Puntos de hipoteca: ¿qué son, y deberías comprarlos?

Cuando decidas comprar una casa, deberás pagar intereses sobre el préstamo hipotecario. El prestamista determinará tu tasa de interés basado en tu situación financiera personal. Si tienes excelente crédito, ingresos sólidos y deudas mínimas, es posible que tu tasa de interés sea baja. Pero si tus finanzas no son ideales, podrías terminar con una tasa alta.

Por suerte, hay maneras de bajar tu tasa de interés antes de cerrar el préstamo. Los puntos de hipoteca te permiten bloquear una tasa de interés baja durante el proceso de compra de una casa y pagar menos por tu préstamo con el tiempo. Usa esta útil guía para entender cómo se calculan y cómo evaluar si comprar puntos de hipoteca tiene sentido para tu situación.

Un punto de hipoteca, a veces llamado punto de descuento, es un cargo que pagas para reducir tu tasa de interés en la compra de una casa o un refinanciamiento.

Un punto de descuento cuesta el 1% de la cantidad del préstamo. Por ejemplo, si obtienes una hipoteca por $100,000, un punto cuesta $1,000. Comprar un punto significa que estás prepagando el interés para tener un pago mensual más pequeño.

Los puntos se pagan en el cierre, por lo que el prestamista calcula el costo de los puntos que decidas comprar y suma esos cargos a tus otros costos de cierre.

Por cada punto de descuento que compres, tu tasa de interés disminuye un porcentaje determinado. El descuento que recibirás por cada punto varía según el prestamista, pero, por lo general, recibirás una reducción de la tasa de interés del 0.25% por cada punto que compres. La mayoría de los prestamistas hipotecarios pone un tope al número de puntos que puedes comprar. Por lo general, los puntos se pueden comprar en incrementos de octavos de un porcentaje, o 0.125%.

Por ejemplo, supongamos que obtienes una hipoteca de tasa fija a 30 años con un interés del 5.125% por una cantidad de $200,000. El prestamista te ofrece una tasa de interés del 4.75% si compras 1.75 puntos de hipoteca. En un préstamo de $200,000, cada punto cuesta $2,000, lo que significa que 1.75 puntos costarán $3,500.

Si decides no comprar puntos de hipoteca, tu tasa de interés seguirá siendo del 5.125%. Después de 30 años, sin pagar el préstamo antes, el costo del préstamo con intereses será de $391.809.

Sin embargo, si optas por el descuento de 1.75 puntos, terminarás pagando $375.586 durante la vida del préstamo. Esto significa que pagar puntos te ahorró $16.223 durante la vida de tu hipoteca a 30 años.

Los puntos de descuento de un préstamo hipotecario de tasa de interés ajustable funciona de la misma manera que uno de tasa fija. La única diferencia es que tu préstamo se ajustará después de 5 o 7 años, por lo que es crucial saber cuánto tiempo tomará para que valga la pena la inversión de comprar puntos de una hipoteca.

En qué se diferencian los puntos de hipoteca de los puntos de emisión de una hipoteca

Es posible que también hayas oído el término “puntos de emisión de una hipoteca”. Esto se refiere a los cargos por emisión que le pagas al prestamista hipotecario por el procesamiento y la evaluación de tu préstamo. A veces puedes negociar estos cargos con tu agente de préstamos, dependiendo de tu puntuación de crédito y tu down payment. Sin embargo, estos puntos no bajan tu tasa de interés.

Las personas compran puntos para reducir su tasa de interés y ahorrar en el costo total del préstamo.

Comprar puntos puede ahorrarte mucho dinero

Los puntos pueden aumentar los costos de cierre en miles de dólares, pero el gran costo inicial podría valer la pena si te quedas en la casa durante el tiempo suficiente como para ver los ahorros de la tasa de interés reducida. Pagar $2,000 extra por adelantado podría significar decenas de miles de dólares en ahorros durante la vigencia de tu hipoteca. Sin embargo, si planeas vender tu casa o refinanciar antes de llegar al punto de equilibrio, es posible que no valga la pena comprar puntos.

Puedes bloquear un pago mensual más bajo

Con los puntos también puedes conseguir un pago mensual más bajo. Como los puntos de hipoteca te ayudan a bajar la tasa de interés, pagarás menos intereses cada mes. Mientras menos intereses pagues, más bajo será tu pago mensual.

Puedes ahorrar en impuestos

Como el interés de la hipoteca es deducible de impuestos y los puntos se consideran pagos anticipados de los intereses de la hipoteca, es posible que puedas deducir el costo de los puntos de tus impuestos. Para entender las deducciones para las que puedes ser elegible, consulta las normas del IRS sobre los beneficios de los puntos de hipoteca y habla con un experto en impuestos calificado.

Tener una tasa de interés baja es siempre algo muy bueno, pero es posible que los puntos de hipoteca no sean la solución adecuada para todos los compradores. Estas son algunas cosas que debes considerar para decidir si es buena idea comprar puntos.

Cuándo debes comprar puntos de hipoteca

Comprar puntos de hipoteca puede ser una buena idea si alguna de estas situaciones se aplica a ti:

• Quieres quedarte en tu casa durante mucho tiempo. Mientras más tiempo permanezcas en tu casa, más sentido tiene invertir en puntos y en una tasa hipotecaria más baja. Si estás seguro de que tendrás la misma hipoteca a largo plazo, los puntos pueden reducir el costo total del préstamo. Cuanto más tiempo tengas el mismo préstamo, más dinero ahorrarás con los puntos de descuento.
• Ya determinaste cuándo es el punto de equilibrio. Haz algunos cálculos para determinar en qué momento las ventajas del costo inicial de los puntos serán superadas por los pagos más bajos de la hipoteca. Si el momento es el adecuado y sabes que no te mudarás ni vas a refinanciar antes de llegar al punto de equilibrio, deberías considerar comprar puntos.

Cómo calcular el punto de equilibrio

Veamos un ejemplo rápido con las cifras que mencionamos arriba.

Si tienes un préstamo de $200,000, pasar de una tasa de interés del 5.125% a una tasa de interés del 4.75% te ahorra $46 al mes. Como mencionamos antes, el costo de 1.75 puntos en una hipoteca con una cantidad del préstamo de $200,000 es $3,500. Si divides el costo inicial de los puntos entre el ahorro mensual, sabrás que tu punto de equilibrio es aproximadamente 76 meses ($3,500/$46 es igual a 76.01), que es igual a más o menos 6 años y 3 meses. Entonces, si planeas quedarte en tu casa por más que esa cantidad de tiempo y pagar tu préstamo según el calendario original, tiene sentido comprar los puntos porque te ahorrarás dinero en el largo plazo.

Cuándo no debes comprar puntos de hipoteca

Los puntos de hipoteca no tienen sentido para todos los propietarios de vivienda. Estos son algunos de los motivos para no comprarlos:

• No planeas quedarte en tu casa por mucho tiempo. Si eres un alma errante a la que le gusta mudarse de un lugar a otro cada cierta cantidad de años, no recibirás mayor beneficio de los puntos de descuento; los puntos de descuento son una estrategia de largo plazo para pagar menos intereses con el tiempo. Debes esperar algunos años para que el dinero que ahorras en intereses supere la cantidad que gastas en comprar los puntos. Si sabes que querrás mudarte en cualquier momento en el futuro cercano, es posible que el costo de los puntos no valga la pena.
• Planeas pagar extra en los pagos de la hipoteca. Los puntos de hipoteca solo te beneficiarán si pagas el préstamo durante mucho tiempo. Si tienes los medios para saldar tu préstamo rápido, quizá no te ahorres mucho dinero.
• No tienes el dinero para comprar puntos. No vale la pena vaciar tu cuenta de ahorros para ahorrar en intereses en el futuro. En cambio, podrías ahorrar en intereses a largo plazo si pagas más del principal cuando tengas el dinero en efectivo.
• Tu down payment sufriría. Por lo general, es mejor destinar el dinero extra al down payment que a los puntos. Un down payment más alto podría significar una tasa de interés más baja, un seguro hipotecario más barato (o no tener que adquirirlo) o pagos más bajos. Los puntos de descuento de la hipoteca no tienen todos estos beneficios.
• Planeas refinanciar en el futuro cercano. Cuando las tasas de interés son altas, comprar puntos de hipoteca puede parecer una buena idea. Pero si planeas refinanciar tu hipoteca en el futuro cercano, tendrás que pagar puntos por emisión y puntos de descuento otra vez para el nuevo préstamo. Eso significa que terminarás pagando las mismas cosas dos veces.

Aunque los puntos de hipoteca y el pago anticipado de interés son adecuados para algunos prestatarios, no tienen sentido financiero para todos. Para determinar si puedes ahorrar con los puntos de descuento, tienes que hacer cálculos.

Siéntate y evalúa tu presupuesto, tu down payment, los términos del préstamo y los planes futuros antes del cierre. Determina tu punto de equilibrio y la posibilidad de que te quedes en la casa para entender si los puntos de descuento te ahorrarán dinero en el largo plazo cuando refinancies o compres una casa.

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