Una guía completa sobre los préstamos Fannie Mae HomeStyle para renovaciones

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La hipoteca de renovación Fannie Mae HomeStyle es un tipo de préstamo para renovaciones o de rehabilitación. Básicamente, el préstamo HomeStyle, al igual que otros productos similares, permite a los compradores de vivienda pedir prestado tanto el precio de compra de la casa potencial como los costos de renovación, y agruparlo en una sola cantidad de préstamo hipotecario.

Un préstamo Fannie Mae HomeStyle es diferente a un préstamo de construcción, que generalmente se usa para construir una casa completamente nueva. En cambio, el préstamo de renovación HomeStyle está destinado a compradores de vivienda que quieren comprar una propiedad que necesita reparaciones o renovar una estructura existente, y pagar la renovación cada mes, junto con su hipoteca mensual.

Aunque Rocket Mortgage® actualmente no ofrece hipotecas de renovación, queremos que conozcas todas tus opciones y alternativas.

¿Cómo funciona un préstamo Fannie Mae HomeStyle?

Fannie Mae no es un prestamista. En cambio, Fannie Mae es una empresa patrocinada por el gobierno (GSE) que compra hipotecas de los bancos. Esto permite a los bancos eliminar la deuda de sus libros y luego usa el dinero para originar más hipotecas. Así es como los bancos mantienen liquidez y mantienen a flote la economía.

Pero Fannie Mae no existe solo para ayudar a los bancos. Como agencia gubernamental, Fannie Mae existe para ayudar a que las viviendas sean más asequibles para los prestatarios de ingresos medios a bajos. Básicamente, al comprar hipotecas, Fannie Mae reduce parte del riesgo para los bancos, lo que permite que las instituciones financieras presten dinero a prestatarios "más arriesgados", como aquellos con bajos ingresos o malos historiales y puntuaciones de crédito.

El préstamo Fannie Mae HomeStyle funciona de manera un poco diferente a un préstamo convencional normal. El dinero se distribuye para pagar la compra de la vivienda en el cierre, pero para usar los fondos para la renovación, un contratista aprobado debe presentar planes al banco para obtener un "desembolso" y recibir el pago. Luego, después de las inspecciones para asegurarse de que el trabajo esté terminado, el banco envía el dinero al contratista. Esto limita el fraude (los propietarios de vivienda y contratistas que usan préstamos de renovación para otros fines), pero genera más complicaciones administrativas comparado con el uso de dinero en efectivo para mejoras en la vivienda.

¿Cómo encuentras un préstamo Fannie Mae HomeStyle?

Debido a que Fannie Mae no presta dinero directamente a los consumidores, los prestatarios que quieren usar un préstamo HomeStyle deben primero buscar un prestamista que ofrezca este tipo de producto de préstamo. Comienza comunicándote con tu banco, cooperativas de crédito locales u otros prestamistas en tu área. Hazles saber que estás interesado en un préstamo HomeStyle y, si no ofrecen este tipo de préstamo, pregunta si pueden recomendarte algún prestamista que sí lo haga.

¿Qué tipo de propiedades son elegibles?

El préstamo de renovación Fannie Mae HomeStyle es increíblemente flexible. Puedes usar un préstamo HomeStyle para comprar y renovar prácticamente cualquier tipo de propiedad, incluyendo viviendas multifamiliares, segundas viviendas y propiedades de inversión. Abajo se incluye una lista completa de los tipos de propiedades elegibles:

• Vivienda unifamiliar independiente
• Casa adosada
• Unidad de condominio/unidad cooperativa
• Dúplex, tríplex o cuádruplex
• Segunda vivienda de una unidad
• Vivienda de inversión de una unidad
• Vivienda prefabricada de una unidad

Requisitos de pago inicial

Un pago inicial típico en un préstamo HomeStyle es similar a los requisitos de otras hipotecas de Fannie Mae; debes pagar al menos el 5%, a menos que califiques para el programa HomeReady, donde el pago inicial es del 3%.

Si estás comprando una propiedad multifamiliar u otro tipo de bienes raíces, los requisitos de pago inicial aumentan ligeramente:

• Segunda vivienda: 10% (90% LTV)
• Propiedad de inversión: 15% para la compra y 25% para refinanciar
• Dúplex: 15% (o 85% LTV)
• Tríplex/cuádruplex: 25% (o 75% LTV)

La cantidad típica de pago inicial para un préstamo HomeStyle será del 3% al 5% del precio de compra de la vivienda más la cantidad del préstamo. Entonces, supongamos que estás comprando una vivienda por $100,000 y pides un préstamo de $100,000 más para renovarla. El pago inicial para esta casa sería del 5% de $200,000, o $10,000 dólares.

Además, ten en cuenta que, si haces un pago inicial menor al 20% en la compra de una vivienda, deberás pagar un seguro hipotecario privado (PMI) hasta que tengas un 20% de capital de la vivienda, lo cual puede afectar tu pago mensual total.

El requisito principal del préstamo HomeStyle es que solo podrás pedir prestado hasta el 75% del valor posterior a la reparación (ARV) de la vivienda para la parte de renovación del préstamo.

Uso de un préstamo Fannie Mae HomeStyle: un ejemplo

Sadie quiere comprar una casa antigua en el barrio de sus padres con un préstamo HomeStyle. Su prestamista la aprueba hasta de $300,000. Una vivienda disponible en el barrio que quiere cuesta $220,000, pero es antigua y necesita mucho trabajo. Aunque el contratista de Sadie le dice que todos los proyectos que ella quiere costarían $100,000, Sadie solo puede pedir prestados $80,000 para renovación, ya que este es el límite máximo que ofrece su prestamista basándose en sus ingresos y deudas.

¿Qué tipo de renovaciones cubre un préstamo Fannie Mae HomeStyle?

Hay muchas renovaciones que podrían aumentar el valor de la propiedad. Y la buena noticia es que el préstamo Fannie Mae HomeStyle no tiene muchas restricciones sobre cómo puedes usar los fondos de renovación, siempre y cuando los cambios sean permanentes y den valor a la vivienda. Desde proyectos pequeños como pintura y pisos, hasta renovaciones a gran escala o adiciones, puedes usar un préstamo HomeStyle para prácticamente cualquier cosa, siempre y cuando las reparaciones se completen en los 12 meses posteriores a la emisión del préstamo. Esto significa que puedes usar el préstamo para proyectos como:

• Pisos nuevos
• Una segunda vivienda más pequeña en la propiedad
• Nuevo paisajismo
• Remodelación de la cocina
• Remodelación de un baño
• Novedades y mejoras mecánicas (como la actualización eléctrica o HVAC)

Los préstamos HomeStyle también se pueden usar para construir unidades habitacionales complementarias, como un apartamento en la cochera o garaje, o para terminar un sótano y convertirlo en una suite para los suegros.

Que no cubre el préstamo Fannie Mae HomeStyle

Los préstamos de renovación Fannie Mae HomeStyle te permiten hacer cambios en tu propiedad, pero tienen sus límites. Estos son algunos ejemplos de lo que no cubre el préstamo Fannie Mae HomeStyle:

• Demolición de una vivienda
• Hacer cambios estructurales en más del 50% de una casa prefabricada
• Construir una segunda vivienda en una nueva propiedad
  

Mejoras que no son permanentes en la propiedad, como muebles, ciertos tipos de paisajismo, accesorios de iluminación, un cobertizo o unidad de almacenamiento móvil.

Lo que puedes incluir en tu préstamo de renovación HomeStyle

Además de comprar la propiedad y pagar por el proyecto, también puedes incluir muchos otros costos en tu préstamo de renovación HomeStyle, incluyendo:

• Costos de alojamiento para un alquiler mientras se renueva la vivienda
• Gastos de cierre
• Cargos para permisos y licencias
• Reservas para contingencias del proyecto

Al incluir estos costos en el préstamo, podrás reducir tus gastos personales, liberando dinero en efectivo para ayudarte a obtener el máximo provecho de tu proyecto de renovación de vivienda. Ten en cuenta que pagarás intereses sobre cualquier costo que incluyas en tu préstamo.

¿Qué puntuación de crédito necesitaré para un préstamo Fannie Mae HomeStyle?

Los requisitos de puntuación de crédito para un préstamo HomeStyle son exactamente los mismos que para otros préstamos de Fannie Mae, incluyendo un préstamo hipotecario convencional: para calificar necesitarás una puntuación mínima de 620 y una relación deuda-ingresos de menos del 50%.

Además, no hay límites de ingresos en el préstamo Fannie Mae HomeStyle, pero sí hay límites en la cantidad que puedes pedir prestada. Estos no son específicos para el préstamo HomeStyle, pero son los límites de préstamos de 2023 que aplican a todos los préstamos conformes que siguen las directrices de Fannie Mae y Freddie Mac:

• Para una vivienda unifamiliar, los prestatarios pueden pedir un préstamo hasta de $726,200.
• En áreas metropolitanas de alto costo, el límite hipotecario es de $1,089,300 para una vivienda unifamiliar.
• Para una propiedad multifamiliar, los prestatarios pueden pedir prestado hasta $1,396,800 para una propiedad de cuatro unidades, o hasta $2,095,200 en un área de alto costo.

Tasas de interés del préstamo Fannie Mae HomeStyle

Existe un mito sobre los préstamos para renovación: que debido a que estás incluyendo los costos de rehabilitación junto con la hipoteca, la tasa de interés será más alta, pero esto simplemente no es cierto. De hecho, el único motivo por el que pagarías más en intereses es porque potencialmente estás pidiendo una cantidad mayor para completar la renovación. A menudo, los préstamos HomeStyle tienen una tasa de interés más baja que las de los préstamos convencionales, en lugar de las tasas de interés ligeramente más altas asociadas con los HELOC y los préstamos sobre la plusvalía.

Al igual que con las hipotecas convencionales, las opciones estándar para una hipoteca, como las hipotecas a 30 años y 15 años están disponibles con el préstamo HomeStyle.

También es posible obtener un préstamo Fannie Mae HomeStyle para una propiedad que ya es tuya mediante el refinanciamiento de tu hipoteca actual al préstamo HomeStyle. Esto sería beneficioso para ti si quieres renovar tu vivienda, pero no tienes suficientes reservas de dinero en efectivo para hacerlo.

Para obtener la tasa de interés más baja posible, es mejor obtener cotizaciones de al menos tres prestamistas y comparar las tasas entre sí.

Alternativa al préstamo Fannie Mae HomeStyle

Aunque el préstamo Fannie Mae HomeStyle es popular por su flexibilidad, hay otras ocasiones en las que otro producto de préstamo puede ser más beneficioso. Como se mencionó arriba, hay algunas otras opciones de préstamos que pueden ayudarte a financiar las renovaciones de tu vivienda.

Préstamo 203(k) FHA

La Administración Federal de Vivienda (FHA) es otra agencia gubernamental que tiene como objetivo actuar en el mejor interés del consumidor americano. La gran diferencia entre el préstamo FHA 203(k) y el préstamo Fannie Mae HomeStyle es que con el FHA 203(k), puedes demoler una estructura existente, siempre y cuando reconstruyas la vivienda sobre los mismos cimientos existentes.

Con cualquier tipo de préstamo de renovación, estás usando dinero del banco para la rehabilitación, por lo que son ellos quienes supervisan el proyecto y los pagos. El prestatario nunca recibe dinero en efectivo por adelantado con este tipo de préstamo.

Préstamos sobre la plusvalía

Los préstamos sobre la plusvalía de la vivienda te permiten pedir prestado contra el capital acumulado de tu vivienda. La cantidad exacta que podrás pedir prestada dependerá de cuánto capital acumulado tengas. Estos préstamos son preferibles cuando los propietarios de vivienda necesitan dinero en efectivo para proyectos de reparación en la vivienda, pero no quieren pasar por la molestia de la aprobación del banco de los planes del contratista, retiros de efectivo e inspecciones.

HELOC

Las Líneas de crédito garantizadas por la plusvalía (HELOC) son mejores para proyectos pequeños que se hacen con el tiempo, ya que te permiten pedir prestado solo lo que necesitas cuando lo necesitas, de manera similar a una tarjeta de crédito. Solo pagarás intereses sobre lo que pidas prestado y puedes retirar de tu línea de crédito según sea necesario hasta que tu proyecto esté terminado. Con un préstamo HomeStyle, todo el trabajo debe completarse en un año, por lo que, si este programa no funciona para ti y tu familia, puede ser mejor usar el capital de la vivienda para financiar el proyecto.

Las HELOC son ideales cuando el saldo del préstamo y las reparaciones no superan el 80% del valor de tu casa y no quieres tener el inconveniente de que el banco examine tu proyecto de renovación de tu vivienda.

Conclusión

El préstamo Fannie Mae HomeStyle es una opción de hipoteca convencional para quienes quieren financiar los costos de renovación a una tasa de interés más baja. Aunque es adecuado para muchos propietarios de vivienda, no es perfecto para todos ni para cada proyecto de renovación.

En este momento, no ofrecemos préstamos Fannie Mae HomeStyle, pero sí ofrecemos refinanciamientos con desembolso de efectivo y préstamos sobre la plusvalía. Para ver para qué tipos de financiamiento calificarás, comienza tu solicitud en línea y encuentra la forma adecuada de pagar por el proyecto de renovación de tu vivienda.