¿Qué es una cooperativa y cómo funciona?

¿Qué es una cooperativa? ¿Cómo difiere la vivienda cooperativa de vivir en un condominio o en un apartamento unifamiliar con jardín? ¿Y qué significa ser parte de una cooperativa de vivienda? Estas son buenas preguntas, y probablemente te las estás haciendo si nunca has vivido en una ciudad grande como Washington, DC o Nueva York.

De algunas maneras, la vivienda en cooperativa se parece a vivir en un condominio. Pero al mismo tiempo, vale la pena decir que no son lo mismo. Veamos más de cerca qué es exactamente una cooperativa.

Definición de cooperativa

La vivienda en cooperativa (frecuentemente descrita refiriéndose a una cooperativa individual) es un tipo de propiedad de vivienda habitual para los edificios de apartamentos en las ciudades grandes como Nueva York. Para fines prácticos, una cooperativa se puede definir como un edificio de propiedad conjunta por una corporación formada por todos sus habitantes. Cuando compras en una cooperativa, no estás comprando un pedazo de propiedad; en cambio, estás personalmente comprando acciones en una corporación sin fines de lucro que te permite vivir en la residencia.

Diferentes tipos de cooperativas

Hay muchos tipos de cooperativas disponibles. Hay cooperativas del consumidor, cooperativas del trabajador, cooperativas del productor y más. Como regla general, todas existen con el propósito declarado de ayudar a grupos de personas con intereses compartidos a trabajar por un objetivo en común.

¿Cómo son las viviendas en cooperativa?

En general, la vivienda en cooperativa es un apartamento que es parte de un edificio grande en una ciudad grande. Sin embargo, existen varios otros modelos de cooperativas. También vale la pena mencionar: una cooperativa también puede tomar la forma de un townhouse, un duplex o cualquier otro tipo de vivienda disponible, incluyendo casas unifamiliares, casas móviles y grupos de casas miniatura situadas en terreno de una cooperativa.

Comprar una cooperativa vs. comprar un condominio

Aunque es frecuente pensar que los condominios y las cooperativas son similares, es importante recordar que no operan de la misma forma. Veamos las diferencias principales con las que podrías toparte cuando compras un condominio comparado con una cooperativa.

Comprar un condominio

Para que quede claro, cuando compras un apartamento o un condominio, generalmente estás comprando el contenido interior que está detrás de una puerta numerada; una de muchas unidades individuales. Efectivamente estás comprando la propiedad de una unidad individual en el edificio donde vivirás. Como tienes la escritura de la propiedad, también recibes el beneficio del capital o valor adicional que se acumule en la propiedad. Como ventaja adicional, es posible que también disfrutes de una cierta medida de flexibilidad cuando se trata de renovar, mejorar o hacer actualizaciones de bricolaje en tu unidad. Comprar y obtener financiamiento para un condominio es también generalmente más fácil que para las cooperativas.

Comprar una cooperativa

Por el contrario, si decides comprar en una cooperativa, estás efectivamente comprando acciones de la corporación dueña de toda la propiedad. Según los términos de una cooperativa, todos los que viven en la cooperativa se consideran accionistas, y el tamaño del apartamento en el que vives determina tu participación en el edificio. Todos los que viven en el inmueble disfrutan de tener acceso a ciertas áreas comunes del edificio (que, al igual que el interior y el exterior del inmueble, son propiedad de la corporación). Asimismo, todos comparten los gastos y la responsabilidad del mantenimiento de la propiedad.

En otras palabras: aunque estás pagando por el derecho de vivir en una unidad específica de un edificio, realmente no eres el propietario absoluto de esta unidad, y es posible que tengas menos opciones cuando se trata de hacer cambios, adiciones o renovaciones en la residencia. Comprar en una cooperativa también tiende a implicar un proceso de solicitud más demandante y puede incluir una entrevista con la junta de la cooperativa y una revisión financiera antes de que te aprueben para comprar acciones.

También hay que tener en cuenta que normalmente no se puede financiar una cooperativa con una hipoteca. Se necesita un financiamiento especial para las cooperativas porque como comprador, estás comprando una acción en la compañía dueña del edificio, y no la unidad en sí. Rocket Mortgage® solo ofrece financiamiento para cooperativas en ciertas áreas de Nueva York. Comprar un condominio con financiamiento tradicional te puede dar muchos de los mismos beneficios que la vida en cooperativa, y disfrutarás de un proceso de financiamiento más simple, incluyendo la capacidad de hacer tu oferta más llamativa con una carta de aprobación verificada.  

¿Cómo funciona la vivienda en cooperativa?

Como ya mencionamos brevemente, una cooperativa es una organización sin fines de lucro. Esto significa que tiene una junta de directores y accionistas, y varias otras entidades que hacen que funcione sin problema. Estas entidades son:

• La junta directiva: La junta de la cooperativa es responsable de establecer políticas y tomar decisiones por el bien de la cooperativa. Las políticas que establece la junta, y que rigen la vida en la cooperativa, se conocen generalmente como normativas, y estas normativas frecuentemente vienen en forma de reglas y restricciones.

• La asociación de la cooperativa: Esta entidad es responsable de administrar y cobrar los cargos de membresía, que se usan para cubrir los impuestos sobre la propiedad, el mantenimiento del edificio, las amenidades y cualquier hipoteca relacionada a la propiedad.

• Accionistas: Los accionistas son los que compran en la cooperativa. Son propietarios de una parte de la compañía propietaria del edificio en el que viven. Todos los propietarios de la cooperativa son responsables de las obligaciones financieras mutuas de la cooperativa. Los pagos suelen cubrir gastos en común como el mantenimiento del edificio, las renovaciones o mejoras a las áreas comunes, las hipotecas relacionadas a la propiedad y sus unidades, etc.

• Una compañía administradora: La junta de la cooperativa puede contratar a una compañía de administración para que se encargue de los asuntos diarios como el mantenimiento del edificio.

Ventajas y desventajas de la vida en una cooperativa

Como ocurre con cualquier forma de vivienda, la vida en una cooperativa tiene ventajas y desventajas, incluyendo aspectos positivos y negativos que querrás saber antes de comprar en una cooperativa.

Ventajas de las cooperativas

• Precio de compra más bajo: Si vives en una ciudad grande como Washington, DC o Nueva York, generalmente verás que las cooperativas tienden a ser un poco más baratas y los costos de cierre son menos que si compraras un condominio.

• Menos responsabilidad: Si alguna vez has sido propietario de un inmueble, entonces sabes que eres responsable de las necesidades de mantenimiento que puedan surgir. Tener un apartamento en cooperativa puede ser parecido a alquilar en el sentido de que no eres responsable de los principales trabajos de mantenimiento que ocurren más allá de los límites de tu propia unidad.

• Conoces mejor a tus vecinos: Como las juntas de las cooperativas piden expedientes financieros detallados y extensos y referencias personales a los solicitantes, por lo menos tendrás una idea de quiénes son y de los intereses o valores que puedan compartir.

• Beneficios fiscales: Las propiedades es ciertas áreas del país te permiten deducir intereses de tu préstamo por tu parte de la propiedad, y tu parte de los intereses de la hipoteca general que la cooperativa tiene para el edificio. De la misma manera, los cargos de mantenimiento pueden ser deducibles de impuestos. Si tienes alguna pregunta, comunícate con un profesional en impuestos calificado.

Desventajas de las cooperativas

• Cargos mensuales más altos: Aunque el precio de compra de una cooperativa es generalmente más bajo que el de un condominio, los down payments mínimos suelen ser más altos. Los gastos y cargos mensuales tienden a ser más altos, dependiendo de los gastos que cubran (como servicios públicos, estacionamiento, etc.).

• Mayores restricciones: No te olvides de leer las normativas detenidamente antes de comprar en una cooperativa. Estas reglas dicen qué está permitido para los residentes del edificio y qué no (como si puedes tener mascotas o si puedes subarrendar tu apartamento). Una lectura cuidadosa también te da una mejor idea de qué renovaciones, mejoras o cambios puedes hacer en tu apartamento.

• Grupo de compradores limitado: Las normativas incorporadas en las residencias de vivienda en cooperativa pueden imponer restricciones significativas a la capacidad de los accionistas de vender sus acciones y deshacerse de sus propiedades inmobiliarias. Por otro lado, ten en cuenta que, durante el COVID, las cooperativas mantuvieron mejor su valor que los condominios en Nueva York porque las juntas de cooperativas eliminaron a los prospectos financieramente riesgosos.

Preguntas frecuentes de la vivienda en cooperativa

Como podrás imaginar, los posibles solicitantes en una cooperativa pueden tener muchas preguntas frecuentes cuando se trata de este tipo de vivienda. Abajo encontrarás las respuestas a varias consultas frecuentes.

¿Cuál es la diferencia entre un condominio y una cooperativa?

Las diferencias entre un condominio y una cooperativa en gran medida se reducen a si eres propietario de la unidad individual, o si tienes acciones en un edificio, respectivamente. Por lo general, los condominios ofrecen más opciones para los propietarios cuando se trata de renovar o rehabilitar sus unidades y son más fáciles de financiar. Las cooperativas (donde compras acciones de una propiedad) son generalmente más exigentes cuando se trata de modificar la residencia y quién puede vivir en el edificio.

¿Debería comprar en una cooperativa?

Eso depende de tu situación individual. ¿Quieres menos responsabilidad? ¿Vivir en una propiedad de la que es más difícil deshacerte, pero que tiene un proceso de calificación más riguroso para quienes son aprobados para vivir en el edificio? ¿Te sientes cómodo teniendo acciones en una corporación de vivienda sin fines de lucro vs. una propiedad real en la forma de una unidad (y comprar usando un préstamo con garantía de acciones en lugar de una hipoteca)? Tendrás que considerar una variedad de estos factores —incluyendo qué tan difícil podría ser vender tus acciones en el futuro— especialmente si estás considerando comprar una cooperativa como método de invertir en bienes raíces.

¿Puedo financiar la compra en una cooperativa con una hipoteca?

Técnicamente, no: como los propietarios en las cooperativas no son propietarios de bienes raíces, el proceso de financiamiento es un poco diferente de una solicitud de hipoteca estándar. En lugar de pedir un préstamo hipotecario para vivienda, tendrás que sacar algo que se conoce como préstamo con garantía de acciones. Durante el proceso de solicitud, le darás información a tu prestamista sobre cómo funciona la cooperativa. El prestamista también investigará a la junta administrativa y dará un vistazo a la hipoteca subyacente. Algunas cooperativas ya tienen relaciones existentes con ciertos prestamistas, lo que puede facilitar bastante el proceso de financiamiento. Dicho todo esto, como el préstamo con garantía de acciones te da un lugar donde vivir, financiar una cooperativa tiene el mismo resultado final que financiar un condominio: adquieres una vivienda que es tuya.

Conclusión: ¿Podría ser una vivienda en cooperativa ser adecuado para ti?

En el momento que compras en una cooperativa, no estás comprando una propiedad específica, sino invirtiendo en acciones en una cooperativa de vivienda. Frecuentemente confundidos con los condominios, las cooperativas a menudo pueden adoptar la forma de apartamentos, duplexes, townhomes y otras estructuras residenciales tradicionales, pero funcionan según un conjunto de reglas completamente diferentes.

Las cooperativas generalmente ofrecen una manera más asequible de comprar vivienda en las grandes ciudades. Pero al mismo tiempo, al regirse por juntas directivas y normativas y tener procesos de solicitud más exigentes, muchas veces incluyen reglas y restricciones. Asegúrate de dedicar suficiente tiempo a investigar y hacer la tarea para decidir si vas a ser inquilino o si vas a comprar en una cooperativa.

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