Buydown: una manera de reducir las tasas de interés

No es ningún secreto que comprar una casa es caro. Cuando obtienes una hipoteca, no solo te estás comprometiendo a pagar el precio de compra de la casa, también estás aceptando pagar intereses y cargos aplicables.

Aunque pueda parecer que no te queda más que esperar que las tasas de interés sean bajas, hay una estrategia para ayudar a asegurarte de que los pagos de la hipoteca sean más manejables en el futuro, a pesar de las tendencias previstas y los aumentos en las tasas. Si pagas más dinero al principio, obtendrás una tasa de interés más baja en tu hipoteca.

A esta técnica de financiamiento se le llama buydown, reducción inicial en la tasa de interés. Aprende cómo funciona la técnica y si es lo adecuado para ti.

¿Qué es un buydown en una hipoteca?

Un buydown, o reducción inicial de la tasa de interés, es una forma para que un prestatario obtenga una tasa de interés más baja pagando puntos de descuento en el cierre. Los puntos de descuento, también llamados puntos de hipoteca o puntos de pago anticipado de interés son un cargo único que se paga al principio. En el caso de los puntos de descuento, la tasa de interés es más baja durante el plazo del préstamo.

Piensa en un buydown como una forma pagar para reducir la tasa de interés de tu hipoteca.

O, tu tasa de interés es inicialmente más baja, y luego aumentará cada año de vuelta a la tasa inicial. Algunos vendedores, prestamistas o constructores pueden usar esta estrategia para atraer a compradores de vivienda.

Pagar para reducir las tasas de interés puede ser una táctica útil para protegerte de pagar más intereses durante la vida del préstamo.

¿Cuánto cuesta comprar una reducción en la tasa de interés?

El costo de cada punto de descuento usualmente equivale al 1% de la cantidad del préstamo y baja la tasa de interés en un 0.25%. Por ejemplo, si sacas una hipoteca de $400,000 e inicialmente te ofrecen una tasa de interés del 4%, pagar $4,000 reduciría la tasa de interés a 3.75%.

¿Quién puede hacer un buydown de una hipoteca?

Aunque es el comprador el que se beneficia de un buydown, no siempre es el comprador el que paga para reducir la tasa de interés. Los vendedores y los constructores también pueden comprar puntos.

Compradores

La mayoría de buydowns se negocian entre compradores y prestamistas hipotecarios, donde el comprador paga puntos para tener una tasa de interés más baja. Esto puede hacer que la hipoteca sea más asequible por un cierto número de años o por el plazo del préstamo, dependiendo de la estructura del buydown.

Vendedores

Los vendedores también pueden ofrecer un buydown de la hipoteca del comprador para incentivar al comprador a que compre su casa. En estas circunstancias, el vendedor hace un pago único y lo deposita en una cuenta de reserva o paga puntos durante el plazo completo del préstamo como parte de las concesiones del vendedor.

Sin embargo, para compensar este gasto, el vendedor generalmente suma el costo del subsidio al precio de compra de la casa.

Constructores

Al igual que los vendedores, los constructores también pueden ofrecer pagar puntos para reducir la tasa de interés de las hipotecas de los compradores. Por lo general, un constructor hace estos pagos iniciales para tentar a los primeros compradores a comprar propiedades en sus comunidades recién construidas. Una vez sus comunidades están establecidas, los constructores generalmente están menos dispuestos a ofrecer este tipo de incentivo.

Prestamistas

Los prestamistas también pueden ofrecer buydowns de la tarifa como una oferta especial, ya sea como un buydown temporal vigente al principio del plazo o a lo largo de la vida del plazo.

Cómo están estructurados los buydowns

Como los buydowns se negocian, se pueden organizar de varias maneras. Además de los buydowns durante la vida de un préstamo, otras estructuras frecuentes de buydowns temporales que los prestamistas usan son el buydown 1-0 y el buydown 2-1. Un buydown 3-2-1 es menos frecuente. Sin embargo, independientemente de la estructura, los principios son los mismos.

El comprador, el vendedor o el constructor le pagan al prestamista la diferencia entre la tasa de interés estándar y la tasa reducida por medio de puntos en el cierre. El comprador se beneficia de la tasa de interés reducida hasta que el buydown vence, generalmente después de unos años. No todos los buydowns vencen. Si vence, el comprador tiene que pagar la tasa de interés estándar por el resto del plazo, haciendo que los pagos mensuales de la hipoteca aumenten.

Buydown 1-0

Con un buydown temporal 1-0, tu tasa de interés es un 1% más baja de lo que sería la tasa del contrato por el resto del préstamo durante el primer año.

Así es como se ve para un préstamo hipotecario de tasa fija a 30 años por una cantidad de $300,000 con una tasa de interés contractual del 7%.

Buydown 2-1

Un buydown 2-1 tiene una tasa que es 2% más baja el primer año del préstamo y 1% más baja el segundo año, antes de fijarse en la tasa permanente en tercer año.

En un buydown 2-1, la tasa de interés es 2% más baja el primer año, 1% más baja el segundo año y después se fija para el resto del plazo del préstamo.

Nuestro programa Welcome Home RateBreak está disponible como una opción de buydown 2-1 para las personas que califican para un préstamo HomeReady^® o uno Home Possible^®. Estos son algunos de los requisitos clave para calificar.

• Puntuación de crédito de 620 o mejor
• 3% de down payment (para una residencia de una unidad)
• La relación deuda-a-ingresos para calificar puede variar, pero recomendamos mantenerse debajo de 45% para tener una mejor posibilidad de calificar
• Los ingresos que uses para calificar para el préstamo no pueden ser de más del 80% de la mediana en el área donde estás comprando tu casa.

Si aprovechas las ventajas de este programa, estarías viendo la siguiente estructura de pago y ahorros con un préstamo de muestra como el de arriba:

Buydown 3-2-1

Un buydown 3-2-1 reduce los intereses un 1% cada año durante los primeros 3 años.

Ejemplo: Un comprador de vivienda quiere un préstamo de $300,000 y califica para una hipoteca con amortización total a 30 años con una tasa de interés del 7% y decide aprovechar un buydown 3-2-1.

En este caso, el comprador pagaría una tasa de interés del 4% el primer año, el 5% el segundo año y el 6% el tercer año. Después, la tasa regresaría al 7%.

La tabla de abajo muestra cómo el buydown afectaría el pago mensual de la hipoteca del comprador:

Aunque el número de puntos a pagar por el buydown varía entre los prestamistas, el costo del buydown suele ser aproximadamente igual a la cantidad que el comprador se ahorraría en intereses. En este caso, el costo total del buydown sería aproximadamente $13,756.

Reducciones en las tasas de interés distribuidas uniformemente

Un comprador puede decidir comprar suficientes puntos de descuento para reducir su tasa de interés uniformemente para el plazo completo del préstamo. Esto significa que el comprador paga por adelantado una cantidad aún más grande que evita que su tasa de interés suba.

Usando el mismo ejemplo de arriba, el comprador tendría que hacer un pago mensual de $1,995.91 por un préstamo sin puntos de descuento. Si el comprador decide que quiere reducir su tasa de interés y pagar el 4% durante el plazo del préstamo, los pagos se verían así:

Como el comprador estaría reduciendo los pagos de intereses por el plazo completo del préstamo —en lugar de solo 2 o 3 años— el costo total del buydown sería más alto.

La cantidad que ahorras en intereses depende del tipo de préstamo que tengas. Es importante que entiendas los términos de tu préstamo antes de considerar un buydown.

¿Deberías reducir tu tasa hipotecaria con un buydown?

Los buydowns son más convenientes cuando un vendedor o un constructor ofrecen pagar los puntos de descuento en beneficio del comprador sin aumentar significativamente el precio de compra de la casa. Si el comprador piensa pagar los puntos por su cuenta, hay ciertas circunstancias en las que los buydowns son más indicados.

Cuándo debes usar un buydown

Debes tener suficientes ahorros para poder hacer un down payment y pagar los costos de cierre y todavía tener una cantidad significativa de dinero en efectivo sobrante. Tener pagos mensuales más bajos los primeros años puede ser de beneficio si esperas que tus ingresos sean considerablemente más altos en el futuro.

Por ejemplo, un buydown puede tener sentido para un estudiante de maestría que cree que sus ingresos se duplicarán después de que reciba su título. Pagar para bajar la tasa de interés de una hipoteca también tendría sentido si un padre o madre que se dedica al hogar estuviera planeando regresar a trabajar un par de años después de obtener su préstamo.

Pero ten en mente que con los buydowns pagas más dinero por adelantado para poder ahorrar dinero en el largo plazo. Por lo tanto, los buydowns realmente solo tienen sentido si el comprador en cuestión piensa quedarse con la casa por un período de tiempo prolongado.

El punto de equilibrio

Para determinar si un buydown vale la pena, debes calcular el punto de equilibrio. El punto de equilibrio es la cantidad de tiempo que tomará recuperar el costo de los puntos de descuento necesarios para bajar tu tasa de interés. Para hacer el cálculo, divide el costo de los puntos de descuento por los ahorros mensuales.

Punto de equilibrio = (el costo de los puntos) / (ahorros mensuales)

Ejemplo de cómo calcular el punto de equilibrio

Si estás tratando de obtener una hipoteca de $300,000 a 30 años con una tasa de interés del 7%, y el prestamista te cobra cuatro puntos para reducir la tasa de interés en un 1%, primero debes calcular el costo de los puntos.

Como cada punto cuesta un 1% del precio de compra, el costo total sería $12,000. Pagando un interés del 6% en lugar del 7% estándar, el pago de la hipoteca bajaría de $1,995.91 a $1,798.65. Por lo tanto, tus ahorros mensuales serían de $197.26.

$12,000 dividido entre $197.26 es 60.83, así que el punto de equilibrio es 61 meses. Eso significa que te tomaría aproximadamente 5 años y 1 mes recuperar el dinero que tendrías que gastar en los puntos de descuento.

Si tú, como comprador, crees que hay una posibilidad de que vendas la casa o refinancies antes de los 61 meses, un buydown no tendría sentido para ti. En cambio, considera hacer pagos adicionales, pues también puedes ahorrar dinero en intereses si pagas el total de tu hipoteca por anticipado.

Ventajas y desventajas de pagar para reducir la tasa hipotecaria

Como con cualquier paso que das durante el proceso de compra de una casa, es importante considerar detenidamente los beneficios y desventajas de los buydowns de la tasa de interés.

Ventajas de los buydowns

• Tasa de interés y pago mensual más bajos: tu tasa de interés será más baja si pagas para reducirla, al menos por una parte del plazo del préstamo. Esto significa que tu pago mensual será más bajo.
• Mayor flujo de efectivo: como tus pagos mensuales serán más bajos, más de tus ingresos mensuales estarán libres para otras inversiones. Podrías usar esos fondos para hacer mejoras o reparaciones.
• Deducciones fiscales: el costo de los puntos se puede deducir de los impuestos, así que, si detallas tus deducciones, podrías ahorrar dinero.

Desventajas de los buydowns

• Costo inicial más alto: para pagar para reducir tu tasa, debes dar más dinero en efectivo al principio, lo que puede aumentar tus costos de cierre.
• No garantiza ningún ahorro: si vendes la casa antes del punto de equilibrio, los ahorros mensuales no compensarán el costo inicial.
• Pagos mensuales más altos a largo plazo: la mayoría de buydowns son temporales. Es posible que algunos prestatarios no estén preparados cuando el período de la tasa con descuento termine y sus pagos mensuales suban. Podrían tener dificultades para hacer los pagos más altos.

Límites para pagar para bajar las tasas de interés

Por lo general, los buydowns solo son elegibles para la compra o el refinanciamiento de residencias principales y segundas viviendas. Los prestatarios deben calificar para la tasa de interés estándar del préstamo de cero puntos para poder hacer el buydown del préstamo hipotecario.

Propiedades de inversión

Las transacciones de bienes raíces de propiedades de inversión o refinanciamientos con desembolso de efectivo no son elegibles para un buydown. Generalmente puedes comprar puntos para el refinanciamiento de préstamos convencionales.

Tipo de hipoteca

Las hipotecas de tasa de interés ajustable (ARM) generalmente solo son elegibles para planes que tienen un período de tasa de interés inicial de por lo menos 3 años.

Reglamentaciones específicas por estado

Algunos estados tienen límites para los subsidios del vendedor para evitar que los precios de las casas se inflen demasiado. En algunas áreas, hay un límite para cuántos puntos puede comprar un vendedor o un constructor en beneficio de un comprador.

Programas respaldados por el gobierno

También hay restricciones cuando se trata de programas financiados con fondos federales. Con los préstamos de la FHA, por ejemplo, los buydowns temporales solo están permitidos para las hipotecas de tasa fija que se usan para comprar casas. Si vas a refinanciar tu casa u obtener una hipoteca ARM, no puedes pagar para reducir temporalmente la tasa de interés. Los buydowns permanentes sí están permitidos.

Conclusión: Los buydowns pueden ahorrarles dinero a los compradores

Los buydowns de hipotecas permiten que los compradores reduzcan su pago mensual de la hipoteca ya sea permanentemente o en los primeros años del préstamo. Pagando puntos de descuento en el cierre, los compradores pueden reducir levemente sus tasas de interés, lo que puede dar lugar a un ahorro de largo plazo.

Sin embargo, esta estrategia no es una buena opción para todos los compradores de vivienda. Si te interesa hacer un buydown, debes calcular tu punto de equilibrio para asegurarte de que la cantidad de tiempo que te toma recuperar el dinero gastado en los puntos compense la inversión inicial.

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