Cómo comprar una casa siendo militar soltero

Si eres un militar soltero que quiere comenzar el proceso de ser propietario de vivienda, probablemente te estés preguntando cómo comprar una casa mientras estás en el ejército, si el ejército tiene programas de compra de vivienda que ayuden a los militares a comprar casas, y si puedes obtener una hipoteca con solo un ingreso.

Aunque no te entregarán las llaves de una casa nueva, el ejército sí ofrece bastante apoyo a los militares, como la asignación básica para vivienda (BAH) y los préstamos del VA. Esto puede hacer que comprar una casa estando en el ejército sea mucho más asequible.

Veamos más detalladamente cómo puedes comprar una casa siendo un militar soltero.

Consideraciones sobre ingresos y deuda como comprador soltero

Suponiendo que querrás aprovechar tu acceso a un préstamo del VA, debes conocer ciertos detalles importantes sobre la elegibilidad. Si bien las circunstancias de cada prestatario son únicas, debes asegurarte de que tu historial crediticio, tus ingresos y tu relación deuda-ingresos (DTI) sean adecuados, ya que solo tendrás un ingreso. Estas son algunas directrices generales a considerar.

Requisitos de ingresos para préstamos del VA

Aunque la Administración de Veteranos (VA) no tiene requisitos de ingresos mínimos, los prestamistas que ofrecen préstamos del VA sí los tienen. Los prestamistas buscan ingresos estables y confiables que puedan cubrir los pagos de la hipoteca, el seguro de la vivienda, los impuestos a la propiedad y otros gastos. Básicamente, quieren asegurarse de que puedas pagarles sin problema.

Relación deuda-ingresos (DTI)

Tu relación DTI es tu obligación de deuda mensual (que incluye cosas como hipoteca, impuestos a la propiedad, seguro de la vivienda, préstamos personales y de automóviles, y pagos de tarjetas de crédito) dividida por tus ingresos brutos mensuales, multiplicada por 100 para obtener un porcentaje. La mayoría de los prestamistas quieren que ese número sea del 41% o menos.

Directrices generales de capacidad de pago

También hay otro porcentaje que querrás tener en cuenta: 28%. Ese es el porcentaje máximo de tus ingresos brutos mensuales que puedes gastar cómodamente en vivienda, según los expertos. Esto es parte de tu DTI. Las cosas que cuentan como costos de vivienda son cosas como tu hipoteca, seguro de la vivienda e impuestos a la propiedad. No cuentes los servicios públicos, el mantenimiento ni las reparaciones.

La buena noticia es que, como militar, tu asignación básica para vivienda (BAH) puede contar como ingreso. Esto mejora tu relación DTI y las posibilidades de que te aprueben el préstamo. Pero recuerda, los préstamos del VA los emiten prestamistas privados, que tienen sus propias directrices de ingresos y relación DTI. Estas directrices te ayudarán a determinar cuánto puedes pagar por una casa con un préstamo del VA. Esta es una razón por la que es importante elegir al prestamista adecuado.

Factores para considerar antes de comprar una casa como militar soltero

Cumplir los requisitos para obtener un préstamo es solo uno de los aspectos que hay que tener en cuenta a la hora de comprar una casa como militar soltero. Estos son algunos otros factores que debes considerar:

Cuánto tiempo permanecerás destinado en una base

Hay muchas buenas razones para comprar una casa, pero como militar, no siempre depende de ti cuánto tiempo podrás vivir en un mismo lugar. Y aunque las hipotecas suelen ser de 30 años, y muchas de 15, el militar promedio recibe nuevas órdenes de cambio permanente de estación (PCS) cada dos a cuatro años.

Afortunadamente, eso no es un obstáculo cuando se trata de comprar una casa como militar soltero. Hay opciones en caso de que debas mudarte de tu casa. Puedes:

• Vender la casa. Por lo general, los precios de la vivienda suben con el tiempo, por lo que esto podría generarte una ganancia.
• Alquilarla a largo plazo. Si puedes cobrar suficiente alquiler para cubrir la hipoteca y otros gastos de vivienda, podrías generar ingresos pasivos, mientras los inquilinos pagan tu hipoteca.
• Alquilarla a corto plazo. Podrías convertir tu casa en un alquiler vacacional hasta que regreses o sea un mejor momento para vender.

Momentos en los que comprar podría ser una decisión inteligente

Comprar una casa es un paso clave para empezar a acumular patrimonio. Estos son algunos momentos en los que comprar como militar soltero podría tener sentido:

• Comprar es más barato que alquilar. Averigua cómo son los alquileres en el área donde quieres comprar. Si son más altos que el costo de las hipotecas, podría ser mejor comprar.
• Estarás en tu base por cinco años o más. Si no esperas mudarte por al menos cinco años, quizás sea mejor comprar. Acumularás capital y es probable que tu casa se aprecie.
• No te importa alquilar tu casa. Si no sabes cuándo te van a reasignar, pero te sientes cómodo con alquilar tu casa si eso sucede, comprar podría ser una decisión inteligente.

El costo del alquiler en tu área

Algo importante que debes hacer es comparar el costo de los alquileres en tu área con el costo de comprar una casa. Intenta comparar casas que sean muy similares en superficie en pies cuadrados, número de dormitorios, ubicación y otros atributos.

También debes tener en cuenta el hecho de que cuando alquilas, no acumulas capital, como sucede cuando pagas la hipoteca de una casa que compras. Por lo tanto, aunque alquilar sea más barato, puede que no sea la mejor opción para ti.

Rocket Mortgage® tiene una calculadora para comparar alquilar vs. comprar para ayudarte a tomar la decisión.

El mercado inmobiliario en tu área

Predecir el comportamiento del mercado inmobiliario no es tan difícil como predecir el comportamiento del mercado de valores. Existen indicadores probados y comprobados en el sector inmobiliario que te dicen si es un buen momento para comprar. Considera estos tres:

• Tasas de interés atractivas. La tasa de interés hipotecaria es el costo de pedir dinero prestado. Cuando es baja, mantiene tu pago mensual razonable y te permite comprar más casa por tu dinero.
• Inventario amplio. Es economía básica. Más oferta significa más asequibilidad. Cuando hay muchas casas en el mercado, eso puede significar que es un mercado de compradores.
• Alquilar es más caro que comprar. Como ya hemos mencionado, si es menos caro comprar una casa en tu mercado, ser propietario de una casa te da muchas ventajas. Acumularás capital, disfrutarás de deducciones fiscales y más.

¿Por qué pedir un préstamo del VA como militar soltero?

Un préstamo del VA es una hipoteca garantizada por el Departamento de Asuntos de los Veteranos de EE. UU. Está disponible para miembros de las fuerzas armadas en servicio activo, veteranos y cónyuges sobrevivientes.

Los préstamos del VA ofrecen muchos beneficios, incluyendo:

• Tasas de interés más bajas. Los préstamos del VA a menudo tienen tasas de interés más bajas que los préstamos convencionales.
• No hay requisito de down payment. En muchos casos, puedes comprar una casa sin hacer un down payment. Esto puede ser de gran ayuda para los compradores de vivienda por primera vez.
• Sin seguro hipotecario privado (PMI). El PMI es una prima que pagan los prestatarios cuando no hacen un down payment suficiente para una casa, usualmente menos del 20%. No es necesario pagar PMI con los préstamos del VA.
• Relación DTI más flexible. La relación DTI del 41% que suelen pedir los prestamistas del VA es más alta que la de muchos otros préstamos. Y a veces es todavía más alta.

Cómo obtener un préstamo del VA como militar soltero

Para obtener un préstamo del VA, deberás obtener un certificado de elegibilidad (COE) del VA para solicitar el préstamo, y luego cumplir los requisitos específicos del prestamista. Veamos el proceso en detalle.

1. Cumple los requisitos

Deberás cumplir los requisitos de elegibilidad tanto del VA como del prestamista privado que ofrece el préstamo del VA.

Calificaciones del VA

Si estás en servicio activo en el ejército, deberás haber servido durante al menos 90 días continuos para calificar para un préstamo del VA. Si eres miembro de la Guardia Nacional o de la Reserva, los requisitos son más complejos. Pero en general, necesitas tener al menos 90 días de servicio activo (incluyendo 30 días consecutivos para los miembros de la Guardia Nacional) o seis años acreditables.

Calificaciones del prestamista

Cada prestamista crea sus propios requisitos para los préstamos del VA. Sin embargo, hay algunos que se aplican a todos:

• Ingresos. Los prestamistas quieren asegurarse de que puedas pagarles sin problema, por lo que querrán ver un historial de ingresos estables.
• Empleo. Los prestamistas quieren ver al menos dos años de empleo estable.
• Fondos de reserva. Estos varían, y los préstamos del VA no suelen exigir fondos de reserva. Sin embargo, es mejor tener de tres a seis meses de ahorros para emergencias.
• Puntuación de crédito. Por lo general, los prestamistas piden un puntaje FICO de 620 o más.
• DTI. Como mencionamos, la mayoría de prestamistas de préstamos del VA piden una DTI no mayor del 41%.

2. Obtén un certificado de elegibilidad (COE)

Para solicitar un préstamo del VA, necesitarás un COE. Estos son los documentos que necesitarás:

• Formulario DD 214. También se le conoce como Certificado de baja o liberación del servicio activo. Esto es necesario si has sido dado de baja o eres un miembro actual o anterior de la Guardia Nacional.
• Constancia de servicio militar. Esta es una carta que firma tu comandante, preferiblemente en papel membretado militar. Si estás en servicio activo, necesitarás esta carta.
• Informe de separación. Si eres un miembro retirado de la Guardia Nacional o la Reserva, esto te dará un registro de tus períodos de servicio.
• Registro de puntos de jubilación. Esto es para miembros dados de baja de la Guardia Nacional o la Reserva y es un registro de los puntos de jubilación que has acumulado.
• Comprobante de servicio honorable (para miembros de la Reserva dados de baja).  Para este propósito se puede usar el formulario DD 214, el formulario DD 256, una certificación de puntos de registro (como el NGB-22) o cualquier otro documento de baja que especifique una baja honorable.

3. Elige un prestamista y obtén la preaprobación

Una vez que hayas elegido un prestamista, se recomienda obtener la preaprobación para un préstamo. La preaprobación te dirá cuánto puedes pagar por una casa y le hará saber a los vendedores que eres un comprador serio con capacidad para comprar su casa. Eso puede darte poder de negociación.

Para la preaprobación, el prestamista verificará tu información financiera, incluyendo tus ingresos. También querrá saber qué casa quieres comprar, si tienes alguna en mente. Si todo está en orden, te dará una carta de preaprobación para que se la muestres a los vendedores.

4. Busca una casa y haz una oferta

Cuando hayas encontrado una casa que te guste, querrás hacer una oferta. Aquí es donde un agente de bienes raíces es un activo. Un agente con experiencia puede ayudarte a:

• Preparar una lista de propiedades comparables para que puedas determinar un precio justo y hacer una oferta competitiva.
• Determinar la cantidad del depósito de buena fe, que es dinero que das para mostrarle al comprador que estás realmente interesado.
• Elegir las contingencias razonables que debes pedir. Estas incluyen cosas como programar una inspección profesional de la vivienda, tasaciones y otras cosas necesarias.

5. Obtén una tasación y una inspección

Todos los prestamistas piden una tasación antes de aprobar un préstamo, pero los prestamistas son especialmente estrictos con las tasaciones para préstamos del VA. Tienen fama de ser rigurosos para garantizar que las viviendas en cuestión sean sólidas desde el punto de vista fiscal y estructural.

De manera similar, tu posible casa pasará por una inspección profesional. Inspeccionarán todos los sistemas, como la plomería y el cableado eléctrico, además de los cimientos y otros puntos críticos. Los requisitos específicos de los préstamos del VA incluyen:

• Un techo en buenas condiciones.
• Drenajes adecuados.
• Calefacción, ventilación y aire acondicionado (HVAC) que funcionen, en ciertas regiones.
• Suministro de agua adecuado.

6. Paga la tarifa de financiamiento al VA

La tarifa de financiamiento al VA es una tarifa única que se paga al Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA) para adquirir un préstamo del VA. Esta ayuda a compensar el costo para el contribuyente de otorgar préstamos que no requieren down payment ni seguro hipotecario privado (PMI).

Si eres un veterano, miembro de las fuerzas armadas en servicio activo, miembro de la Guardia Nacional o de la Reserva, esto es lo que pagarás:

7. Cierra la compra de la casa

Por fin ha llegado el gran día, el día en el que cerrarás tu préstamo. Durante el cierre firmarás bastantes documentos y pagarás costos de cierre. Los costos de cierre de un préstamo del VA pueden ser diferentes de los costos de cierre de un préstamo convencional y otros tipos de préstamos. Pueden incluir los cargos del título, los cargos por emisión, la tarifa de financiamiento al VA, tasación e inspección especializada del VA y generalmente suman entre el 3% y 6% de la cantidad del préstamo.

Preguntas frecuentes: Sobre cómo comprar una casa siendo militar soltero

¿Puedo comprar una casa mientras estoy en servicio activo?

Definitivamente. De hecho, gracias a la tecnología como DocuSign y los recorridos virtuales, puedes comprar una casa incluso cuando estás en el extranjero. También tienes la ventaja de poder solicitar un préstamo del VA.

¿Cómo puedo encontrar casas en venta mientras estoy en servicio activo?

Asociarte con un agente de bienes raíces es una buena idea tanto si estás en el extranjero como si estás en una base. Muchas casas en venta ofrecen recorridos virtuales para facilitar la búsqueda de casa.

Conclusión: Dado que solo se considerará un ingreso, tener buen crédito y buenos ingresos es clave

Es posible comprar una casa como militar soltero, y con la ayuda de los préstamos del VA, el BAH y un presupuesto prudente, puede ser más fácil de lo que crees. Como dependes de un solo ingreso para obtener la aprobación del préstamo, es bueno verificar tu puntuación de crédito y tu relación DTI para asegurarte de que estén dentro de los rangos favorables establecidos por tu prestamista.

Rocket Mortgage® puede ayudarte a comenzar nuestro proceso de solicitud para un préstamo del VA rápido y en línea.