Prima del seguro hipotecario (MIP) vs. seguro hipotecario privado (PMI): ¿En qué se diferencian?

El seguro hipotecario puede ayudar a que más personas que no pueden hacer un down payment grande se conviertan en propietarios de vivienda.

Pagando una prima de seguro hipotecario como parte del pago mensual de la hipoteca, los prestatarios pueden conseguir una casa con menos del 20% de down payment, y a veces hasta con tan solo el 3%.

El seguro hipotecario privado (PMI) y la prima del seguro hipotecario (MIP) de FHA son dos de los tipos de seguro hipotecario más comunes que los prestatarios encontrarán. Cuál tendrás depende del tipo de préstamo que obtengas.

Veamos qué son el PMI y la MIP.

Los prestamistas hipotecarios quieren minimizar el riesgo que toman cuando les prestan dinero a los prestatarios.

Cuando haces un down payment, no solo reduces la cantidad de dinero que tienes que pedir prestado —reduciendo así la pérdida potencial del prestamista si te atrasas en el pago del préstamo— sino que también te da una participación financiera en la casa. Cuando tu propio dinero está en juego, es menos probable que no cumplas.

Mientras más bajo es tu down payment, más alto es el riesgo para el prestamista. Ese es el motivo por el que, si haces un down payment de menos del 20%, generalmente tendrás que pagar un seguro hipotecario.

El tipo de seguro hipotecario que pagarás depende del tipo de préstamo que tengas. Si tienes un préstamo convencional, tendrás PMI. Si tienes un préstamo de FHA, tendrás MIP.

Es importante que entiendas que el seguro hipotecario no te asegura a ti como el prestatario. Ambos el PMI y la MIP protegen al prestamista en caso de que no puedas hacer los pagos mensuales.

El PMI es para préstamos convencionales, que significa que tu préstamo no está respaldado por un programa del gobierno.

Los préstamos convencionales suelen caer en la categoría de préstamos “conformes”, que significa que cumplen los requisitos para venderlos a Fannie Mae o Freddie Mac.

El PMI suele ser obligatorio en los préstamos convencionales con un down payment de menos del 20%. Pagarás una parte de tu prima anual cada mes como parte del pago mensual de la hipoteca.

MIP es el seguro hipotecario obligatorio para los préstamos de FHA, que son préstamos respaldados por la Administración Federal de Vivienda.

MIP es obligatorio en todos los préstamos de FHA, sin importar el tamaño de tu down payment. En los préstamos de FHA, debes pagar una prima inicial del seguro hipotecario (UFMIP) y una prima anual, o MIP anual.

La UFMIP se puede agregar a la cantidad del préstamo. La MIP anual se paga como parte del pago mensual de una hipoteca.

La diferencia principal entre PMI y MIP, como ya lo mencionamos, es que el PMI se aplica a los préstamos convencionales mientras que la MIP a los préstamos de FHA.

Pero ¿qué otras diferencias hay?

Capacidad de cancelar

Los prestatarios que hacen un down payment de menos del 20% en un préstamo convencional generalmente tienen que pagar un seguro hipotecario.

Sin embargo, cuando llegas al 20% de capital sobre tu casa, puedes pedir que el prestamista o el administrador quiten el PMI de tu hipoteca. De lo contrario, el PMI se cancela automáticamente cuando llegas al 22% de capital.

La cancelación del seguro hipotecario funciona diferente para la MIP del FHA. En general, la MIP no se puede cancelar a menos que hagas un down payment más grande que el promedio.

Si hiciste un down payment del 10% o más en tu préstamo de FHA, pagarás una MIP anual por 11 años. Si la cantidad de tu down payment fue menos de eso, no puedes cancelar la MIP y pagarás el seguro hipotecario durante la vida del préstamo.

Para cancelar la MIP con un down payment bajo, lo más seguro es que tengas que refinanciar a un préstamo convencional cuando llegues al 20% de capital.

Costo por adelantado

Los préstamos de FHA tienen ambas UFMIP y MIP anual.

La UFMIP es igual al 1.75% de la cantidad del préstamo y se puede pagar toda en el cierre o sumarse a la cantidad del préstamo.

En cambio, el PMI generalmente se paga como una prima anual y una parte de este se incluye en el pago mensual de la hipoteca. De esta manera, no tendrás ningún costo inicial.

Sin embargo, los prestatarios de préstamos convencionales podrían tener la opción de hacer un solo pago por la prima del seguro hipotecario en una suma total en el cierre. En este caso, tendrías un pago inicial por el seguro hipotecario en lugar de un pago anual.

Costos anuales

Además de la UFMIP del 1.75%, los prestatarios de préstamos de FHA también pagarán entre el 0.15% – 0.75% cada año por su MIP anual.

La cantidad exacta de la MIP anual depende de la cantidad del préstamo, del plazo y del down payment.

Por ejemplo, un prestatario con un préstamo de FHA de $300,000 a 30 años por el que hizo un down payment del 3.5% tendría una tasa del 0.55% para la MIP anual.

La tasa de la PMI la determina la cantidad del down payment y tu solvencia crediticia. Los prestatarios con buenas puntuaciones de crédito tienden a obtener mejores tasas.

Las tasas de la PMI generalmente varían entre el 0.1% – 2%.

Dependerá de tu situación económica si un préstamo convencional con un down payment bajo y el seguro hipotecario relacionado es adecuado para ti.

Veamos algunos de los beneficios y desventajas típicos de este tipo de seguro hipotecario:

Ventajas

• Opción con el 3% de down payment: Los prestatarios de préstamos convencionales pueden calificar con tan solo el 3%.
• Puede ser más asequible para los prestatarios con puntuaciones de crédito altas o un down payment más alto: Si tienes una buena puntuación de crédito, potencialmente podrías obtener una mejor tasa con PMI que con MIP de FHA, lo que se traduciría en un pago mensual más bajo. De igual manera, si puedes hacer un down payment mayor que la cantidad mínima, como del 5% o 10%, también podrías ahorrar dinero con un préstamo convencional y PMI.
• Eliminación con 20% de capital: PMI se puede eliminar de un préstamo convencional cuando llegas al 20% de capital.
• Sin prima inicial: Con el PMI mensual estándar, no pagarás una prima inicial en el cierre.

Desventajas

• Puede tener requisitos estrictos: Por lo general, es más fácil calificar para los préstamos de FHA que para los préstamos convencionales. La mayoría de los préstamos convencionales piden que los prestatarios tengan una puntuación de crédito mínima de 620, mientras que la mayoría de los préstamos de FHA piden que sea de 580.
• Más caro para puntuaciones de crédito más bajas: Incluso si calificas para un préstamo convencional, si tu puntuación de crédito está en el extremo bajo y estás haciendo un down payment bajo, podrías ver que el PMI termina siendo más caro de lo que obtendrías con MIP.

Los préstamos de FHA, incluso con MIP, pueden ser una opción más asequible para ciertos prestatarios.

Veamos las ventajas y desventajas de este tipo de préstamo y los costos del seguro hipotecario:

Ventajas

• Opción con down payment del 5%: Aunque no es tan bajo como el 3% que puedes obtener con un préstamo convencional, sigue valiendo la pena mencionar que los préstamos de FHA permiten que los prestatarios hagan un down payment bastante bajo, hasta del 3.5%.
• Buena opción para los compradores de vivienda por primera vez, prestatarios de bajos ingresos o mal crédito: Si crees que te costará calificar para un préstamo convencional debido a que tienes bajos ingresos, una puntuación de crédito baja o una relación deuda-ingresos alta, un préstamo de FHA puede ayudarte a convertirte en propietario de una vivienda.
• Puede ser más asequible que el PMI si tienes crédito bajo: Aunque califiques para un préstamo convencional, si tienes una puntuación de crédito promedio o aceptable, verás que tienes un pago mensual más bajo con la MIP que con el PMI.

Desventajas

• Pagarás una prima inicial y una anual: MIP incluye dos primas – UFMIP y MIP anual.
• No se puede eliminar MIP de la mayoría de los préstamos: A menos que hayas hecho un down payment del 10% o más, tendrás que pagar MIP durante toda la vida del préstamo o refinanciar a un préstamo convencional cuando llegues al 20% de capital.

Al final, no vas a decidir qué préstamo obtener únicamente basándote en la prima del seguro hipotecario asociado. Debes analizar el panorama completo, que incluye tu situación económica y crediticia, para determinar qué tipo de préstamo satisface tus necesidades y es más asequible para ti.

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