¿Para qué se usan los créditos del prestamista al comprar una vivienda?

Si estás en el proceso de cierre de la compra de una casa, es posible que te preguntes si los créditos del prestamista podrían ser adecuados para ti. Los créditos del prestamista te permiten agregar los costos de cierre a tu préstamo. A cambio de no pagar estos costos por adelantado, tu prestamista te cobra una tasa de interés más alta durante la vigencia de tu préstamo.

Si te sientes abrumado al considerar los costos de cierre en tu presupuesto de compra de vivienda, los créditos del prestamista podrían parecer una forma tentadora de salir de esta situación complicada. ¿Qué es un crédito de prestamista? En este artículo, analizaremos los beneficios e inconvenientes de los créditos del prestamista al comprar una casa, y te ayudaremos a decidir si pedir créditos del prestamista es lo adecuado para ti.

¿Qué es un crédito de prestamista?

Durante las últimas etapas de tu préstamo, tu prestamista hipotecario pagará por servicios necesarios como la tasación de la vivienda y cualquier inspección de plagas que tu estado pueda necesitar. Luego, el prestamista te cobra estos servicios en forma de costos de cierre.

Si tu prestamista te ofrece créditos, significa que absorberán tus costos de cierre y asumirán los costos. A cambio, pagas menos al principio, pero aceptas tener una tasa de interés más alta de la que obtendrías si pagaras los costos de cierre con tus propios fondos.

La cantidad en la que aumenta tu tasa de interés depende de cuántos créditos tomes. Cuanto más créditos aceptes, más dinero te "acreditará" tu prestamista para tus costos de cierre, y más alta será tu nueva tasa de interés.

¿Cómo se determinan los créditos del prestamista?

Los créditos del prestamista son como el inverso de los puntos de descuento, que permiten a las personas pagar más dinero por adelantado para reducir su tasa de interés. Por lo general, los créditos del prestamista se determinan y calculan como un porcentaje de la cantidad del préstamo.

Tanto los créditos del prestamista como los puntos de hipoteca aparecerán en tu declaración de cierre o la estimación de préstamo si eliges esta opción. Al hablar con un agente de préstamos o un corredor hipotecario, podrás determinar qué opción es la más adecuada para ti.

Los costos de cierre pueden ser más costosos de lo que uno anticipa. Por lo general, los costos de cierre están entre el 3% y el 6% del valor total del préstamo al comprar una vivienda. Eso significa que si compras una casa con un préstamo de $200,000, puedes esperar pagar de $6,000 a $12,000 más en costos de cierre. Estos costos se suman a cualquier pago que hagas como parte de la cuota inicial.

Los costos de cierre elevados pueden hacer que los créditos del prestamista resulten tentadores. Sin embargo, estos créditos pueden no ser tan ventajosos como parecen.

¿Vale la pena usar los créditos del prestamista?

Los créditos del prestamista pueden ser una gran oportunidad para los propietarios de viviendas con recursos económicos limitados. No obstante, es importante tener en cuenta que los créditos del prestamista no son dinero gratuito. Debes tener en cuenta que cualquier crédito que uses durante el plazo de tu préstamo se paga cuando el prestamista aumenta tu tasa de interés.

Aunque el aumento en el pago mensual de una hipoteca puede ser solo de unos pocos dólares, esta pequeña cantidad puede sumar miles de dólares en un corto período de tiempo. Veamos un ejemplo.

Ejemplo de créditos del prestamista

Supongamos que quieres comprar una casa con un saldo principal de préstamo de $200,000 y un plazo de 30 años con una tasa de interés del 4%. Tu prestamista te dice que, en momento de cerrar, deberás pagar $6,000 en costos de cierre. Puedes optar por una tasa de interés del 4.25% si no quieres cubrir tus costos de cierre.

Lo único que necesitas pagar es la cuota inicial a cambio de aceptar tasas de interés más altas. Es posible que no tengas este dinero disponible después de calcular tu cuota inicial, por lo que decides optar los créditos del prestamista.

Tu pago mensual es de $983.88 porque optaste por los créditos del prestamista. Al finalizar el plazo del préstamo y convertirte en propietario de tu hogar, habrás pagado a tu prestamista un total de $154,196.73 en concepto de intereses.

Ahora veamos cuánto pagarías si hubieras cubierto tus propios costos de cierre. Pagarías $6,000 a tu prestamista por adelantado con una tasa de interés del 4% si cubrieras tus propios costos de cierre, lo que significa una tasa de interés más baja. En este ejemplo, tu pago mensual sería de $954.83. Eso es casi $30 menos al mes que el APR más alto.

Durante el transcurso de tu préstamo, habrías pagado un total de $143,738.99 en concepto de intereses. Incluso después de restar los $6,000 que pagaste en costos de cierre al obtener tu préstamo, este préstamo resulta ser más económico en más de $4,500. Incluso un ligero incremento en tu APR puede tener un gran impacto en la cantidad total que terminas pagando.

Analicemos más detalladamente algunos otros beneficios e inconvenientes de los créditos del prestamista para ayudarte a decidir si son adecuados para ti.

Beneficios de los créditos del prestamista

Los créditos del prestamista pueden ofrecer algunos beneficios significativos, especialmente si tienes poco dinero en efectivo disponible. Estos son algunos:

Pagas menos por adelantado a tu prestamista. El principal beneficio de los créditos del prestamista es que te permiten cerrar tu préstamo hipotecario sin tener que pagar miles de dólares en costos de cierre. El comprador promedio de vivienda paga aproximadamente entre el 3% y el 6% del valor de su préstamo en costos de cierre, lo que puede sumar rápidamente miles de dólares.

Es posible que puedas comprar una casa más pronto. Los créditos pueden marcar la diferencia entre cerrar ahora y tener que ahorrar durante varios meses más. Dependiendo del costo de tu alquiler, el resto del costo en intereses podría compensarse parcialmente con el ahorro en los pagos mensuales de alquiler.

Puedes evitar el PMI. Si estás obteniendo un préstamo convencional, tu prestamista pedirá que pagues un seguro hipotecario privado si no tienes al menos el 20% para el pago inicial, en el momento del cierre de tu préstamo hipotecario. Un PMI es un tipo de protección que resguarda a tu prestamista si dejas de pagar tu préstamo.

Puedes aplicar el dinero que habrías pagado en costos de cierre para aumentar tu cuota inicial. Esto puede ser más beneficioso para ti desde el punto de vista económico, de varias formas. Primero, cuanto mayor sea tu cuota inicial, menor será tu tasa de interés potencial. Además, las primas del PMI se clasifican basándose en el tamaño de tu pago inicial. Si puedes hacer un pago inicial ligeramente más alto para entrar en un nivel más bajo, es posible que no tengas que pagar tanto por el PMI.

Tu pago mensual puede aumentar. Dependiendo de cuántos créditos tomes, tu pago mensual puede aumentar solo unos pocos dólares. Si eres como la mayoría de los compradores de vivienda, pagar $30 más al mes hacia tu hipoteca es mucho más factible que tener que conseguir $6,000 o más para cubrir los costos de cierre.

Puedes ahorrar dinero si vendes tu casa poco después de comprarla. La principal desventaja de una tasa de interés más alta es que pagas más por tu préstamo a medida que madura. Supongamos que planeas vender tu casa o refinanciar en unos pocos años. Es posible que termines pagando solo unos pocos cientos de dólares más en intereses. Cuando comparas esta cantidad con los miles que podrías pagar durante el cierre, ahorras dinero utilizando los créditos.

Qué debes considerar

Existen varios factores a considerar antes de aceptar esos créditos:

Los créditos significan que podrías terminar pagando miles de dólares más por tu préstamo. El uso de créditos puede ahorrarte dinero si solo planeas vivir en tu casa por pocos años. Sin embargo, si vives allí durante mucho tiempo, al final pagarás más durante el plazo de tu préstamo. Incluso un pequeño aumento porcentual puede significar gastar miles de dólares más en un préstamo hipotecario. Esto es especialmente cierto si optas por una hipoteca a 30 años. Cuanto más tiempo planees vivir en tu hogar, más pagarás en intereses.

Los créditos del prestamista podrían aumentar los costos de cierre de refinanciamiento y los costos de cierre futuros. ¿Tienes planeado refinanciar tu préstamo en unos años cuando las tasas de interés bajen? Recuerda que el costo de refinanciamiento incluye los costos de cierre. Al refinanciar, puedes esperar pagar entre el 2% y el 6% del valor total de tu préstamo en costos de cierre. Dado que los créditos del prestamista aumentan el valor del préstamo, también aumentarán el costo de los futuros costos de cierre, que serán un porcentaje de ese préstamo.

Existen otras formas más asequibles de ahorrar en los costos de cierre además de aceptar una tasa de interés permanentemente más alta. Por ejemplo, puedes pedir al vendedor que pague un porcentaje de tus costos de cierre.

Si al vendedor realmente le interesa cerrar la venta, es posible que esté dispuesto a pagar una parte de tus costos de cierre para concretar el trato. A esto se le conoce como concesión del vendedor. Alternativamente, si el vendedor no tiene el dinero disponible, es posible que puedas convencerlo de aceptar un precio de venta final más bajo.

Luego puedes destinar ese dinero a tus costos de cierre. Estas soluciones creativas te ayudan a ahorrar dinero en intereses y a reducir la carga de los costos de cierre.

Conclusión: Los créditos del prestamista te ayudan a ahorrar en los costos de cierre

Los créditos del prestamista pueden ahorrarte dinero si planeas vivir en tu hogar solo durante unos pocos años. Tu pago mensual puede aumentar solo unos pocos dólares al mes, que resulta más realista de pagar comparado con miles de dólares en el cierre.

Sin embargo, los intereses se acumulan si vives en tu hogar por un período más largo. Considera pedirle al vendedor que cubra una parte de tus costos si quieres ahorrar en los costos de cierre sin aceptar una tasa de interés más alta. Comuníquese con un experto en préstamos hipotecarios para obtener más información sobre cómo aplicar créditos del prestamista a un préstamo hipotecario.