Qué esperar de una tasación para refinanciamiento

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Si recientemente comenzaste el proceso de refinanciar una casa o solo lo estás pensando, podrías estar indeciso de hacer la tasación para el refinanciamiento. Puede parecerte una intrusión abrir tu casa a lo que se siente como una inspección cuando ya tienes una hipoteca sobre esta, y es posible que no entiendas por qué es necesaria otra tasación.

No te preocupes, tenemos todas las respuestas a tus preguntas.

Si ha pasado bastante tiempo desde que compraste tu casa, puede ser que no recuerdes cómo es el proceso de tasación. Resulta que, una tasación para compra es parecida a la tasación para refinanciamiento. Es igual de importante para un refinanciamiento como lo fue para la compra inicial porque da una opinión profesional del valor de tu casa y te dice cuánto capital tienes para hacer el préstamo.

El prestamista quiere estar seguro de que el valor de tu casa cubrirá la cantidad del nuevo préstamo. Eso es porque, en caso de que te atrases en el pago de tu hipoteca, el prestamista recuperará sus pérdidas vendiendo la casa, que es la garantía del préstamo. Además, si estás pensando en hacer un refinanciamiento con desembolso de efectivo para aprovechar el capital de tu vivienda, una tasación para refinanciamiento con desembolso de efectivo te permite saber cuánto capital tienes en tu casa.

El valor de cualquier casa está sujeto a dos factores principales: el mercado de casas como la tuya y qué tan bien la has mantenido.

Cambios en las condiciones del mercado

Aunque las casas generalmente aumentan de valor, a veces pueden depreciarse. Esto puede ocurrir cuando compras la casa en el pico de un mercado en aumento y después los valores de las casas en el área bajan por un evento económico o una caída en la demanda. Si pones tu casa en el mercado durante uno de estos eventos, es posible que no tenga el valor que alguna vez tuvo. En algunos casos más extremos, podrías terminar con una hipoteca devaluada, lo que significa que debes más en tu préstamo de lo que vale tu casa. Si tu valor tasado es menos de lo que debes, la cantidad del préstamo también podría ser más baja, o peor, quizá ni siquiera califiques para un refinanciamiento.

Cambios a la condición de tu casa

Además, los prestamistas quieren saber si le has estado dando mantenimiento a tu propiedad porque el mantenimiento deficiente también puede causar una reducción en el valor de la casa y poner en riesgo la inversión del prestamista. El tasador evaluará el interior y el exterior de tu casa, tomando nota de cualquier factor que afecte su valor. Si le has hecho mejoras a tu casa desde que la compraste, eso tiene el potencial de influir positivamente en el valor.

El proceso de tasación es casi siempre obligatorio para un refinanciamiento y establece el valor de tu casa, lo que ayuda a determinar la cantidad de tu préstamo. El prestamista no está particularmente interesado en las reparaciones que tu casa necesita a menos que afecten el valor de mercado.

El proceso de tasación es diferente del proceso de inspección de la vivienda, que se hace cuando tú lo pides y no es necesario para un refinanciamiento. Una inspección se hace generalmente cuando vas a comprar una casa. Esto garantiza que la casa esté en buenas condiciones, le da al comprador una mejor comprensión de las necesidades de mantenimiento de la casa y saca a la luz cualquier problema grave o señales de alerta. 

Dependiendo del motivo de tu refinanciamiento y de la cantidad de capital que has acumulado en tu casa, el prestamista podría pedir una tasación completa (en persona). Para una tasación completa es necesario hacer una visita en persona. Cuando se trata de una tasación para refinanciamiento, tienes la opción de estar presente si quieres.

El tasador hará una inspección minuciosa del exterior y el interior de la casa para juzgar la condición de la propiedad y tomar nota del tamaño y las características. Luego, el tasador hará un análisis que sirve para determinar el precio justo de mercado de la casa comparándola con viviendas similares que se hayan vendido recientemente en el área.

Las tasaciones no las hace la compañía de préstamos hipotecarios. Según la ley de la mayoría de los estados, solo un tercero independiente y autorizado puede hacer una tasación, aunque tu prestamista hipotecario puede ayudar a programarla o coordinarla.

Durante la inspección, el tasador se fija en varios factores de la vivienda para determinar su valor. Veamos algunas de las cosas que los tasadores consideran cuando determinan el valor de una vivienda.

Condición básica de la vivienda

El tasador no revisa si los tomacorrientes funcionan ni considera el color de las paredes cuando le asigna un valor a la casa, sino que evalúa su condición básica. El tasador cuenta el número de habitaciones. También revisa si hay consideraciones de salud y seguridad, como la presencia de pintura a base de plomo y revisa si el sistema de HVAC y el sistema de enfriamiento funcionan. También se asegura de que alguien pueda razonablemente vivir en la casa. Si determina que no se puede, puedes esperar que el valor de la tasación sea significativamente más bajo que el de las viviendas de los alrededores que están en condición habitable.

Mejoras

El tasador verá las mejoras o renovaciones que le hayas hecho a la propiedad. La mejora tiene que ser un elemento permanente de la casa si quieres que aumente el valor. Si te la puedes llevar cuando te mudes, el tasador probablemente no la considere una mejora. El tasador también puede considerar las mejoras fuera del espacio habitable de la casa, incluyendo mejoras al garaje, una piscina o el sótano.

Viviendas comparables en tu área

Los tasadores no solo ven tu propiedad cuando le asignan un valor. También ven los registros públicos de otras casas cerca de la tuya. Como el lugar es un factor importante para determinar el valor de una propiedad, los tasadores usan viviendas comparables para determinar por cuánto se han vendido casas similares recientemente y cuál es la tendencia de los valores de las propiedades.

En la mayoría de los casos, el prestamista pedirá una tasación de tu casa antes de cerrar el refinanciamiento. Sin embargo, existen algunas opciones de préstamos que podrían permitirte omitir la tasación como parte del proceso de refinanciamiento. Además, hay alternativas a las tasaciones tradicionales en persona.

Dependiendo de los requisitos para un refinanciamiento de tu prestamista y de tus circunstancias, tu prestamista puede pedirte uno de varios tipos de tasaciones, que veremos abajo. Los prestamistas están viendo que permitir el uso de tecnología o tasaciones no invasivas tiende a reducir los costos de una tasación y acelerar el proceso.

Tasación híbrida

Las tasaciones híbridas permiten que los tasadores usen información de un tercero para completar una tasación sin siquiera visitar en persona una casa. En algunos casos, los tasadores usan fotografías de la inspección o contratan a alguien para que recopile información específica del lugar, como la condición, las características de la casa y el lugar, de acuerdo con los requisitos del prestamista. 

Tasación de escritorio

La pandemia ayudó a que aumentara la popularidad de las tasaciones de escritorio. Una tasación de escritorio se parece mucho a una tasación híbrida salvo porque no hay un tercero involucrado. El tasador usa información disponible en línea (registros de la propiedad, planos de planta y listados comparables, por ejemplo) para recopilar lo que necesita para hacer una tasación. Rocket Mortgage® no ofrece tasaciones de escritorio por ahora.

Tasación corta

Es posible que el prestamista esté satisfecho con una tasación corta, también conocida como tasación solo del exterior, para muchos propietarios de vivienda. La Administración Federal de Vivienda (FHA) y el Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA) permiten tasaciones solo del exterior para la mayoría de los refinanciamientos. 

Sin tasación

Aunque la mayoría de los refinanciamientos sí exigen una nueva tasación, también existen los refinanciamientos sin tasación. Por ejemplo, los refinanciamientos que se hacen por medio de los siguientes programas generalmente no piden una tasación:

• Refinanciamiento Streamline de la FHA
• Refinanciamiento Streamline del VA (también conocido como IRRRL del VA)
• Refinanciamiento Streamline del USDA

Estos programas se crearon especialmente para permitir que los prestatarios del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA), el VA y la FHA puedan aprovechar las tasas de interés más bajas sin los costos de un refinanciamiento completo. Por el momento, Rocket Mortgage no ofrece préstamos Streamline ni completos del USDA.

Una vez el prestamista te dice qué tipo de tasación planea pedir, tendrás una mejor idea de lo que tienes que hacer para prepararte. La manera principal de prepararse para una tasación para refinanciamiento es limpiar y ordenar el interior y el exterior de tu casa para que esté en la mejor condición posible para el tasador. Consulta nuestra lista de verificación para una tasación para refinanciamiento para ver una lista completa de las medidas que debes tomar para estar preparado.

El precio de una tasación depende de varios factores. Primero, necesitas saber qué tipo de tasación pedirá el prestamista. Segundo, dependerá de dónde vives. Eso es porque es más difícil determinar el precio justo de mercado en áreas rurales donde no hay muchas ventas comparables y hay pocas comparaciones directas. Si tu propiedad es única, también puede ser difícil evaluarla porque mientras más exclusiva sea tu casa, más difícil es determinar su precio justo de mercado.

El prestamista calculará los costos de cierre después de que te hayan preaprobado. Este estimado se incluye en el acuerdo del préstamo, y los costos finales se incluirán en el documento de declaración de cierre que te envían 3 días hábiles antes del día de cierre. Una tasación puede costar entre $600 - $2,000, estando la tasación de una vivienda unifamiliar en el extremo inferior y la de una vivienda multifamiliar en el extremo superior. 

Como el prestatario, tendrás que pagar todos los costos relacionados con la emisión de tu nuevo préstamo hipotecario en el cierre, o trasladar los costos al préstamo. Esto significa que no tendrás que preocuparte por tener el efectivo para cubrir el costo de la tasación con anticipación.

Puede ser desagradable prepararse para ello, pero una tasación para refinanciamiento les dará a ti y a tu prestamista una buena comprensión de cuánto vale tu casa. Quizá hasta quedes gratamente sorprendido por lo que vale tu casa.

¿Listo para comenzar tu solicitud de refinanciamiento? Nuestros expertos en refinanciamiento te ayudarán en cada paso del camino. Envía una solicitud en línea a los expertos en préstamos hipotecarios de Rocket Mortgage® hoy mismo.