¿Qué es la evaluación manual de la solicitud del préstamo y cómo funciona?

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La evaluación de la solicitud del préstamo es el paso en el proceso hipotecario en el que tu prestamista decide si calificas para un préstamo. Hay dos maneras en las que un prestamista puede evaluar tu préstamo: automática o manualmente. Posiblemente puedas aumentar tu posibilidad de obtener un préstamo con la evaluación manual de la solicitud del préstamo si tienes una situación económica única. En este artículo veremos algunas de las diferencias entre la evaluación automatizada de la solicitud del préstamo hipotecario y la manual. También te enseñaremos qué ve tu prestamista durante una evaluación manual de la solicitud del préstamo y cuándo podría usar el proceso manual.

Cuando inicias tu solicitud de una hipoteca, el prestamista decide si calificas para un préstamo viendo tu información y decidiendo si es probable que lo pagues de vuelta. En la mayoría de los casos, la decisión la toma un programa de computadora, no un ser humano. Si trabajas por cuenta propia, estás pidiendo un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA) o un préstamo jumbo, puedes esperar que el algoritmo te rechace.

Es entonces cuando tu solicitud la revisa una persona, durante el proceso que se conoce como evaluación manual de la solicitud del préstamo.

Incluso con la tecnología, existe la necesidad de la participación y perspicacia de una persona en el proceso hipotecario.

¿Cómo funciona la evaluación automatizada de la solicitud del préstamo hipotecario para las hipotecas?

La evaluación de la solicitud del préstamo automatizada usa un algoritmo de computadora para evaluar tu préstamo. El algoritmo toma tu información y la usa para decidir si tus datos cumplen los estándares mínimos del prestamista. Con solo una pequeña cantidad de información ingresada (como tu número del Seguro Social y tu dirección), la computadora puede averiguar sobre tus finanzas. El sistema automatizado compara tu puntuación de crédito, deudas y otros factores con los requisitos y directrices del préstamo que estás solicitando. La máquina hace la mayoría del trabajo pesado. Después de que la computadora llega a una conclusión, el prestamista hace una revisión corta del resultado y emite una decisión. Los prestamistas usan la evaluación automatizada de la solicitud del préstamo hipotecario porque es mucho más rápida y económica que la evaluación manual.

¿Cómo funciona la evaluación manual de la solicitud del préstamo para las hipotecas?

La evaluación manual es lo opuesto de la automatizada. En lugar de usar una computadora para analizar la información de la solicitud del prestatario, un humano la revisa. La evaluación manual de la solicitud del préstamo toma más tiempo que la automatizada y se necesitan más documentos. Sin embargo, si tienes una situación económica única, la evaluación manual puede aumentar tu posibilidad de obtener un préstamo.

La evaluación de la solicitud de un préstamo sea automatizada o manual, ocurre tarde en el proceso de compra de una casa, así que, si todavía no te han preaprobado para un préstamo hipotecario, ese debe ser tu primer paso.

Un prestamista puede decidir hacer una evaluación manual de un préstamo en algunas circunstancias:

• Vives sin deuda. El pago de las deudas es la base de una excelente puntuación de crédito. Pero si el prestatario elige vivir sin deudas, quizá no tenga FICO^® suficiente. Esto no significa que tenga mal crédito, sino que no tiene nada de crédito. Si esta es tu situación, tu prestamista tendrá que considerar manualmente tu capacidad para pagar.
• Estás comenzando a crear crédito. Crear crédito puede tomar años. Si el prestatario es un adulto joven o acaba de mudarse a los Estados Unidos, es posible que no tenga una puntuación de crédito. En este caso, el prestamista puede evaluar manualmente tu préstamo.
• Has tenido problemas económicos en el pasado. Comprar una casa si has tenido una bancarrota o una ejecución hipotecaria en el pasado puede parecer difícil, pero no es imposible. Incluso si el prestatario tiene una puntuación de crédito baja, con un down payment grande y bastantes ahorros, el prestamista hipotecario podría decidir darle un préstamo. Sin embargo, para esto hay que hacer una evaluación manual de la solicitud del préstamo antes de la aprobación.
• Tu relación deuda-ingreso (DTI) es muy alta. Los prestamistas, o los reguladores del gobierno, establecieron límites para la DTI y la puntuación de crédito para asegurar que el prestatario pueda pagar el préstamo. Si tu DTI es demasiado alta, pero puedes demostrar que es temporal o que es una parte normal de las actividades de tu empresa, es posible que puedas demostrar tu solvencia crediticia durante el proceso de evaluación manual de la solicitud del préstamo.

Tus opciones dependen del tipo de hipoteca que estés buscando.

Hipoteca convencional

Un préstamo convencional es cualquier préstamo que emite un banco o una compañía de préstamos hipotecarios y que lo vende a Fannie Mae o Freddie Mac. Esto permite que los prestamistas tengan la liquidez, o dinero en efectivo disponible, para seguir emitiendo hipotecas. Para vender sus hipotecas a Fannie Mae y Freddie Mac, los prestamistas deben cumplir sus requisitos.

Fannie y Freddie usan sistemas automatizados para completar su evaluación inicial de un solicitante de hipoteca. Los prestamistas pueden asignar tu solicitud para una evaluación manual de la solicitud del préstamo, pero no tienen la obligación de hacerlo.

Préstamos jumbo

Los préstamos jumbo son préstamos no conformes, lo que significa que no están sujetos a reglamentaciones, excepto aquellas relacionadas con prácticas de préstamo no discriminatorias. Aunque los prestamistas están automatizando el proceso de solicitud de hipotecas jumbo, todavía hay una necesidad de la evaluación manual de la solicitud del préstamo en el mercado de préstamos jumbo, particularmente para los préstamos de más de $2.5 millones.

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Hipotecas respaldadas por el gobierno

Los prestamistas que ofrecen préstamos de la FHA, del Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA) o del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA) —que frecuentemente se conocen como hipotecas respaldadas por el gobierno— deben cumplir las normas de las agencias relacionadas con la evaluación manual de la solicitud del préstamo.

Pautas de la FHA para la evaluación manual de las solicitudes de préstamos 2020

Las pautas de la FHA para la evaluación manual de las solicitudes de préstamos se actualizaron en 2020 y exigen que, para los solicitantes con puntuaciones de crédito menores de 620 o una relación deuda-ingresos (DTI) de más del 43%, las solicitudes de hipotecas se deben evaluar manualmente.

Los préstamos de la FHA se pueden aprobar con puntuaciones de crédito tan bajas como 580 o con una DTI del 50%, si el solicitante puede hacer un down payment de más del 3.5% obligatorio o tiene cualquiera de estos factores compensatorios suficientes, según el Departamento de la Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de Estados Unidos:

• Reservas de efectivo verificadas y documentadas que sean iguales o superiores a tres pagos de la hipoteca mensuales totales (uno y dos unidades) o que sean iguales o superiores a seis pagos mensuales totales de la hipoteca (tres y cuatro unidades).
• Un nuevo pago mensual total de la hipoteca no supera los $100 en valor ni es un 5% más alto que el pago mensual total de vivienda anterior, lo que sea menor, y un historial de pago de vivienda documentado de 12 meses sin más de un pago atrasado de 30 días. En transacciones de retiro de efectivo, todos los pagos de la hipoteca que se está refinanciando deben haberse hecho en el plazo del mes vencido para los 12 meses anteriores.
• Ingresos residuales.

Préstamos del VA

Las solicitudes de préstamos del VA están entre las más remitidas para la evaluación manual. Eso es porque los préstamos del VA son una forma de retribuir a nuestros veteranos (y sus familias) como un agradecimiento por su servicio, por lo que los prestamistas hacen todo lo que puedan por aprobar estos préstamos si es posible.

Las personas que piden un préstamo del VA y les hacen una evaluación manual posiblemente tengan que cumplir requisitos más estrictos para factores como DTI, crédito desfavorable y documentos financieros, entre otros.

Préstamos del USDA

Las solicitudes de préstamos del USDA que son rechazadas por ese sistema automatizado se pueden volver a presentar para una evaluación manual. Los solicitantes del USDA también pueden pedir que se inicie un proceso manual si los rechaza el sistema automatizado.

Esto es lo que puedes esperar si tu prestamista evalúa manualmente tu préstamo.

Recopilación de tu información económica

Antes de que un evaluador de riesgo pueda decidir si calificas para una hipoteca, tiene que entender tu situación económica. Tu prestamista te pedirá bastantes documentos si evalúa manualmente tu préstamo. Algunas cosas que posiblemente tengas que darle incluyen:

• Hasta 12 meses de estados de cuenta bancarios
• Varios años de declaraciones de impuestos
• Tu currículum o CV (para que el evaluador verifique tu empleo)
• Información de tu cuenta para la jubilación o cuenta de corretaje imponible
• Verificación de cualquier otro activo que tengas, como vehículos o casas
• Talones de pago recientes que demuestran que tienes ingresos constantes y fiables
• Estados de cuenta de ganancias y pérdidas si trabajas por cuenta propia o tienen un negocio pequeño

Tu tarea es darle al prestamista toda la documentación o información que necesite. Para tener resultados más rápidos, debes tener toda esta documentación lista antes de que el prestamista te la pida.

Revisión de tu informe de crédito

Tu informe de crédito contiene información sobre tu relación con la deuda. Tu informe de crédito le muestra a tu prestamista cosas como préstamos y cuentas de crédito a tu nombre, y también contiene información sobre cualquier pago atrasado o pendiente en estas cuentas. Cuando el evaluador de riesgo ve tu informe de crédito, no está viendo solo tu puntuación de crédito. Además, está revisando si tienes un historial de pagos constantes y puntuales.

Si no tienes nada en tu informe de crédito, el prestamista podría pedir una constancia de los pagos pasados. Los registros del pago puntual del alquiler, los servicios públicos e incluso del seguro pueden aumentar la posibilidad de que te aprueben durante una evaluación manual.

Durante esta etapa, el prestamista podría pedirte una carta de explicación. Esta es una carta personal escrita por ti que explica un dato de tu informe de crédito. Supongamos que tienes una ejecución hipotecaria o una bancarrota en tu informe de crédito, tu prestamista querrá saber qué pasó.

Trata de no entrar en pánico ni tomarlo personal si el prestamista te pide que expliques un dato en tu informe de crédito. Que te pidan una carta de explicación no significa que no te van a dar la hipoteca. Por el contrario, eso significa que el prestamista todavía te está considerando para un préstamo. Si no calificaras, te rechazaría de una vez. Escribe una carta corta y directa explicando cualquier discrepancia para mantener tu solicitud por buen camino.

Revisión de tus ingresos y activos

Después, el prestamista verá tus ingresos y activos personales. El prestamista comparará cuánto dinero te entra y cuánto debes pagar cada mes si te da un préstamo.

Es posible que el evaluador de riesgo se comunique con tu empleador para preguntarle sobre bonificaciones, tiempo extra o comisiones que ganas. Quizá también pregunte sobre tu historia con la compañía y cuánto tiempo has estado empleado ahí.

Esto es para determinar la probabilidad de que dejes tu empleo en el futuro cercano. Aunque puede haber excepciones, es menos probable que pierdas tu empleo y te atrases en los pagos si tienes una historia larga con tu empleador.

El evaluador también revisará tus activos durante esta etapa. Cualquier cosa de la que seas dueño que tenga un valor significativo es un activo. El dinero en el banco es el ejemplo más obvio de un activo, pero el evaluador también verá tus cuentas de corretaje y para la jubilación.

El objetivo de analizar tus activos es asegurarse de que puedas cubrir los costos de cierre y el down payment y mantenerte al día con los pagos.

Revisión de tu deuda y tus obligaciones

Después, el prestamista verá tu deuda y tus obligaciones económicas. Una de las primeras cosas que el evaluador de riesgo calcula es la DTI. La DTI describe cuánto de tus ingresos mensuales usas para tus gastos. Si usas la mayoría de tus ingresos para cosas como pagos de tarjeta de crédito, pagos de alquiler o préstamos, tu DTI será extremadamente alta.

Tendrás una DTI más baja si te queda dinero después de pagar tus facturas. A los prestamistas les gusta ver una DTI baja porque eso significa que no estás sobrecargado para pagar tus facturas cada mes.

Los evaluadores de riesgo también ven otras obligaciones económicas regulares y recurrentes. Supongamos que pagas manutención de menores, impuestos atrasados u otras sentencias judiciales. El prestamista considerará estas cosas en su decisión. El evaluador quiere saber que podrás pagar tu hipoteca además de todas las deudas que ya tienes.

Revisión de tu colateral

Por último, el evaluador de riesgo considera tu colateral, es decir, tu down payment y el valor de la propiedad.

Mientras más grande sea tu down payment, menor será el riesgo para un prestamista. Haces un préstamo más pequeño cuando llevas un down payment a la mesa de cierre. No necesitas un down payment completo del 20%, pero casi siempre necesitas el 3%.

Este down payment debe venir de tus ahorros, o un obsequio si lo permite el tipo de préstamo. Si sacas un préstamo para pagar el down payment, eso es una señal de riesgo para el prestamista.

El evaluador revisará detenidamente tus estados de cuenta bancarios para determinar de dónde proviene tu down payment. Los depósitos grandes o repentinos son una señal de alerta. Quizá tengas que escribir una carta de explicación por cualquier depósito inusual fuera de tus ingresos estándar. También necesitarás documentación que respalde lo que dices.

Por ejemplo, supongamos que vendes un auto y depositas el dinero en tu cuenta bancaria. Es posible que el evaluador te pida que le muestres la transferencia del título y la prueba de venta. La persona que te lo dé podría tener que escribir una carta que confirme que el dinero no es un préstamo.

Por último, el prestamista ordenará una tasación de tu propiedad. Durante la tasación, un experto en valoración de la vivienda hará un recorrido de la propiedad y asignará un estimado oficial del valor. Los prestamistas piden tasaciones porque quieren una opinión profesional del valor de tu propiedad. Es posible que tengas que ajustar tu oferta o hacer un down payment más grande si la tasación es baja.

Decisión final

El evaluador de riesgo emite una decisión sobre tu solicitud de préstamo. El evaluador puede denegar tu préstamo, aprobarlo o expedir una suspensión con contingencias. Si tu solicitud tiene contingencias, eso significa que el evaluador necesita más documentos antes de que pueda aprobarte. Podrías recibir una aprobación, una denegación o una suspensión con contingencias. Si tu solicitud tiene contingencias, eso significa que el evaluador necesita más documentos antes de que pueda aprobarte. Asegúrate de responder rápido a estas consultas para recibir una decisión.

Durante una evaluación manual de la solicitud del préstamo, un evaluador de riesgo analiza tus finanzas y decide si calificas para una hipoteca. Para la evaluación manual se necesita más documentación que para la automatizada, y también toma más tiempo. El evaluador de riesgo pide documentos como declaraciones de impuestos y estados de cuenta bancarios. Ve tus ingresos, activos, deuda, obligaciones e informe de crédito antes de aprobarte o rechazarte.

El prestamista elegirá automáticamente la evaluación manual de la solicitud del préstamo si no tienes crédito, si tienes un evento financiero importante en tu informe o si estás pidiendo un préstamo jumbo. Es posible que tú también puedas pedir una evaluación manual, dependiendo del prestamista.

Si ya estás preaprobado, el siguiente paso es hablar con tu prestamista hipotecario sobre cómo ordenar una tasación.