¿Qué significa "bajo contrato" en bienes raíces?

Si quieres comprar o vender una casa, quizás te preguntes: ¿Qué significa "bajo contrato"? Es entendible. Es algo que se suele leer en muchos anuncios de bienes raíces.

En bienes raíces, "bajo contrato" significa que el vendedor aceptó una oferta de un comprador. Sin embargo, la vivienda no se considera vendida hasta que se cumple con todas las contingencias de la propiedad (de existir alguna).

Veamos más detalles sobre lo que significa que una casa esté bajo contrato.

Una propiedad bajo contrato es aquella por la cual el vendedor ha aceptado una oferta de un comprador. Sin embargo, hasta que no se cumpla con todas las contingencias de la vivienda y se transfiera el título de propiedad al nuevo propietario en el proceso de cierre, el acuerdo aún puede caerse.

Si una propiedad está bajo contrato y el acuerdo no se concreta, pueden pasar a considerarse las ofertas de respaldo. Una oferta de respaldo es un contrato legal que garantiza que se acepte una oferta si se cae el acuerdo acordado previamente. Si te interesa una vivienda bajo contrato y quieres hacer una oferta de respaldo, habla sobre las ventajas y desventajas con tu agente de bienes raíces o REALTOR^®.

Los acuerdos de propiedades bajo contrato se caen con más frecuencia de lo que imaginas. Eso se debe a que los contratos inmobiliarios suelen contener una serie de contingencias que deben cumplirse y cláusulas que deben respetarse antes de la venta de la vivienda o el cierre de la transacción.

Es habitual que los acuerdos dependan de las siguientes contingencias comunes.

Contingencia de financiamiento

Las viviendas son caras, y la mayoría de los compradores necesitan financiamiento externo, como una hipoteca, para adquirirlas. En los contratos inmobiliarios, muchas veces se exige a los compradores que obtengan el financiamiento necesario para adquirir la propiedad dentro de un plazo determinado tras la aceptación de la oferta.

Muchos potenciales compradores pueden obtener cartas de aprobación previa de su prestamista hipotecario antes de buscar propiedades, pero luego deben cumplir con los requisitos del prestamista y obtener aprobaciones para acceder al préstamo hipotecario.

Contingencia de tasación de la vivienda 

Los prestamistas quieren asegurarse de no prestar más de lo que vale la propiedad. Esto es algo que suele verificarse exigiendo una tasación de la vivienda. Si la vivienda se tasa a un precio menor al acordado para la compra, el comprador y el vendedor deben buscar la manera de cubrir la diferencia.

Para eso, el comprador puede pagar más de su bolsillo, o el vendedor puede bajar el costo total de la vivienda. Si el comprador tiene una contingencia de tasación, tendrá una posición de fuerza al negociar el precio con el vendedor. 

Contingencia de inspección de la vivienda

Desde luego, también es común que los compradores incluyan una contingencia de inspección de la vivienda. En los hechos, funciona como cláusula de rescisión si los inspectores hallan moho, problemas estructurales, filtraciones de agua u otras situaciones que el comprador no esté dispuesto a aceptar.

Si en la inspección de una vivienda se detectan problemas, muchos compradores optan por solicitar dinero para reparaciones o que el vendedor efectúe tareas de mantenimiento antes de concretarse la transacción. También se puede negociar un precio inferior o se puede anular el contrato.

Contingencia de venta de la vivienda 

Muchos compradores que ya son propietarios hacen su oferta con la contingencia de vender su vivienda actual, para no quedar pagando dos hipotecas. Pero, en especial en determinados mercados, no hay garantías de que la propiedad se venda dentro del plazo acordado.

Si no se vende la otra propiedad, el comprador quizás no esté dispuesto a avanzar con la transacción o no califique para financiamiento por los gastos que se suman a los de la vivienda actual.

Supongamos que Taylor, un propietario de 30 años, quiere comprar una casa más grande que la suya, con más espacio para la familia. Al hacer la oferta por una propiedad y hacer el depósito de buena fe, Taylor podría incluir algunas protecciones, como una contingencia de inspección por la cual si un inspector halla deficiencias, estas se deben resolver en un plazo de 10 días.

La contingencia también incluye una cláusula por la cual la oferta depende de la venta de la otra casa antes del cierre. Las dos son herramientas útiles para abandonar la transacción si, por ejemplo, hay evidencias de inundación en la propiedad, o si Taylor no puede vender su vivienda actual y entonces no puede pagar dos hipotecas a la vez.

Al igual que sucede con "bajo contrato", el término "venta pendiente" significa que el propietario ha aceptado la oferta de un comprador. Sin embargo, en general significa que se han cumplido la mayoría de las contingencias y se ha firmado un contrato. Todo lo que resta del proceso es el cierre y el depósito en garantía.

A esa altura, la venta de la propiedad está casi confirmada, pero aún no se ha efectuado oficialmente la transacción. Si una vivienda tiene estado pendiente, quizás aún puedas hacer una oferta de respaldo. No obstante, recuerda que el vendedor tiene las manos casi atadas y lo más probable es que no adquieras la propiedad a menos que se caiga el acuerdo original.

Sí, ante contingencias o hechos inesperados que surjan antes del cierre, el ofertante puede retirar su oferta. Existen muchos motivos por los cuales los acuerdos de compra de bienes raíces pueden caerse a pesar de las mejores intenciones del comprador y el vendedor.

Estos son algunos de los más comunes:

• Una tasación baja y la posterior incapacidad de obtener un préstamo hipotecario o acordar las condiciones con el vendedor.
• Problemas detectados en la inspección, los cuales deben resolverse dentro de un plazo determinado, y los posibles problemas y las dudas que estos pueden generar.
• Problemas del comprador para obtener financiamiento, lo cual puede deberse a muchos motivos, como la pérdida del empleo o cuestiones que tienen que ver con la relación deuda-ingreso (DTI).
• La incapacidad del comprador para vender su propiedad actual.

Si bien hay muchas razones por las cuales el comprador puede echarse atrás, no siempre recuperará el depósito de buena fe.

Una vivienda está bajo contrato cuando el vendedor ha aceptado una oferta de un comprador. Pero, antes de cerrarse la venta, hay que cumplir con determinadas contingencias. De lo contrario, el acuerdo se puede caer.

La próxima vez que veas en un anuncio que una vivienda está bajo contrato, no des por sentado que ya no está a la venta. Quizás quede aún una oportunidad de comprarla.

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