¿Cómo funciona una contingencia hipotecaria?

La mayoría de las transacciones de bienes raíces dependen básicamente de que un comprador pueda obtener una hipoteca. Si un posible comprador firma un contrato para una nueva casa y después descubre que no puede obtener el financiamiento, es entonces cuando una contingencia hipotecaria puede entrar en juego. Una contingencia hipotecaria —también conocida como contingencia de financiamiento o contingencia de préstamo— es una cláusula que permite que los compradores puedan cancelar el contrato de compra de una casa sin ninguna penalización y recibir un reembolso del depósito de buena fe si no pueden obtener una hipoteca.

Veamos más de cerca cómo agregar una cláusula de contingencia hipotecaria a un contrato de compraventa puede beneficiar a los compradores y vendedores de vivienda.

¿Qué es una contingencia hipotecaria (o una contingencia de préstamo)?

Una contingencia hipotecaria es una cláusula en las transacciones de bienes raíces que les da a los compradores de vivienda un plazo para obtener un préstamo hipotecario para una casa. Si no logra obtener el préstamo, el comprador puede retirarse sin ninguna repercusión legal y le devolverán el depósito de buena fe.

Por lo general, el período de la contingencia es de 30 a 60 días y deben acordarlo el comprador y el vendedor en un contrato de compraventa. Generalmente se espera que el comprador obtenga el financiamiento y lo aprueben para una hipoteca antes de poder comenzar el proceso de cierre.

Otros tipos de contingencias de bienes raíces

Hay varios tipos de contingencias que se pueden incluir en los contratos de bienes raíces para proteger a los compradores y los vendedores de los cambios inesperados durante el proceso de la venta. Algunos ejemplos frecuentes incluyen:

• Contingencias de inspección de la vivienda: El comprador pide una inspección de la propiedad antes de aceptar la compra.

• Contingencias de tasación: Si el valor de tasación de una propiedad es menor que el precio de compra, el comprador puede legalmente retirarse de la venta. Si se mantienen firmes y el vendedor no reduce el precio inicial de modo que coincida con el valor de la tasación, un prestamista pedirá un down payment más alto.

• Contingencias del título: Si un comprador quiere un título limpio de la propiedad, puede pedir una investigación del título para ver si hay algún gravamen o usufructo.

• Contingencias de venta de la casa: Un comprador puede retirarse de una venta si no logra vender su casa actual primero.

¿Cómo funciona una contingencia hipotecaria?

Cuando un comprador está listo para comprar una propiedad, el primer paso es presentar una oferta de compra al vendedor. Si todavía no está preaprobado para una hipoteca o no está seguro si calificará para el préstamo adecuado, puede agregar una contingencia hipotecaria a la oferta. Una vez ambas partes firman el contrato de compraventa, el comprador hace un depósito de buena fe y el vendedor saca la propiedad del mercado.

En ese momento, el comprador tiene el período de la contingencia hipotecaria para obtener financiamiento de un prestamista. Una vez aprobada la hipoteca, el comprador le da al vendedor una carta de compromiso hipotecario del prestamista, y se activan los siguientes pasos del proceso de cierre.

Si el comprador no califica para el préstamo o no logra obtener el financiamiento a tiempo, puede cancelar el contrato. Con una cláusula de contingencia hipotecaria, cualquiera de las partes se puede retirar del contrato de compraventa durante el período de contingencia sin ninguna penalización. El vendedor tendrá libertad para recibir otras ofertas, y el comprador podrá recibir su depósito de buena fe de vuelta.

¿Qué implica una cláusula de contingencia hipotecaria?

El comprador y el vendedor de la vivienda deben aceptar las condiciones descritas en la contingencia hipotecaria. Esta debe incluir detalles sobre los términos del préstamo descritos abajo.

Fecha límite de la contingencia hipotecaria

Como lo mencionamos, el período de la contingencia hipotecaria establece cuánto tiempo tiene el comprador para obtener el préstamo adecuado, y generalmente es de 30 a 60 días. Ambas partes deben aceptar el plazo.

En algunas situaciones, los compradores y vendedores pueden decidir si agregan una fecha de extensión de la contingencia hipotecaria en el contrato de compraventa. Este término incluye disposiciones para extender el período de contingencia hipotecaria si el comprador no logra obtener el préstamo adecuado antes de la fecha límite. Sin embargo, el vendedor no tiene obligación de aceptar la extensión, y se puede retirar de la venta si la contingencia expira.

Tipos de hipotecas

La mayoría de las cláusulas de contingencia hipotecaria especifican el tipo de hipoteca que el comprador debe obtener. Después de revisar las opciones de préstamo, ambas partes deben determinar el tipo de préstamo hipotecario específico que el comprador necesitará para avanzar en el proceso de cierre.

Cantidad de dinero necesaria

Uno de los términos más importantes de la cláusula de contingencia hipotecaria es la cantidad exacta por la que deben aprobar al comprador. Esta condición actúa como una protección secundaria para el comprador. Si le aprueban la hipoteca, pero no por la cantidad indicada en el contrato, puede cancelar la venta sin ninguna consecuencia.

Tasa de interés máxima

El comprador debe decirle al vendedor qué tasa de interés se siente cómodo pagando mensualmente. De esta manera, si el préstamo hipotecario es aprobado con una tasa más alta de la que quería, la contingencia hipotecaria le permite retirarse de la venta.

Costos de cierre o cargos por emisión

Antes de firmar el contrato de compraventa, es importante establecer los costos de cierre y los cargos que el comprador estará obligado a pagar para obtener el préstamo. Entre otros cargos, el prestamista hipotecario generalmente cobra los cargos por emisión, que incluyen el costo de procesamiento, evaluación de riesgo y financiamiento del préstamo. Para el comprador, es útil incluir estos cargos adicionales en su presupuesto de compra.

¿Deberías renunciar a una cláusula de contingencia hipotecaria?

Aunque la cláusula de contingencia hipotecaria está incluida en la mayoría de los acuerdos de bienes raíces, algunos compradores pueden y deciden renunciar a ella dependiendo de sus circunstancias. Los compradores pueden considerar esta opción si van a pagar la propiedad en efectivo o si ya están preaprobados para el préstamo necesario. En un mercado competitivo, un vendedor que está considerando varias ofertas puede pedirles a los compradores que renuncien a la contingencia hipotecaria para cerrar la venta más rápido.

Renunciar a la cláusula de contingencia hipotecaria puede ser arriesgado. Si la solicitud de hipoteca del comprador no es aprobada después de que renuncia a la cláusula de protección, el comprador perderá su depósito de buena fe y quedará vulnerable a cargos adicionales y posibles demandas legales.

Conclusión

La cláusula de contingencia hipotecaria es una red de seguridad que se usa frecuentemente para proteger a los compradores y vendedores de vivienda de cambios inesperados durante el proceso de compra de una casa. Ambas partes deben estar preparadas para hablar sobre los términos del préstamo durante las negociaciones y entender los riesgos de renunciar a la cláusula por completo.

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