¿Qué es el punto de equilibrio en un refinanciamiento?

Si estás buscando refinanciar tu hipoteca para sacar dinero en efectivo para una mejora para la casa, para consolidar deudas o incluso para ahorrar dinero, querrás saber si tiene sentido asumir una nueva hipoteca. Una forma de averiguarlo es calcular el punto de equilibrio de un refinanciamiento.

Te mostraremos cómo calcularlo y te explicaremos una regla general que puedes usar para determinar si el refinanciamiento tiene sentido.

El punto de equilibrio del refinanciamiento es el punto en el que comienza a tener sentido económico refinanciar y adoptar los términos de una nueva hipoteca.

Antes de decidir si debes refinanciar, querrás ver tus objetivos y los términos de tu hipoteca actual. Debes asegurarte de que refinanciar te ahorre más dinero del que pagarás en costos de cierre e intereses en la nueva hipoteca.

Si los costos de cierre y la tasa de interés del nuevo préstamo son más bajos de lo que pagarías en tu préstamo actual, llegaste al punto de equilibrio. Si son más altos, quizá el refinanciamiento no sea la mejor decisión financiera.

Cuando compares las tasas y los términos de los diferentes prestamistas, calcula continuamente el punto de equilibrio porque será diferente basado en la tasa de interés, el plazo del préstamo y los costos de cierre asociados con cada hipoteca.

¿Cuál es la regla general para el punto de equilibrio de un refinanciamiento?

En un refinanciamiento donde el objetivo es estrictamente ahorrar dinero en el pago de la hipoteca, lo más importante que debes considerar es cuánto tiempo estarás en la casa o en esa hipoteca. Si planeas mudarte o refinanciar de nuevo antes de llegar al punto de equilibrio, probablemente no valga la pena refinanciar. Por otro lado, si planeas quedarte después de ese punto, deberías hacerlo.

Aunque esta regla es útil, casa situación también es diferente. Debes asegurarte de priorizar tus propios objetivos financieros al refinanciar para que los beneficios superen los costos potenciales.

Antes de pasar a calcular el punto de equilibrio, debes conocer las diferentes opciones de refinanciamiento. Sin embargo, es posible que aún no hayas llegado a un punto en el que estés listo para que revisen tu crédito y presentar una solicitud. Si este es el caso, todavía puedes ver si el refinanciamiento te ayudará a ahorrar dinero. Para eso, usa una calculadora de refinanciamiento hipotecario.

Ingresa tu información

La calculadora te pedirá cierta información, incluyendo por qué quieres refinanciar, cuánto te falta pagar en tu hipoteca y el capital existente de tu vivienda. Deberás calcular tu puntuación de crédito e ingresar el código postal de tu casa. Compartir tu código postal es útil por dos motivos: ayuda a calcular los impuestos y seguros, y garantiza que hables con una persona autorizada en tu estado si decides avanzar. También te preguntarán si eres un veterano o si sirves en las Fuerzas Armadas para que sepamos si debemos considerar las opciones de préstamos del VA respaldados por el Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA).

Identifica tu motivo para el refinanciamiento

La calculadora hará diferentes preguntas dependiendo de tu motivo para refinanciar. Si quieres reducir tu pago, te preguntará sobre el actual. Si lo que necesitas es dinero en efectivo, te preguntará cuánto. Si quieres pagar tu hipoteca más rápido, te preguntará cuánto tiempo te queda en tu plazo actual.

Una vez envías tus respuestas, la calculadora te muestra un rango de opciones y los costos de cierre asociado con cada una.

Después de familiarizarte con la calculadora de refinanciamiento, puedes dar los siguientes pasos que te ayudarán a determinar si refinanciar tu hipoteca es lo mejor para tus necesidades. Te enseñaremos a calcular el punto de equilibrio cuando tu objetivo sea disminuir tu pago en el refinanciamiento primero, pero veremos otras situaciones más adelante.

1. Total de los costos de refinanciamiento

Lo primero que las personas piensan cuando refinancian es cómo eso afectará su pago mensual, pero hay otros costos asociados con el refinanciamiento. En la mayoría de los casos, tendrás que cubrir los costos de cierre y otros cargos antes de poder refinanciar, o financiar esos costos en la cantidad total del préstamo.

Tus costos de cierre se definirán en la estimación de préstamo que el prestamista te da. Desde aquí, puedes comparar prestamistas y determinar si refinanciar con alguno de ellos es una buena opción. Esta es una lista de los costos de cierre frecuentes que puedes esperar pagar en un refinanciamiento:

• Cargo por emisión: El cargo por emisión cubre los costos del prestamista para procesar y evaluar el préstamo. Así es como suelen obtener beneficios de los préstamos individuales. Por lo general, es entre el 0.5% y 1% de la cantidad del préstamo.

• Cuota de inscripción/depósito: Algunos prestamistas cobran una cuota de inscripción por separado cuando reúnen todos los documentos necesarios para tu préstamo e inician los trámites. Otros convierten esta cuota en un depósito que puede usarse para otros costos de cierre después de haberse pagado por adelantado.

• Tasación: Como tu casa sirve como colateral del préstamo, tu prestamista tendrá que saber que la casa es habitable y que no te está dando más de lo que vale. En un refinanciamiento, a veces los prestamistas tienen métodos alternativos para valuar la casa y no es necesario hacer una tasación completa. Sin embargo, no puedes contar con esto. Esto suele ser entre $400 y $600, pero puede variar basado en donde vives y el tamaño de la casa.

• Cargos del depósito para impuestos y seguros de la vivienda: Las cuentas de depósito te permiten dividir el costo del seguro de la vivienda y los impuestos sobre la propiedad a lo largo del año. Cuando refinancias, es posible que tengas que abrir una nueva cuenta de depósito y el prestamista podría cobrarte por hacerlo.

• Costos del título: La póliza del título del prestamista cubre al prestamista en caso de que haya un futuro reclamo de propiedad de tu casa que prevalezca y tengas que mudarte. Como los términos del préstamo están cambiando, tendrás que comprar una nueva cada vez que refinancies.

• Certificado de inundación: Tu prestamista se asegurará de que los mapas de inundaciones estén actualizados y de que tengas cobertura de seguro contra inundaciones si es necesario.

• Servicio de impuestos: En una situación de refinanciamiento, muy posiblemente ya sepas cuánto pagas en impuestos sobre la propiedad. El propósito de esto es avisarle a tu prestamista si no haces un pago de impuestos cuando no tienes una cuenta de depósito para impuestos y seguros de la vivienda.

• Costos del agente de cierre: Este es el costo para que alguien llegue y dirija el cierre. En algunos estados, puede ser alguien con credenciales de notario. En otros, un abogado es quien dirige el cierre y eso puede costar más.

• Cargo por verificación de crédito: Es posible que el prestamista cobre por pedir tu informe de crédito.

Usa un refinanciamiento sin gastos de cierre

La mayoría de los prestamistas también ofrecen lo que se conoce como refinanciamiento sin costos de cierre. En un refinanciamiento sin costos de cierre, estás pagando por los costos de cierre durante la vida del préstamo en lugar de pagarlos en el cierre. Usar este método para financiar tus costos de cierre en tu préstamo puede afectar el plazo del préstamo, así que asegúrate de discutir tus opciones con el prestamista.

2. Calcula cuánto te ahorrarías en el pago mensual

El siguiente paso es determinar cuánto podrías ahorrarte cada mes en el pago de la hipoteca. Para eso, mira cuánto es el pago de principal y de intereses en el estado de cuenta de tu hipoteca actual (antes de impuestos y seguro).

Después, resta lo que te correspondería pagar de principal e intereses según la estimación del nuevo préstamo. La cantidad que obtiene es tus ahorros mensuales. También puedes ver cuánto te estás ahorrando en intereses y tomar eso en consideración también.

3. Determina el punto de equilibrio

Para determinar el punto de equilibrio, divides los costos de cierre entre la cantidad que te ahorras cada mes. El resultado es la cantidad de tiempo que te tomaría llegar al equilibrio.

Ejemplo del punto de equilibrio

Como ejemplo, supongamos que te ahorras $50 mensuales con un refinanciamiento, pero el préstamo viene con $5,000 en costos de cierre. Te tomaría 100 meses, o un poco más de 8 años para llegar al punto de equilibrio.

Si te quedas en tu casa después del punto de equilibrio, ahorras en el préstamo. Esto supone que no vuelves a refinanciar, en cuyo caso tendrás que repetir los cálculos.

Un refinanciamiento con desembolso de efectivo implica convertir una parte del capital existente de tu casa en dinero en efectivo. Por ejemplo, puedes sacar dinero para hacer una mejora o consolidar deuda. Esto difiere de un refinanciamiento de taza/plazo tradicional en que en ese no estás renunciando a nada del capital existente. En cambio, el refinanciamiento de tasa/plazo lo haces para reducir tu pago o cambiar tu plazo.

Como estás haciendo un préstamo contra el capital de tu casa, el cálculo del punto de equilibrio será diferente que para un refinanciamiento hipotecario simple. El cálculo exacto va a depender del propósito del refinanciamiento.

Refinanciamiento para mejoras de la vivienda

Si estás haciendo un refinanciamiento para una mejora de la vivienda y un desembolso de efectivo, una gran parte de tu cálculo del punto de equilibrio se basará en cuánto más podrías tener que pagar por el préstamo, pero también cuánto costará hacer la mejora comparado con cuánto esperas recuperar en valor añadido cuando vendas la casa después del refinanciamiento.

Una forma de evaluar si el refinanciamiento para una mejora tiene sentido es pagar para consultar a un tasador. Esto te podría ayudar a entender en qué te estás metiendo y si tiene sentido.

Refinanciamiento para consolidación de deuda

Si estás haciendo un refinanciamiento con desembolso de efectivo para consolidar tu deuda, lo que debes considerar es cuánto te estás ahorrando en intereses y cuánto te tomaría pagar la misma cantidad de deuda a esa tasa de interés si no hicieras la consolidación.

Ahora que ya vimos lo básico, veamos un par de preguntas frecuentes sobre el punto de equilibrio del refinanciamiento.

¿Por qué es importante saber el punto de equilibrio del refinanciamiento?

Siempre que refinancias un préstamo hipotecario, estás asumiendo una nueva hipoteca y tendrás que pagar los cargos asociados con crear esa nueva hipoteca. Lo último que quieres hacer es terminar pagando más en costos de cierre y cargos de lo que te ahorrarás.

Saber tu punto de equilibrio te ayudará a tomar decisiones financieras inteligentes.

¿Qué otros factores debo considerar antes de refinanciar?

Antes de refinanciar, hay otros factores que debes tener una consideración para decidir si lo haces (o no).

¿Qué tan largo es el nuevo plazo? Si es más largo que tu plazo actual, podrías terminar pagando más intereses. Es algo que debes considerar.

Si tienes que desembolsar efectivo durante el refinanciamiento para acumular más capital y obtener una tasa más baja, podrías considerar todas las otras alternativas de lo que puedes hacer con el efectivo para asegurarte de que vas a obtener lo que quieres.

Considera siempre la posibilidad de refinanciamiento en función de tus otros objetivos financieros y personales. Cualquier decisión importante sobre tu economía debe tomarse teniendo en cuenta tu perfil financiero completo.

¿Cuánto tiempo me debería tomar llegar al punto de equilibrio?

El período de tiempo exacto que te tomará llegar al punto de equilibrio depende de tu tipo de refinanciamiento, la tasa de interés que el prestamista cobra y el plazo del término.

¿Puedo refinanciar incluso si el punto de equilibrio está muy lejos?

Sí. Al final de cuentas, la decisión de refinanciar es tuya. Si planeas quedarte en tu casa por muchos años, el refinanciamiento podría ser una buena idea, aunque alcances el punto de equilibrio hasta dentro de 10 años.

¿Cuándo debo considerar esperar para refinanciar mi hipoteca?

Si los costos de cierre son altos o si la tasa de interés en tu nuevo préstamo te costaría más de lo que estás pagando en tu hipoteca actual, esperar para refinanciar podría ser la mejor opción. Todo se reduce a tu situación personal. Mira los préstamos que te ofrecen y considera cómo cada pago afectaría tu economía y tus objetivos.

Es clave entender el punto de equilibrio si estás pensando en refinanciar. Si lo estás usando para reducir tu pago o consolidar deuda, es el punto en que te ahorras dinero si aceptas el préstamo. Si buscas un desembolso de efectivo, es importante entender cuánto te podría traer la posible mejora en una venta, por lo que el cálculo es un poco diferente.

Más allá de entender el punto de equilibrio, también es importante pensar en tu panorama financiero más amplio. ¿Vas a bajar tu pago mensual, pero pagar más intereses? ¿Cómo se ajusta esto a tus otros objetivos financieros?

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