Préstamos no conformes: ¿qué son y cómo funcionan?

Si un préstamo conforme convencional no es una opción para ti, un préstamo no conforme ya sea convencional o no, podría ayudarte a financiar la casa de tus sueños. Pero ¿qué es exactamente un préstamo no conforme y cuáles son los beneficios de tener uno?

Repasemos lo que necesitas saber sobre los préstamos no conformes y veamos algunas opciones.

¿Qué es un préstamo no conforme?

Un préstamo no conforme es aquel que no cumple los estándares de Fannie Mae y Freddie Mac para la compra de una vivienda. Fannie Mae y Freddie Mac son iniciativas patrocinadas por el gobierno (GSE) que invierten en préstamos hipotecarios. La Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA) establece las reglas para los tipos de hipotecas que Fannie Mae y Freddie Mac pueden comprar.

Un préstamo puede ser no conforme por dos motivos principales: uno es que no cumple un requisito establecido por la FHFA; el otro es que el préstamo es demasiado grande para considerarse un préstamo conforme.

¿Cómo funciona un préstamo no conforme?

En muchos casos, tu única opción real para un programa de préstamos hipotecarios puede ser un préstamo no conforme. Por ejemplo, si quieres comprar una casa sin dar un down payment, necesitarás hacerlo calificando para un préstamo no conforme del VA (uno de los principales beneficios del servicio militar) o un préstamo no conforme del USDA (si vives en un área rural).

Un préstamo no conforme de la FHA es la mejor opción si buscas un préstamo hipotecario con un requisito de puntuación de crédito más flexible. Por otro lado, tu prestamista puede pedir que obtengas un préstamo jumbo no conforme si quieres comprar una casa muy cara.

Muchos prestamistas ofrecen soluciones personalizadas para los que no califican para préstamos conformes debido a bancarrotas u otros aspectos negativos en su crédito.

Un préstamo no conforme respaldado por el gobierno podría ser una buena opción para ti si no calificas para un préstamo convencional conforme.

Tipos de préstamos no conformes

A diferencia de los préstamos conformes, los préstamos no conformes tienen diferentes características. Las dos categorías principales de préstamos no conformes son los préstamos respaldados por el gobierno y los préstamos jumbo. Veamos los dos.

Préstamos respaldados por el gobierno

Los préstamos respaldados por el gobierno son asegurados por el gobierno federal. En otras palabras, el gobierno paga la factura y ayuda a cubrir cualquier pérdida por un incumplimiento del préstamo.

Los préstamos respaldados por el gobierno son menos riesgosos para los prestamistas, pero tú y tu vivienda deben cumplir ciertos criterios para calificar para un préstamo respaldado por el gobierno.

Encontrarás tres tipos de programas de préstamos respaldados por el gobierno: préstamos del VA, préstamos del USDA y préstamos de la FHA. Cada tipo de préstamo tiene sus propios requisitos para la aprobación.

• Préstamos del VA: los préstamos del VA son para miembros de las fuerzas armadas, veteranos, miembros de la Reserva del Ejército de EE. UU. y la Guardia Nacional, y cónyuges supervivientes. Para calificar, debes cumplir los requisitos mínimos de servicio o ser el cónyuge superviviente de un militar que perdió la vida en el cumplimiento del deber o como resultado de una causa relacionada con el servicio. Un préstamo del VA te permite comprar una casa sin down payment y financiar el 100% del precio de compra.
  El Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA) asegura los préstamos del VA. Sin embargo, el VA no es un prestamista, por lo que esta agencia gubernamental no establece una puntuación de crédito mínima para un préstamo del VA. En cambio, los prestamistas pueden establecer sus propias directrices. Rocket Mortgage exige un puntaje FICO^® mínimo promedio de 580 o más para un préstamo del VA.
• Préstamos de la FHA: los préstamos de la FHA te permiten hacer un down payment de solo el 5% si tienes una puntuación de crédito promedio mínima de 580 y una relación de deuda-ingresos (DTI) elegible. Si tienes un puntaje FICO® promedio de 620 o más, puedes calificar con una DTI ligeramente más alta. Los préstamos de la FHA son una opción frecuente para compradores de vivienda por primera vez, pero no es un requisito. La Administración Federal de Vivienda (FHA) asegura los préstamos de la FHA.
• Préstamos del USDA: los préstamos del USDA son para compradores que quieren adquirir una vivienda en un área rural o suburbana que el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA) considere elegible. Además, no puedes ganar más del 115% de los ingresos promedio del condado y tu casa no puede ser una granja en funciones. El USDA, que asegura el préstamo, permite que un prestatario compre una casa sin down payment y con una puntuación de crédito promedio de solo 640. Rocket Mortgage actualmente no ofrece préstamos del USDA.

Préstamos jumbo

Necesitarás un préstamo jumbo si quieres un préstamo que exceda los límites de préstamos conformes que establece la FHFA. La buena noticia es que un préstamo jumbo generalmente no tiene una tasa de interés más alta que una hipoteca convencional conforme.

Sin embargo, generalmente, una hipoteca jumbo tiene criterios de calificación más estrictos, ya que es probable que necesites un DTI más bajo y una puntuación de crédito más alta para calificar para una. Los prestamistas individuales establecen sus propios criterios de elegibilidad y límites de tamaño de préstamo para los préstamos jumbo.

Otros tipos de préstamos no conformes

Puede ser recomendable considerar algunos otros tipos de préstamos no conformes, dependiendo de tu situación. Rocket Mortgage no ofrece los préstamos que mencionaremos abajo, pero proporcionaremos información de ellos para que tengas un mejor entendimiento de las hipotecas no conformes.

• Hipoteca de retención: con una hipoteca de retención, el vendedor actúa como prestamista para el comprador de la vivienda. El comprador le hace pagos mensuales al vendedor, quien retiene el título de la propiedad hasta que el préstamo esté pagado en su totalidad.
• Préstamo duro: un préstamo duro lo ofrecen personas individuales o compañía privadas. En este caso, la persona o la compañía acepta una propiedad o un activo como garantía para el préstamo.
• Hipoteca para la compra: una hipoteca para la compra es más frecuente entre compradores que no califican para financiamiento bancario estándar. Esta hipoteca, también conocida como financiamiento del propietario/vendedor, es un préstamo que el vendedor le da al comprador.
• Hipoteca de solo interés: con una hipoteca de solo interés únicamente pagas intereses sobre el préstamo por un período de tiempo establecido.

Beneficios de los préstamos no conformes

Los beneficios de sacar un préstamo no conforme incluyen:

• Un requisito de pago inicial más flexible: en muchos casos, los préstamos no conformes respaldados por el gobierno tienen un requisito de down payment más bajo que los préstamos convencionales.
• Límites más altos para préstamos: es posible que no tengas otra opción más que elegir un préstamo jumbo no conforme si quieres comprar una propiedad especialmente cara. Los préstamos jumbo dan acceso a préstamos por cantidades más altas que los préstamos conformes.
• Más tipos de propiedades: dependiendo del tipo de préstamo no conforme que obtengas, es posible que puedas comprar una propiedad que no podrías adquirir con un préstamo conforme.
• Un requisito de crédito más flexible: muchos prestamistas ofrecen soluciones de préstamos no conformes personalizados a las personas que tienen marcas negativas en su informe de crédito. Por ejemplo, no podrás obtener un préstamo conforme por varios años si tienes una bancarrota en tu informe de crédito. Sin embargo, tu prestamista puede ofrecerte una solución no conforme individualizada en forma de préstamo respaldado por el gobierno.

Conclusión

Un préstamo no conforme no cumple los estándares de compra de Fannie Mae y Freddie Mac. En el caso de los préstamos no conformes respaldados por el gobierno federal, un préstamo no conforme también puede tener requisitos de down payment y crédito más relajados. Como resultado, incluso si tienes una marca negativa en tu informe de crédito, es posible que todavía puedas comprar una casa o hacerlo más rápido de lo que lo harías de otra manera.

Si estás listo para ver para qué tipo de hipoteca calificas, inicia una solicitud de préstamo y deja que nuestro equipo te ayude a encontrar la mejor opción para tus necesidades.