¿Qué es un préstamo temporal y cómo funciona?

Un préstamo temporal suele usarse en las transacciones de bienes raíces para tener flujo de efectivo durante un período transicional, como cuando te vas a mudar de tu residencia actual a una nueva. Los propietarios de vivienda pueden usar estos préstamos de corto plazo, que pueden ayudarlos a tener más dinero rápido en sus bolsillos, para financiar una nueva casa o pagar una deuda existente. Sin embargo, como cualquier forma de financiamiento, los préstamos temporales vienen con sus propios beneficios e inconvenientes. Aunque Rocket Mortgage^® actualmente no ofrece préstamos temporales, estamos aquí para ayudarte a comprenderlos. Veamos más de cerca qué son los préstamos temporales y cómo funcionan.

Préstamos temporales, definición

Un préstamo temporal es una forma de financiamiento de corto plazo que puede servir como fuente de financiamiento y capital hasta que una persona o una compañía aseguran un financiamiento permanente o eliminan una deuda existente. Los préstamos temporales (también conocidos como préstamos puente) generalmente son de corto plazo, duran de 6 meses a 1 año en promedio y suelen usarse en transacciones de bienes raíces. Se pueden usar como un medio para financiar la compra de una nueva casa antes de vender tu residencia actual.

Como podrías imaginar, la mayoría de los vendedores de viviendas idealmente preferirían esperar hasta que su casa esté bajo contrato antes de poner una oferta por una nueva y usar el dinero de la venta de su propiedad existente para ayudar a financiar una nueva adquisición de bienes raíces. Si no pudieras deshacerte de tu propiedad y facilitar una transacción de ventas como esta, el financiamiento temporal puede darte los fondos necesarios para avanzar con la compra de una nueva propiedad independientemente de eso. En pocas palabras, los préstamos temporales te dan acceso a más dinero para comprar un bien raíz permitiéndote usar fondos adicionales, o cualquier capital que tengas en tu casa actual antes de que efectivamente la vendas.

No es inusual que los propietarios de vivienda que quieran hacer una transición repentina (como un traslado rápido a otro lugar por temas de trabajo) necesiten una forma de cerrar el período entre casas. Un préstamo temporal puede ayudarte a financiar gastos durante este período de transición. Además, especialmente si estás tratando de comprar una nueva casa en un mercado dinámico, también te puede ayudar a evitar que tengas que hacer ofertas de compra dependientes de la venta por propiedades nuevas. (Muchos compradores tienden a huir de esto, pues estas ofertas dan la opción de salirse del contrato si tu casa actual no se vende). Sin embargo, aunque está garantizado con tu casa actual como colateral, un préstamo temporal no está diseñado para reemplazar el financiamiento de largo plazo como una hipoteca tradicional, u otros tipos de préstamos hipotecarios, y se debe pagar en el plazo estimado de 1 a 3 años. Por esto, un préstamo temporal se considera un tipo de financiamiento no hipotecario o de especialidad, y no una hipoteca tradicional.

¿Cómo funciona un préstamo temporal?

Los préstamos temporales generalmente los usan los vendedores que están en aprietos o que necesitan hacer un cambio de lugar repentino. Al mismo tiempo, los términos, las condiciones y los cargos de los préstamos temporales pueden variar mucho entre transacciones individuales y prestamistas. Algunos de estos vehículos de financiación están diseñados para que pagues tu primera hipoteca cuando se cierra el préstamo temporal, mientras que otros se suman y acumulan deuda nueva sobre las cantidades globales totales que ya debes. Los costos también pueden variar considerablemente entre prestamistas, y la estructura de pagos de los préstamos temporales puede variar mucho. Por ejemplo, algunos te piden que hagas pagos mensuales, mientras que otros están estructurados para que hagas pagos iniciales o finales o pagues sumas totales.

Los motivos frecuentes para buscar un préstamo temporal residencial incluyen:

• Incapacidad para hacer un down payment sin antes vender tu casa actual.
• La necesidad apremiante de conseguir una nueva casa
• La fecha de cierre para una nueva compra está programada después de la fecha de cierre de la venta de tu casa
• La preferencia de conseguir una nueva propiedad antes de poner a la venta tu residencia actual
• Los vendedores en el área que quieres no están cómodos con las ofertas de compra dependientes de la venta

En general, hay dos opciones principales disponibles para quienes buscan un préstamo temporal:

• Para usar el préstamo temporal como segunda hipoteca para hacer el down payment de su nueva casa hasta que logren vender su casa actual
• Para hacer un préstamo grande para pagar la hipoteca de su casa vieja y usar el dinero prestado restante para el down payment de su nueva residencia

De manera similar, los préstamos temporales tienden a:

• Tener plazos de 6 meses a 1 año
• Estar asegurados con la casa actual del prestatario como una forma de colateral
• Ser extendidos solo por prestamistas con los que también vas a financiar tu nueva hipoteca
• Variar en la cantidad de intereses que cobran, con cargos que generalmente están levemente arriba de la tasa preferencial

Pedir un préstamo temporal es parecido a pedir una hipoteca convencional. El agente de préstamos analiza varios factores cuando considera las solicitudes, incluyendo tu puntuación de crédito, historial crediticio y la relación deuda-ingreso (DTI). Además, la mayoría de las instituciones que extienden préstamos temporales permiten que los solicitantes solo presten un máximo del 80 % de su relación préstamo-valor (LTV). En otras palabras, generalmente necesitarás un mínimo del 20 % de capital sobre tu casa actual para calificar para un paquete de préstamo temporal, y cumplir las demás calificaciones financieras que se mencionan aquí.

Tasas frecuentes de los préstamos temporales para vivienda

Las tasas de interés asociadas con los préstamos temporales son generalmente más altas que las de los préstamos convencionales, incluyendo los cargos que tienden a estar un 2 % más arriba de la tasa preferencial. Como con las hipotecas tradicionales, los préstamos temporales también tienen costos de cierre (que pueden sumar unos cuantos miles de dólares en gastos, más un cierto porcentaje del valor del préstamo) y cargos por emisión para empezar. Por otra parte, también se te podría pedir que pagues una tasación.

Sin embargo, debes saber: Como las protecciones para los compradores suelen ser limitadas en el caso de que la venta de su vivienda actual fracase, es importante leer los términos y condiciones asociados con cualquier oferta de préstamo temporal. Como los préstamos temporales están garantizados con tu propiedad existente, el prestamista puede embargarla si no haces los pagos. Tomando esto en cuenta, se recomienda que consideres cuidadosamente cuánto tiempo puedes estar sin ayuda financiera en el caso de que una venta se retrase, y asegúrate de evitar sobreextenderte en cualquier cantidad prestada. De igual forma, verás que también es bueno investigar a fondo el mercado de bienes raíces actual y en cuánto tiempo se venden las casas en tu área.

Ventajas y desventajas de los préstamos temporales

Al igual que con todas las formas de créditos y financiamientos, pedir un préstamo temporal tiene ventajas y desventajas. Consideremos los beneficios y los inconvenientes inherentes de esta forma de préstamo:

Ventajas

• Un préstamo temporal te da la oportunidad de comprar una nueva casa antes de que hayas vendido tu casa actual.
• Puedes hacer una oferta para una nueva casa sin tener que implementar una contingencia de venta.
• También te da más fondos en el caso de una transición repentina o urgente.
• Es una solución útil a corto plazo para tener financiamiento en períodos de incertidumbre.
• Generalmente no hay pagos mensuales en los primeros meses.
• Está la posibilidad de hacer pagos solo de intereses, o pagos diferidos hasta que vendas.

Desventajas

• Los préstamos temporales tienen tasas de interés y APR más altas.
• La mayoría de los prestamistas piden que el propietario de la vivienda tenga por lo menos un 20 % de valor líquido de la vivienda acumulado antes de extender una oferta de un préstamo temporal.
• Muchas instituciones financieras solo te extenderán un préstamo temporal si también las usas para obtener tu nueva hipoteca.
• Podrías tener dos casas por un tiempo, y administrar dos hipotecas a la vez puede ser estresante.
  • Los problemas para vender tu propiedad pueden dar lugar a problemas futuros, o, en el peor de los casos, hasta una ejecución hipotecaria.

Los préstamos temporales se pueden obtener con muchos prestamistas, incluyendo bancos, cooperativas de créditos y otras instituciones financieras. Sin embargo, lo más frecuente es que tu proveedor hipotecario actual sea la fuente de origen de estos programas. Si te interesa obtener un préstamo temporal, tu prestamista debería ser tu primera parada obligatoria.

Consejo de los profesionales: En tu búsqueda de un socio financiero, ten cuidado con los prestamistas que ofrecen acceso rápido a capital, que cobren tasas exorbitantes por sus servicios y que tengan un historial menos que comprobado en términos de desempeño sólido o servicio al cliente.

Alternativas a los préstamos temporales

Por supuesto, no siempre es necesario buscar un préstamo temporal si necesitas dinero inmediato. Después de todo, hay muchas otras formas alternativas de financiamiento para bienes raíces que te pueden ayudar a estirar la plata, aunque sea solo un poco. Veamos algunos ejemplos.

Préstamos sobre la plusvalía

Los préstamos sobre la plusvalía son una alternativa usual a los préstamos temporales. En esta forma de financiamiento, que se garantiza usando tu vivienda actual como colateral, puedes hacer un préstamo contra el valor líquido actual de tu vivienda. Los préstamos sobre la plusvalía son generalmente de largo plazo (hasta de 20 años) y ofrecen tasas de interés que resultan favorables comparadas con las de los préstamos temporales. Aunque suelen tener un costo más asequible que los préstamos temporales, no debes olvidarte de que obtener un préstamo sobre la plusvalía significará que tendrás dos hipotecas, o incluso tres, si compras una nueva casa y no logras vender pronto tu residencia original. 

Línea de crédito garantizada por la plusvalía (HELOC)

Una línea de crédito garantizada por la plusvalía (HELOC) ese esencialmente una segunda hipoteca que ofrece una mejor tasa de interés, costos de cierre más bajos y más tiempo para pagar las cantidades prestadas. También puedes usar el dinero obtenido por una HELOC para hacer mejoras a tu casa y otras reformas. Toma en cuenta que algunas HELOC pueden venir con cargos prepago relacionados. Rocket Mortgage no ofrece líneas de crédito garantizada por la plusvalía.

Préstamo 80-10-10

Un préstamo 80-10-10 es un vehículo mediante el cual puedes comprar una nueva casa con menos del 20 % de down payment al mismo tiempo que te evitas los cargos adicionales del seguro hipotecario privado (PMI). Según los términos de un préstamo 80-10-10, haces un down payment del 10 % y obtienes dos hipotecas: una por el 80 % del precio inicial de la casa nueva y otra por el 10 % restante. Después de vender tu casa actual, puedes tomar los fondos que te sobren después de pagar cualquier saldo pendiente por esta para pagar la segunda hipoteca del 10 % sobre la nueva propiedad. Actualmente, Rocket Mortgage no ofrece este tipo de financiamiento.

Préstamo personal

Por último, si tienes un historial crediticio sólido, un buen empleo, antecedentes sólidos de pagos puntuales de tus gastos y una buena relación deuda-ingresos, debes saber: también podrías pedir un préstamo personal. Este tipo de préstamo suele garantizarse con bienes personales, con términos y condiciones que varían por prestamista.

Nuestros amigos en Rocket Loans^® ofrecen préstamos personales por cantidades de $2,000 a $45,000 en plazos de 3 a 5 años. Puedes hacer tu solicitud en línea.

Conclusión

Un préstamo temporal puede resultar útil en ciertas circunstancias, si tienes una necesidad apremiante de comprar una nueva casa antes de lograr vender la actual. Pero, aunque un préstamo temporal puede ayudarte a salir del aprieto, o ayudarte a conseguir más rápido una propiedad que realmente necesitas en un mercado dinámico, también puede resultar una costosa adquisición.

Obtén uno, y definitivamente tendrás más dinero en efectivo para gastar en bienes raíces. Sin embargo, también sumarás a tu carga de deuda total y podrías terminar pagando varios préstamos simultáneamente si tu casa actual no se vende pronto. Como siempre, la mejor estrategia, si puedes manejarla, es esperar a vender tu casa vieja antes de adquirir una nueva propiedad.

Para obtener más información sobre otras estrategias para ahorrar dinero y consejos sobre hipotecas, asegúrate de visitar con frecuencia el Centro de aprendizaje de Rocket Mortgager.

¹Declaraciones legales
Préstamo de tasa fija a 30 años: Una tasa de interés del 7.125 % (APR del 7.439 %) es por el costo de 2.125 puntos ($6,375.00) pagados en el cierre. En una hipoteca de $300,000, tus pagos mensuales serían de $2,021.16. El pago mensual no incluye impuestos ni primas de seguros. La cantidad del pago real será mayor. El pago supone una relación préstamo-valor (LTV) del 79.50 %. Préstamo del VA con tasa fija a 30 años: Una tasa de interés del 6.99 % (APR del 7.486 %) es por un costo de 2.125 puntos ($6,375.00) pagados en el cierre. En una hipoteca de $300,000, tus pagos mensuales serían de $1,993.90. El pago mensual no incluye impuestos ni primas de seguros. La cantidad del pago real será mayor. El pago supone una relación préstamo-valor (LTV) del 79.50 %. Los préstamos del VA no requieren el PMI. El préstamo del VA es un beneficio del servicio militar y solo se ofrece a los veteranos, sus cónyuges sobrevivientes y los militares en servicio activo. Préstamo de tasa fija a 30 años de FHA: Una tasa de interés del 6.99 % (APR del 8.153 %) es por el costo de 2.00 puntos ($6,000.00) pagados en el cierre. En una hipoteca de $300,000, tus pagos mensuales serían de $2,192.98. El pago mensual no incluye impuestos ni primas de seguros. La cantidad del pago real será mayor. El pago supone una relación préstamo-valor (LTV) del 79.50 %. El pago incluye una prima del seguro hipotecario por adelantado única al 1.75 % de la cantidad base del préstamo y una prima del seguro hipotecario (MIP) mensual calculada al 0.8 % de la cantidad base del préstamo. Para hipotecas con una relación préstamo-valor (LTV) del 79.50 %, se pagará una MIP mensual del 0.8 % durante los primeros 11 años del plazo de la hipoteca. A partir de entonces, el pago mensual del préstamo consistirá en pagos mensuales iguales del principal e intereses hasta el final del préstamo. Préstamo de tasa fija a 30 años: Una tasa de interés del 6.50 % (APR del 6.73 %) es por el costo de 1.875 puntos ($17,812.50) pagados en el cierre. En una hipoteca de $950,000, tus pagos mensuales serían de $6,004.65. El pago mensual no incluye impuestos ni primas de seguros. La cantidad del pago real será mayor. El pago supone una relación préstamo-valor (LTV) del 70.00 %. Los prestamistas de asunción calculan las tasas usando suposiciones: detalles básicos del préstamo. Para todas las tasas mostradas, a menos que se especifique otra cosa, supusimos que: Vas a comprar o refinanciar una vivienda unifamiliar que es tu residencia principal. Si vas a refinanciar, no estás pidiendo un desembolso en efectivo. Los costos de cierre se pagarán al inicio, no serán parte del préstamo. Tu relación deuda-ingresos es menos del 30 %. Tu puntuación de crédito es de más de 720, o 740 para ciertas opciones de préstamos jumbo. Tendrás una cuenta de depósito en garantía para el pago de impuestos y seguros. Declaraciones. Las tasas mencionadas se ofrecen exclusivamente a través de Rocket Mortgage. Las tasas hipotecarias pueden cambiar todos los días. Es posible que algunas opciones de préstamos no estén disponibles en todos los estados. Es posible que algunas opciones de préstamos jumbo no estén disponibles para compradores de vivienda por primera vez. Es posible que algunos servicios no estén disponibles en todas las áreas. El refinanciamiento puede hacer que los cargos financieros sean más altos durante la vigencia del préstamo. Pueden aplicarse algunas restricciones. El período de tasa inmodificable es de 45 días. Un punto equivale al uno por ciento de la cantidad de tu préstamo. La tasa porcentual anual, o APR, incluye la tasa de interés más los cargos y gastos relacionados con pedir un préstamo.