¿Puedes refinanciar antes de vender tu casa, y cuándo tiene sentido hacerlo?

Un refinanciamiento te puede ayudar a que las finanzas de tu grupo familiar sean más manejables. Pero ¿es una buena idea refinanciar justo antes de vender tu casa? Probablemente no, y te explicaremos por qué.

En este artículo veremos las opciones de refinanciamiento para una casa que quieres vender y expondremos algunos motivos por los que los propietarios de vivienda refinancian. También te ayudaremos a explorar tus opciones si te está costando hacer los pagos.

Pero ¿qué es un refinanciamiento hipotecario? Un refinanciamiento simplemente significa que pagas el total de tu hipoteca existente y la reemplazas con una nueva. Tendrás varias opciones de refinanciamiento para elegir. Veamos algunos de los motivos más frecuentes para refinanciar.

Alargar el plazo de la hipoteca

Puedes alargar el plazo de tu hipoteca con un refinanciamiento. Esto te da más tiempo para terminar de pagar el préstamo y reduce la cantidad que debes pagar cada mes.

Acortar el plazo

También puedes refinanciar a un plazo más corto de la hipoteca. Aumentas la cantidad que pagas mensual cuando reduces el plazo de tu hipoteca, lo que te permite ser el propietario de tu casa más rápido y ahorrar miles de dólares en intereses.

Tomar una tasa de interés más baja

¿Son las tasas de interés actuales más bajas que cuando compraste tu casa? En ese caso, puedes reducir tu pago mensual y ahorrar dinero en el largo plazo cuando refinancias a una tasa más baja. También es posible que califiques para una tasa de interés más baja si tu puntuación de crédito es más alta ahora que cuando compraste tu casa o si has pagado otras deudas.

Cambiar la estructura de tu préstamo

¿Tienes actualmente una hipoteca con tasa de interés ajustable (ARM)? Si ya terminó tu período de tasa fija, la cantidad que pagas en intereses cada mes puede variar significativamente. Es posible refinanciar de una ARM a un préstamo de tasa fija que mantiene tu pago igual todos los meses. Esto mantiene tus pagos mensuales predecibles, lo que puede ser de gran beneficio si tienes un presupuesto limitado.

Cambiar el tipo de préstamo

Muchos propietarios de vivienda refinancian su préstamo respaldado por el gobierno a un préstamo convencional tan pronto como acumulan suficiente capital. Por ejemplo, debes pagar una prima de seguro hipotecario durante toda la vida de un préstamo de la FHA si haces un down payment de menos del 10%.

Puedes cancelar el seguro hipotecario privado cuando llegas al 20% de capital si tienes un préstamo convencional. También puedes refinanciar a un préstamo convencional si tienes un préstamo de la FHA con al menos el 20% de capital acumulado sobre tu casa.

Retirar dinero del capital acumulado

Un refinanciamiento con desembolso de efectivo te permite aceptar un saldo de principal más alto y retirar la diferencia en efectivo. Por ejemplo, imagina que tienes una hipoteca con un saldo de principal de $100,000. Quieres gastar $10,000 para construir una piscina en tu casa, pero no tienes el dinero en efectivo a la mano. Si haces el refinanciamiento con desembolso de efectivo, tendrías un préstamo con un saldo de principal de $110,000. A cambio, tu prestamista te daría $10,000 en efectivo pocos días después del cierre.

A diferencia de otros tipos de préstamos, puedes usar el dinero de un refinanciamiento con desembolso de efectivo para casi cualquier propósito. Muchos propietarios de vivienda sacan refinanciamientos con desembolso de efectivo para pagar deudas. Esto es porque los préstamos hipotecarios tienen tasas de interés más bajas que la mayoría de las tarjetas de crédito y otros tipos de préstamos.

No hay ninguna ley que te impida refinanciar, aunque estés planeando vender tu casa. Sin embargo, es muy raro que esto te beneficie debido a los gastos de cierre de un refinanciamiento.

Cuando refinancias tu préstamo hipotecario, debes pagar gastos de cierre antes de poder finalizar el nuevo préstamo. Igual que cuando compraste tu casa, los gastos de cierre cubren servicios asociados con finalizar el préstamo. Algunos gastos de cierre frecuentes que podrías ver cuando refinancias incluyen:

• Cuota de inscripción: algunos prestamistas hacen un cobro cuando pides un refinanciamiento. Tienes que hacer este pago, aunque el prestamista rechace tu solicitud de préstamo.
• Cargo por tasación: cuando refinancias, el prestamista casi siempre pedirá otra tasación. La tasación de la vivienda es importante porque le confirma al prestamista que no te está prestando más dinero de lo que vale tu casa.
• Cargos por inspección: en algunos estados, debes hacer otra inspección antes de cerrar un refinanciamiento. Es posible que también necesites una inspección si refinancias a un préstamo respaldado por el gobierno.
• Cargo por revisión y cierre de abogado: en algunos estados, un abogado de bienes raíces debe encargarse del cierre del refinanciamiento.
• Cargos por investigación y seguro del título: es posible que tengas que pagar una nueva investigación del título para asegurar que no haya gravámenes sobre tu casa si refinancias con un nuevo prestamista. También es posible que tengas que volver a pagar el seguro del título.

La cantidad específica que pagarás en gastos de cierre varía dependiendo del tipo de préstamo, de dónde vives y del prestamista. Como regla general, espera pagar del 2 al 6% del valor total del préstamo en gastos de cierre. Eso significa que si refinancias una casa con un saldo de principal de $150,000, puedes esperar pagar de $3,000 – $9,000 en gastos de cierre para cerrar tu refinanciamiento.

Puedes, técnicamente, vender tu casa inmediatamente después de refinanciar, a menos que el contrato de tu nueva hipoteca incluya una cláusula de ocupación por el propietario. Esta cláusula significa que aceptas vivir en tu casa como residencia principal por un período de tiempo establecido. Según algunas estipulaciones de ocupación por el propietario, debes vivir en tu casa por varios meses o hasta por un año. Consulta con tu prestamista hipotecario para asegurarte de que puedes refinanciar antes de vender tu casa.

Cuando estás considerando refinanciar si también estás pensando en vender tu casa, es importante calcular cuánto tiempo tomará para que los ahorros del refinanciamiento sean iguales a los costos asociados con el refinanciamiento. Esto se conoce como el punto de equilibrio.

El dinero que ahorras cuando refinancias muchas veces no lo ves sino hasta después de unos meses debido a los gastos de cierre. Por eso es que generalmente no tiene sentido financieramente hablando refinanciar tu préstamo hipotecario si no planeas vivir en la propiedad por al menos otros 5 años.

Veamos un ejemplo. Imagina que tienes un préstamo de $150,000 con una APR del 4% y que te quedan 15 años del plazo. En este ejemplo, el pago mensual de la hipoteca es $1,109.53 antes de los impuestos sobre la propiedad y los seguros.

Supongamos que las tasas de interés son más bajas ahora que cuando hiciste el préstamo, y tu prestamista te dice que podrías calificar para un refinanciamiento. Cuando haces la solicitud, ves que puedes conseguir una APR del 3.5% y mantener el mismo plazo. Refinancias y pagas $3,000 en el cierre. Tu pago mensual de la hipoteca es ahora $1,072.32. Eso significa que ahora pagas aproximadamente $37 menos cada mes por tu préstamo.

Con este nuevo pago más bajo, te tomará unos 81 meses (o más o menos 6.75 años) ahorrar lo que pagaste en gastos de cierre en el refinanciamiento ($37 de ahorro al mes x 81 = ~$3,000). Si vendes tu casa antes de 6.75 años después de refinanciar, pierdes dinero. Es por esto que la mayoría de los prestamistas no recomiendan refinanciar si planeas vender tu casa pronto.

Ten en mente que las reglas que se aplican a las hipotecas del gobierno pueden ser más estrictas o del todo prohibir un refinanciamiento antes de que vendas tu casa. Por ejemplo, cuando refinancias un préstamo de la FHA, aceptas vivir en tu casa como tu residencia principal por al menos un año. Poner tu casa en el mercado tan pronto como cierras el refinanciamiento va contra las reglas.

Si vives en un mercado de bienes raíces que se aprecia rápidamente, podrías pensar que un refinanciamiento reciente te impide obtener ganancias cuando vendes tu casa.

Posiblemente sea cierto que pierdes algo de dinero en el refinanciamiento si vendes antes de llegar al punto de equilibrio, pero esa pérdida podría ser insignificante comparado con la ganancia que recibirás si pones tu casa en venta. Quizás valga la pena hablar con un agente inmobiliario del vendedor, o un agente de bienes raíces que representa a los vendedores, para averiguar cuánto vale tu casa en la actualidad.

Es posible refinanciar tu préstamo si tu casa está en el mercado. Sin embargo, encontrar un prestamista que esté dispuesto a trabajar contigo podría ser difícil.  Incluso si encuentras un prestamista que esté dispuesto a refinanciar tu hipoteca, recuerda que tu nuevo préstamo podría incluir una cláusula llamada multa por pago por adelantado.

La multa por pago por adelantado dice que, si terminas de pagar tu préstamo mucho antes de que termine el plazo, todavía tendrás que pagar los intereses que hubieras pagado por el préstamo. Si planeas refinanciar cuando tu casa está en el mercado, pregúntale al prestamista sobre las multas por pago por adelantado y cuándo expiran. Rocket Mortgage® nunca cobra multas por pago por adelantado en ninguna hipoteca.

Entonces, quieres refinanciar, pero también sabes que quieres vender tu casa en el futuro cercano. ¿Qué debes hacer? Veamos brevemente algunas de tus opciones.

Pedir una modificación del préstamo

Una modificación del préstamo no es lo mismo que un refinanciamiento. Cuando obtienes una modificación del préstamo, el prestamista acepta hacer cambios a los términos de tu préstamo y puedes cambiar el pago mensual, la tasa de interés y el plazo. En muy pocos casos, el prestamista incluso podría aceptar perdonar una parte del principal que debes.

Una modificación del préstamo es menos cara que un refinanciamiento. Esto las hace una excelente opción si te está costando hacer los pagos antes de vender tu casa y comprar una propiedad más pequeña. Sin embargo, ten en mente que los prestamistas no tienen ninguna obligación de aceptar tu solicitud o negociar los términos del préstamo.

Hacer un refinanciamiento sin gastos de cierre

Cuando solicitas un refinanciamiento, es posible que el prestamista te ofrezca un refinanciamiento sin gastos de cierre. Con esta opción, los gastos de cierre se transfieren al principal del préstamo. A cambio, tú pagas una tasa de interés levemente más alta y no pagas nada de tu bolsillo en el cierre. Por ejemplo, si refinancias un préstamo de $100,000, podrías tener que pagar $2,000 en gastos de cierre. No pagarías nada en el cierre y tendrías un préstamo con un principal de $102,000 con un refinanciamiento sin gastos de cierre.

El nombre “refinanciamiento sin gastos de cierre” es engañoso porque, de hecho, los gastos de cierre los terminas pagando durante el plazo del préstamo. Sin embargo, si vas a vender tu casa pronto, posiblemente solo pagarías unos dólares extra al mes.

Un refinanciamiento sin gastos de cierre puede ser una excelente opción si quieres cobrar el capital y hacer reparaciones antes de vender. Sin embargo, debes asegurarte de ganar suficiente dinero en la venta de la casa para cubrir el principal de la nueva hipoteca. Tendrás que pagarlo en efectivo si hay alguna discrepancia.

Posponer el refinanciamiento

Generalmente tiene sentido financieramente hablando posponer el refinanciamiento si todavía estás decidiendo si vendes tu casa ahora o esperas. Haz los cálculos y mira cuánto tiempo tendrás que vivir en la propiedad para recuperar el dinero del cierre. Es mejor no refinanciar si no planeas vivir en tu casa el tiempo suficiente para recuperar los gastos.

¿Quieres hacer reparaciones o renovaciones en tu propiedad? Si sí quieres, podrías considerar un préstamo sobre la plusvalía o una HELOC en lugar de un refinanciamiento. Rocket Mortgage® ahora está ofreciendo el préstamo sobre la plusvalía, que está disponible para casas principales y secundarias.

Aunque puedes refinanciar tu casa antes de venderla, muchas veces no es económicamente beneficioso. Cuando refinancias, casi siempre tienes que pagar costos de cierre. Los costos de cierre pueden ser entre el 2 y 6% del valor del préstamo. Si solo planeas vivir en tu casa por pocos años, la cantidad que pagas en gastos de cierre puede anular los beneficios que recibas.

Sin embargo, si necesitas hacer mejoras o reparaciones a la casa para maximizar el potencial de venta antes de ponerla en el mercado, un refinanciamiento con desembolso de efectivo podría darte los fondos para hacerlo. Y si calificas para un refinanciamiento sin gastos de cierre y vendes tu casa en el plazo de 5 años desde el refinanciamiento, podrías evitar tener que pagar miles de dólares en intereses durante la vida de tu nuevo préstamo.

Si todavía estás considerando un refinanciamiento, comienza la solicitud de la hipoteca hoy para ver para qué calificas y qué opción de refinanciamiento se adapta mejor a tus necesidades.