Refinanciación de préstamos FHA: Requisitos y beneficios

Si estás en el mercado en busca de un refinanciamiento de vivienda, es posible que hayas encontrado opciones de refinanciamiento de FHA durante tu búsqueda. Pero ¿qué son exactamente estas opciones y cómo se diferencian de un refinanciamiento convencional?

En primer lugar, un préstamo de FHA es un préstamo hipotecario que tiene el respaldo de la Administración Federal de Vivienda. Los préstamos respaldados por el gobierno tienen algunas ventajas comparado con los préstamos convencionales, incluyendo el hecho de que el préstamo puede ser más fácil de obtener para aquellos con deudas más altas y puntuaciones de crédito más bajos debido a requisitos de calificación menos estrictos.

Ya sea que hayas comenzado con un préstamo de FHA o si quieres refinanciarlo, existen opciones disponibles para ti, así que ¡profundicemos en ellas!

Antes de analizar las opciones específicas de refinanciamiento disponibles para los préstamos de FHA, es importante revisar brevemente cómo funciona un refinanciamiento. Cuando refinancias tu hipoteca, esencialmente estás reemplazando tu préstamo hipotecario existente por uno nuevo, a menudo asumiendo nuevos plazos del préstamo en el proceso.

Entonces, si eres un propietario de vivienda que busca reducir tu tasa o pago mensual, cambiar el tipo de préstamo y los plazos o aprovechar el capital de tu vivienda, es posible que te encuentres considerando un refinanciamiento. Cada uno de estos factores puede justificar un refinanciamiento, pero ¿cómo saber qué opción de refinanciamiento es la más adecuada para tu situación?

Si te atraen los beneficios de un préstamo de FHA, considera las siguientes opciones de refinanciamiento de FHA.

Refinanciamiento Simple de FHA

Un refinanciamiento Simple de FHA es una opción viable para los propietarios de vivienda que originalmente compraron su vivienda con un préstamo de FHA. Como su nombre indica, esta opción de refinanciamiento es tan simple y directa como puede ser, ofreciendo a los propietarios de vivienda la oportunidad de reducir tu tasa de interés o los pagos mensuales de la hipoteca. Esto también puede permitir al propietario de vivienda cambiar de una hipoteca con tasa de interés ajustable (ARM) a un préstamo de tasa fija, si se prefiere.

Requisitos

Calificar para un refinanciamiento Simple de FHA significa cumplir ciertos requisitos, incluyendo puntuación de crédito y límites de ingresos. Por lo general, se necesita una puntuación de crédito de 580 para calificar.

También se considera el historial de pagos, ya que los prestatarios deben estar al día con todos los pagos del préstamo de los últimos 6 meses para ser considerados elegibles. También se deberá hacer una tasación de la vivienda para determinar cómo cambió su valor.

Beneficios

• Oportunidad para financiar los costos de cierre: Al incluir estos costos en la cantidad total del préstamo se reducen los costos iniciales de refinanciamiento.

• Oportunidad de ajustar tu tasa de interés: Esto podría significar obtener una tasa más baja o cambiar de un préstamo ARM a uno de préstamo de tasa fija.

• Se puede usar para quitar coprestatarios de la hipoteca: Si compraste tu casa con otra persona que ya no necesita estar en el préstamo, refinanciar puede ser una oportunidad para quitarla.

Desventajas

• No hay oportunidad de obtener dinero: La opción de refinanciamiento Simple de FHA no incluye la posibilidad de obtener efectivo, por lo que, si estás buscando aprovechar el capital de tu vivienda, esta no es la mejor opción.

• Los prestatarios deberán obtener una tasación de la vivienda: Para determinar el valor de su vivienda, será necesaria una tasación. Esto puede llevar tiempo y retrasar el proceso de refinanciamiento.

Refinanciamiento FHA Streamline

Al igual que la opción de refinanciamiento Simple, el FHA Streamline está disponible para propietarios de vivienda con préstamos de FHA existentes que quieran reducir su tasa de interés y sus pagos mensuales.  

Pero a diferencia de la opción de refinanciamiento Simple, el refinanciamiento Streamline puede no necesitar una tasación ni un informe de crédito detallado, lo que permite que el proceso avance más rápido.

Requisitos

Para calificar para un Refinanciamiento de FHA Streamline, necesitarás tener un préstamo FHA existente y estar al día con tus pagos mensuales de hipoteca. Específicamente, no podrás calificar para esta opción si has tenido pagos con más de 30 días de retraso en los últimos 6 meses o más de un pago con más de 30 días de retraso en los últimos 12 meses. Además, deberás haber hecho al menos seis pagos mensuales en tu hipoteca existente y deben haber pasado un mínimo de 210 días desde la fecha de cierre del préstamo original.

Los Refinanciamientos FHA Streamline también tienen un requisito relacionado con el beneficio neto tangible, que se refiere a la ventaja económica obtenida por el prestatario con un refinanciamiento. Esto significa que para que la FHA apruebe el refinanciamiento, debe ser cuantificablemente beneficioso para ti como prestatario. Por ejemplo, si vas a reducir el plazo de tu préstamo, la nueva tasa de interés no puede ser más alta que la tasa del préstamo actual y el nuevo pago mensual de la hipoteca no puede superar el pago anterior en más de $50 al mes.

Beneficios

• Requisitos menos estrictos de los prestamistas hipotecarios: Debido a que el refinanciamiento es “simplificado”, este proceso necesita menos verificaciones detalladas de crédito e ingresos. En general, el prestamista supone que, si puedes pagar tu mensualidad actual, probablemente podrás pagar el nuevo.

• No necesita tasación: Una vez más, esto elimina un paso en el proceso y te permite cerrar tu refinanciamiento más rápido.

• Opción de refinanciamiento para aquellos que deben más de lo que vale su vivienda: Incluso si debes más en tu hipoteca de lo que vale tu vivienda, este es uno de los pocos tipos de refinanciamientos que todavía puedes aprovechar.

Desventajas

• Los gastos de cierre deben pagarse por adelantado: A diferencia de un refinanciamiento Simple en el que puedes incluirlos directamente en el préstamo, un refinanciamiento FHA Streamline exige que el prestatario pague los gastos de cierre, que suelen ser del 2% al 6% de la cantidad del préstamo.

• Oportunidad limitada de desembolso de efectivo: Con esta opción de refinanciamiento, los prestatarios solo pueden sacar hasta $500 del capital de su vivienda.

• Los prestatarios deben pagar primas del seguro hipotecario (MIP): Esto en realidad es un requisito en todos los préstamos de FHA, pero si quieres evitar el seguro hipotecario exigido, el refinanciamiento en un préstamo convencional podría ser una mejor opción.

Si estás interesado en convertir el valor líquido de tu casa en dinero en efectivo, un refinanciamiento con desembolso de efectivo de FHA podría ser una excelente opción. El refinanciamiento en efectivo de FHA da a los propietarios de viviendas la oportunidad de refinanciar su préstamo hipotecario existente en una nueva hipoteca con una cantidad de préstamo mayor y, luego, recibir la diferencia en un pago total.

A diferencia de las otras opciones analizadas en este artículo, un refinanciamiento con desembolso de efectivo de FHA es una opción viable para los propietarios de viviendas, incluso si su hipoteca existente es un tipo diferente de préstamo hipotecario. Por ejemplo, un propietario de vivienda con un préstamo convencional podría optar por refinanciar con un refinanciamiento de efectivo de FHA porque los requisitos de puntuación de crédito más bajos facilitan su calificación.

Requisitos

Para calificar a este tipo de refinanciamiento, necesitarás una puntuación de crédito mínimo de 580 y una relación deuda-ingreso (DTI) igual o inferior al 43%. Tampoco puedes haber tenido ningún retraso en el pago hipotecario en los 12 meses anteriores y tienes que haber vivido en la residencia durante al menos ese tiempo.

Además de estos requisitos de calificación, también debes tener en cuenta los límites de la relación préstamo-valor (LTV). Estos límites controlan cuánto valor líquido debes mantener en tu vivienda comparado con tu valor actual. Con un refinanciamiento con desembolso de efectivo, la relación préstamo-valor no puede superar el 80% del valor de la vivienda, lo que significa que tendrás que mantener al menos un 20% de capital en la casa.

Beneficios

• Posibles pagos mensuales más asequibles: Además de aprovechar el capital de la vivienda, un refinanciamiento con desembolsos en efectivo puede suponer la obtención de una mejor tasa de interés, lo que podría traducirse en pagos mensuales de la hipoteca más asequibles.

• El pago total puede usarse para casi cualquier cosa: Desde reparaciones en la vivienda hasta la consolidación de deudas y fondos de emergencia, el dinero que recibes de un refinanciamiento con desembolso de efectivo se puede usar para una serie de proyectos urgentes.

Desventajas

• Cantidad del préstamo aumentado: Obtener efectivo del capital de la vivienda significa adquirir más deuda en forma de una cantidad de préstamo más alta. Es importante considerar tanto el impacto a corto como a largo plazo de esta decisión para determinar si tiene sentido para ti.

• Pagos de MIP necesarios: Si estás refinanciando de un préstamo convencional a un préstamo de FHA con un refinanciamiento con desembolso de efectivo de FHA, ten en cuenta que se te pedirá que pagues una prima de seguro hipotecario.

• Tasación obligatoria de la vivienda: A diferencia de un refinanciamiento Streamline, para un refinanciamiento con desembolso de efectivo se exigirá una tasación de la vivienda para determinar su valor exacto.

Refinanciamiento 203(k) de FHA

También conocido como préstamo hipotecario de rehabilitación o renovación, el préstamo 203(k) de FHA permite a los propietarios de vivienda incorporar los costos de mejoras y renovaciones en su préstamo hipotecario.

Hay dos opciones disponibles: el refinanciamiento 203(k) limitado y el refinanciamiento 203(k) estándar. Aunque la opción de refinanciamiento limitado da hasta $35,000 para ser utilizados en mejoras en el hogar que califiquen sin un gasto mínimo, la opción de refinanciamiento estándar no tiene un límite de precio, pero necesita que el propietario de vivienda gaste al menos $5,000 en proyectos para la vivienda. Además, la opción limitada cubre solo reparaciones superficiales y sin complicaciones, como nuevos pisos, mientras que la opción estándar cubre mejoras importantes en la vivienda, como reparaciones estructurales.

Rocket Mortgage® no ofrece préstamos 203(k) en este momento.

Requisitos

Al igual que el refinanciamiento con desembolso de efectivo, no tienes que comenzar con un préstamo de FHA para aprovechar el refinanciamiento 203(k) de FHA. Los propietarios de vivienda con todo tipo de préstamos pueden aprovechar esta opción, aunque deberán cumplir ciertos estándares de calificación, como puntuación de crédito y mínimos de DTI.

También se necesitará una tasación y es importante tener en cuenta que la FHA también tiene reglas específicas sobre los tipos de mejoras en la vivienda que se pueden cubrir con este préstamo.

Beneficios

• Requisitos de la puntuación de crédito menos estrictos: Como hemos mencionado, los préstamos de FHA a menudo tienen requisitos de calificación menos estrictos que otros tipos de préstamos, lo que facilita que los prestatarios obtengan el financiamiento que necesitan cuando lo necesitan.

• Tasa de interés más bajas comparado con otros préstamos de mejora de la vivienda: Si tienes planeadas reparaciones y remodelaciones importantes en tu casa, es probable que te cueste menos a largo plazo financiarlas con un préstamo 203(k) de FHA comparado con las alternativas.

Desventajas

• El proceso de aprobación puede ser más largo que el de otros tipos de refinanciamiento: Debido a los parámetros específicos en torno a los que pueden financiarse los proyectos de mejora de la vivienda, el proceso puede tener retrasos.

• Los prestatarios no pueden usar esta opción en inmuebles de inversión: A diferencia de algunas otras opciones de refinanciamiento, el Refinanciamiento FHA 203(k) solo se puede usar para residencias principales.

• Es posible que los prestatarios tengan que contratar a un asesor del HUD: Dependiendo del tipo de reparaciones que hayas planeado, los términos de tu préstamo pueden necesitar que consultes con alguien del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) para su aprobación.

¿Quieres obtener más información sobre los refinanciamientos de FHA? Analicemos algunas de las preguntas más frecuentes sobre este tema.

¿Cuándo puedo refinanciar un préstamo de FHA?

El tiempo específico que se necesita vivir en la casa antes de refinanciar varía entre los diferentes tipos de préstamos hipotecarios. Tanto con un refinanciamiento Simple como un Streamline de FHA, tendrás que haber vivido en la casa durante 6 meses para calificar, mientras que un refinanciamiento con desembolso de efectivo de FHA exige 12 meses en la vivienda.

¿Puedo refinanciar mi préstamo convencional a un préstamo de FHA?

Aunque los refinanciamientos Simple y Streamline de FHA solo están disponibles para propietarios de vivienda con préstamos de FHA existentes, las opciones de refinanciamiento con desembolso de efectivo y 203(k) de FHA están disponibles para propietarios de vivienda con todos los tipos de préstamos, lo que significa que los prestatarios pueden refinanciar una hipoteca convencional en un préstamo de FHA.

¿Cuándo puedo refinanciar un préstamo de FHA?

Es posible refinanciar un préstamo de FHA en un préstamo convencional. Un propietario de vivienda puede elegir por hacer esto si quiere evitar tener que pagar una prima del seguro hipotecario (MIP), que es obligatoria en todos los préstamos de FHA. Con un préstamo convencional, se necesita un tipo diferente de seguro hipotecario llamado seguro hipotecario privado (PMI), pero solo hasta que el saldo del préstamo alcance el 80% del valor de la vivienda.

Si estás interesado en aprovechar todos los beneficios de un refinanciamiento de la FHA, ten en cuenta que hay varias opciones que debes considerar. Piensa en tus objetivos a corto y largo plazo junto con las diversas ventajas y desventajas asociadas a cada programa de refinanciamiento para elegir el que mejor se adapte a sus necesidades.

Si estás listo para comenzar tu refinanciamiento, ¡empieza el proceso de aprobación hoy mismo para descubrir tus tasas de refinanciamiento de la FHA!