Préstamo sobre la plusvalía: una guía completa

Los préstamos sobre la plusvalía son una forma útil de aprovechar el valor líquido de tu vivienda para obtener fondos cuando tus activos están invertidos en tu propiedad. Generalmente se ofrecen a tasas de interés más bajas que otras formas de préstamos de consumo porque estás garantizadas por tu vivienda, al igual que tu hipoteca principal.

Sigue leyendo para obtener más información sobre los préstamos sobre la plusvalía y otras formas de aprovechar tu renta variable para decidir si esta opción de préstamo es adecuada para ti.

¿Qué es un préstamo sobre la plusvalía?

Un préstamo sobre la plusvalía es un tipo de préstamo que te permite usar el capital acumulado de tu casa como garantía para pedir dinero prestado. Al igual que un préstamo principal que se usa para comprar una casa, tu casa se usa como garantía para proteger a los prestamistas si terminas incumpliendo tu préstamo.

Los préstamos sobre la plusvalía a menudo se llaman segundas hipotecas porque tienes que hacer otro pago de préstamo además de tu hipoteca principal.

Rocket Mortgage^® no ofrece actualmente préstamos sobre la plusvalía.

¿Cómo funciona un préstamo sobre la plusvalía?

Los préstamos sobre la plusvalía dan a los prestatarios un solo pago total, que pagan en plazos fijos durante un período predeterminado. Son préstamos de tasa fija, por lo que la tasa de interés se mantiene igual durante todo el plazo del préstamo.

Obtener tu dinero de un préstamo sobre la plusvalía

Dado que los préstamos sobre la plusvalía son pagos únicos, tu prestamista te paga la cantidad total del préstamo después de que se cierra el préstamo. Antes de recibir tu dinero debes determinar tu presupuesto. La cantidad de dinero para la que calificas puede ser más de lo que necesitas. Calcula cuánto puedes pagar mensualmente.

Pago de un préstamo sobre la plusvalía

Después de recibir la cantidad de tu préstamo, prepárate para empezar a pagarlo. Tus pagos mensuales serán una cantidad constante durante el plazo de tu préstamo e incluirán el principal y los intereses.

Puedes pensar que es mejor elegir un plazo del préstamo más corto para pagar tu deuda más rápido. Recuerda, un plazo de 10 años tendrá pagos mensuales más altos que un plazo de 15 o 30 años.

Ventajas y desventajas del préstamo sobre la plusvalía

Antes de decidir obtener un préstamo sobre la plusvalía, debes saber las ventajas y desventajas. Considera tus circunstancias financieras para establecer si las ventajas superan las desventajas.

Ventajas

• Es más fácil calificar para este que para otros tipos de préstamo.
• Las tasas de interés son fijas y más bajas que las de muchos otros préstamos de consumo.
• Los plazos son más largos que muchos otros préstamos de consumo.
• No hay restricciones sobre cómo puedes usar los fondos.
• Puedes acceder a los fondos inmediatamente en una suma total.
• Los pagos mensuales son fijos, lo que los hace predecibles.

Desventajas

• Tendrás que pagar una segunda hipoteca además de tu hipoteca principal.
• Corres el riesgo de ejecución hipotecaria por incumplimiento en el pago del préstamo.
• Si vendes tu casa, tendrás que pagar el saldo total del préstamo y el saldo restante de tu hipoteca principal, tan pronto como cierres la venta.
• Tendrás que pagar los costos de cierre, a diferencia de otros préstamos de consumo.

¿Cómo se obtiene un préstamo sobre la plusvalía?

Para obtener un préstamo sobre la plusvalía, deberás calificar. Esto significa que tu prestamista examinará tu cumplimiento de los requisitos, puntuación de crédito y relación deuda-ingreso. Estos tres elementos se tienen en cuenta, por lo que, si necesitas reforzar un área, las otras dos te ayudarán a mejorar tus calificaciones.

Tasaciones y valor líquido de la vivienda

Un prestamista tasará tu casa para determinar si calificas y cuánto dinero puedes pedir prestado. La tasación de la casa le dirá al prestamista cuánto vale.

En la mayoría de los casos, un prestamista te permitirá pedir prestado alrededor de 80 % del valor líquido de la vivienda. Para calcular la cantidad que podrías obtener a través de un préstamo sobre la plusvalía, debes determinar tu relación préstamo-valor. Para hacerlo, resta el saldo restante de tu hipoteca principal del 80 % del valor de tasación de tu casa. Por ejemplo, si tu casa está tasada en $400,000 y el saldo restante de tu hipoteca es $100,000, así es como calcularía la cantidad potencial del préstamo:

$400 000 x 0,8 = $320,000$320,000 – $100 000 = $220 000

Esto significa que podrías recibir $220,000 si obtuvieras un préstamo sobre la plusvalía.

Relación deuda-ingresos

Al decidir si te dan el préstamo, el prestamista calculará tu relación deuda-ingresos, que muestra cómo se comparan los pagos mensuales de tu deuda con tus ingresos mensuales. Este cálculo ayuda a los prestamistas a determinar si puedes endeudarte más.

Para calificar para un préstamo sobre la plusvalía, tu DTI no puede ser mayor que 43 %. Para ver si cumples los requisitos, puedes averiguar tu DIT tú mismo, usando la siguiente ecuación:

DTI = pagos de deuda mensuales totales / ingresos mensuales brutos

• Suma todos los pagos mensuales de tu deuda, incluyendo tu hipoteca principal, préstamo estudiantil, préstamo para auto, tarjeta de crédito, pensión alimenticia, manutención de menores, etc.
• Divide la suma de tu ingreso mensual bruto, que es la cantidad total de ingresos antes de impuestos y deducciones que ganas cada mes.
• Multiplica el resultado por 100 para determinar el porcentaje.

Por ejemplo, si tu deuda mensual total es de $1,500 (supongamos, $950 para tu hipoteca principal + $300 para tu préstamo de auto + $250 para tu deuda de tarjeta de crédito) y ganas $5,000 mensuales antes de impuestos, tu DTI sería de 30 %. En este escenario, tu DTI sería lo suficientemente bajo para calificar para un préstamo sobre la plusvalía.

Puntuación de crédito

La solidez de tu puntuación de crédito también influye en la determinación de si calificas para un préstamo sobre la plusvalía. Tu puntuación de crédito es importante porque proporciona a los prestamistas el panorama de tu historial crediticio. Las personas con puntuaciones de crédito más altas a menudo se benefician de tasas de interés más bajas.

Si quieres obtener un préstamo sobre la plusvalía, tu puntuación de crédito debe ser de 620 o más. Sin embargo, puede haber excepciones a esta regla.

Préstamo sobre la plusvalía con mal crédito

Quienes han tenido problemas de crédito en el pasado saben que tiende a ser más fácil y menos costoso obtener un préstamo sobre la plusvalía que un préstamo personal. El motivo de esto es que hay menos riesgo para los prestamistas porque los préstamos sobre la plusvalía están garantizados por tu casa. Por otro lado, si no puedes mantenerte al día con los pagos mensuales, el prestamista puede ejecutar la hipoteca de tu casa para recuperar los costos.

Si has acumulado una buena cantidad de capital de tu vivienda y tienes una relación deuda-ingresos baja, tus posibilidades de obtener un préstamo sobre la plusvalía serán mayores a pesar de tu baja puntuación crediticia. Si te encuentras en esta situación, es probable que tu préstamo con garantía hipotecaria tenga tasas de interés y cargos más altos.

Si tus finanzas demuestran a los prestamistas que es posible que no puedas pagar el dinero prestado, te resultará más difícil obtener un préstamo sobre la plusvalía. Desde la crisis de la vivienda se han impuesto más restricciones a las prácticas crediticias. ¿Cuáles son las tasas del préstamo sobre la plusvalía?

El promedio actual de la tasa de interés de un préstamo sobre la plusvalía es 5.76 %. La línea de crédito garantizada por la plusvalía (HELOC) promedio es 5.51%. Las tasas de un préstamo sobre la plusvalía dependen de la tasa de interés preferencial, la puntuación de crédito, los límites de crédito, el prestamista y las relaciones préstamo-valor (LTV).

¿Cómo se comparan los préstamos sobre la plusvalía con otras opciones?

Préstamo sobre la plusvalía versus Refinanciamiento con desembolso de efectivo

Los préstamos sobre la plusvalía no son la única forma en que puedes pedir prestado contra tu valor líquido. También puedes optar por obtener el dinero que necesitas a través de un refinanciamiento con desembolso de efectivo.

Aunque los préstamos sobre la plusvalía te permiten obtener una segunda hipoteca sobre tu propiedad, los refinanciamientos con desembolso de efectivo reemplazan tu hipoteca principal. En lugar de obtener un préstamo por separado, el saldo restante de tu hipoteca principal se paga y transfiere a una nueva hipoteca que tiene un nuevo plazo y tasa de interés.

Con un refinanciamiento con desembolso de efectivo, recibes los fondos por el valor líquido de tu vivienda, tal como lo harías con un préstamo sobre la plusvalía. A diferencia de un préstamo sobre la plusvalía, solo tienes un pago mensual de una hipoteca.

Si eliges obtener un refinanciamiento con desembolso de efectivo, generalmente puedes recibir una tasa de interés más baja que con préstamo sobre la plusvalía. La razón de la discrepancia en las tasas de interés tiene que ver con el orden en que se paga a los prestamistas en el caso de incumplimientos y ejecuciones hipotecarias.

Las tasas de préstamo sobre la plusvalía generalmente son más altas porque las segundas hipotecas solo se pagan después de que se pagaron las hipotecas principales. Como prestamista de segunda hipoteca, existe un mayor riesgo de que el precio de venta sea demasiado bajo para que el prestamista recupere sus costos.

Dado que puedes asegurar una nueva tasa de interés cuando obtienes un refinanciamiento con desembolso de efectivo, son una opción beneficiosa para quienes compraron su casa cuando las tasas de interés eran altas. Con un refinanciamiento con desembolso de efectivo, puedes obtener efectivo por adelantado y al mismo tiempo reducir el pago mensual de una hipoteca si las tasas bajaron desde que compraste la casa. Es posible que hayan bajado debido a las tasas hipotecarias históricamente bajas de hoy.

Préstamo sobre la plusvalía versus línea de crédito garantizada por la plusvalía (HELOC)

Una línea de crédito garantizada por la plusvalía es otra opción para convertir tu capital de su vivienda en efectivo. Al igual que los préstamos sobre la plusvalía, las HELC son segundas hipotecas. Sin embargo, en lugar de dar a los prestatarios un pago global, las HELOC pagan más como tarjetas de crédito. Las líneas de crédito garantizada por la plusvalía te dan una cantidad de dinero predeterminada que puedes sacar cuando sea necesario.

A diferencia de los préstamos sobre la plusvalía, las HELOC tienen tasas de interés variables, que son similares a los préstamos con tasa de interés ajustable. Esto significa que tu tasa de interés aumenta o disminuye durante el plazo del préstamo a medida que el mercado fluctúa, al igual que tu pago mensual, lo que dificulta anticipar cuánto deberás. Rocket Mortgage® actualmente no ofrece HELOC.

Una línea de crédito garantizada por la plusvalía es una buena opción si necesitas más flexibilidad. Puedes retirar hasta tu máximo en cualquier momento durante el período de retiro de dinero. Si quieres poder retirar fondos a medida que se necesita hacer trabajos durante un período de tiempo más largo, una HELOC puede ser adecuada para ti.

Necesitas mucho dinero, rápido

Un préstamo sobre la plusvalía es una buena opción cuando necesitas una gran cantidad de dinero de inmediato y quieres gastar más. Dado que las tasas de interés son fijas, sabrás cuánto debes pagar cada mes. Tener este conocimiento te permitirá planificar un presupuesto para tus pagos mensuales.

Tienes un presupuesto fijo y estricto

Los préstamos sobre la plusvalía son la opción correcta cuando tienes un gasto específico y sabes la cantidad total que deberás gastar en él.

Estás pagando una deuda con intereses más altos

También son la mejor opción si quieres usar los fondos para pagar otras deudas que tienen tasas de interés más altas, ya que sabrás que la tasa no cambiará.

¿Cómo eliges el mejor préstamo sobre la plusvalía?

Elegir el mejor préstamo sobre la plusvalía exigirá un poco de investigación. Para obtener los mejores términos y tasas de interés, asegúrate de comparar los programas de préstamo y las estructuras de cargos de diferentes prestamistas.

Los prestamistas pueden tener diferentes requisitos para calificar y ofrecer distintos plazos para los préstamos sobre la plusvalía. Si tienes un DTI más alto o una puntuación de crédito más baja, verás que es más probable que unos prestamistas te ofrezcan un préstamo que otros. Para asegurarte de que obtienes el mejor trato, debes investigar para encontrar cuáles son tus opciones.

Al determinar qué prestamista elegir, asegúrate de revisar los formularios de Estimación de préstamo que proporciona cada prestamista. La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor exige que todos los prestamistas te den este formulario estándar de tres páginas para garantizar que entiendas las diferencias entre lo que son los prestamistas y qué quieren ofrecerte. Las Estimaciones de préstamo te darán un resumen de los términos de tu préstamo con garantía hipotecaria, incluyendo la tasa de interés, y detallarán los costos y costos de cierre que te cobrarán.

Conclusión: ¿Es adecuado para ti un préstamo sobre la plusvalía?

Si has acumulado renta variable en tu casa, tienes una puntuación de crédito sólida y una relación deuda-ingresos baja, un préstamo sobre la plusvalía podría ser beneficioso para ti. Te permitirá recibir una gran suma total que puede pagar durante un período prolongado.

Dado que los préstamos sobre la plusvalía incluyen tasas de interés fijas, tus pagos mensuales nunca cambiarán y sabrás exactamente cuánto debes presupuestar para pagar el préstamo.

Si te preocupa tu capacidad para pagar dos hipotecas, posiblemente sea mejor que elijas un refinanciamiento con desembolso de efectivo. Para obtener más información sobre los refinanciamientos con desembolso de efectivo y averiguar cuánto dinero puedes obtener del valor líquido de tu vivienda, crea una cuenta de Rocket Mortgage.