¿Qué hace una compañía de títulos de propiedad?

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En los primeros días de la historia de Estados Unidos, cuando querías comprar una propiedad, un gestor se encargaba de la transacción. Parte de su trabajo era averiguar si el título de propiedad estaba "libre de gravámenes" o "sin cargas". Si una propiedad está libre de gravámenes, significa que nadie más que el vendedor tiene derechos de propiedad sobre ella y no existen gravámenes, lo que significa que nadie más puede tomar la propiedad para pagar una deuda. Sin embargo, no existía ninguna garantía o seguro que responsabilizara a los gestores en caso de que se equivocaran.

Hoy en día, las compañías de títulos investigan los títulos de propiedad de la misma manera que lo hacían los gestores, en lo que se conoce como una investigación de títulos. Pero desde finales de la década de 1880, también han proporcionado seguros de título. Esa es su garantía de que si surge algún problema que ellos no encontraron, estás protegido.

¿Qué es el título de la propiedad?

El título de propiedad es el registro de propiedad de una vivienda. El título muestra quién fue propietario de la vivienda en el pasado, contiene una descripción física de la casa y muestra cualquier gravamen que exista sobre ella. Si acabas de comprar la casa, tu hipoteca aparecerá en el título como un gravamen. Es diferente de una escritura, que es un documento que se obtiene en el cierre de la transacción y que establece que eres propietario de la vivienda.

¿Qué es una compañía de títulos de propiedad y qué hace?

Una compañía de títulos de propiedad es una entidad independiente que actúa en nombre tanto del prestamista como del comprador. Los contratas para investigar y asegurar el título de la propiedad que estás comprando.

¿Por qué es eso importante? Supongamos que compras una casa sin contratar una compañía de títulos de propiedad. Más adelante, descubres que el vendedor heredó la casa cuando su padre falleció y en realidad solo es propietario de la mitad de la vivienda. La otra mitad de la casa heredada pertenece a su hermano, quien aparece en tu puerta reclamando su 50% de la propiedad. Puedes imaginar lo desagradable que sería esa situación para todos. La compañía de títulos de propiedad y la póliza de seguro de títulos que adquieres con ellos te protegerán de cualquier responsabilidad y son una parte importante del proceso de cierre.

Ahora que sabes qué es una compañía de títulos de propiedad y por qué es importante, esto es lo que puedes esperar por tu dinero.

Cadena de títulos

Las compañías de títulos de propiedad investigarán lo que se conoce como "cadena de títulos" o el historial completo de la propiedad. Una búsqueda hecha por una compañía de títulos de propiedad habría revelado al segundo propietario y detenido la venta antes de cerrar la hipoteca. También buscan gravámenes existentes, para que no descubras, después de una mala experiencia, que un contratista nunca recibió el pago por trabajos anteriores que completó en la casa y ahora espera que tú, el nuevo propietario, le pagues. Así mismo, se asegurarán de que todos los impuestos de la propiedad estén pagados en su totalidad.

Investigación de títulos y medición de la propiedad

Tu compañía de títulos hará una medición de la propiedad. Se necesita una medición para cerrar la compra de una vivienda en la mayoría de los estados, ya que garantiza que la vivienda ocupe únicamente el espacio indicado en el título de propiedad. También funciona en sentido contrario; te interesa saber si la cerca de tu vecino está en realidad en tu propiedad.

Cuando se completa la investigación, la compañía presenta un informe llamado “resumen de título”. Tanto tú como tu prestamista recibirán una copia para revisar antes de cerrar la compra de tu casa. El resumen de título no es tu póliza de seguro de título. Ese es un documento separado que recibirás de tu agente.

Seguro de título

Las compañías de títulos ofrecen dos tipos de pólizas de seguro de título: una para ti, como comprador, y otra para tu prestamista. Debido a que tu prestamista tiene un interés económico en la propiedad, el seguro de título los protege a ellos de la misma manera que a ti: económica y legalmente, en caso de que alguien presente un reclamo sobre la propiedad que se haya pasado por alto en la investigación de títulos.

Por lo general, el vendedor de la vivienda que estás comprando paga por tu póliza de seguro de título, y tú pagas por la póliza de seguro de título de tu prestamista. Pero a diferencia de la mayoría de las pólizas de seguro que exigen que pagues una prima anual o mensual para mantener tu cobertura, solo tienes que pagar el seguro de título una vez al cerrar la compra de la propiedad. Entonces estarás cubierto mientras seas propietario de la vivienda.

Cómo determinar quién es el propietario del título

Es importante trabajar con tu compañía de títulos de propiedad para asegurarte de que la redacción de tu título describa con precisión quién tiene el derecho de transferir la propiedad. La redacción de tu título también puede afectar la forma en que pagas impuestos y cargos de la propiedad si vendes tu casa en el futuro.

Si no estás casado y eres el único en el título, es fácil: tienes el título en propiedad exclusiva. Pero si estás casado o vives en un estado con régimen de bienes gananciales, la situación se vuelve más complicada. Tu compañía de títulos de propiedad te ayudará a comprender qué es lo mejor para ti y cómo debería redactarse el título.

Cierre

Las compañías de títulos de propiedad suelen encargarse del cierre de la compra de tu casa. Este servicio también puede ser llamado "acuerdo". Ellos designan a un agente de firma o a un abogado de bienes raíces (según lo que exija tu estado) para revisar todos los documentos de cierre y finalizar la escritura y transferencia del título.

Financiamiento

Las compañías de títulos de propiedad pueden retener y administrar el dinero en garantía, con la ayuda de un agente de depósito en garantía. Una cuenta de depósito en garantía es una cuenta de ahorros que administra un tercero, en este caso la compañía de títulos de propiedad, que distribuye pagos según ciertas condiciones.

Las cuentas de depósito en garantía son habituales en transacciones inmobiliarias porque los prestamistas hipotecarios quieren asegurarse de que tengas suficiente dinero para cubrir ciertos gastos. Por ejemplo, si tu prestamista exige que se mantenga en garantía un cierto número de meses de gastos, es probable que una compañía de títulos administre esta cuenta en nombre tuyo y de tu prestamista.

Todas las partes involucradas en el proceso de comprar una casa deberán enviar o recibir fondos relacionados con la transacción. Trabaja de cerca con el agente de tu compañía de títulos de propiedad; cuando necesites transferir fondos, te ayudarán a encontrar los métodos más seguros y convenientes.

Preguntas frecuentes sobre las compañías de títulos y cómo ayudan a los compradores y vendedores

Las compañías de títulos trabajan para ayudar a los compradores a cerrar la compra de propiedades sin problemas. Si estás por cerrar la compra o estás comenzando a buscar una compañía de títulos, es normal tener algunas preguntas. Estas son algunas de las preguntas más comunes que las personas suelen hacer.

¿Tengo que trabajar con una compañía de títulos de propiedad?

Aunque los prestamistas hipotecarios exigen trabajar con una compañía de títulos como condición para otorgar el préstamo, no es obligatorio por ley. Dicho esto, siempre es una buena idea, incluso si estás pagando en efectivo por una propiedad, ya que la compañía de títulos investigará detalladamente la propiedad para asegurarse de que la venta pueda hacerse.

¿Qué documentos necesitan las compañías de títulos en el cierre?

La compañía de títulos es responsable de preparar y proporcionar a los compradores y vendedores los documentos necesarios. Por lo general, los compradores deberán llevar algunos documentos estándar, como comprobante de seguro y su identificación con foto, pero la compañía de títulos y su agente de bienes raíces podrán informarle si es necesario que lleve algo más.

¿Qué hace la compañía de títulos por los vendedores?

Aunque las compañías de títulos principalmente benefician a los compradores, también ayudan a los vendedores al encargarse de toda la documentación, coordinar el proceso de cierre con los compradores y negociar cualquier liquidación o pago de gravámenes para facilitar el cierre de la venta.

¿Pueden las compañías de seguros eliminar los gravámenes?

Las propias compañías de títulos no pueden eliminar gravámenes, pero pueden ayudar a los vendedores a negociar y resolver cualquier gravamen descubierto durante el proceso de investigación de títulos. En última instancia, corresponde al vendedor determinar el mejor curso de acción y cubrir cualquier pago o liquidación necesario.

¿Quién elige la compañía de títulos de propiedad?

El comprador y el vendedor cuentan con representación de una compañía de títulos. Ni el comprador ni el vendedor están obligados a usar una compañía de títulos recomendada por el otro. Eres libre de pedir recomendaciones a tu agente de bienes raíces o prestamista si no estás seguro de qué compañía utilizar.

¿Qué tipos de problemas puede descubrir las compañías de títulos de propiedad?

Las compañías de títulos son expertas en encontrar cualquier problema que pueda impedir que una vivienda se venda legalmente. Estos problemas incluyen:

• Gravámenes
• Honorarios no pagados por el trabajo hecho
• Propietario o herederos no revelados con reclamos sobre la propiedad
• Avalúos especiales sobre la propiedad
• Préstamos pendientes sobre la vivienda
• etc.

¿Qué sucede si la compañía de títulos de propiedad descubre problemas con la propiedad?

Si la compañía de títulos descubre algún problema con la propiedad, avisarán tanto al comprador como al vendedor. Por lo general, estos problemas pueden hacer que la venta se cancele, pero se hará todo lo posible para solucionar el problema y continuar con la venta de la vivienda en beneficio tanto del comprador como del vendedor.

Conclusión: las compañías de títulos protegen tanto a los compradores como a los vendedores

Tu título muestra quién ha sido propietario de la propiedad en el pasado, contiene una descripción de la propiedad y muestra si existen gravámenes sobre ella. La compañía de títulos es una tercera parte neutral que contratas para investigar y asegurar el título de la vivienda que estás comprando. Además, ellos se encargarán de manejar el cierre de tu casa.

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