Modificación del préstamo vs. refinanciamiento: ¿cuál es mejor para ti?

Tal vez quieras refinanciar tu préstamo si te está costando hacer los pagos de la hipoteca o para aprovechar una tasa de interés más baja. Sin embargo, tal vez también quieras pedirle una modificación del préstamo a tu prestamista. Los refinanciamientos y las modificaciones de los préstamos ambos tienen sus beneficios y e inconvenientes. Es importante que investigues antes de decidir.

Repasemos algunas de las diferencias entre los refinanciamientos y las modificaciones de préstamos. Te mostraremos cuando una modificación es mejor que un refinanciamiento, y viceversa. Por último, te diremos cómo solicitarlos ambos.

Una modificación del préstamo es un cambio a los términos originales de tu préstamo hipotecario. A diferencia del refinanciamiento, una modificación del préstamo no paga tu hipoteca actual para reemplazarla por una nueva. En cambio, cambia directamente las condiciones de tu préstamo.

También es importante saber que los programas de modificación pueden afectar negativamente tu puntuación de crédito. Si estás al día en tu hipoteca, sería mejor revisar tus opciones y ver si puedes refinanciar.

La modificación del préstamo solo la puedes hacer con tu prestamista actual porque debe aprobar los términos. Algunas de las cosas que una modificación puede ajustar incluyen:

• Cambios al plazo del préstamo: Si te está costando hacer los pagos mensuales, podrías modificar tu préstamo y ampliar tu plazo. Esto te da más tiempo para pagar el préstamo y reduce la cantidad que debes pagar cada mes.

• Reducción en la tasa de interés: Si las tasas de interés son más bajas ahora que cuando te dieron tu préstamo hipotecario, podrías modificar tu préstamo para obtener una tasa más baja. Esto generalmente disminuye tu pago mensual.

• Cambios a la estructura del préstamo: Es posible que puedas modificar tu préstamo de una estructura de interés ajustable a un préstamo de tasa fija. Esto puede ser de beneficio si ahora vives con ingresos fijos y necesitas un pago mensual más predecible.

• Prórroga del principal: Tu prestamista podría estar de acuerdo con reservar parte del saldo del principal para pagarlo más adelante. Esto puede ayudar a reducir los pagos o hacer tu hipoteca más manejable. Sin embargo, estas modificaciones no son frecuentes. Por lo general, solo podrás obtener una prórroga del principal si no existe otra solución que te ayude a evitar el embargo. Además, generalmente también tienes que suscribirte a un plan de pago para calificar para una prórroga de principal. Un plan de pago permite que tu prestamista vea si podrás hacer tus nuevos pagos. Tu prestamista podría estar de acuerdo con saldar parte de tu principal después de que finalice el período de prueba del plan de pago.

Los prestamistas no tienen ninguna obligación de aceptar tu solicitud de una modificación ni de renegociar tu principal. Esto significa que obtener una modificación suele ser más difícil que refinanciar. Tendrás que presentar evidencia de que tienes dificultades económicas. Cada prestamista e inversionista del préstamo (como Fannie Mae, Freddie Mac, FHA, etc.) tiene sus propios estándares cuando se trata de quién califica para una modificación y qué tipos de modificaciones ofrecen.

Es posible que recibas ofertas de compañías de negociación para ayudarte a conseguir una modificación del préstamo si estás atrasado en tu hipoteca. Estas compañías negocian con tu prestamista en nombre tuyo y pueden hacer que sea más fácil obtener una modificación del préstamo. Sin embargo, es importante mencionar que estas compañías suelen servir de intermediarios y te cobran por un servicio que el administrador de tu préstamo te da gratis.

Si decides trabajar con una de estas compañías, investiga al proveedor antes de aceptar cualquier contrato. Lo último que necesitas es un contrato caro con una compañía de negociación si ya estás atrasado en los pagos de tu hipoteca. Si lo que te ofrecen parece demasiado bueno para ser cierto, probablemente no lo es.

En algunos casos, tiene sentido pedir una modificación del préstamo antes de refinanciar. Veamos algunos de estos casos.

• Tu préstamo está devaluado. Una hipoteca devaluada es cuando debes más dinero por tu casa que el valor que te darían en una tasación. Tu préstamo puede devaluarse si omites pagos al principio del plazo o si vives en un área donde los valores de las propiedades están cayendo. La mayoría de los prestamistas no te dejarán refinanciar más del valor de tu vivienda. Aunque hay opciones optimizadas que pueden permitirte cambiar tu tasa y plazo sin una tasación, debes cumplir criterios específicos para calificar para cada opción. Pídele a tu prestamista una modificación directa para simplificar el proceso y ayudarte cuando estés en esta situación.

• Necesitas una reducción de principal. No puedes reducir el principal de tu hipoteca sin un refinanciamiento. Una modificación del préstamo podría ser de ayuda si es probable que te embarguen.

• Estás atrasado en tus pagos mensuales. Un prestamista no te permitirá refinanciar a menos que estés al día en tus pagos mensuales. Algunos tipos de refinanciamientos de préstamos devaluados piden que tengas al menos seis pagos puntuales consecutivos para calificar. Si no puedes ponerte al día en tus pagos mensuales antes de hacer la solicitud, pide una modificación.

Cada administrador de préstamos tiene sus propios estándares para la modificación de préstamos. La mayoría te pide que presentes documentos financieros que demuestren que necesitas la modificación. Algunos de estos documentos incluyen:

• Comprobante de ingresos: Tu prestamista necesita saber que no tienes suficientes ingresos para cubrir tu hipoteca actual. Un comprobante de ingresos puede ser un contrato o acuerdo salarial de tu empleador que indique tu tarifa por hora o tus ingresos anuales. Tu prestamista podría pedirte un estado de pérdidas y ganancias si trabajas por cuenta propia.

• Tu declaración de impuestos más reciente: Tu prestamista posiblemente necesite tu declaración de impuestos completa cuando pidas una modificación.

• Estados de cuenta: Tu prestamista podría pedir estados de cuenta para confirmar tus activos.

• Una declaración de dificultades económicas: Tu prestamista necesita saber por qué quieres una modificación. Tu carta de dificultades económicas le dice a tu prestamista por qué ya no puedes hacer tus pagos mensuales ni pagar el saldo completo de tu préstamo. También puedes incluir documentos complementarios junto con tu carta para ilustrar aún más tu situación. Cosas como facturas médicas o una carta de despido de tu empleador pueden aumentar la posibilidad de que te aprueben.

Comunícate con tu prestamista y pregúntale cómo presentar una solicitud si crees que calificas para una modificación. Recuerda que tu prestamista puede rechazar tu solicitud. Si esto sucede, todavía puedes calificar para un refinanciamiento.

Cuando refinancias, reemplazas tu préstamo existente con una hipoteca nueva. Esto te permite cambiar los términos de tu préstamo. También puedes usar tu capital para retirar dinero en efectivo de tu casa. Podrías refinanciar para:

• Alargar el plazo de tu hipoteca. Cuando refinancias a un plazo más largo, bajas el pago mensual de tu hipoteca. Esto puede ayudar a evitar el embargo si tus ingresos son ahora más bajos que cuando recibiste tu préstamo.

• Acortar el plazo. También puedes acortar el plazo de tu hipoteca con un refinanciamiento. Tu pago mensual aumenta cuando acortas el plazo. Sin embargo, tu casa es tuya antes y te ahorras dinero en intereses.

• Tomar una tasa de interés más baja. Un refinanciamiento puede ayudarte a obtener una tasa más baja si las tasas de interés son más bajas ahora que cuando sacaste tu préstamo.

• Cambiar el tipo de préstamo. Podría ser beneficioso refinanciar a un nuevo tipo de préstamo si tienes más del 20 % de capital en tu casa. Por ejemplo, si tienes un préstamo de FHA, pagarás un seguro hipotecario durante la vida del préstamo si tu down payment fue de menos del 10 %. Sin embargo, puedes cancelar el seguro hipotecario privado de un préstamo convencional tan pronto llegues al 20 % de capital. Muchos propietarios de viviendas refinancian su préstamo de FHA a un préstamo convencional después de llegar al 20 % de capital por esta misma razón.

• Sacar un refinanciamiento con desembolso de efectivo. Un refinanciamiento con desembolso de efectivo te permite retirar dinero en efectivo del capital de tu vivienda para cubrir otros gastos. Pides un préstamo con un saldo más alto y, a cambio, tu prestamista te da la diferencia en efectivo. Por ejemplo, imagina que el saldo del préstamo de principal es $200,000 y que quieres cubrir $20,000 de deudas de tarjeta de crédito con tu capital. Un refinanciamiento con desembolso de efectivo significa que pedirías un préstamo con un saldo de $220,000 y que tu prestamista te daría $20,000 en efectivo. Las tasas de interés hipotecario son más bajas que las tasas de interés de otros tipos de préstamos y tarjetas de crédito, lo que te permite ahorrar dinero cuando pides un desembolso en efectivo.

A diferencia de una modificación del préstamo, no es necesario que hagas tu refinanciamiento con tu prestamista actual. ¿No estás satisfecho con tu prestamista? Un refinanciamiento te permite cambiarte al sistema de otro prestamista.

Veamos un par de casos en los que tiene sentido refinanciar en lugar de pedir una modificación.

• Tu préstamo no está devaluado. Aunque hay programas especiales de refinanciamiento que pueden ayudarte a ajustar los términos de un préstamo devaluado, refinanciar es mucho más fácil cuando tienes capital.

• Quieres retirar dinero en efectivo del capital de tu vivienda. Puedes retirar dinero en efectivo del capital de tu vivienda para cubrir gastos externos si satisfaces los estándares de capital. Esto no se puede hacer con una modificación del préstamo.

Eliges un prestamista, presentas una solicitud y entregas tus documentos financieros personales para que evalúen el riesgo. Por lo general, tu prestamista también te dará la opción de bloquear tu tasa de interés. Esto te protege contra los movimientos de la tasa de interés del mercado.

Después de bloquear tu tasa, su prestamista evalúa tu préstamo para asegurarse de que califiques para el refinanciamiento. Con la mayoría de los tipos de refinanciamiento, debes obtener otra tasación antes de cerrar tu nuevo préstamo. La tasación le garantiza al prestamista que no te está prestando más dinero de lo que vale tu casa. Una vez se completan los procesos de tasación y evaluación de riesgo, tu prestamista te dará una declaración de cierre. La declaración de cierre te dice más sobre los términos del préstamo y los costos de cierre. Luego irás a una reunión de cierre y firmarás tu nuevo préstamo.

Una modificación del préstamo es diferente de un refinanciamiento. Cuando haces una modificación del préstamo, cambias los términos de tu préstamo directamente a través de tu prestamista. La mayoría de los prestamistas acepta hacer modificaciones solo si estás en riesgo inmediato de que te embarguen. Una modificación también te puede ayudar a cambiar los términos de tu préstamo si tu préstamo está devaluado. Comunícate con tu prestamista si crees que calificas para una modificación.

Por otra parte, un refinanciamiento reemplaza tu hipoteca existente con una nueva. Cuando refinancias, puedes cambiar el plazo, la tasa de interés e incluso el tipo de préstamo. También puedes retirar dinero en efectivo de tu capital con un refinanciamiento con desembolso de efectivo. Para obtener un refinanciamiento, pasas por un proceso de solicitud similar al proceso que pasaste para comprar la casa.

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