¿Qué es el PMI? Definición y explicación del seguro hipotecario privado

Cuando sacas una hipoteca para comprar o refinanciar una casa, seguramente te pedirán que pagues un seguro hipotecario. El seguro hipotecario privado, también conocido como PMI, es un seguro hipotecario frecuente que deben pagar los prestatarios de préstamos convencionales que hacen un down payment bajo por la compra de su casa.

Hablemos sobre qué es el PMI, cómo funciona y qué significa para ti.

El seguro hipotecario privado (PMI) es un tipo de seguro que suelen tener que pagar los prestatarios de préstamos hipotecarios convencionales. Cuando compras una casa y haces un down payment de menos del 20% del precio de compra de la casa, el PMI puede convertirse en parte del pago de la hipoteca. Un PMI protege a tu prestamista si dejas de pagar tu préstamo.

Por ejemplo, si compras una casa de $200,000, lo más seguro es que necesites un down payment de $40,000 para no tener que pagar el PMI. Por lo general, después de comprar la casa, puedes solicitar que te eximan del pago del PMI cuando hayas alcanzado el 20% del valor líquido de tu vivienda. Por lo general, el PMI se cancela automáticamente cuando alcanzas el 22% del valor líquido de la vivienda.

Solo se aplica a los préstamos convencionales. Otros tipos de préstamos generalmente incluyen sus propios tipos de seguro hipotecario. Por ejemplo, para los préstamos de la FHA, se deben pagar primas de seguro hipotecario (MIP), que funcionan de manera distinta al PMI.

Seguro hipotecario vs. seguro de la vivienda

A menudo, el seguro hipotecario se confunde con el seguro de la vivienda. Sin embargo, tienen distintos propósitos. El seguro de la vivienda te protege a ti en caso de daño a tu propiedad, mientras que el seguro hipotecario ayuda a obtener una hipoteca con un down payment más bajo.

El PMI, al igual que otros tipos de seguro, se calcula según las tasas de seguro que pueden cambiar todos los días. Por lo general, el PMI cuesta entre el 0.1% y el 2% de la cantidad del préstamo al año.

Ejemplo de seguro hipotecario privado

Tomémonos un minuto y pongamos esas cifras en perspectiva. Si compras una casa de $300,000, podrías tener que pagar entre $1,500 y $3,000 al año en seguro hipotecario. Este costo se divide en cuotas mensuales para que sea más asequible. En este ejemplo, pagarías entre $125 y $250 al mes.

Tu prestamista también tendrá en cuenta algunos otros factores para determinar cuánto deberás pagar por el PMI como parte de tu pago hipotecario normal. Repasemos algunos de estos factores.

Cantidad del down payment

Tu down payment juega un papel importante en el momento de determinar cuánto deberás pagar por el PMI. Un down payment más bajo puede representar un mayor riesgo para el prestamista, lo que significa que puede perder una inversión más grande si no pagas y se inicia la ejecución hipotecaria de tu casa.

Un down payment más bajo significa que los pagos regulares de la hipoteca son más altos y tomará más tiempo para que puedas cancelar el PMI. Todo esto aumenta la posibilidad de que te atrases en un pago, lo que significa que las primas de tu PMI pueden ser más altas.

Aunque no puedas pagar un down payment del 20%, cualquier dinero extra para tu down payment puede reducir la cantidad que deberás pagar por el PMI.

Historial crediticio

Tu prestamista revisará tu historial crediticio para verificar si has sido responsable como prestatario en el pasado. Tu puntuación de crédito puede indicar qué tan confiable eres para devolver el dinero que pides prestado. Por ejemplo, un puntaje crediticio más alto puede reflejar que:

• a menudo pagas más que el pago mínimo de tus cuentas y tarjetas de crédito;
• no pides prestado más dinero del que puedes pagar;
• pagas tus facturas a tiempo;
• evitas superar tu límite de crédito.

Con un historial crediticio sólido y un puntaje crediticio alto, es posible que un prestamista te cobre menos por las primas del PMI porque has demostrado que eres un prestatario responsable que paga el dinero que pide prestado.

Por el contrario, si tienes una puntuación de crédito más baja, tu prestamista puede confiar menos en tu capacidad para administrar tus deudas de manera responsable. Como consecuencia, es posible que debas pagar primas del PMI más altas.

Tipo de préstamo

El tipo de préstamo puede influir en la cantidad que debas pagar de PMI. Por ejemplo, los préstamos con tasa fija pueden reducir la cantidad de riesgo asociado con el préstamo porque la tasa no cambiará, dando lugar a pagos de la hipoteca uniformes. Un menor riesgo puede significar una tasa del seguro hipotecario más baja, por lo que quizá no necesites pagar tanto por el PMI.

Las hipotecas con tasa de interés ajustable, o los préstamos con una tasa que puede subir o bajar según el mercado, pueden implicar un mayor riesgo porque es más difícil prever cuánto tendrás que pagar por la hipoteca en el futuro. Esto significa que la tasa del seguro hipotecario podría ser más alta para una ARM. Sin embargo, dado que las ARM también suelen tener tasas de interés iniciales más bajas que las hipotecas con tasa de interés fija, es posible que puedas pagar más del principal, acumular valor líquido más rápido y reducir la cantidad del PMI que debes pagar.

Al final, hay muchos factores que pueden influir en la cantidad de PMI que debes pagar. Tu prestamista puede orientarte en las distintas opciones de préstamo e indicarte cuánto PMI podrías tener que pagar.

Las maneras en las que puedes evitar el PMI dependerán del tipo de seguro:

• Seguro hipotecario privado pagado por el prestatario, que pagarás como parte de tu pago hipotecario.
• Seguro hipotecario privado pagado por el prestamista, que tu prestamista pagará por adelantado en el cierre y que compensarás con una tasa de interés más alta.

Repasemos con mayor detalle cómo funciona cada tipo y qué pasos puedes seguir para no tener que pagarlos.

Cómo evitar el PMI pagado por el prestatario

El PMI pagado por el prestatario (BPMI) es el tipo de PMI más frecuente. El BPMI agrega una prima de seguro a tu pago hipotecario normal. Veamos lo que los compradores de vivienda pueden hacer para evitar pagar el PMI.

Hacer un down payment grande

Puedes evitar el BPMI con un down payment de por lo menos el 20% o puedes pedir que lo eliminen cuando alcances el 20% del valor líquido de tu casa. Cuando alcances el 22%, el BPMI suele eliminarse de manera automática.

Sacar un préstamo de la FHA o del USDA

Aunque es posible evitar el PMI sacando un tipo de préstamo diferente, los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) y del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA) tienen su propio equivalente del seguro hipotecario en la forma de primas de seguro hipotecario y cargos de garantía, respectivamente. Además, por lo general, debes pagar estos cargos durante la vigencia del préstamo.

La única excepción son los préstamos de la FHA con un down payment o un valor líquido del 10% o más, en cuyo caso pagarías una MIP durante 11 años. De lo contrario, debes pagar estas primas hasta que saldes el préstamo, vendas la casa o refinancies.

Sacar un préstamo del VA

El único préstamo sin un verdadero seguro hipotecario es el préstamo del Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA). En lugar de un seguro hipotecario, los préstamos del VA tienen una tarifa de financiamiento única que se paga en el cierre o se incluye en la cantidad del préstamo. La tarifa de financiamiento al VA también se conoce como seguro hipotecario de préstamos del VA.

El tamaño de las tarifas de financiamiento varía según la cantidad de tu down payment o del valor líquido de la vivienda y de si es un primer uso o un uso posterior. La tarifa de financiamiento puede ser del 1.4% al 3.6% de la cantidad del préstamo. En un VA Streamline, también conocido como “Préstamo para refinanciamiento con reducción de la tasa de interés”, la tarifa equivale al 0.5% en todos los casos.

Es importante tener en cuenta que no tienes que pagar esta tarifa de financiamiento si recibes beneficios por discapacidad del VA o eres un cónyuge sobreviviente elegible de una persona que murió en combate o por una discapacidad relacionada con el servicio.

Sacar un préstamo concatenado (piggyback)

Otra opción para evitar el PMI asociado a un préstamo convencional es un préstamo concatenado. Cómo funciona: Haces un down payment de aproximadamente el 10% o más y obtienes una segunda hipoteca, a menudo en forma de un préstamo sobre la plusvalía o una línea de crédito garantizada por la plusvalía (HELOC), para cubrir la cantidad extra que necesitas para alcanzar el 20% del valor líquido de la vivienda en tu préstamo principal. Rocket Mortgage® no ofrece HELOC por ahora.

Aunque una HELOC puede ayudar a evitar el requisito de un PMI, de todas maneras, deberás pagar una segunda hipoteca. No solo tendrás que hacer dos pagos, sino que la tasa de la segunda hipoteca será más alta porque la hipoteca principal se pagará primero si incumples. Por lo tanto, es importante hacer los cálculos y comparar si estás ahorrando dinero o si solo tiene más sentido pagar el PMI.

Cómo evitar el PMI pagado por el prestamista

Otra opción es que tu prestamista pague las primas del seguro hipotecario en un pago total cuando cierres el préstamo. A cambio, aceptarás una tasa de interés más alta. También puedes optar por pagar todo el PMI en el cierre, así no tendrás que pagar una tasa de interés más alta.

Dependiendo de las tasas del seguro hipotecario vigentes, esto puede ser más barato que el BPMI, pero recuerda que es imposible “cancelar” el PMI pagado por el prestamista (LPMI) porque tus pagos se hacen en un pago total por adelantado. Si quieres reducir los pagos de tu hipoteca, deberás refinanciar a una tasa de interés más baja en lugar de cancelar el seguro hipotecario.

No hay manera de evitar el pago del LPMI si haces un down payment de menos del 20%. Puedes optar por un BPMI para evitar la tasa más alta, pero deberás pagarlo todos los meses hasta alcanzar el 20% del valor líquido como mínimo. En ese caso, volverás a la cantidad original del ejemplo del BPMI.

Si optas por el BPMI cuando cierres el préstamo, puedes escribirle a tu prestamista para evitar pagarlo cuando alcances el 20% del valor líquido de la vivienda. Si eres cliente de Rocket Mortgage^®, puedes evitar todo el proceso de buscar un sello y solo llámanos al (800) 718-8233.

Debes enviar la carta al administrador de tu hipoteca e indicar el motivo por el que crees que eres elegible para la cancelación. Los motivos para cancelar incluyen los siguientes:

Llegar al 20% del valor líquido de la vivienda. (Sin importar si hiciste pagos adicionales del principal para llegar más rápido).

Por mejoras importantes que hayas hecho en tu casa. Si has hecho mejoras en tu casa que aumentaron su valor de manera considerable, puedes eliminar el seguro hipotecario. Si tu préstamo es de Fannie Mae, debes tener un 25% del valor líquido de la vivienda como mínimo. El requisito de Freddie Mac sigue siendo del 20%.

Por el aumento del valor de tu casa no relacionado con mejoras. Si solicitas la eliminación de tu seguro hipotecario basado en el aumento natural del valor de tu propiedad por las condiciones del mercado, Fannie Mae y Freddie Mac exigen que tengas un 25% del valor líquido si presentas la solicitud entre 2 y 5 años después del cierre del préstamo. Después de 5 años, solo debes tener un 20% del valor líquido de la vivienda. En cualquier caso, pagarás el BPMI durante al menos 2 años.

Para que se acepte tu solicitud de cancelación del seguro hipotecario, debes estar al día con los pagos de la hipoteca y se debe hacer una tasación para verificar el valor de la propiedad.

Si no solicitas la cancelación del seguro hipotecario de una propiedad principal de 1 unidad o de una segunda vivienda, el PMI se cancela de manera automática cuando alcanzas el 22% del valor líquido según el programa de amortización del préstamo original, siempre que estés al día con los pagos del préstamo.

Cómo cancelar el PMI de una propiedad de varias unidades

Si tienes una propiedad principal de múltiples unidades o una propiedad de inversión, el proceso tiene algunas diferencias.

Fannie Mae te permite pedir la cancelación del PMI cuando alcanzas el 30% del valor líquido de la vivienda, mientras que Freddie Mac exige el 35% del valor líquido.

Freddie Mac no cancela automáticamente el seguro hipotecario de residencias de múltiples unidades o de propiedades de inversión. El seguro hipotecario de Fannie Mae se cancela al llegar a la mitad del plazo del préstamo si no haces nada.

Abajo incluimos algunas preguntas frecuentes sobre los aspectos básicos del PMI.

¿Por qué tengo que pagar un PMI?

Aunque el PMI puede parecer como otro gasto en el proceso de compra de una casa, es un requisito para muchos prestatarios. De la misma manera que el seguro de la vivienda te puede proteger contra los daños a tu casa, el PMI protege a tu prestamista si te atrasas en el pago de tu hipoteca.

¿Cuál es la diferencia entre el PMI y el seguro de protección de la hipoteca?

A diferencia del PMI, que es solo para protección del prestamista, el seguro de protección de la hipoteca (MPI) seguirá cubriendo los pagos de tu hipoteca después de que mueras. Este seguro puede ayudar a proteger a tus familiares en caso de la ejecución hipotecaria de la propiedad después de tu muerte. Este seguro también se conoce como seguro de vida de la hipoteca. 

¿Debería pagar mi PMI antes?

Es muy importante que canceles tu seguro hipotecario tan pronto como puedas porque puedes ahorrarte mucho en los pagos mensuales. Si tienes un préstamo con tasa fija a 30 años de $300,000, te quedará nueve pagos entre alcanzar el 20% del valor líquido de la vivienda y la cancelación automática del PMI al llegar al 22% del valor líquido. Si cancelas antes, podrías ahorrarte miles de dólares, dependiendo de tu tasa de interés.

Tu tasa específica del PMI, cuánto tiempo tendrás que pagar, y si un BPMI o un LPMI es la mejor opción para ti depende de tu préstamo individual y de tu situación económica particular. Cuando busques una casa para comprar, pregúntale a tu prestamista cómo administra el seguro hipotecario y cuánto podrías tener que pagar por un PMI u otro tipo de seguro hipotecario.

¿Estás listo para comenzar el proceso de compra de una casa? Si lo estás, obtén tu preaprobación en línea con Rocket Mortgage.