Reglas de reventa de la FHA: guías y excepciones

Convertir una casa más antigua en una versión moderna y bellamente remodelada y después venderla se ha vuelto cada vez más popular en los bienes raíces. Las propiedades nuevas y brillantes son atractivas para muchos compradores de vivienda. Pero, si te interesa comprar una de estas propiedades renovadas con un préstamo de la FHA, vale la pena familiarizarse con la regla de reventa de la FHA para que no haya sorpresas durante la transacción de la propiedad.

Aquí encontrarás lo que debes saber sobre la regla de reventa de la FHA y cómo puede afectar la aprobación del financiamiento.

¿Qué son las reglas de remodelación de la FHA?

Si estás pensando comprar una casa renovada con un préstamo de la FHA, debes cumplir la regla de reventa de 90 días de la FHA. Esta regla establece que una persona que está vendiendo una casa renovada debe tener la casa por más de 90 días antes de que los compradores puedan comprarla. 

Los vendedores que planean remodelar una casa generalmente compran una propiedad en mal estado, las arreglan un poco y luego las venden para obtener una ganancia. Cuando los vendedores buscan una propiedad para remodelar, generalmente ven las ejecuciones hipotecarias, las ventas por impuestos y las subastas de propiedades para encontrar una buena oferta. Los remodeladores con experiencia saben cómo asignar su inversión a las renovaciones y reparaciones más rentables. La remodelación de propiedades puede ser una actividad muy rentable si los inversionistas saben lo que están haciendo. 

Los préstamos de la FHA son hipotecas respaldadas por el gobierno que tienen requisitos financieros de aprobación menos estrictos que los préstamos convencionales. Entonces, si tienes muchas deudas o una puntuación de crédito nada ideal, todavía podrías calificar para el financiamiento de una vivienda con un préstamo de la FHA. 

La FHA y el HUD definen la remodelación como “la compra y posterior reventa de una propiedad en un corto plazo”. En algunos casos, si un vendedor rehabilita o renueva una propiedad para aumentar el valor, esta puede estar dentro de la regla de reventa de la FHA. Los prestamistas de la FHA determinan el plazo de 90 días para la hipoteca fijándose en la fecha en que se registró la escritura. Después determinan la fecha de reventa en la fecha que el comprador y el vendedor firman el nuevo contrato de compraventa para la casa. 

Regla de reventa de 90 días de la FHA

De acuerdo con las guías de reventa de la FHA, los prestamistas deben pedir tasaciones de la FHA para confirmar que la regla de reventa de 90 días no se aplica a una propiedad específica. Esto significa que el tasador determinará quién ha sido el propietario por los últimos tres años. Si el plazo de la fecha del nuevo contrato de compraventa y la titularidad de la propiedad es menos de 90 días, es probable que los prestamistas de la FHA no aprueben la hipoteca.

Por lo tanto, como comprador con la FHA, debes esperar por lo menos 91 días antes de que puedas firmar en la línea punteada de tu propiedad. Una vez haya pasado este tiempo, puedes proceder con el financiamiento mediante un préstamo de la FHA.

Guías de reventa de la FHA para ventas entre 91 y 180 días

Aunque es más fácil recibir la aprobación para un préstamo de la FHA después de la marca de 91 días, también hay una regla para las propiedades revendidas en el plazo de 91 a 180 días, haciendo que sea un poco más difícil calificar. Entonces, si la reventa:

• ocurre entre 91 y 180 días
• el precio de compra es el 100% o más de lo que el vendedor pagó por la casa

entonces, se necesita una segunda tasación antes de poder financiar con un préstamo de la FHA y proceder con un contrato de compraventa.

La segunda tasación debe cumplir las guías de la FHA, incluyendo que:

• Un tasador diferente debe completar la segunda tasación
• La tasación no la paga el comprador
• El prestamista debe obtener una cadena de títulos de 12 meses que documente las reventas
• Se usa un valor de tasación más bajo si el segundo valor de tasación es 5% más alto que el primero
• Hay documentación de respaldo para justificar el aumento del valor de la propiedad

Excepciones a las reglas de reventa de la FHA

Las reglas de reventa de la FHA tienen algunas excepciones, incluyendo:

• Reventas por el HUD, otras agencias del gobierno o el programa REO
• Propiedades adquiridas por empleadores en relación con empleados que van a reubicarse
• Propiedades heredadas
• Propiedades en venta por organizaciones sin fines de lucro
• Propiedades ubicadas en un área de desastre mayor declarada por el presidente (PDMDA) que están permitidas por el HUD
• Propiedades que son construcción nueva

Opciones distintas a un préstamo de la FHA

Si quieres un financiamiento de la FHA para una nueva casa y el propietario adquirió la propiedad hace menos de 90 días, lo más probable es que no recibas la aprobación de un prestamista de la FHA.

Afortunadamente, si no consigues un préstamo de la FHA, hay muchos otros tipos de préstamos a considerar, tanto respaldados por el gobierno como convencionales.

Aunque los préstamos del VA tienen requisitos similares para comprar una casa remodelada, podrías calificar para otros préstamos no conformes como los préstamos del USDA. Los préstamos del USDA solo requieren que la propiedad cumpla los estándares del préstamo y pase una inspección. Rocket Mortgage^® no ofrece préstamos del USDA.

Otra opción es solicitar un préstamo convencional. Sin embargo, ten en mente que los préstamos convencionales tienen requisitos más estrictos de lo que encontrarías con un préstamo de la FHA. Así que asegúrate de entender los criterios que debes cumplir antes de avanzar.

Conclusión

Si estás pensando comprar una casa remodelada con un préstamo de la FHA, las reglas de reventa de la FHA podrían complicar el proceso de compra. Afortunadamente, si no calificas para un préstamo hipotecario de la FHA, es posible que tengas otras opciones de financiamiento que valga la pena explorar. Por ejemplo, quizá tengas suerte con los prestamistas convencionales que consideran solicitudes de compradores con puntuaciones de crédito más bajas. Explorar tus opciones puede ayudarte a identificar la solución de financiamiento más adecuada. 

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