Cómo comenzar a invertir en bienes raíces: lo que debes saber

Un portafolio de inversión en bienes raíces puede potencialmente ayudarte a crear un flujo de ingresos pasivos y generar riqueza al mismo tiempo. Pero antes de invertir tu dinero ganado con esfuerzo en bienes raíces, es fundamental comprender los conceptos básicos de la inversión inmobiliaria.

¿Qué es invertir en bienes raíces?

Invertir en bienes raíces es una opción atractiva debido al potencial de generar ganancias y la oportunidad de crear ingresos pasivos. Con la propiedad y los activos adecuados, los inversores tienen la posibilidad de generar flujo de caja e ingresos que pueden crecer con el tiempo.

Otro atractivo de invertir en bienes raíces es la capacidad de crear un portafolio diversificado y aprovechar ciertas exenciones fiscales. Por ejemplo, puedes deducir los intereses de tu hipoteca y cualquier reparación necesaria que hagas a la propiedad en tu declaración de impuestos.

En general, hay dos tipos de inversión inmobiliaria: activa y pasiva. La diferencia principal entre las dos radica en si eres propietario o administrador directo de la propiedad.

Veamos un análisis más detallado de cada estilo de inversión inmobiliaria:

• Activa: la inversión inmobiliaria activa implica un rol práctico en el que comprarás y administrarás la propiedad directamente. Un ejemplo de esto sería comprar una casa con el objetivo de alquilarla por temporadas como casa de vacaciones.
• Pasiva: en cambio, la inversión pasiva no requiere tanto esfuerzo. El financiamiento colectivo, los fideicomisos de inversión en bienes raíces (REIT) y los fondos de inversión inmobiliaria son todas formas de invertir en bienes raíces sin actuar como propietario.

Cómo comenzar a invertir en bienes raíces: 7 pasos esenciales

Si quieres adentrarte en el mundo de la inversión inmobiliaria, comenzar suele ser la parte más difícil. Antes de meterte de lleno, asegúrate de informarte sobre tus opciones de inversión, definir claramente tus objetivos de inversión y ser honesto contigo mismo sobre el compromiso que puedes asumir.

1. Entiende los aspectos básicos de la inversión en bienes raíces

Cualquiera que esté considerando invertir en bienes raíces debe considerar adquirir conocimientos sobre cómo funciona el sector antes de lanzarse. Es muy útil entender los fundamentos de la industria.

Comienza por construir una base que incluya una buena comprensión de los conceptos básicos de bienes raíces como la rentabilidad, el flujo de caja y el financiamiento. Aprender el vocabulario y entender los conceptos clave te ayudará cuando llegues a los temas más grandes como cómo hacer dinero con los bienes raíces y cómo armar una cartera de bienes raíces.

Una opción es tomar un curso educativo ofrecido por un grupo comercial inmobiliario como el Institute of Real Estate Management o la National Apartment Association. Ambos grupos ofrecen seminarios web, cursos e incluso certificaciones que puedes recibir. También puedes encontrar muchos recursos gratuitos sobre bienes raíces para ayudarte a fortalecer tus conocimientos.

2. Determina tu tolerancia al riesgo

Al igual que con todas las formas de inversión, la inversión inmobiliaria conlleva cierto nivel de riesgo. Pero la cantidad de riesgo que asumes varía según el tipo de inversión que elijas.

Como inversionista, deberás determinar tu nivel de tolerancia al riesgo para poder decidir qué inversiones se ajustan a tus objetivos financieros.

Tu tolerancia al riesgo dependerá en gran medida de tu situación personal y financiera. Por ejemplo, si tienes una familia que mantener, un pago de hipoteca y muchos otros gastos mensuales, es posible que quieras optar por inversiones menos volátiles.

Cabe destacar que una de las mejores maneras de mitigar el riesgo es crear un portafolio diversificado. Al tener múltiples tipos de activos vinculados a diferentes niveles de riesgo, es probable que tu sólido portafolio se mantenga a flote incluso si un activo no cumple con tus expectativas. Además, crear una cartera sólida establece la base para entender tu estrategia única y general para la inversión en bienes raíces y los portafolios de propiedades.

3. Elige un mercado de bienes raíces

El lugar adecuado puede hacer toda la diferencia para el valor de una propiedad. Pero más allá del lugar individual, tendrás que decidir en qué mercado de bienes raíces quieres trabajar. El lugar juega un papel enorme en determinar cuál es un buen mercado para invertir en bienes raíces.

Ciertas áreas son más cotizadas en los mercados dinámicos de bienes raíces, lo que las vuelve competitivas, pero prometedoras. Suelen ser lugares de rápido crecimiento con oportunidades y entretenimiento disponibles. Por eso, quizá tengas que investigar cómo son los mejores lugares para invertir para ti.

Para encontrar un buen lugar, comenzarás por determinar cuánto dinero puedes invertir y buscar propiedades que estén en tu presupuesto. También querrás ver la economía local y el mercado laboral en esa área para determinar si está creciendo. También es importante considerar el crecimiento poblacional y cómo es la población de arrendatarios.

Tendrás que considerar sus preferencias. Algunos inversionistas deciden administrar ellos mismos sus propiedades, lo que suele ser más fácil si vives cerca. Pero no es imposible invertir en mercados fuera de tu radio local.

4. Decide qué tipo de inversión harás

La inversión en bienes raíces puede ser increíblemente participativa o completamente pasiva. Tendrás que decidir en qué parte de la escala quieres estar.

Ser propietario de viviendas de alquiler generalmente requiere más trabajo que invertir en otros tipos de bienes raíces. También conlleva costos significativos, como el pago de impuestos sobre la propiedad y el mantenimiento de rutina. Y solo ganas dinero con una propiedad de alquiler si tienes un inquilino que paga. También deberás calcular los costos de vacancia.

Si buscas un enfoque más pasivo con menos gastos, probablemente querrás considerar formas más pasivas de inversión inmobiliaria. Por ejemplo, una REIT es una forma más pasiva de invertir en bienes raíces.

5. Comienza a buscar propiedades

Con una idea clara de dónde quieres invertir y cómo quieres invertir, es momento de comenzar a buscar una propiedad.

Cuando encuentras posibles propiedades de inversión, tendrás que investigar un poco sobre la casa en particular y el área en la que está. Si la propiedad está en malas condiciones o en un área no deseable, pierde valor. Puedes determinar la rentabilidad y volatilidad de una propiedad individual por medio de software analítico y servicios de creación de informes.

6. Determina la forma de financiamiento

Una vez encuentras la propiedad de inversión adecuada, necesitarás buscar financiamiento. En general, financiar una propiedad de inversión es más difícil que comprar una residencia principal.

Es posible que califiques para una hipoteca tradicional mediante un banco o una cooperativa de crédito. Sin embargo, estas hipotecas implican más riesgo, así que deberás tener un historial financiero sólido y una buena puntuación de crédito para calificar.

Otras opciones para considerar incluyen: 

• Programa de propiedades de inversión de Freddie Mac: este programa está diseñado para ayudar a los prestatarios a obtener el financiamiento que necesitan para propiedades de inversión de una a cuatro unidades.
• Financiamiento colectivo de bienes raíces: el financiamiento colectivo implica pedirle al público que ayude a financiar el negocio. Les pides a otros inversionistas que te ayuden a financiar tu inversión en bienes raíces y compartes el riesgo con ellos.
• Tener múltiples hipotecas: es posible que puedas sacar más de una hipoteca para ayudar a financiar tus inversiones en bienes raíces. Sin embargo, esto puede ser una estrategia riesgosa y algunos bancos no están dispuestos a permitirte tener múltiples hipotecas al mismo tiempo.
• Préstamos para remodelar casas: es posible que puedas obtener un préstamo de un prestamista privado específicamente para financiar negocios de remodelación de casas. Un préstamo de dinero duro, los préstamos sobre la plusvalía o un refinanciamiento con desembolso de efectivo pueden ser una mejor forma de financiar proyectos de remodelación de casas que las hipotecas tradicionales.
• Zonas de oportunidad: las zonas de oportunidad implican invertir en una comunidad desfavorecida, lo que proporciona beneficios fiscales según la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos de 2017. Esta es una buena opción para cualquier persona que esté buscando mejorar económicamente áreas desfavorecidas.

7. Monitorea tus pérdidas y ganancias

Aunque cada inversionista puede tener objetivos diferentes, el objetivo general es crear un flujo de ingresos y aumentar el patrimonio. Es importante analizar tu progreso hacia estos objetivos generales a lo largo del camino.

Hay varias relaciones y cálculos que puedes usar para entender tu progreso. Algunos funcionan mejor para ciertas propiedades, como lo residencial versus lo comercial, por lo que es importante investigar antes de usarlos. Algunos ejemplos de métricas que puedes necesitar incluyen los ingresos operativos netos (NOI), la tasa de rendimiento interna (IRR) y la relación de gastos operativos (OER).

Tipos de inversiones en bienes raíces

Cuando se trata de invertir en bienes raíces, tienes muchas opciones para elegir. Exploremos abajo algunos de los tipos de inversiones en bienes raíces más conocidos:

• Fideicomisos de inversión en bienes raíces (REIT): un fideicomiso de inversión en bienes raíces es una compañía que genera ganancias por medio de los bienes raíces, a veces con edificios de oficinas o propiedades que producen ingresos. Como inversionista, puedes comprar una acción de la compañía para agregar bienes raíces a tu portafolio. En ciertas maneras, esto es parecido a un fondo mutuo.
• Propiedades de alquiler: una propiedad de alquiler es una propiedad física que compras para alquilar a arrendatarios. A medida que tus arrendatarios pagan alquiler, puedes crear un flujo de ingresos y acumular capital.
• Bienes raíces comerciales: los bienes raíces comerciales incluyen cosas como hoteles, tiendas minoristas y oficinas. Aunque este mercado se vio afectado durante la pandemia, se está recuperando. Por lo general, los inversionistas disfrutan de plazos de arrendamiento más largos, lo que se traduce en un flujo de caja más constante.
• Plataformas de inversión en bienes raíces de financiamiento colectivo: las plataformas de inversión en bienes raíces de financiamiento colectivo permiten que inversionistas individuales contribuyan capital a un proyecto. En muchos casos, los fondos no tienen liquidez durante un largo periodo de tiempo.
• Bonos hipotecarios: un bono hipotecario se crea cuando los inversionistas combinan hipotecas para venderlas a los inversionistas en bienes raíces. El atractivo de estos bonos es que están respaldados por la garantía de viviendas físicas.
• Títulos respaldados por hipotecas (MBS): un título respaldado por hipoteca incluye múltiples hipotecas que los aseguradores de préstamos unen y venden a negociantes en el mercado de bonos. Es una forma más indirecta de invertir en la industria hipotecaria.
• Inversión en embargos fiscales: la inversión en embargos fiscales es otra forma relativamente indirecta de invertir. Implica que los inversionistas compren certificados de embargos fiscales, los cuales se crean cuando un propietario no paga los impuestos sobre la propiedad. Como inversionista, puedes comprar estos certificados en una subasta. En última instancia, puedes reclamar la vivienda si entra en ejecución hipotecaria. Pero el propietario original podría pagar los impuestos atrasados para recuperar su propiedad.

¿Cuáles son las ventajas y desventajas de invertir en bienes raíces?

Como todos los tipos de decisiones financieras, la inversión en bienes raíces tiene ventajas y desventajas. Abajo incluimos un resumen de las ventajas y desventajas que debes considerar.

Ventajas

• Potencial de crear un flujo de ingresos
• El valor de las propiedades puede aumentar con el tiempo
• Diversifica tu portafolio de inversión
• Los inversionistas más participativos tienen más control sobre la inversión

Desventajas

• Falta de liquidez
• La administración de propiedades no es pasiva
• Costos iniciales altos
• Dificultad de financiamiento

Preguntas frecuentes sobre las inversiones en bienes raíces

Tú tienes preguntas sobre la inversión en bienes raíces. Nosotros tenemos respuestas.

¿Cómo puedo invertir en bienes raíces?

Puedes comenzar a invertir en bienes raíces de muchas maneras. Algunas opciones comunes incluyen comprar propiedades de alquiler, remodelar propiedades para obtener una ganancia, comprar un REIT y apoyar un proyecto a través de una plataforma de financiamiento colectivo.

¿Es buena idea invertir en bienes raíces?

Aunque invertir en bienes raíces podría ser una buena idea para tus objetivos, es importante considerar tu situación única antes de adentrarte en los bienes raíces. Si tienes efectivo disponible limitado, crear un fondo para emergencias o pagar una deuda de tarjeta de crédito de interés alto podría ser la mejor opción.

¿Qué tipo de inversión en bienes raíces es el mejor?

El mejor tipo de inversión en bienes raíces varía según tu situación. Si tienes el tiempo y el dinero en efectivo para comprar y administrar propiedades de alquiler, eso podría ser lo mejor para ti. Pero si tienes tiempo y dinero limitados, entonces un REIT o una opción de bienes raíces en financiamiento colectivo podrían funcionar mejor.

¿Cuánto puedo ganar de las inversiones en bienes raíces?

La cantidad de dinero que puedes ganar de las inversiones en bienes raíces varía mucho dependiendo de los tipos de negocios que hagas y cuánto tiempo permanezcas en ello. A medida que construyes tu portafolio, la cantidad de dinero que ganes cada año seguramente crecerá.

Conclusión

Ser inversionista en bienes raíces es una posibilidad real para muchos. Aunque es necesario investigar y comprometerse, este tipo de inversión podría ayudarte a aumentar tu patrimonio para el futuro.

Si estás listo para comenzar a comprar propiedades, solicita una hipoteca hoy mismo.