¿Puede un militar soltero comprar una casa? Lo que debes saber

¿Puede un militar soltero comprar una casa? La respuesta corta: sí. Pero esa no es la pregunta más importante. La pregunta más importante es si es la elección adecuada para ti.

Comprar una casa es una inversión económica significativa que necesita mucha reflexión y planificación. Para los militares solteros, implica una variedad de aspectos que examinaremos y desglosaremos. A medida que sigas leyendo, considera no solo tu situación económica, sino también si te sientes listo para asumir las responsabilidades que conlleva la compra y propiedad de una casa.

Hay varios factores que deben considerarse al decidir si comprar una casa como militar soltero, incluyendo la duración de tu asignación, ingreso actual, el costo del alquiler y el mercado de viviendas.

Duración de tu estancia en una base

Comprar una casa es un compromiso económico enorme y la mayoría de las hipotecas son para un plazo de 15 a 30 años. Por lo tanto, es importante sopesar tu decisión cuidadosamente.

Lo primero que debes considerar es el tiempo que vivirás en tu casa. Si vas a estar destinado en una base por más de 2 años, comprar una casa puede ser menos costoso que alquilar. También debes considerar si la base está en un área a la que querrías regresar cuando no estés en servicio activo.

Tu nivel de ingresos actual

La mayoría de los expertos recomiendan que el precio de tu casa sea alrededor de 2 a 2.5 veces tus ingresos anuales y que no más del 28% de tus ingresos deba destinarse a los costos de vivienda. El costo puede ser un factor importante para los militares solteros que buscan comprar una casa, ya que solo tienen una fuente de ingresos: sus propios ingresos. Si bien los militares que viven fuera de la base son elegibles para recibir un Subsidio básico para vivienda (BAH), es posible que este no cubra totalmente tu hipoteca ya que se calcula para cubrir el alquiler.

Además, el costo de una casa no es solo su precio de compra. Incluye cosas como impuestos a la propiedad, seguro, costos de mantenimiento y reparación, servicios públicos y, posiblemente, incluso los cargos de la asociación de propietarios de vivienda (HOA).

El costo del alquiler en tu área

Dependiendo del costo del alquiler en tu área, comprar una casa podría ser menos costoso. También podría ayudar a acumular el valor líquido de la vivienda. Sin embargo, es importante recordar que, como inquilino, no necesitas cubrir los problemas de mantenimiento diario, el seguro de la vivienda y los impuestos a la propiedad que conlleva ser propietario de una casa.

El mercado inmobiliario en tu área

Como miembro de las Fuerzas Armadas, es posible que recibas nuevas órdenes y tengas que mudarte rápidamente. Si cierras la compra de una casa y te ordenan mudarte, es posible que termines pagando el alquiler de un nuevo apartamento y una hipoteca. Esto obviamente sería una carga económica importante, especialmente si no tienes otros ingresos que te ayuden a cubrir algunos de los costos.

Con este riesgo en mente, revisar el mercado de viviendas en tu área puede ayudarte a decidir si podrías vender fácilmente tu casa si necesitaras mudarte repentinamente. Recuerda, todavía debes hacer pagos hipotecarios si estás tratando de vender tu casa.

Los préstamos del VA son un tipo de préstamo con respaldo del Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) de los Estados Unidos. Debido a que el gobierno asegura una parte de cada uno de estos préstamos, presentan un menor riesgo para los inversionistas y prestamistas. Como resultado, los préstamos del VA ofrecen una serie de beneficios y requisitos de préstamo menos restrictivos. Estos incluyen:

• Tasas de interés más bajas: Uno de los beneficios de los préstamos del VA son las tasas de interés más bajas. Esto significa que pagarías menos en intereses durante el transcurso de tu hipoteca.
• No se necesita un pago inicial: Para los préstamos convencionales, el pago inicial mínimo es alrededor del 3% a 5%, pero los préstamos del VA no necesitan un pago inicial. Esto ahorra dinero a los compradores que pueden destinarlo a su casa.
• No se necesita seguro hipotecario privado (PMI): Si tu pago inicial es menor al 20% del valor de la casa en préstamos convencionales, debes pagar PMI para proteger al prestamista si hay incumplimiento. Los préstamos del VA, al estar garantizados por el gobierno, no tienen este mismo requisito.
• Requisitos de endeudamiento más flexibles: Puedes calificar para un préstamo del VA con una relación deuda-ingresos (DTI) más alta que con cualquier otro programa hipotecario de otros inversionistas principales. Además, no hay una puntuación de crédito mínimo especificado. Sin embargo, la mayoría de los prestamistas tendrán un requisito mínimo de puntuación de crédito.
• Acumula valor líquido de la vivienda: El valor líquido de la vivienda es el valor tasado de tu casa menos el saldo hipotecario restante. Los préstamos del VA pueden acumular valor líquido de la vivienda más rápidamente al ahorrarte dinero en tasas de interés, pagos iniciales y PMI. Esto es especialmente cierto cuando haces un pago inicial, que puede proporcionar algo de valor líquido de la vivienda tan pronto como la compres.

El proceso de obtener un préstamo del VA como militar soltero es relativamente similar al de un militar casado. Debes cumplir con los requisitos del VA y del prestamista y obtener un Certificado de elegibilidad (COE). Una vez hecho esto, es hora de elegir un prestamista y obtener la aprobación; en este momento puedes buscar una casa y hacer una oferta. Luego, obtendrías una tasación, pasarías por un proceso de evaluación de riesgo y pagarías el cargo de financiamiento del VA antes de cerrar en la compra de tu vivienda.

Cumplir los requisitos

Tanto el VA como los prestamistas tienen requisitos para cualquier persona que quiera solicitar un préstamo.

Calificaciones del VA

Para calificar para un préstamo del VA, debes cumplir alguno de los siguientes criterios para requisitos de servicio mínimo:

• Haber servido 90 días consecutivos de servicio activo en período de guerra.
• Haber servido 181 días consecutivos de servicio activo en período de paz.
• Haber cumplido más de 6 años de servicio en la Guardia Nacional o la Reserva, con al menos 30 de esos días siendo consecutivos.
• Haber cumplido más de 90 días de servicio según el Título 32, con al menos 30 de esos días siendo consecutivos.

La elegibilidad varía según si el tiempo que serviste se clasificó como tiempo de guerra o de paz, así que asegúrate de verificar tu elegibilidad para el préstamo hipotecario del VA.

Calificaciones del prestamista

• Puntuación de crédito: La puntuación de crédito mínima varía según el prestamista. La puntuación de crédito mínima para un préstamo del VA de Rocket Mortgage^® es 580.
• DTI: El VA no tiene límites en la relación deuda-ingresos DTI, pero tu prestamista podría tenerlos. En Rocket Mortgage, la DTI máxima se basa en factores como la puntuación de crédito y el pago inicial o la cantidad de capital propio.
• Ingresos: Este requisito asegura que los militares tengan una cierta cantidad de dinero sobrante después de pagar todos sus gastos principales. Esto se llama ingreso residual y debería ser suficiente para cubrir cosas como comida, transporte y atención médica. La cantidad exigida se basa en la región en la que vives, el tamaño de tu casa y tu grupo familiar.
• Fondos de reserva: La mayoría de los prestamistas querrán que tengas más dinero en el banco, incluso si no lo estás usando para costos iniciales. Mostrar que tienes alrededor del equivalente a 2 meses de pagos hipotecarios en tu cuenta bancaria puede tranquilizar a tus prestamistas de que podrás hacer tus pagos una vez que se cierre el préstamo. Sin embargo, esto no siempre es necesario.

2. Obtén un Certificado de elegibilidad

Un COE verifica que un militar cumplió los requisitos mínimos de servicio para calificar para un préstamo de VA. Los COE pueden tardar hasta 6 semanas en obtenerse y no garantizan la aprobación del préstamo. Solo autorizan a un prestamista a revisar tu solicitud de préstamo VA.

Los documentos que podrían ser necesarios para obtener un COE incluyen:

• Copia del formulario DD-214 (prueba de baja o separación para veteranos y reservas de la guardia nacional actuales/anteriores).
• Declaración de servicios que firma el comandante, el ayudante o el oficial de personal (para militares en servicio activo).
• Informe de separación o registro para cada período de servicio (para miembros de la Guardia Nacional dados de baja).
• Copia de los últimos puntos de jubilación anuales (para los miembros de la Reserva que están de baja).
• Prueba de servicio honorable (para los miembros de la Reserva que están de baja).

3. Elige un prestamista y obtén la preaprobación

Primero, considera el tipo de prestamista hipotecario con el que quieres trabajar. Varias instituciones como bancos y compañías hipotecarias ofrecen préstamos del VA.

También deberías obtener la preaprobación pronto para aumentar tus posibilidades de encontrar la casa de tus sueños. Tu prestamista emite la carta de aprobación previa y establece cuánto te han preaprobado basándose en tu crédito, activos e ingresos. Aunque no garantiza que serás aprobado para ese préstamo, mostrar esta carta a tu agente de bienes raíces puede ayudarlo a encontrar casas en tu presupuesto.

4. Buscar una casa y hacer una oferta

Buscar una casa puede ser agotador, por eso asociarse con un agente de bienes raíces puede ser la opción correcta para ti. Los agentes pueden ayudarte a encontrar casas dentro de tu rango de precios que cubran tus necesidades.

Una vez que hayas encontrado la casa adecuada para ti, es hora de presentar una oferta. Esto incluye decidir cuánto ofrecer y sobre las contingencias, hacer un depósito de buena fe y negociar el precio y los términos de la venta.

5. Obtener una tasación e inspección y pasar por el proceso de evaluación de riesgo

El VA tiene requisitos mínimos de propiedad que todas las casas deben cumplir. Antes de que se apruebe tu préstamo, un tasador examinará la propiedad y se asegurará de que tenga lo siguiente:

• Sistemas eléctricos, de calefacción y refrigeración en funcionamiento
• Techos adecuados
• Tamaño suficiente
• Suministro continuo de agua limpia con instalaciones sanitarias
• Sin pintura a base de plomo deteriorada
• Sin insectos que destruyan la madera, hongos o pudrición seca
• Eliminación de aguas residuales segura y sanitaria
• Accesible desde una calle pública o privada de todo tiempo
• Áticos y espacios de rastreo accesibles y adecuadamente ventilados

La inspección del tasador no es tan minuciosa como una inspección completa de la casa, por lo que se recomienda que contrates a otro inspector para que haga una evaluación más exhaustiva de la condición de la vivienda.

Una vez que hayas tasado tu vivienda, el préstamo pasa a un evaluador de riesgo. Los evaluadores de riesgo de los préstamos del VA suelen ser muy cautelosos porque el gobierno es muy específico con estos préstamos. Los prestamistas que se desvían de las reglas del VA corren el riesgo de perder el respaldo del seguro del gobierno federal y la capacidad de vender esa hipoteca en el mercado secundario de hipotecas. Generalmente, después presentar la solicitud, el evaluador de riesgo dará una de tres respuestas:

• Autorización para el cierre (CTC) significa que tu préstamo fue aprobado y estás listo para cerrar el préstamo de la casa.
• Una denegación total significa que tu préstamo se ha negado. Esto no es muy frecuente.
• La mayoría de las solicitudes reciben una aprobación condicional, lo que significa que los prestatarios deben corregir algunos errores en su solicitud o presentar más documentos para obtener la CTC.

6. Pagar la tarifa de financiamiento al VA

Una tarifa de financiamiento al VA es un cargo único pagado al VA que respalda este programa de préstamos. Aunque las personas que obtienen un préstamo del VA no están obligadas a hacer un pago inicial de su casa, los veteranos que pagan menos del 5% tendrán que pagar un 2.15% en tarifas de financiamiento al VA al comprar su casa por primera vez. También pagarán un 3.3% en préstamos posteriores.

Este cargo es parte de los costos de cierre de tu vivienda y puede pagarse por adelantado, incluirse en tu hipoteca o el vendedor puede pagarlo como una concesión.

7. Cierra la compra de la casa

El último paso es cerrar la compra de tu casa y pagar los costos de cierre. Al igual que con las hipotecas estándar, se espera que los prestatarios paguen costos de cierre de alrededor del 3% al 6% del precio de compra de la casa. Estos costos se refieren a la amplia gama de cargos que pagas al prestamista por su ayuda con el financiamiento de tu préstamo. Esto incluye cosas como la tasación de la vivienda, el estudio de títulos, la tarifa de financiamiento al VA y la tarifa de financiamiento al VA. También puedes encontrarte con un cargo por emisión limitado que es para la evaluación del riesgo y el procesamiento de tu préstamo del VA. Este cargo generalmente debería oscilar entre el 0.5% y 1% y no puede ser más del 1% de la cantidad total del préstamo.

Con los préstamos del VA, hay cargos que el prestamista no puede exigirte que pagues. Estos se llaman cargos no permitidos e incluyen cosas como multas por pago por adelantado, cargos por liquidación y honorarios legales del prestamista.

Ahora que estás familiarizado con el proceso de compra de vivienda utilizando un préstamo VA, es hora de pensar en cómo estos factores podrían afectar tu capacidad para comprar una casa mientras está en servicio activo.

¿Puedo comprar una casa mientras estoy en servicio activo?

Sí, absolutamente. Puedes buscar casa de manera virtual y con la llegada de herramientas de firma virtual, a menudo puedes firmar tus documentos hipotecarios en línea.

¿Cómo puedo encontrar casas en venta mientras estoy en servicio activo?

Desde el inicio de la pandemia, ha habido más opciones virtuales disponibles para los que quieren comprar una casa. Aplicaciones como Skype, Zoom, WhatsApp y FaceTime han facilitado todo el proceso de búsqueda de vivienda. Puedes acceder a recorridos en 3D, recorridos virtuales y recorridos en video pregrabados de las propiedades en las que estás interesado. Muchas de estas opciones están en los sitios web de agentes de bienes raíces para que las revises; simplemente busca un agente de bienes raíces situado en el área de tu interés.

Sin embargo, debería intentar visitar la casa antes de comprarla y asegurarte siempre de que se haga una inspección en caso de que ciertos aspectos de la casa sean diferentes en la vida real.

Como militar soltero, comprar una casa puede parecer una tarea desalentadora. Sin embargo, los beneficios de un préstamo VA pueden hacer que el proceso sea mucho más manejable. Si, después de una cuidadosa consideración, crees que estás listo para comprometerte a comprar una casa y eres elegible para una, considera enviar una solicitud en línea para un préstamo del VA con Rocket Mortgage.