Préstamo del VA versus Préstamo convencional: ¿Cuál es la diferencia?

No todos los prestatarios tienen las mismas oportunidades hipotecarias a su disposición. Sin embargo, si eres un miembro de las fuerzas armadas en servicio activo o veterano (o cónyuge sobreviviente) elegible, tienes la opción de solicitar un préstamo del VA.

Los préstamos del Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA) se destacan de otros préstamos hipotecarios por su bajo costo y sus requisitos flexibles. Sin embargo, no son la única opción. Los préstamos convencionales también pueden ofrecer tarifas competitivas según el prestamista y tu perfil financiero. Entonces, ¿cuál debes elegir a la hora de comprar o refinanciar una casa?

A continuación, te presentamos un resumen de las diferencias entre un préstamo del VA y un préstamo convencional

Diferencias entre los préstamos del VA y los préstamos convencionales

Los préstamos del VA y los préstamos convencionales son dos tipos de hipotecas disponibles para prestatarios que quieren comprar una casa. Sin embargo, ambos tienen características exclusivas.

Préstamo convencional

La mayoría de los préstamos convencionales son préstamos conformes, lo que significa que cumplen las pautas para venderse a compradores hipotecarios, como Freddie Mac y Fannie Mae. Una excepción es el préstamo jumbo, un préstamo hipotecario convencional no conforme (en lugar de conforme) porque supera los límites del préstamo que establecen Fannie Mae y Freddie Mac.

Al ser un tipo de préstamo conforme, los préstamos convencionales suelen ser más comunes y tienen un proceso relativamente estandarizado. Además, como los prestamistas pueden transferir la hipoteca y su riesgo potencial a los compradores hipotecarios, por lo general, son más económicos que los préstamos no conformes.

Préstamo del VA

Los préstamos del VA se consideran préstamos del gobierno o préstamos no conformes. Dado que las hipotecas del VA son no conformes, no se pueden vender a Fannie Mae ni a Freddie Mac. En su lugar, los préstamos del gobierno se venden a Ginnie Mae, una agencia del gobierno de los Estados Unidos que proporciona liquidez a los préstamos respaldados por el gobierno. Los préstamos no conformes también incluyen los préstamos jumbo, los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) y los préstamos del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA).

Si bien los requisitos varían, los préstamos no conformes suelen tener límites menos restrictivos en comparación con los préstamos convencionales. Eso hace que los préstamos del VA (y otros préstamos no conformes) sean más accesibles para los prestatarios que buscan calificar para un préstamo.

Requisitos para préstamos del VA versus préstamos convencionales

Si bien algunos requisitos para los préstamos del VA son similares a los de los préstamos convencionales, cada programa de préstamos tiene sus diferencias clave. Algunas de las distinciones más importantes incluyen cómo calificar para el préstamo, cuáles son los requisitos de elegibilidad del préstamo y las tarifas adicionales que deberás pagar.

Esta es una tabla en la que se desglosan estas y otras características fundamentales de ambos tipos de préstamos.

Puntuación de crédito

Por lo general, es más fácil recibir la aprobación para un préstamo del VA que para una hipoteca convencional debido a los requisitos de baja puntuación para los préstamos del VA.

El Departamento de Asuntos de los Veteranos en sí no requiere una puntuación de crédito mínima. En su lugar, el mínimo lo establecen los prestamistas hipotecarios que ofrecen préstamos del VA. Aunque los requisitos de puntuación de crédito varían, es posible que te parezca que se utilizan criterios más flexibles que los de un préstamo convencional. Si bien los prestamistas de préstamos convencionales también tendrán diferentes requisitos de puntuación de crédito, el mínimo suele ser de aproximadamente 620. Rocket Mortgage® ofrece préstamos del VA con una puntuación de crédito mínima de 580.

Down payment

Uno de los beneficios más importantes de un préstamo del VA es que no se requiere un down payment mínimo. Es posible que el prestamista te solicite algún tipo de pago inicial si tu puntuación de crédito es baja. También te puede solicitar un down payment si el precio de compra de la propiedad es elevado. Sin embargo, esto es más frecuente en un mercado competitivo con muchas ofertas.

Por otro lado, los prestamistas que ofrecen préstamos convencionales generalmente prefieren down payments mayores. El mínimo puede ser del 3%, pero recomiendan pagos de un 20% o más. Al hacerlo, evitas pagar un seguro hipotecario.

Relación deuda-ingresos

Durante el proceso de evaluación de riesgo, el prestamista revisará tu relación deuda-ingreso (DTI), que mide la cantidad de ingresos brutos que destinas a la deuda cada mes. Tu DTI ayuda al prestamista a calcular si puedes costear de forma razonable los pagos de la hipoteca que solicitas según tus finanzas personales actuales.

El VA aceptará prestatarios con cualquier relación DTI. Pero los prestamistas del VA pueden preferir una DTI que no supere el 41%. En comparación, una hipoteca comercial puede permitirte calificar con una DTI de hasta el 50%. Sin embargo, los prestamistas pueden inclinarse por prestatarios con una relación más baja.

La relación deuda-ingreso es solo una parte de tu información financiera que los prestamistas evaluarán cuando inicies el proceso de aprobación previa del préstamo. 

Seguro hipotecario privado

Tradicionalmente, un pago inicial inferior al 20% con un préstamo convencional dará lugar a un seguro hipotecario privado (PMI). Es posible que tu puntuación de crédito también sea un factor determinante. Un down payment bajo o una puntuación de crédito baja son señales de alerta de incumplimiento de los préstamos, por lo que es posible que el prestamista solicite un PMI para protegerse de pérdidas potenciales.

El PMI puede ser un cargo de cierre por única vez, una tarifa regular o una prima que se agrega a tu pago mensual, o una combinación de ambas. El monto exacto variará entre los diferentes prestamistas.

Sin embargo, los préstamos del VA no exigen ningún seguro hipotecario. Eso se debe, en parte, a la falta de un requisito de down payment mínimo. En su lugar, el VA depende de la tarifa de financiamiento al VA.

Elegibilidad de propiedades

Si quieres comprar una residencia principal, te servirá tanto un préstamo del VA como para un préstamo convencional. Sin embargo, no se permite comprar una segunda vivienda ni una propiedad de inversión mediante un préstamo del VA. Es posible que puedas ganar dinero a través de ingresos por alquiler si haces de tu residencia principal una propiedad de múltiples unidades.

Si bien los préstamos convencionales te permiten comprar propiedades de inversión o casas secundarias, comprar otros tipos de propiedad después de comprar una segunda vivienda puede ser un poco más difícil porque es posible que las calificaciones cambien. Por ejemplo, un prestamista puede exigir activos de reserva adicionales según la cantidad de préstamos convencionales que tengas actualmente.

Elegibilidad del prestatario

Los préstamos convencionales no tienen requisitos especiales que determinen la elegibilidad del prestatario. Tú y la propiedad deben calificar, pero esto depende de factores estándar, como el nivel de ingresos o la puntuación de crédito.

En el caso de los préstamos del VA, la elegibilidad del prestatario funciona diferente. El proceso de demostración de tu elegibilidad depende de un documento llamado certificado de elegibilidad (COE). Para obtener un COE, debes cumplir, al menos, uno de los siguientes criterios:

• Cumplir los requisitos mínimos de servicio militar en el caso de un prestamista en servicio activo o veterano
• Ser el cónyuge sobreviviente de un miembro de las fuerzas armadas que murió en cumplimiento del deber
• Tener una descarga que califique

Cargos del prestatario

Tanto los préstamos convencionales como los del VA requieren un cargo por emisión. Los prestamistas cobran este cargo para cubrir el costo de tramitar el préstamo. Por lo general, consiste en entre el 0.5% y el 1% del monto total del préstamo y se paga como parte de los costos de cierre. Los prestamistas que no cobran un cargo por emisión suelen compensarlo en otro lado.

Si bien ambos préstamos comparten los cargos por emisión, los préstamos del VA tienen un monto límite. Tampoco permiten determinados cargos, como multas por pago anticipado ni cargos de operación de cierre.

Tarifa de financiamiento al VA

Los préstamos del VA también requieren una tarifa de financiamiento al VA, que consiste en un costo inicial singular que suele rondar entre el 1.25% y el 3.3% del monto del préstamo. El porcentaje real puede depender de si anteriormente usaste tu beneficio del préstamo del VA y tu down payment.

La tarifa de financiamiento está diseñada para cubrir los gastos potenciales en caso de que el prestatario no cumpla con el pago. Si bien es un cargo por única vez, la tarifa suele incluirse en el monto total del préstamo. Eso se suma a tu pago mensual y al monto de intereses que pagas durante la vida del préstamo.

Los veteranos que reciben una indemnización del VA por discapacidad no tienen que pagar esta tarifa.

Requisitos adicionales a tener en cuenta

Aunque es muy importante conocer las comparaciones anteriores, no son las únicas diferencias entre estos dos tipos de préstamos.

Por ejemplo, los préstamos del VA no tienen límites, pero los préstamos convencionales, sí. Estos límites los establece cada condado, aunque en 2023 el límite de la mayoría de los condados era de $726,200 para una propiedad unifamiliar.

También difieren en las tasas hipotecarias. Normalmente, cuando comparas las tasas del préstamo del VA a 30 años y del préstamo convencional a 30 años promedio, los préstamos del VA suelen tener tasas de interés más bajas. La diferencia en porcentaje tiende a ser de entre el 0.25% y el 0.42%.

El VA también limita los costos de cierre, los que (junto con las competitivas tasas de interés) pueden hacer que los préstamos del VA sean favorables en términos financieros.

¿Cuáles son los beneficios de un préstamo del VA versus un préstamo convencional?

Es difícil ignorar determinados beneficios de un préstamo del VA frente a un préstamo convencional. Repasemos las ventajas de los préstamos del VA una vez más:

• Sin down payment: los préstamos para casas no tienen requisito de down payment mínimo, por lo que puedes comprar una casa sin un pago inicial.
• Sin seguro hipotecario: no tienes consecuencias, como un seguro hipotecario privado, si te abstienes de un down payment en un préstamo del VA.
• Términos menos exigentes: como los préstamos del VA cuentan con el respaldo del gobierno, las pérdidas potenciales del prestamista si no cumples con los pagos es menor, lo que se refleja en sus términos menos exigentes. Como consecuencia, en un préstamo del VA, puedes encontrar tasas de interés relativamente bajas y otras características favorables.

En general, los préstamos del VA suelen ser más flexibles durante el proceso de aprobación e incluyen diferentes beneficios de bajo costo. Como no requieren PMI ni un down payment considerable, los préstamos del VA se destacan como más asequibles en el inicio.

Conclusión: Seleccionar un tipo de préstamo es una elección personal

Los préstamos del VA son más asequibles durante el proceso de aprobación y prometen serlo a lo largo del tiempo. Sin embargo, los préstamos convencionales también pueden incluir términos favorables según el prestamista.

Si tienes disponibles tanto préstamos del VA como préstamos convencionales, compara sus requisitos. Es posible que uno de ellos te resulte más adecuado que el otro para tu situación. Por ejemplo, si eres comprador de vivienda por primera vez, es posible que las calificaciones de la hipoteca de los préstamos del VA te resulten más accesibles. Si ya eres propietario de una vivienda y quieres comprar una segunda vivienda o una propiedad de inversión, deberás financiar con un préstamo convencional.

Una vez que encuentres el que se adapte a tus necesidades, comienza la solicitud de hipoteca para saber para qué monto calificas.