Tasación e inspección de la FHA: Guías y qué sucede después

Si estás obteniendo un préstamo de FHA, en la mayoría de los casos necesitarás una tasación. Una tasación de la FHA establece el valor de la propiedad y asegura que sea segura para el propietario o posible propietario.

El artículo abajo explicará exactamente cómo funciona el proceso de tasación de la FHA, te ayudará a crear una lista de verificación procesable, mencionará las consecuencias y luego analizará los próximos pasos.

Los préstamos de FHA son préstamos gubernamentales con el respaldo de la Administración Federal de Vivienda, o FHA, que está bajo la jurisdicción del Departamento de la Vivienda y Desarrollo Urbano, o HUD. Estos tipos de préstamos hipotecarios ofrecen pagos iniciales más asequibles y requisitos más flexibles que una hipoteca convencional. Sin embargo, calificar para un préstamo de FHA exige que el prestatario y la propiedad cumplan ciertos criterios y, como se mencionó arriba, un tasador aprobado por la FHA debe evaluar e inspeccionar la vivienda.

Como la mayoría de los préstamos respaldados por el gobierno, un préstamo de FHA es un préstamo no conforme.

Una tasación de la FHA, y realmente cualquier tasación de vivienda, tiene dos propósitos principales: dar un valor para tu vivienda y hacer algunas inspecciones de seguridad básicas. Hay algunas cosas especiales que pueden suceder con una tasación de la FHA, pero el proceso no es esencialmente diferente de cualquier otra hipoteca.

Profundizaremos exactamente cómo funciona esto más adelante, pero a la propiedad se le da un valor para asegurarse de que el prestamista no haga un préstamo por más de lo que vale la propiedad. El razonamiento de esto es que, si te atrasas en el pago del préstamo, tu prestamista tiene que tratar de vender la propiedad para obtener la mayor cantidad de dinero posible para los inversionistas en tu préstamo. Nadie piensa que eso va a suceder, pero los inversionistas hipotecarios planean para los peores escenarios.

Si eres un comprador de vivienda, la valuación también evita que pagues de más por tu vivienda. Sabrás exactamente el valor de mercado actual de la casa.

Las revisiones de seguridad tienen que ver con si la propiedad está lista para mudarse. Si hay tablas de piso expuestas o los servicios públicos no funcionan, eso puede ser un problema de salud y seguridad. Veremos algunos estándares específicos de la FHA un poco más abajo.

Tasaciones de la FHA vs. Inspección de la vivienda

Antes de continuar, dos cosas que habitualmente se confunden son una evaluación y una inspección. Una tasación de vivienda implica poner un valor a una propiedad y una inspección de seguridad básica. Se usa para asegurarse de que la relación préstamo-valor (LTV) después de comprar la propiedad represente un riesgo aceptable para el prestamista y la FHA como inversionista hipotecario.

Por el contrario, una inspección de la vivienda es un examen minucioso de una propiedad que estás considerando comprar para identificar cualquier problema potencial, de modo que conozcas su condición y veas si te sientes personalmente cómodo con ella. Una inspección de la vivienda incluye la revisión de todos los sistemas principales y cualquier electrodoméstico que pueda estar incluido en la venta, y también el techo de la casa. Si es necesario, también es posible obtener inspecciones especializadas para sistemas sépticos y chimeneas.

Asignación de un valor a la vivienda

La función principal de un tasador es asignar un valor justo de mercado a tu vivienda. Para esto, primero revisan la condición de tu casa y sus servicios. Después de que se completa la inspección, buscan ventas recientes comparables de propiedades similares o “comps.”

“Similar” es una palabra clave allí. Para ser comparables, las casas coloniales de cuatro dormitorios se comparan con otras casas coloniales de cuatro dormitorios. No las compararías con una propiedad tipo rancho de tres dormitorios.

Las comps también se juzgan típicamente contra casas en los mismos barrios, u otros muy cercanos. Hay un pequeño margen de maniobra en áreas donde las casas están más separadas, pero esa es la excepción y no la regla. A menudo se usan hasta tres propiedades comparables.

Basándose en esta evaluación, el tasador reúne toda la información y asigna un valor justo de mercado a la propiedad.

Más allá del valor de la propiedad, un tasador debe estar alerta ante cualquier cosa que afecte la salud y la seguridad de las personas que viven en la casa, o que ponga en duda la integridad estructural de la propiedad. También están buscando cualquier cosa que tenga un impacto negativo en el uso normal de la propiedad o en su capacidad de comercializarse para una venta futura.

Salud y seguridad

Desde una perspectiva de salud y seguridad, un tasador está buscando problemas relacionados con:

• Material peligroso
• Sustancias tóxicas
• Moho
• Amianto dañado o defectuoso
• Urea formaldehído
• Problemas con el aislamiento
• Gas radón

Además, hay restricciones sobre el lugar de las líneas eléctricas y la FHA otorga préstamos sobre propiedades a 300 pies de un tanque que contenía más de 1,000 galones de material inflamable o explosivo. Si estás en Hawái, hay restricciones para obtener préstamos hipotecarios en ciertas zonas de flujo de lava.

Pintura con plomo

Lo último específico de los préstamos de FHA es que existen reglamentaciones relacionadas con las viviendas construidas antes del 1 de enero de 1979, cuando se usaba pintura con plomo en la construcción. Si hay pintura descascarada, se debe arreglar con soluciones incluyendo, entre otros, las siguientes:

• Pintura nueva
• Imprimación del área
• Tratamiento en superficies de madera
• Instalación de revestimiento
• Otros remedios que protejan la superficie de la intemperie

Para las siguientes secciones, veamos el proceso con los ojos de un potencial comprador de vivienda llamado Casey. Cada situación es diferente, pero dependiendo del volumen de trabajo que maneje la empresa de administración de tasaciones, la dificultad para hacer la tasación y encontrar propiedades comparables, Casey debería recibir el informe de tasación en unos pocos días hábiles. Esta sección repasará los distintos escenarios que pueden surgir.

La tasación es baja

Para nuestro primer escenario, supongamos que Casey ofreció $380,000, aceptaron su oferta y la tasación es de $360,000. Debido a que el banco no aprobará un préstamo por más de lo que vale la casa, hay dos opciones:

Reducción del precio de venta o renegociación

Si el vendedor está dispuesto, podría bajar el precio al de la tasación, especialmente si está motivado a vender. De lo contrario, puedes renegociar. Si haces esto, debes traer la diferencia entre el valor de tasación y el precio de compra final a la mesa de cierre, además de tu pago inicial y otros costos de cierre. Es posible que puedas evitar el regateo de ida y vuelta al incluir una cláusula en tu contrato de compra que diga que pagarás una cantidad específicas por encima del valor de tasación hasta cierta cifra en dólares.

Aléjate de la casa

Si el vendedor no está dispuesto a ceder en el precio o no puedes llegar a un acuerdo, puede que no tengas más opción que marcharte. Si esto sucede, deberás asegurarte de tener una contingencia de tasación en tu contrato de compra. La contingencia de tasación te da el poder re renegociar y marcharte si la tasación vuelve a ser baja. Si no tienes esta contingencia, podrías perder tu depósito de arras. Un depósito de arras es una cantidad de dinero puesta en depósito en garantía, que representa una promesa de que estás dando el último paso para asegurar el financiamiento para comprar la propiedad. Para retener tu depósito al retirarte, debes hacer debido a una contingencia definida en el acuerdo.

El tasador pide más reparaciones

Ahora tomemos un escenario en el que Casey se enamoró de una casa, pero necesita que hagan algunos trabajos eléctricos para cumplir el código y el tasador exige que se completen las reparaciones para cerrar la transacción. Idealmente, Casey puede negociar para que el vendedor pague por las reparaciones, pero si eso no es factible, el comprador también puede pagar por las reparaciones.

En general, las reparaciones relacionadas con la seguridad y habitabilidad de la propiedad deberán completarse antes de cerrar la transacción. En ciertos casos, puedes trabajar con tu prestamista hipotecario para completar el proceso posterior al cierre por medio de una retención del depósito en garantía.

En una retención del depósito en garantía, una parte de los fondos se aparta para pagar las reparaciones que se pueden completar más tarde, pero que no afectan la seguridad. Los ejemplos incluyen césped, canaletas, terrazas, entrada de vehículos y tratamiento de plagas.

La tasación vuelve igual o con un precio de compra más alto

Si recibes una tasación al menos tan alta como acordaste pagar en tu acuerdo de compra, este es el mejor escenario posible. Simplemente sigues adelante con tu transacción.

Como se mencionó antes, un comprador pide una inspección de la vivienda durante el proceso de compra para descubrir cualquier problema potencial con la vivienda, antes de finalizar la venta. La mayoría de las transacciones de bienes raíces incluyen una contingencia de inspección que establece que el comprador tiene una cierta cantidad de tiempo para hacer la inspección. Después, dependiendo de los resultados de la inspección, el comprador puede negociar reparaciones, remuneración o cancelar el contrato.

Los inspectores de viviendas observarán los componentes principales de una casa para asegurarse de que todo funcione correctamente. Un inspector de viviendas examinará una casa:

• Techos y canaletas
• Ático y aislamiento
• Paredes y techos
• Ventanas y puertas
• Pisos
• Cimientos
• Electrodomésticos
• Sistema HVAC
• Plomería y sistemas eléctricos

Si estás buscando pasos que puedes tomar para mejorar tus posibilidades de éxito en los meses, semanas y días previos a la tasación de tu vivienda, puedes revisar nuestra lista de verificación de tasación para ayudarte a prepararte. La buena noticia es que no estás obligado a hacer mucho el día de la tasación. El tasador hace el trabajo difícil.

Cómo preparar tu casa para una tasación o inspección

Lo único de lo que realmente querrás asegurarte es de que tengan acceso a las áreas que necesitan revisar. No está de más ordenar tu casa. Tu vivienda nunca debe evaluarse basándose en la limpieza, pero los pasillos deben estar despejados para que puedan pasar entre las habitaciones.

Si tienes mascotas que no se comportan bien con los extraños, considera dejarlas en su jaula o pedirle a un amigo o familiar de confianza que las cuide durante unas horas.

Precauciones de seguridad

Finalmente, a la luz de la pandemia, puede ser necesario tomar más precauciones para garantizar la salud y la seguridad de todos. No te alarmes si un tasador usa equipo de protección o te pide que te cubras o te pongas mascarillas. Puede decidir que es mejor si caminas por la casa con ellos encendiendo luces y abriendo el grifo, en lugar de que el tasador, que es un desconocido, entre y toque todo en tu casa.

Terminemos respondiendo algunas de las preguntas más frecuentes relacionadas con las tasaciones de la FHA.

¿Por cuánto tiempo es válida la tasación de la FHA?

In general, las tasaciones de la FHA son válidas hasta por 180 días. En algunos casos, un tasador puede volver a certificar el valor si acepta hacerlo antes de que venza la tasación original.

¿Qué no pasará en una inspección de la FHA?

La FHA está más preocupada por los problemas que afectan la seguridad y la habitabilidad de la propiedad. Entonces, si pasa algo importante que podría afectar la seguridad o la salud de un ocupante, la tasación falla y los problemas deben corregirse antes de que se pueda cerrar la hipoteca. Esto podría ser cualquier cosa, desde tablas de piso expuestas, pasamanos que faltan o pintura descascarada en una casa construida antes del 1 de enero de 1979.

¿Cuánto cuesta una tasación de vivienda de la FHA?

El comprador paga la tasación de la vivienda de la FHA. No es algo que puedas escoger porque tu prestamista ordena la tasación por medio de una empresa independiente de administración de tasaciones.

El costo puede variar bastante y depende de una variedad de factores, como el nivel de demanda y la distancia que el tasador tendría que viajar para llegar al lugar. Luego están las complejidades asociadas con una tasación, que incluyen entre otras, el tamaño de la casa, la cantidad de unidades y la cantidad de terreno que hay que cubrir.

Además, las tasaciones de la FHA tienden a ser un poco más costosas que las asociadas con los préstamos convencionales. El tasador tiene que hacer más trabajo para garantizar que la casa cumpla los requisitos mínimos de la propiedad de la FHA.

El costo de una tasación puede pagarse como parte de tu depósito con un prestamista o tus costos de cierre, pero el cargo suele oscilar entre $600 y $2,000.

¿Cuánto tiempo se tarda después de una tasación en cerrar un préstamo de FHA?

El tiempo que se tarda en cerrar la compra de una casa varía. Los refinanciamientos tienden a cerrarse más rápido que las compras porque a veces no se necesita una tasación y no es el mismo nivel de trabajo del título. Dependiendo del tipo de préstamo que estás pidiendo, se puede incluir más o menos documentación.

La mayoría de los prestamistas te darán la opción, a cambio del pago de un cargo, de bloquear tu tasa hasta por 60 días para completar el proceso. Es importante tener en cuenta que, en muchos casos, las cosas serán más baratas cuanto más rápido puedas cerrar. Si tu prestamista te pide documentación, entrégasela lo más pronto posible para acelerar el proceso.

Como todas las tasaciones de bienes raíces, el objetivo de una tasación de la FHA es establecer la seguridad de una vivienda y su valor. Esto se contrasta con una inspección de la vivienda que no asigna un valor, sino que analiza en profundidad el estado de la casa y los problemas potenciales.

Además de evaluar el valor de tu casa comparándola con propiedades similares, el proceso de tasación de la FHA incluye una verificación de seguridad para peligros como moho, servicios públicos que no funcionan y pintura con plomo, entre otras cosas. Si quieres prepararte para una tasación de la FHA, lo más importante que debes recordar es que todas las áreas de tu casa deben ser de fácil acceso.

Si una tasación resulta baja, puedes renegociar o retirarte. Si haces esto último, asegúrate de tener una contingencia de tasación para que puedas recuperar tu depósito de arras.

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