Hipoteca asumible: Qué es y cómo funciona

Hay muchas maneras para que los posibles compradores de vivienda financien la compra de su nueva casa. Con tantos tipos de hipotecas para elegir —y todas con beneficios específicos dependiendo de tus necesidades como prestatario— elegir el tipo de préstamo adecuado puede ser difícil.

Un tipo de hipoteca que podría valer la pena que algunos compradores consideren en es una hipoteca asumible. Exploremos esta opción de préstamo, cómo funciona y si es la opción adecuada para ti.

¿Qué es una hipoteca asumible?

Una hipoteca asumible permite que el comprador compre una casa haciéndose cargo del préstamo hipotecario del vendedor. Un motivo por el que los compradores deciden comprar una casa con una hipoteca asumible es aprovechar el financiamiento con una tasa de interés más baja si las tasas han aumentado desde que el vendedor compró originalmente la casa.

¿Qué hipotecas son asumibles?

No todos los préstamos hipotecarios son asumibles. Lastimosamente, la mayoría de hipotecas convencionales no son asumibles. Sin embargo, los préstamos que están asegurados por la Administración Federal de Vivienda (FHA) o respaldados por el Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA) o el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA) son asumibles siempre que se cumplan requisitos específicos.

Para la mayoría de los préstamos del VA o la FHA, un vendedor debe obtener la autorización del prestamista para una hipoteca asumible.

Préstamos de la FHA

Estas son algunas cosas que debes saber si decides hacerte cargo de un préstamo de la FHA. Para los préstamos de la FHA más nuevos, ambos el comprador y el vendedor deben cumplir criterios específicos para una hipoteca asumible. Los vendedores deben vivir en la casa como residencia principal por una cantidad de tiempo establecida, y los compradores deben pasar por el proceso de solicitud estándar para un préstamo de la FHA.

La buena noticia para los compradores es que para los préstamos de la FHA se necesita un down payment más pequeño del 3.5%, volviéndolo una opción atractiva y más asequible para los compradores de vivienda por primera vez. Además, las hipotecas de la FHA se consideran más accesibles para los compradores con un historial crediticio menos que perfecto porque las puntuaciones de crédito deben ser mayores de 580 para aplicar.

Antes de aplicar para cualquier hipoteca, familiarízate con las maneras de mejorar tu puntuación de crédito para presentar la mejor solicitud posible.

Préstamos del VA

Respaldado por el Departamento de Asuntos de los Veteranos, un préstamo del VA está disponible para los miembros del Ejército y de las fuerzas armadas elegibles y sus cónyuges. Un comprador que no sea un miembro actual o anterior de las fuerzas armadas calificado puede solicitar la asunción de un préstamo del VA.

Dependiendo de las condiciones del préstamo, es posible que el prestamista también necesite la autorización del Centro regional de préstamos del VA, lo que alargaría el tiempo para procesar la documentación.

En muy pocos casos, es posible que un comprador se tome con un préstamo libremente asumible que se aplica a cualquier préstamo del VA cerrado el 1 de marzo de 1988 o antes. Los vendedores que caen en esta categoría no necesitan obtener la autorización del prestamista, pero es posible que sigan siendo responsables de hacer los pagos si un comprador no cumple con el pago puntual de la hipoteca. Sin embargo, quizá los compradores quieran pensarlo dos veces antes de asumir este tipo de préstamos porque las hipotecas originadas a fines de la década de 1980 tienden a tener tasas de interés más altas.

¿Cómo funciona una hipoteca asumible?

Una hipoteca asumible funciona muy parecido a un préstamo hipotecario tradicional, excepto que el comprador está limitado al financiamiento por medio del prestamista del vendedor. Los prestamistas deben aprobar una hipoteca asumible. Si se hace sin autorización, los vendedores corren el riesgo de tener que pagar el saldo completo desde el principio. Los vendedores también corren el riesgo de que los compradores no hagan los pagos, lo que puede afectar negativamente su puntuación de crédito.

Una ventaja grande es que en estos casos no se necesita una tasación, lo que potencialmente puede ahorrarle cientos de dólares a los compradores. Aun así, los compradores todavía deben ordenar una inspección de la casa para ver si la propiedad necesita alguna reparación. Una vez el comprador cierra el negocio de la casa, el vendedor ya no es responsable de los pagos de la hipoteca.

Ventajas y desventajas de las hipotecas asumibles

Cuando determines las ventajas y desventajas de asumir una hipoteca, considera todos los costos adicionales, la documentación y los plazos necesarios para procesar el préstamo. Aunque posiblemente tenga sentido evitar tasas de interés más altas a través del prestamista del vendedor, podría ser beneficioso comparar opciones antes de comprometerse a cualquier cosa oficialmente. Esto es lo que debes saber para decidir si un préstamo asumible es la opción adecuada.

Ventajas de las hipotecas asumibles

Hacen que sea más fácil vender la casa: las casas en venta con una hipoteca asumible tienen una ventaja de marketing significativa. Los compradores en busca de un proceso de compra simplificado y una tasa de interés potencialmente más baja pueden ver las hipotecas asumibles como muy atractivas.

Pueden ahorrarles dinero a los compradores: las tasas de interés bajas pueden ahorrarles miles de dólares a los compradores a lo largo de la vida del préstamo. Además, sin la necesidad de una tasación, los compradores tienen la opción de ahorrarse unos cuantos cientos de dólares al principio en lugar de pagar cargos adicionales.

Desventajas de las hipotecas asumibles

Aumentan el riesgo financiero: la grama del vecino no siempre es más verde. Los vendedores suelen enfrentar más riesgos relacionados con las hipotecas asumibles, especialmente cuando dejan que los compradores asuman préstamos del VA. Si un comprador asume una hipoteca libremente asumible y transfiere la propiedad a un tercero no revelado, es posible que los vendedores sigan siendo responsables de cubrir cualquier pago de la hipoteca que el nuevo propietario no haga. Si los vendedores no saben de la transacción, tienen más riesgo de pagos atrasados.

Posibilidad de pérdida del derecho: los vendedores con préstamos del VA asumidos pueden perder todo su derecho si el nuevo propietario se atrasa en los pagos, afectando su elegibilidad para préstamos futuros del VA. Para evitar que esto suceda, los vendedores deben obtener una descarga de responsabilidad después del cierre y presentar evidencia al Departamento de Asuntos de los Veteranos para restablecer su derecho.

No hay oportunidad de comparar: los compradores están limitados a los términos y condiciones originales del prestamista del vendedor, restringiendo la capacidad de buscar tasas o términos más competitivos.

Cómo calificar para un préstamo hipotecario asumible

Para calificar para una hipoteca asumible, los prestamistas revisan la puntuación de crédito y la relación deuda-ingreso (DTI) de un comprador para ver si cumple los requisitos mínimos. Es posible que se necesite más información como el historial de empleo, explicaciones de ingresos para cada solicitante y una verificación de activos para un down payment para procesar el préstamo.

Es importante hablar con un experto en hipotecas calificado sobre los documentos específicos necesarios para calificar para un préstamo asumible. Aunque la aprobación de este tipo de préstamo depende del prestamista o la agencia del vendedor, encontrar el prestamista adecuado que te ayude a comprar una casa puede darte más tranquilidad.

¿Cuánto cuesta asumir una hipoteca?

El costo de asumir un préstamo hipotecario varía de una casa a otra. Todo depende de cuánto dinero debe el vendedor por la hipoteca. Mientras más deba el vendedor, más tendrás que pagar como down payment por la propiedad.

Debes estar preparado por si tienes que sacar un segundo préstamo hipotecario para cubrir la diferencia entre el precio de compra y lo que el vendedor debe de la hipoteca original. Si tienes una cantidad grande de dinero ahorrado, puedes usarlo para los costos de cierre.

Veamos cuánto podrías esperar pagar para asumir una hipoteca.

Supongamos que el precio de compra de una casa es $175,000, y que el saldo restante del préstamo es $100,000. Un comprador tendrá que llevar la diferencia ($75,000) al cierre. Además, para los préstamos del VA, el comprador generalmente deba pagar un cargo por financiamiento del 0.5% del saldo del préstamo.

Asumir una hipoteca después del divorcio o la muerte

A veces, se debe asumir una hipoteca por la muerte de un familiar o por un divorcio. En estos casos, el prestamista debe asegurarse de que la persona responsable del préstamo cumple los requisitos mínimos establecidos.

Será necesario verificar la información de la persona que asumirá el préstamo, como en una solicitud de préstamo hipotecario estándar. El prestamista revisará los estados de cuenta de ingresos, las listas de bienes y la solvencia crediticia del prestatario para asegurarse de que pueda hacer los pagos mensuales mínimos sobre el préstamo.

Lo mejor es hablar con un experto en préstamos hipotecarios antes de aceptar asumir un préstamo.

Conclusión

Asumir una hipoteca puede ser una opción valiosa para quienes están buscando la posibilidad de una tasa de interés más baja y un proceso de compra más simple. Si estás dispuesto a asumir el riesgo y confiar en el vendedor de tu nueva casa y su prestamista, existe la posibilidad de que el camino a ser propietario de una vivienda pueda resultar mucho menos complicado.

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