Buydown: una manera de reducir las tasas de interés

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No es ningún secreto que comprar una casa es caro. Cuando obtienes una hipoteca, no solo te estás comprometiendo a pagar el precio de compra de la casa, también estás aceptando pagar el privilegio de pedir dinero prestado.

Aunque pueda parecer que no te queda más que esperar que las tasas de interés sean bajas, a pesar de las tendencias previstas y los aumentos en las tasas, cuando estés listo para obtener un préstamo, hay algo que puedes hacer para asegurarte de que los pagos de la hipoteca sean más manejables en el futuro. Si pagas más dinero al principio, obtendrás una tasa de interés más baja en tu hipoteca.

A esta técnica de financiamiento se le llama buydown de la hipoteca. Sigue leyendo para aprender qué es un buydown, cómo funciona y si es adecuado para ti.

¿Qué es un buydown en una hipoteca?

Un buydown es una manera de que un prestatario obtenga una tasa de interés más baja pagando puntos de descuento en el cierre. Los puntos de descuento, también llamados puntos de hipoteca o puntos de pago anticipado de interés, son un cargo único que se paga al principio. En el caso de los puntos de descuento, la tasa de interés es más baja durante el plazo del préstamo.

En una forma alterna de buydown, los puntos comprados reducen la tasa de interés por un período de tiempo dado al principio del préstamo. Por lo general, este acuerdo se paga con fondos que el vendedor ha reservado. Como la tasa de interés es más baja durante este período, los pagos mensuales de la hipoteca son más asequibles.

Como se ha pronosticado que las tasas hipotecarias sigan en aumento en 2022, el método de buydown puede ser una táctica útil para protegerte de los aumentos en las tasas. Una vez descubras qué opción de préstamo es la adecuada para ti, mira las tasas vigentes y compáralas con cómo se ven las tasas típicas en este momento para determinar si el método buydown podría ayudarte a ahorrar.

¿Cuánto cuesta comprar una reducción en la tasa de interés?

El costo de cada punto de descuento depende completamente de la cantidad que tú, como prestatario, saque en préstamo. Cada punto que un prestatario paga equivale al 1% de la cantidad del préstamo.

Por ejemplo, un prestamista hipotecario puede ofrecerle a un prestatario la posibilidad de reducir su tasa de interés en un 0.25% a cambio de un punto. Entonces, si el prestatario está obteniendo una hipoteca por $400,000 y le ofrecen una tasa de interés del 4%, pagar $4,000 reduciría la tasa de interés al 3.75%.

¿Quién puede hacer un buydown de una hipoteca?

Aunque es el comprador (o prestatario) el que se beneficia de un buydown, no siempre es el comprador el que hace el buydown de la hipoteca para reducir la tasa de interés. Los vendedores y compradores también pueden ser responsables de comprar puntos para bajar la tasa de interés del comprador.

Compradores

La mayoría de buydowns se negocian entre los compradores y los prestamistas. Los compradores de vivienda ofrecen pagar un número específico de puntos al principio y, a cambio, reciben una tasa de interés más baja haciendo la hipoteca más asequible por un cierto número de años o por el plazo del préstamo, dependiendo de la estructura del buydown.

Vendedores

Los vendedores también pueden ofrecer un buydown de la hipoteca del comprador para incentivar al comprador a que compre su casa. En estas circunstancias, el vendedor hace un pago único y lo deposita en una cuenta de reserva o paga puntos durante el plazo completo del préstamo como parte de las concesiones del vendedor.

Este pago, o subsidio, le da al prestamista los fondos necesarios para bajar la tasa de interés del comprador para que pueda pagar más fácilmente el préstamo por la casa. Sin embargo, para compensar este gasto, especialmente en un mercado de vendedores, el vendedor generalmente suma el costo del subsidio al precio de compra de su casa.

Constructores

Al igual que los vendedores, los constructores también pueden ofrecer pagar puntos para reducir la tasa de interés de las hipotecas de los compradores. Por lo general, un comprador hace estos pagos iniciales para tentar a los primeros compradores a comprar propiedades en sus comunidades recién construidas. Una vez sus comunidades están establecidas, los constructores están menos dispuestos a ofrecer este tipo de incentivo.

Cómo están estructurados los buydowns

Como los buydowns se negocian, se pueden organizar de varias maneras. Además de los buydowns durante la vida de un préstamo, otras estructuras frecuentes que los prestamistas usan son el buydown 1-0 y el buydown 2-1. Un buydown 3-2-1 es menos frecuente. Sin embargo, independientemente de la estructura, los principios son los mismos.

El comprador, el vendedor o el constructor le pagan al prestamista la diferencia entre la tasa de interés estándar y la tasa reducida por medio de puntos en el cierre. El comprador se beneficia de la tasa de interés reducida hasta que el buydown vence, generalmente después de unos años. No todos los buydowns vencen. Si vence, el comprador tiene que pagar la tasa de interés estándar por el resto del plazo, haciendo que los pagos mensuales de la hipoteca aumenten.

Buydown 1-0

Con un buydown 1-0 temporal, tu tasa de interés es un 1% más baja de lo que será la tasa del contrato por el resto del préstamo durante el primer año.

Así es como se ve para un préstamo de $400,000 a 30 años con una tasa de interés del contrato del 7%.

• Año
• Tasa de interés
• Pago mensual
• Ahorros mensuales
• Ahorros anuales

Buydown 2-1

Un buydown 2-1 también le da a un comprador una tasa de interés con descuento, pero solo por los primeros dos años del plazo del préstamo. Con esta opción, la tasa de interés sería 2% más baja el primer año y 1% más baja el segundo.

Basados en el ejemplo anterior de un préstamo de $400,000 a 30 años con una tasa de interés estándar del 5%, el comprador tendría que pagar una tasa de interés del 3% el primer año, el 4% el segundo año y el 5% de los años 3 – 30.

• Año
• Tasa de interés
• Pago mensual
• Ahorros mensuales
• Ahorros anuales

El comprador se ahorraría aproximadamente $8,380 en intereses, así que puede esperar que el costo total del buydown 2-1 ronde esa cifra.

Buydown 3-2-1

Un buydown 3-2-1 permite que el comprador pague menos intereses sobre su hipoteca por 3 años después de obtener el préstamo. Los puntos pagados por adelantado reducen la tasa de interés en un 1% por cada uno de esos primeros 3 años.

Supongamos que un comprador quiere un préstamo de $400,000 y califica para una hipoteca con amortización total a 30 años a una tasa de interés del 5%. El comprador decide que quiere bajar su tasa de interés para los primeros 3 años con un buydown 3-2-1. En este caso, el comprador pagaría una tasa de interés del 2% el primer año, el 3% el segundo año y el 4% el tercer año, pero tendría que pagar el 5% de los años 4 – 30.

Mira la tabla de abajo para ver cómo el buydown afectaría el pago mensual de la hipoteca del comprador.

• Año
• Tasa de interés
• Pago mensual
• Ahorros mensuales
• Ahorros anuales

Aunque el número de puntos a pagar por el buydown varía entre los prestamistas, el costo del buydown suele ser aproximadamente igual a la cantidad que el comprador se ahorraría en intereses. En este caso, el costo total del buydown sería aproximadamente $16,400.

Reducciones en las tasas de interés distribuidas uniformemente

En algunas circunstancias, un comprador puede decidir comprar suficientes puntos de descuento para reducir su tasa de interés uniformemente para el plazo completo del préstamo. Obteniendo un préstamo buydown, el comprador paga por adelantado una cantidad aún más grande que evita que su tasa de interés, y en consecuencia el pago mensual de la hipoteca aumente.

Usando el mismo ejemplo de arriba, el comprador tendría que hacer un pago mensual de $2,147.29 por un préstamo de cero puntos, que es un préstamo al que no se le aplicó ningún punto de descuento. Si el comprador decide que quiere reducir su tasa de interés y pagar el 4% durante el plazo del préstamo, los pagos se verían así:

• Año
• Tasa de interés
• Pago mensual
• Ahorros mensuales
• Ahorros anuales

Como el comprador estaría reduciendo los pagos de intereses para el plazo completo del préstamo —en lugar de solo 2 o 3 años— el costo total del buydown sería más alto. Estos buydowns generalmente cuestan aproximadamente $16,000 – $20,000 (y les ahorran a los compradores más o menos $85,550), pero solo tienen sentido para los compradores que piensan quedarse en la casa por 5 años o más.

Recuerda que la cantidad que te ahorrarás en los primeros años del préstamo depende en gran parte del tipo de hipoteca para la que te aprobaron. Cada tipo está asociado con una tasa hipotecaria diferente que afecta directamente el pago mensual, y a la larga, tus ahorros mensuales y anuales. Sabiendo esto, es importante obtener la aprobación y que te familiarices con los pormenores de los términos del préstamo antes de considerar un buydown.

¿Debo pagar para reducir mi tasa hipotecaria?

Los buydowns son de más beneficio cuando un vendedor o un constructor ofrecen pagar los puntos de descuento en beneficio del comprador sin aumentar significativamente el precio de compra de la casa. Sin embargo, si el comprador piensa pagar los puntos por su cuenta, hay ciertas circunstancias en las que los buydowns son más indicados.

Para comenzar, debes tener suficientes ahorros como para poder hacer un down payment y pagar los costos de cierre y todavía tener una cantidad significativa de dinero en efectivo sobrante. Si ese es el caso, tener pagos más bajos los primeros años puede ser de beneficio si esperas que tus ingresos sean considerablemente más altos en el futuro.

Por ejemplo, un buydown puede tener sentido para un estudiante de maestría que cree que sus ingresos se duplicarán después de que reciba su título. Un buydown también tendría sentido si un padre/madre amo de casa estuviera planeando regresar a trabajar un par de años después de obtener su préstamo.

Pero ten en mente que, con los buydowns, pagas más dinero por adelantado para poder ahorrar dinero en el largo plazo. Por lo tanto, los buydowns realmente solo tienen sentido si el comprador en cuestión piensa quedarse con la casa por un período de tiempo prolongado.

El punto de equilibrio

Para determinar si un buydown vale la pena, debes calcular el punto de equilibrio. El punto de equilibrio es la cantidad de tiempo que tomará recuperar el costo de los puntos de descuento necesarios para bajar tu tasa de interés. Para hacer el cálculo, divide el costo de los puntos de descuento por los ahorros mensuales.

Punto de equilibrio = (el costo de los puntos) / (ahorros mensuales)

Veamos un ejemplo simplificado de cómo funcionaría esto. Si estás tratando de obtener una hipoteca de $400,000 a 30 años con una tasa de interés del 5%, y el prestamista te cobra cuatro puntos para reducir la tasa de interés en un 1%, primero debes calcular el costo de los puntos.

Como cada punto cuesta un 1% del precio de compra, el costo total sería $16,000. Pagando un interés del 4% en lugar del 5% estándar, el pago de la hipoteca bajaría de $2,147.29 a $1,909.66. Por lo tanto, tus ahorros mensuales serían de $237.63.

$16,000 dividido entre $237.63 es 67.33, así que el punto de equilibrio es 67 meses. Eso significa que te tomaría aproximadamente 5 años y 7 meses recuperar el dinero que tendrías que gastar en los puntos de descuento.

Si tú, como comprador, crees que hay una posibilidad de que vendas la casa o refinancies antes de los 67 meses, un buydown no tendría sentido para ti. En cambio, considera hacer pagos adicionales, pues también puedes ahorrar dinero en intereses si pagas el total de tu hipoteca por anticipado.

¿Hay límites para los buydowns?

Si te interesa un buydown de la hipoteca, consulta con un prestamista pues es posible que se apliquen restricciones. Los buydowns solo son elegibles para la compra o el refinanciamiento de residencias principales y segundas casas. Por lo general, los compradores deben calificar para la tasa de interés estándar del préstamo de cero puntos para poder hacer el buydown del préstamo hipotecario.

Propiedades de inversión

Las transacciones de bienes raíces que incluyen propiedades de inversión o refinanciamientos con desembolso de efectivo no son elegibles para un buydown. Dicho eso, puedes comprar puntos para un refinanciamiento siempre y cuando no esté respaldado por el gobierno.

Tipo de tasa hipotecaria

Las hipotecas de tasa de interés ajustable (ARM) generalmente solo son elegibles para planes que tienen un período de tasa de interés inicial de por lo menos 3 años.

Regulaciones específicas por estado

Algunos estados tienen límites para los subsidios del vendedor para evitar que los precios de las casas se inflen demasiado. Por lo tanto, en algunas áreas del país, hay un límite para cuántos puntos puede comprar un vendedor o un constructor en beneficio de un comprador.

Programas respaldados por el gobierno

También hay restricciones cuando se trata de programas financiados con fondos federales. Por ejemplo, con los préstamos de la FHA, los buydowns temporales solo están permitidos para las hipotecas de tasa fija que se usan para comprar viviendas. Esto significa que los prestatarios de la FHA no pueden hacer buydowns temporales de las hipotecas si están haciendo un refinanciamiento de su casa o solicitando una hipoteca ARM. Los buydowns permanentes sí están permitidos.

Conclusión: Los buydowns pueden ahorrarles dinero a los compradores

En general, los buydowns de hipotecas permiten que los compradores reduzcan su pago mensual de la hipoteca ya sea permanentemente o en los primeros años de su préstamo. Pagando puntos de descuento en el cierre, los compradores pueden reducir levemente sus tasas de interés, lo que puede suponer un ahorro a largo plazo.

Sin embargo, los buydowns no son adecuados para todos los compradores. Si te interesa hacer un buydown de tu hipoteca, debes calcular tu punto de equilibrio para asegurarte de que la cantidad de tiempo que te toma recuperar el dinero gastado en los puntos vale la pena hacer la inversión por adelantado.

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