Retorno de efectivo sobre efectivo: ¿Qué es y cómo se usa?

Si planeas comprar una propiedad con fines de inversión, la métrica más importante es si podrás ganar dinero con el alquiler o con la posterior venta. Existen varias maneras de calcular la potencial recompensa de una inversión, y una de ellas es el retorno de efectivo sobre efectivo.

Exploremos qué es el retorno de efectivo sobre efectivo, cómo y por qué se usa, y cómo se calcula. Luego veremos en detalle cómo interpretar qué es un buen retorno de efectivo sobre efectivo y cómo puede cambiar con el tiempo.

¿Qué es el retorno de efectivo sobre efectivo?

El retorno de efectivo sobre efectivo es una ecuación para calcular el potencial retorno sobre la inversión (ROI) de inmuebles comerciales y propiedades de alquiler. Se toman tus ingresos anuales basados en la propiedad antes de los impuestos y se los compara con el efectivo total invertido en la propiedad.

Más adelante veremos variables específicas, pero la fórmula básica del retorno de efectivo sobre efectivo es la siguiente:

Retorno de efectivo sobre efectivo = Flujo de caja anual antes de los impuestos ÷ Efectivo total invertido en la propiedad

Si puedes obtener de manera sostenida un retorno más elevado, puedes usar esta fórmula para determinar dentro de cuánto tiempo podrías hacer otra inversión. También podrías usar los ingresos operativos de una propiedad en alquiler para hacer el pago inicial de otra inversión inmobiliaria.

Retorno de efectivo sobre efectivo vs. ROI

El retorno de efectivo sobre efectivo y el retorno de la inversión (ROI) son métricas empleadas para calcular el potencial retorno de una inversión inmobiliaria. No obstante, no son exactamente lo mismo. El ROI se usa ante todo para determinar si un inversionista inmobiliario debería elegir una propiedad en lugar de otra. También se emplea para calcular la ganancia acumulada de tener una propiedad con fines de inversión, incluido el potencial precio de venta en el futuro.

Al considerar el ROI de una propiedad de alquiler, se usa la siguiente fórmula:

ROI = (Ingresos de alquiler anuales − Costos operativos anuales) ÷ Valor de la hipoteca

En cambio, el retorno de efectivo sobre efectivo mide el retorno de la inversión en un período específico (o el retorno anual de la inversión). 

Retorno de efectivo sobre efectivo vs. tasa de capitalización

El retorno de efectivo sobre efectivo y la tasa de capitalización también son dos métricas diferentes para inversiones inmobiliarias. Al igual que el ROI, la tasa de capitalización ayuda a los inversionistas a comparar diferentes propiedades, a fin de entender cuánto dinero producirá la inversión.

Esta es la fórmula para calcular la tasa de capitalización de una inversión inmobiliaria:

Tasa de capitalización = Ingresos operativos netos (NOI) ÷ Valor de mercado actual

A diferencia del retorno de efectivo sobre efectivo, la tasa de capitalización no toma en cuenta el financiamiento, como los pagos de la hipoteca. Sin embargo, si compraste la vivienda en efectivo o sin asumir ninguna deuda, la tasa de capitalización y el retorno de efectivo sobre efectivo darán el mismo resultado.

Ejemplo de retorno de efectivo sobre efectivo

Tomemos un ejemplo para ver cómo calcular el retorno de efectivo sobre efectivo. Supongamos que compraste una propiedad por $300,000 totalmente en efectivo, la pones en alquiler y le cobras $3,000 por mes al inquilino. Eso significa que en el año ganas $36,000 en alquiler.

El retorno de efectivo sobre efectivo es del 12% anual ($36,000 ÷ $300,000 = 0.12).

¿Por qué es importante el retorno de efectivo sobre efectivo?

El retorno de efectivo sobre efectivo es importante porque permite determinar con rapidez si vale la pena comprar una propiedad con fines de inversión. Es una métrica simplificada, pero da una idea del precio al que se debería comprar la propiedad para alcanzar las metas de rentabilidad.

Estas ganancias luego se pueden emplear en nuevas inversiones o lo que tú desees (quizás reparaciones o mantenimiento de la vivienda).

¿Cómo funciona el retorno de efectivo sobre efectivo con una hipoteca?

Recuerda que en el cálculo del retorno de efectivo sobre efectivo hay que incluir la deuda relacionada con la propiedad. Entonces, si recibiste un préstamo hipotecario para financiar la compra, debes restarle el pago anual de la hipoteca al flujo de caja anual. En la inversión inicial solo se incluyen gastos como el pago inicial y los costos de cierre.

Tomando el ejemplo anterior, supongamos que hiciste un pago inicial de $50,000 en lugar de pagar todo en efectivo. Supongamos que pagaste $10,000 de costos de cierre. Si la cuota mensual de la hipoteca es de $2,000, el pago anual de la hipoteca es de $24,000.

Para calcular el retorno de efectivo sobre efectivo, habría que restar $24,000 al flujo de caja anual estimado antes de los impuestos (los $36,000 del alquiler anual). Luego, este número se dividiría por los costos de inversión iniciales (el pago inicial de $50,000 y los $10,000 de costos de cierre).

$36,000 − $24,000 = $12,000

$12,000 ÷ $60,000 = 0.2

El retorno de efectivo sobre efectivo rondaría el 20%. Recuerda que este cálculo solo toma en cuenta el pago inicial, los costos de cierre, los pagos hipotecarios y los ingresos anuales de alquiler. A continuación, veremos otros gastos que quizás convenga considerar al calcular el retorno de efectivo sobre efectivo.

Qué gastos considerar en la fórmula del retorno de efectivo sobre efectivo

Además de los potenciales pagos hipotecarios, al adquirir una propiedad adquirida con fines de inversión surgen otros gastos operativos. Estos son algunos costos que probablemente debas cubrir y deben restarse del flujo de caja neto anual. Así la fórmula de retorno de efectivo sobre efectivo te dará una mejor idea de las verdaderas ganancias netas.

• Impuestos sobre la propiedad: Deberás pagar los impuestos sobre la propiedad locales por la vivienda en alquiler. Los impuestos sobre la propiedad cubren cosas como los servicios de policía y bomberos, el acceso a alcantarillado y la recolección de basura en muchos casos.
• Seguro de la vivienda: Deberás pagar un seguro de vivienda si la propiedad está hipotecada. Aunque no esté hipotecada, lo mejor sería pagarlo igual para garantizar la reparación de la propiedad en caso de que se dañe. Recuerda que pagarás una cuota levemente superior por tener alquilada la vivienda. La póliza prevé un riesgo mayor si el propietario no ocupa la vivienda.
• Cargos de mantenimiento: Quizás debas gastar de tu bolsillo por tareas de mantenimiento y reparación. Si posees varias propiedades o vives en otro estado, puedes contratar un servicio de mantenimiento y control de tus viviendas en alquiler.
• Mejoras: Si haces mejoras en la propiedad, como sumarle artefactos nuevos o efectuar una renovación total, deberías descontar la cifra de los ingresos anuales de la propiedad en el cálculo del retorno de efectivo sobre efectivo.

Fórmula de retorno de efectivo sobre efectivo con gastos adicionales

Regresemos al ejemplo anterior con ingresos anuales por alquiler de $36,000. La manera más sencilla de tomar en cuenta estos gastos adicionales es restar en la ecuación el total de gastos al flujo de caja anual antes de los impuestos (o el numerador).

Si tenemos $6,000 de gastos anuales más $24,000 por la hipoteca, tenemos $30,000 de gastos totales. Si restamos eso a los $36,000 de ingresos obtenidos, los ingresos netos son de $6,000, los cuales luego se dividen por $60,000 (la inversión inicial) para llegar a un resultado de .1 o 10%.

Algunos inversionistas inmobiliarios pueden considerar trabajar con un profesional de las finanzas para calcular el retorno de efectivo sobre efectivo. Sin embargo, este cálculo es bastante sencillo para hacer uno mismo si conocemos los gastos y cuánto recibimos por mes.

¿Cuál es un buen retorno de efectivo sobre efectivo?

Lo que se considera un buen retorno de efectivo sobre efectivo puede depender de las condiciones actuales del mercado en el área de la propiedad adquirida con fines de inversión. El retorno de efectivo sobre efectivo viene a ser como una fotografía. Un buen retorno en Nueva York podría no ser tan bueno en Chicago.

Lo que se considera un buen retorno de efectivo sobre efectivo también depende del estado de la economía y la industria inmobiliaria. También pueden afectar el retorno de efectivo sobre efectivo los tipos de propiedades que adquieras y el esfuerzo (y los fondos) necesarios para mantenimiento y renovaciones.

Retorno de efectivo sobre efectivo en bienes raíces

Cuando se dice que en la industria inmobiliaria hay mercado de vendedores, se hace referencia a que hay más potenciales compradores que propiedades a la venta (en otras palabras, el inventario de propiedades es limitado). En ese tipo de mercado, pagar de más por una vivienda (ya sea por competir con otros o por exceso de entusiasmo) puede ser la diferencia entre ganar dinero con la propiedad y perder dinero con la inversión.

Los inversionistas inmobiliarios pueden calcular el retorno de efectivo sobre efectivo de modos levemente distintos según lo que decidan incluir en la fórmula. Para la compra de una vivienda quizás sea crucial tener pensado un margen de rentabilidad y emplear la ecuación del retorno de efectivo sobre efectivo a fin de determinar el precio correcto.

Uso del retorno de efectivo sobre efectivo para un pago inicial

Si logras un retorno de efectivo sobre efectivo sostenido, puedes usar las ganancias para comprar más propiedades con fines de inversión. Por ejemplo, podrías usar el dinero adicional para hacer el pago inicial de otra vivienda para alquilar. Si optas por esto, debes tener un flujo de caja sostenido en el tiempo para alcanzar la meta en un plazo razonable.

Seguimiento del retorno de efectivo sobre efectivo

Si bien no es algo que necesites hacer todos los meses, sería bueno ir siempre vigilando el retorno de efectivo sobre efectivo. El retorno de efectivo sobre efectivo puede subir con el aumento del alquiler o con una buena venta de una propiedad. También puede bajar si suben los gastos o si hay un par de meses sin ingresos mientras buscas un nuevo inquilino.

Además existe cierta fluctuación determinada por el mercado inmobiliario. La suerte puede cambiar a partir de las condiciones del mercado en general, pero eso es totalmente normal.

Conclusión: Calcula el retorno de efectivo sobre efectivo

El retorno de efectivo sobre efectivo es un método simplificado para calcular el potencial ROI de las propiedades adquiridas con fines de inversión. La ecuación toma los ingresos anuales brutos de la propiedad y los divide por la inversión inicial.

Al calcular el retorno de efectivo sobre efectivo, la meta es comprender cuál sería un buen retorno de la inversión. ¿Estás preparado para adquirir una propiedad a fin de ponerla en alquiler? Inicia tu solicitud de hipoteca en línea con Rocket Mortgage®.