lo que significa que no tendrá el respaldo del gobierno), generalmente necesitarás una puntuación de crédito mínima de 620. Si eliges un financiamiento de la FHA o del VA, generalmente necesitarás una puntuación de crédito de 580 o más, aunque en varios casos es posible calificar con una puntuación más baja.

Tomar las medidas para revisar y mejorar tu crédito te pondrá en una mejor posición para obtener una tasa más baja de tu prestamista.

Down payment

Los prestamistas quieren saber que estás comprometido por la vivienda por medio de un down payment y que no estás pidiendo prestado el 100% de los fondos. Mientras más dinero tengas invertido en la vivienda, menos probable es que te atrases en el pago de la hipoteca.

Si das menos del 20% de down payment para una casa tu tasa hipotecaria puede aumentar y generalmente tendrás que pagar un seguro hipotecario. Hay diferentes tipos de seguro dependiendo del programa de préstamos; algunos se pueden cancelar eventualmente mientras que otros no.

Relación préstamo-valor

Los prestamistas también comparan tu down payment con la cantidad del préstamo, que es tu relación préstamo-valor (LTV). Mientras más bajo sea el down payment, más alta es la LTV, y eso es un riesgo más alto para el prestamista.

Cuando pones poco de tu dinero, tienes menos incentivo para seguir pagando la hipoteca cuando las cosas se ponen difíciles. Si tienes tu propio dinero invertido, es más probable que hagas lo necesario para pagar la deuda.

Los prestamistas cobran tasas de interés más altas cuando el riesgo de incumplimiento aumenta, que es el caso con un down payment bajo.

Por ejemplo, si haces un down payment del 3% para un préstamo de $200,000, solo estás dando $6,000. Pero si haces un down payment del 20% para un préstamo de $200,000, estás dando $40,000. Hay una gran diferencia entre perder $6,000 y $40,000. Por lo general, los prestamistas le dan a una tasa de interés más baja a los prestatarios que dan un down payment más grande.

Ocupación

A los prestamistas hipotecarios les importa si tu casa es tu residencia principal, una segunda casa o una propiedad de inversión. Las tasas de interés son generalmente más bajas en las residencias principales porque es donde vives. Es más probable que hagas tus pagos mensuales a tiempo porque no quieres perder tu casa.

Si tienes una segunda casa o una propiedad de inversión y tienes problemas económicos, es más probable que te atrases en el pago de la hipoteca, poniendo al prestamista en riesgo. La mayoría de los prestamistas cobran tasas hipotecarias más altas para compensar este riesgo.

Puedes ver las tasas de interés vigentes para ver dónde podrías estar. Si no estás seguro de para cuál préstamo calificarías, considera obtener una aprobación inicial para determinar dónde estás. Pero si sabes tu puntuación de crédito y tu relación LTV aproximada, puedes calcular tu tasa de interés usando las tasas hipotecarias vigentes.

Hay factores de mercado y personales que determinan tu tasa hipotecaria, lo que afecta en gran medida la cantidad de tu pago mensual. Aunque no puedes hacer nada por las condiciones de mercado, puedes controlar los factores de elegibilidad que los prestamistas toman en consideración cuando estás pidiendo un préstamo.

Mejorar tu puntuación de crédito y ahorrar para un down payment más grande son dos de las mejores maneras de aumentar la posibilidad de asegurar la mejor tasa hipotecaria. ¿Está tu economía en buena forma y te sientes listo para bloquear tu tasa? Comienza la aprobación de tu hipoteca en línea ahora.