Casas manufacturadas: definición y explicación

Las casas son de todas las formas y tamaños. Una casa puede estar construida de madera, ladrillo y cemento, una “casa tradicional”, pero también puede ser una casa prefabricada construida pieza por pieza en una fábrica y transportada al lugar que elijas. Una casa prefabricada puede ser una forma asequible de acceder a la propiedad de vivienda.

Pero ¿qué características definen una casa prefabricada, cuánto cuesta y cómo se compra? Sigue leyendo para descubrirlo. Sigue leyendo para averiguarlo.

¿Qué es una casa prefabricada?

Una casa prefabricada se construye en una fábrica conforme a los estándares del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. UU. Las casas prefabricadas se fabrican en secciones que luego se trasladan a un sitio específico y se instalan sobre una fundación, que puede ser temporal o permanente.

Las casas prefabricadas modernas se presentan en tres modelos:

• De un único módulo. Una vivienda construida en una sola sección larga.
• De doble módulo. Popular entre los compradores de vivienda por primera vez, este modelo tiene dos secciones unidas que forman una casa más grande.
• De triple módulo. El menos común de los tres modelos de casas prefabricadas; cuenta con tres secciones unidas.

Casas prefabricadas versus otras viviendas prefabricadas

Las casas prefabricadas son similares a las viviendas modulares o “prefab”, pero existen algunas diferencias.

Casas móviles y casas rodantes

El término casa móvil se refiere a cualquier casa prefabricada construida antes del 15 de junio de 1976. Las casas prefabricadas actuales tienen estructuras más sólidas y mejoras en los servicios que sus predecesoras. Una casa rodante es una vivienda prefabricada montada permanentemente sobre un chasis y trasladada hasta su ubicación final.

Estos términos ya no se utilizan, porque hacen referencia a viviendas más antiguas y de menor calidad, que no cumplen los estándares modernos. La construcción de casas prefabricadas está regida por la Ley Nacional de Normas de Construcción y Seguridad de Viviendas Prefabricadas, aprobada en 1974 y actualizada en 2000.

Esta ley se promulgó con el fin de “proteger la calidad, la durabilidad, la seguridad y la asequibilidad de las viviendas prefabricadas, así como facilitar su disponibilidad y aumentar el acceso a la vivienda propia para todos los americanos”.

Casas modulares

Las casas modulares son viviendas prefabricadas colocadas sobre cimientos permanentes.

Las casas modulares y las casas prefabricadas comparten varias similitudes:

• Ambas se construyen en fábricas
• Ambas se transportan hasta su ubicación
• Ambas son relativamente asequibles debido a los métodos de construcción eficientes y a la compra de materiales al por mayor

Las casas modulares son especialmente populares en el sur de Estados Unidos, donde la tierra es más accesible y económica. Las ciudades con numerosas viviendas prefabricadas incluyen Houston, Knoxville, Charleston y Charlotte. También son frecuentes en Los Ángeles, donde la densidad urbana y los recientes incendios forestales han impulsado su demanda.

A diferencia de las casas prefabricadas, las viviendas modulares:

• Se entregan en secciones y se construyen en el lugar, casi siempre sobre cimientos permanentes
• Ofrecen planos de planta totalmente personalizables
• Se consideran bienes inmuebles automáticamente, una vez terminadas

Casas por kit

Las casas por kit son viviendas prefabricadas que se envían sin ensamblar y el propietario o un contratista las monta en el sitio. Puedes ordenar una casa por kit en tamaños que van desde un pequeño estudio hasta una vivienda contemporánea de tres dormitorios.

En cambio, una casa prefabricada tradicional suele llegar completamente terminada.

Aunque es posible armar una casa por kit por cuenta propia, construir una vivienda no es una tarea sencilla, incluso si cuentas con un grupo de amigos hábiles y entusiastas. Si no tienes mucha experiencia en este tipo de trabajos, conviene contratar a profesionales. Además, deberás instalar plomería y otros servicios públicos, lo que puede necesitar técnicos especializados para garantizar que tu propiedad cumpla los códigos locales.

¿Cuánto cuestan las casas prefabricadas?

Como se mencionó anteriormente, las casas prefabricadas son una opción accesible. Según el Censo de 2024, el precio promedio de venta de una casa prefabricada nueva fue de $122,900.

Las casas prefabricadas suelen ser considerablemente más baratas que construir una casa tradicional porque:

• Los fabricantes pueden comprar material en grandes cantidades a un costo menor.
• La construcción en interiores ayuda a controlar los costos y garantiza un cronograma de construcción eficiente.
• La construcción no se ve afectada por las condiciones climáticas.

Al igual que en la vivienda tradicional, varios factores influyen en el costo total de una casa prefabricada. Además del precio de la unidad, los siguientes factores inciden en el costo global de la vivienda.

Superficie en pies cuadrados

El precio de una casa prefabricada varía según su tamaño y características. Puedes verificar los costos obteniendo desgloses detallados de precios que separen claramente el precio de la casa de los costos de terreno, preparación del sitio e instalación. La mayoría de los distribuidores confiables proporcionan listas de precios que muestran el costo por pie cuadrado y las tarifas por mejoras o actualizaciones, lo que facilita la comparación entre modelos.

El costo promedio por pie cuadrado de una casa prefabricada oscila entre 40 y 85 dólares. En comparación, las casas construidas tradicionalmente pueden duplicar fácilmente esa cantidad.

Terreno

Uno de los aspectos clave de una casa prefabricada es el terreno donde se instalará. Puedes alquilar un espacio en una comunidad de casas prefabricadas o bien comprar un terreno. El precio del terreno varía según la ubicación, aunque, en general, el terreno rural es más asequible que el urbano o el suburbano.

Existen opciones de financiamiento que pueden ayudarte a adquirir terreno, incluyendo:

• Préstamo para terreno: diseñado específicamente para comprar terrenos sin desarrollar. Estos préstamos suelen exigir un pago inicial mayor y tienen tasas de interés más altas que las de las hipotecas tradicionales, ya que el terreno mismo sirve como garantía.
• Préstamo del USDA: ofrece financiamiento con respaldo del gobierno para áreas rurales y suburbanas elegibles, a menudo con términos favorables, incluyendo opciones sin pago inicial para compradores calificados.

El leasing puede ser una buena opción para algunas personas, ya que permite instalar la casa en una propiedad ajena mediante un contrato de renta mensual, lo que reduce significativamente los costos iniciales.

Cimientos

Se recomienda contar con cimientos permanentes por varios motivos: Proporciona estabilidad y soporte estructural, ofrece mayor protección frente a factores ambientales y permite que la casa prefabricada sea elegible para financiamiento tradicional. Tener una cimentación convierte la casa en un bien inmueble, lo que mejora la percepción de los prestamistas en el momento de otorgar un crédito.

Impuestos sobre la propiedad

Una de las desventajas de tener un bien inmueble es que debes pagar impuestos sobre la propiedad. El tipo y la cantidad del impuesto dependerán de la clasificación de la vivienda y de si eres propietario del terreno. Muchos estados consideran las casas prefabricadas como bienes inmuebles y cobran impuestos a la propiedad si están ancladas permanentemente al terreno. Por el contrario, en las comunidades de casas prefabricadas, los impuestos suelen ser responsabilidad del propietario del terreno.

Entrega e instalación

Los cargos de transporte y de ensamblaje varían considerablemente. Algunos fabricantes incluyen la entrega en un radio determinado, normalmente entre 50 y 100 millas desde la fábrica, pero cobran otros cargos por distancias mayores. El costo del ensamblaje también depende de la complejidad de la instalación y de las regulaciones locales.

Para conocer con precisión tus costos, solicita una cotización detallada que incluya la entrega, el montaje y otros cargos. Pregunta específicamente sobre los costos por distancia, los requisitos de preparación del terreno y si se incluyen servicios como conexiones eléctricas o de agua. Tener esta información por escrito te ayudará a presupuestar con exactitud y evitar sorpresas en el momento de la entrega.

Servicios públicos

Como en cualquier vivienda, configurar los servicios de agua, plomería, electricidad, internet y cable aumenta el costo total. Estos pueden variar ampliamente según si el terreno ya cuenta con conexiones o si es necesario instalar nuevas líneas. Muchos fabricantes incluyen una garantía que cubre al propietario por desperfectos en la vivienda, de ciertos servicios o en electrodomésticos, lo que da tranquilidad durante el primer año de propiedad.

Ventajas y desventajas de una casa prefabricada

Tener una casa prefabricada ofrece muchos beneficios, pero también algunas desventajas que conviene considerar.

Ventajas de las casas prefabricadas

Las ventajas de tener una casa prefabricada incluyen:

• Capacidad de pago. Las casas prefabricadas suelen costar menos que las viviendas tradicionales, a veces hasta un 30% menos por la misma superficie en pies cuadrados.
• Opciones de financiamiento. Los compradores pueden elegir entre varias opciones de financiamiento, incluyendo hipotecas tradicionales para viviendas fijadas permanentemente en terreno propio o préstamos prendarios para casas situadas en comunidades de alquiler. Actualmente, muchos prestamistas ofrecen préstamos especializados para casas prefabricadas y algunos programas gubernamentales como los préstamos de la Administración Federal de Vivienda y de Asuntos de Veteranos están disponibles para compradores que cumplan los requisitos.
• Personalización. Las casas prefabricadas modernas permiten personalizar el plano, la distribución de los ambientes, los acabados, los accesorios y los electrodomésticos. Muchos fabricantes también ofrecen modificaciones estructurales, como más dormitorios, salas de estar ampliadas o características especiales como closets tipo vestidor o baños estilo spa.
• Eficiencia energética. Las casas prefabricadas actuales se construyen de acuerdo con estrictos estándares energéticos del HUD y a menudo superan los requisitos de eficiencia de las viviendas tradicionales gracias a un aislamiento mejorado, ventanas de bajo consumo y sistemas modernos de calefacción y de aire acondicionado. El entorno controlado de la fábrica también permite una mejor instalación del aislamiento y el sellado, lo que ayuda a mantener temperaturas más estables durante todo el año.

Desventajas de las casas prefabricadas

Sin embargo, una casa prefabricada no es la opción perfecta para todos. Puede tener varias desventajas, incluyendo:

• Apreciación más lenta. Las casas prefabricadas tienden a aumentar de valor más lentamente que las viviendas tradicionales, especialmente si no eres propietario del terreno donde se ubican.
• Limitaciones de financiamiento. Conseguir financiamiento para una casa prefabricada puede resultar más difícil que obtener una hipoteca convencional, ya que muchos prestamistas tradicionales no ofrecen préstamos para este tipo de vivienda. Esto reduce el número de opciones disponibles y puede derivar en tasas de interés más altas y condiciones de préstamo menos favorables.
• Restricciones de zonificación. Muchas comunidades cuentan con leyes de zonificación estrictas que limitan la instalación de casas prefabricadas. Además, en algunas áreas se exige que estas viviendas cumplan estándares arquitectónicos específicos o que se ubiquen únicamente en comunidades designadas para tal fin.
• Estigma y dificultades de reventa. A pesar de las mejoras en la calidad, los propietarios de casas prefabricadas todavía pueden enfrentar cierto estigma que afecta el valor de reventa y la comercialización de la propiedad. Algunos compradores descartan automáticamente las casas prefabricadas, lo que reduce el número de posibles interesados cuando llega el momento de vender.

Ventajas y desventajas de una casa prefabricada

Aunque hay numerosos beneficios, ningún tipo de vivienda es adecuado para todos. Veamos las ventajas y desventajas de una vivienda prefabricada y determinemos si es el tipo de vivienda adecuado para ti.

Ventajas de una casa prefabricada

• Las casas prefabricadas suelen ser más asequibles que las viviendas construidas en el lugar.
• Es posible calificar para financiamiento convencional a tasas de interés hipotecarias tradicionales si la vivienda se convierte en bien inmueble al fijarla al terreno.
• Las viviendas son personalizables de manera razonable con diversas mejoras, características y servicios. Los propietarios también pueden hacer mejoras, al igual que con cualquier otro tipo de vivienda.
• Las viviendas prefabricadas son conocidas por su eficiencia energética y durabilidad, ya que están construidas para cumplir el Código HUD.

Desventajas de una casa prefabricada

• Algunas áreas todavía tienen prejuicios contra las viviendas prefabricadas, considerándolas como si fueran “casas móviles” obsoletas.
• Los préstamos para viviendas prefabricadas que no se han fijado al terreno suelen incluir tasas de interés más altas que las hipotecas tradicionales.
• Las restricciones de zonificación en las ciudades pueden limitar las opciones del lugar a áreas más rurales.

Financiamiento de una casa manufacturada

Una vez que hayas encontrado un lugar donde colocar tu nueva vivienda, debes buscar la opción de préstamo más adecuada. Esto incluye:

• Hipotecas con respaldo gubernamental. Los préstamos con aprobación del HUD, incluyendo los préstamos FHA y VA, están disponibles para personas que cumplan los requisitos. En el caso de los préstamos de VA, solo los compradores que hayan servido en las fuerzas armadas y sus cónyuges sobrevivientes son elegibles.
• Préstamos convencionales. Freddie Mac y Fannie Mae garantizan hipotecas convencionales diseñadas específicamente para casas prefabricadas, siempre que estas estén permanentemente instaladas en el terreno donde se ubican.
• Préstamos prendarios. Son préstamos garantizados que utilizan tu propiedad móvil o bien mueble como garantía. El plazo de pago de un préstamo mobiliario suele ser de entre 10 y 20 años.
• Financiamiento del distribuidor. En algunos casos, el distribuidor del que compras tu casa prefabricada puede financiarla. Aunque este tipo de financiamiento suele ser más costoso que una hipoteca tradicional, puede ser una buena opción si tienes dificultades para obtener un préstamo.

Rocket Mortgage ofrece financiamiento para casas prefabricadas construidas a partir del 15 de junio de 1976, que estén permanentemente fijadas al terreno y cuenten con la aprobación del HUD.

Preguntas frecuentes

Estas son las respuestas a preguntas frecuentes sobre las casas prefabricadas.

¿Es más barato construir una casa o comprar una casa prefabricada?

Las casas prefabricadas suelen ser menos costosas de construir que las casas tradicionales, debido a su fabricación eficiente en fábrica, la compra de materiales al por mayor y los tiempos de construcción más rápidos. Ambos tipos deben cumplir normas de seguridad; sin embargo, las casas prefabricadas se rigen por los códigos federales del HUD, mientras que las casas tradicionales siguen los códigos de construcción locales.

¿Cuánto duran las casas prefabricadas?

Con un mantenimiento adecuado, las casas prefabricadas pueden durar 50 años o más. La vida útil depende de factores como la calidad de la construcción, la correcta instalación de los cimientos, el mantenimiento habitual y las condiciones ambientales. Cabe destacar que las viviendas construidas después de la implementación de las normas del HUD en 1976 suelen ser más duraderas que las construidas antes.

¿Qué se considera una base permanente para una casa prefabricada?

Una base permanente para una casa prefabricada debe construirse con material duradero, como concreto, mortero o madera tratada, y contar con puntos de anclaje que aseguren y estabilicen la vivienda respecto del suelo o de la roca subyacente. Al igual que muchos otros elementos de una casa prefabricada, estas estructuras deben ser certificadas por un ingeniero profesional para cumplir los estándares del HUD.

Conclusión: entender las casas prefabricadas

Una casa prefabricada puede ser una opción asequible para los compradores de vivienda por primera vez. Cuestan menos y se pueden construir más rápido que las casas tradicionales. Las casas prefabricadas modernas también te permiten personalizar desde el plano de planta hasta los acabados, con una construcción moderna y energéticamente eficiente.

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