Segunda hipoteca vs. refinanciar: ¿Cuál es la diferencia?

Probablemente ya sepas que puedes usar el capital en tu casa para pedir un préstamo. Posiblemente también sepas que puedes hacerlo con un refinanciamiento o con una segunda hipoteca. Pero lo que quizá no sepas es cuál opción es mejor para ti en este momento.

Veamos más de cerca las diferencias entre una segunda hipoteca y un refinanciamiento hipotecario. Compararemos ambas opciones, veremos las ventajas y desventajas y te ayudaremos a decidir qué camino debes tomar pata tener acceso al capital de tu vivienda.

Cuando sacas una segunda hipoteca, haces un préstamo de una suma total de dinero contra el capital que tienes en tu casa. También puedes elegir un préstamo en cuotas por medio de una línea de crédito y, si es necesario, seguir teniendo la opción de refinanciar a una segunda hipoteca.

Segundas hipotecas y gravámenes hipotecarios

Una condición importante de una segunda hipoteca es que los prestamistas ponen un gravamen sobre tu casa cuando te dan dinero o un préstamo. Un gravamen hipotecario es un derecho legal sobre una propiedad que permite que el prestamista tome posesión bajo ciertas condiciones. El prestamista de tu hipoteca principal tiene el primer gravamen sobre tu propiedad; el prestamista de la segunda hipoteca tiene un gravamen secundario.

Supongamos que te atrasas en el pago de tu casa y te aplican una ejecución hipotecaria. El prestamista principal recibe su dinero de vuelta primero, y si queda algo, eso lo recibe el prestamista secundario. Esto significa que el prestamista secundario asume más riesgo por tu préstamo. Para compensar el riesgo, tu segunda hipoteca tendrá una tasa de interés más alta que la primaria. Es vital asegurarte de que puedas hacer ambos pagos. Perder tu empleo o tener dificultades económicas puede significar que es más probable que pierdas tu casa.

También es importante recordar que no tienes acceso a todo el capital de tu casa, no importa que elijas una segunda hipoteca o un refinanciamiento. Por ejemplo, supongamos que tienes $100,000 de capital. El prestamista podría darte la opción de acceder a un máximo de $90,000.

La cantidad de capital que debes dejar en tu casa depende de una variedad de factores, incluyendo tu prestamista, tu puntuación de crédito y tu deuda actual.

Hay dos tipos principales de segundas hipotecas: préstamo sobre la plusvalía y línea de crédito garantizada por la plusvalía. Es importante mencionar que, con estos dos tipos de segundas hipotecas, tendrás que hacer otro pago además del pago de la hipoteca principal.

¿Qué pasa si tu hipoteca principal y tu segunda hipoteca son de compañías diferentes? Adivinaste: tendrás que pagarles a ambos prestamistas individualmente.

Préstamos sobre la plusvalía

Un préstamo sobre la plusvalía es un tipo de segunda hipoteca que te permite hacer un préstamo sobre el capital de tu vivienda con un pago total. Después, reembolsas el préstamo en cuotas mensuales son intereses a una tasa fija.

Rocket Mortgage® ahora está ofreciendo su préstamo sobre la plusvalía, que está disponible para casas principales y secundarias.

Líneas de crédito garantizadas por la plusvalía

Una línea de crédito garantizada por la plusvalía (HELOC) es un tipo de segunda hipoteca que funciona parecido a una tarjeta de crédito, dándote acceso continuo a fondos a una tasa variable. Con una HELOC, comienzas con un período de retiro de dinero. Durante este tiempo, generalmente puedes gastar hasta tu límite de crédito sin tener que hacer ningún pago aparte de los intereses acumulados. Y el saldo restante lo pagas en cuotas mensuales después de que termina el período de retiro de dinero.

Rocket Mortgage^® no ofrece HELOC.

Cuando se trata de segundas hipotecas, es importante conocer las ventajas y desventajas. Veamos ambas para saber si una segunda hipoteca es la mejor opción para ti.

Ventajas de sacar una segunda hipoteca

Algunos beneficios de sacar una segunda hipoteca incluyen:

• Flexibilidad: Puedes elegir cómo obtener tu dinero. Muchas veces puedes elegir entre un préstamo sobre la plusvalía y una HELOC. Si necesitas una suma total, generalmente elegirás un préstamo sobre la plusvalía. Pero, si estás en un proyecto que continúa —como una renovación— y no estás seguro de cuánto dinero vas a necesitar, una HELOC te da acceso a una línea de crédito. Las HELOC incluso te permiten diferir los pagos hasta después de que termina el período de retiro de dinero. Esta libertad de elegir no está disponible con un refinanciamiento.

• Costos de cierre más bajos: Los proveedores de préstamos sobre la plusvalía suelen cubrir todos o la mayoría de los costos de cierre asociados con obtener un préstamo. Esto puede potencialmente ahorrarte miles de dólares, pues los costos de cierre de los refinanciamientos son generalmente del 2% – 6% del valor total del préstamo.

Desventajas de sacar una segunda hipoteca

Algunos inconvenientes de sacar una segunda hipoteca incluyen:

• Gravamen adicional: Agregar otro gravamen a tu propiedad aumenta tu riesgo de una ejecución hipotecaria si no puedes pagarles regularmente a ambos prestamistas.

• Dos pagos mensuales: Asumirás otro pago mensual. Tendrás que pagar tu hipoteca principal y la segunda hipoteca todos los meses. Si no haces un pago, podrías estar en riesgo de perder tu casa.

• No puedes mejorar los términos de la primera hipoteca: No tienes la opción de cambiar los términos de tu hipoteca original. Tu segunda hipoteca no tiene ningún impacto en tu préstamo hipotecario original. No puedes cambiar la tasa de interés ni el plazo de tu préstamo principal con una segunda hipoteca.

Un refinanciamiento es cuando reemplazas tu préstamo principal con uno nuevo. Esto te permite elegir un nuevo prestamista, cambiar el plazo del plazo del préstamo, obtener una tasa de interés nueva o incluso cambiar a otro tipo de préstamo.

Puedes elegir entre diferentes opciones de tipos de refinanciamiento. Pero antes de ver cada uno en detalle, veamos qué implica el proceso de solicitar un refinanciamiento.

El proceso de solicitud de un refinanciamiento es muy parecido al de solicitar un préstamo hipotecario. Presentas los documentos financieros al prestamista y este evalúa el riesgo tu préstamo. En la mayoría de los casos, también tendrás que obtener una tasación antes de poder refinanciar.

Después de que los procesos de evaluación de riesgo y tasación están completos, cierras y firmas tu nuevo préstamo. Ten en mente que no recibirás el dinero sino hasta unos días después del cierre si sacas un refinanciamiento con desembolso de efectivo.

Refinanciamientos de tasa y plazo

Los refinanciamientos de la tasa y el plazo te permiten cambiar los términos de tu préstamo sin afectar el saldo de principal. Puedes reducir tu pago mensual si optas por un plazo más largo, o puedes ser el propietario de tu casa más rápido y ahorrar intereses si lo acortas. También puedes refinanciar a una tasa de interés más baja si las tasas de mercado son más bajas ahora que cuando obtuviste tu préstamo.

Refinanciamientos con desembolso de efectivo

Los refinanciamientos con desembolso de efectivo te permiten acceder al capital de tu casa a cambio de asumir un principal más alto. Por ejemplo, supongamos que tienes un préstamo con un saldo de principal de $100,000 y quieres hacer reparaciones por $20,000 en tu propiedad. Entonces, aceptas un préstamo valorado en $120,000. Luego, el prestamista te da los $20,000 en efectivo unos días después del cierre.

Si estás pensando en refinanciar, saber las ventajas y desventajas que esto implica es importante para elegir. Veamos las ventajas y desventajas de refinanciar.

Ventajas de refinanciar

Algunos de los beneficios de refinanciar incluyen:

• Cambiar la tasa y el plazo de tu préstamo existente: Puedes ajustar tu tasa y plazo con un refinanciamiento, lo que puede resultar útil si te está costando hacer los pagos mensuales de la hipoteca. Si solo sacas una segunda hipoteca, no tienes esta opción.

• Un solo pago mensual de la hipoteca: Cuando refinancias, reemplazas tu préstamo hipotecario actual con un préstamo nuevo. Esto significa que solo tendrás que preocuparte por hacer un pago cada mes.

• Reducir la tasa de interés: Un gravamen en la propiedad equivale a menos riesgo para el prestamista. Esto significa que las tasas de interés son generalmente más bajas en los refinanciamientos con desembolso de efectivo que en las segundas hipotecas.

• Refinanciar el 100% de tu capital: Es posible que puedas pedir prestado hasta el 100% del capital de tu casa si calificas para un préstamo del VA.

Desventajas de refinanciar

Algunos inconvenientes de refinanciar incluyen:

• Costos de cierre más altos: Cuando refinancias, eres responsable de cubrir todos tus costos de cierre. Los costos de cierre de un refinanciamiento son generalmente del 2% – 6% del valor total del préstamo. Esto significa que si refinancias un préstamo de $150,000, deberás tener de $3,000 – $9,000 en efectivo en el cierre. Aunque es posible trasladar los costos de cierre al préstamo, esta opción también aumenta tu pago mensual.

• Perder la tasa de interés actual: Es posible que el prestamista te pida que aceptes una tasa de interés cercana a las tasas del mercado actual. Podrías perder dinero si las tasas son más altas ahora, o si originalmente bloqueaste un préstamo con tasas excepcionalmente bajas.

Elegir entre una segunda hipoteca y un refinanciamiento es diferente cuando se trata de cada persona y su situación económica. Si no estás seguro, veamos algunos de los motivos por los que podrías elegir una opción sobre la otra.

¿Cuándo deberías refinanciar?

Elige un refinanciamiento si quieres cambiar la tasa o el plazo de tu préstamo. No puedes cambiar los términos de tu préstamo con una segunda hipoteca.

Un refinanciamiento con desembolso de efectivo podría ser una buena opción si tu objetivo es consolidar deuda o si necesitas pagar un gasto grande y tienes suficiente capital. Tendrás que cubrir los costos de cierre, pero las tasas de interés son más bajas en los refinanciamientos con desembolso de efectivo comparado con las segundas hipotecas.

¿Cuándo deberías obtener una segunda hipoteca?

Si quieres una suma total, pero no quieres cambiar los términos de tu hipoteca, una segunda hipoteca podría ser la mejor opción para ti. Pagarás un poco más de intereses en una segunda hipoteca que en un préstamo principal, pero tienes garantizada tu tasa de interés actual en tu préstamo principal. Esto no siempre está garantizado cuando refinancias.

Una segunda hipoteca es un préstamo o una línea de crédito que sacas contra el capital de tu casa. Puedes acceder al capital mediante una suma total o con una línea de crédito renovable durante el período de retiro de dinero. Las segundas hipotecas te permiten usar el capital sin alterar los términos de tu hipoteca original. Sin embargo, también agregan otro pago a tu presupuesto mensual y muchas veces tienen tasas de interés altas. Las segundas hipotecas son mejores si ya tienes una buena tasa de interés en tu hipoteca y necesitas fondos para una reparación en la casa o para la educación universitaria de un hijo.

Refinanciar te permite acceder al capital sin agregar otro pago mensual. Sin embargo, también tendrás que pagar más en el cierre para finalizar el nuevo préstamo. Los refinanciamientos con desembolso de efectivo son mejores para consolidar deudas grandes. Cuando refinancias, puedes cambiar la tasa o el plazo de tu préstamo.