Mi hipoteca no se cerró el día de cierre. ¿Qué hago ahora?

Comprar una casa puede ser un proceso largo e interminable. Para el momento que llega el cierre, en general, no tienes que hacer mucho más que firmar algunos papeles y buscar tus llaves. Pero, ¿qué pasa si la negociación fracasa el día de cierre, justo cuando pensabas que tenías todo controlado?

A veces, estas cosas ocurren, ya sea que estén bajo tu control o no. Estos son algunos de los problemas que podrían surgir en la aprobación final de un préstamo y cómo puedes evitarlos.

Hay una diferencia entre preaprobación y aprobación

Obtener la preaprobación para un préstamo es un paso que te acerca más al financiamiento de tu futura casa, pero no es el único paso.

Un préstamo recibe la preaprobación cuando presentas una solicitud para una hipoteca, que es cuando el prestamista realiza una verificación de crédito para confirmar que puedas asumir la responsabilidad económica del préstamo. Este paso suele llevarse a cabo antes de que empieces a buscar casa para que sepas cuánto puedes pagar por una vivienda.

Muchos vendedores quieren asegurarse de que los compradores de vivienda estén realmente interesados, por lo que podrían solicitar una carta de preaprobación antes de avanzar con las negociaciones. De lo contrario, los vendedores podrían pensar que solo estás mirando casas.

La aprobación del préstamo ocurre una vez que hayas encontrado la casa que quieres. Harás una oferta y, si la aceptan, solicitarás la hipoteca, que suele depender de una valuación e inspección. Una preaprobación aumenta tus posibilidades de obtener la aprobación en los últimos pasos, pero no es una garantía.

Razones comunes por las que los préstamos hipotecarios fracasan

Las aprobaciones de las hipotecas pueden fracasar el día de cierre por una serie de razones, como el hecho de no obtener el financiamiento adecuado, problemas en la valuación o inspección, o contingencias contractuales.

Problemas relacionados con la obtención del financiamiento

El financiamiento es uno de los principales factores a la hora de obtener la aprobación final de la hipoteca. A continuación, se detallan dos casos en los que podrías tener problemas para conseguir el financiamiento hipotecario adecuado.

• Hiciste una compra grande con crédito. Cuando obtienes la preaprobación para un préstamo, es fundamental que evites las compras grandes, como acumular algunos cientos o miles de dólares en tus tarjetas de crédito, antes de que se apruebe el préstamo. Las compras grandes son señales de alerta para los prestamistas, que podrían considerarte más un riesgo que un usuario de crédito responsable.
• Pediste un crédito nuevo. Si compraste un automóvil nuevo o solicitaste otra tarjeta de crédito, esto podría ser preocupante para los prestamistas. Las compras importantes podrían considerarse problemáticas, por lo que deberías evitarlas en el transcurso del proceso de compra de una vivienda. Pedir un crédito nuevo también hace que tu puntuación de crédito disminuya, lo que podría significar que se aplique una tasa de interés más alta o que el prestamista rechace tu solicitud de préstamo.

Después de la preaprobación y antes de la aprobación final, no deberías hacer ninguna compra importante. Esto podría significar gastar no más de $300-$500, según el prestamista y tu situación económica. Podrías preguntarle a tu REALTOR® o prestamista hipotecario qué monto demoraría la aprobación de tu préstamo.

Problemas relacionados con la valuación

Si tras la inspección o valuación de la vivienda el prestamista no está conforme con ella, podría negarte el préstamo.

Si una casa se valúa por menos que el monto acordado, el proceso podría demorarse. Los prestamistas no aprueban los préstamos por más dinero que el monto al que está valuada la vivienda.

Problemas relacionados con la inspección de la vivienda

En una inspección de la vivienda, se revelarán casi todas las inquietudes de una vivienda, tanto importantes como menores. La forma en que se lidia con esas inquietudes es muy importante a la hora del cierre.

Una transacción de cierre podría fracasar si el comprador y el vendedor no se ponen de acuerdo con respecto a quién resuelve los problemas que surgieron durante una inspección. Algunos vendedores podrían querer vender la vivienda tal cual está para acelerar la venta, pero los compradores podrían no querer tener que hacerse cargo de problemas grandes.

Por ejemplo, si en una inspección se determina que es necesario cambiar el techo, un vendedor podría no querer invertir en una actualización importante antes de irse. Esta podría ser una razón suficiente por la que fracasaría la negociación.

En una inspección, también podrían surgir problemas con moho tóxico o pintura con plomo, especialmente en las casas más antiguas que no se actualizaron. Si bien esta es una buena noticia para el comprador, que podría querer evitar comprar una casa con problemas estructurales o sanitarios, también significa que una hipoteca podría fracasar a último momento.

Problemas relacionados con el título o la escritura

A medida que el prestamista continúa con el proceso de aprobación, hará un estudio de títulos sobre la casa. En un título de propiedad, figura quién es el propietario de la casa y si esa persona tiene derecho a venderla. Antes de que esa parte pueda vender la casa, tendrá que resolver cualquier gravamen o reclamo pendiente. En un estudio de títulos de la propiedad, se pretende determinar si hay algún gravamen pendiente, restricciones en la escritura o reclamos sobre la propiedad.

Entre las situaciones en las que los estudios de títulos de la propiedad pueden demorar el cierre, se incluyen las deudas con contratistas que trabajaron en la casa, los impuestos impagos, los gravámenes por manutención de menores y las quiebras. Si un comprador encuentra un problema durante el estudio de títulos, la negociación podría no concretarse.

Qué hacer si tu solicitud de la hipoteca está en riesgo

Lidiar con una solicitud de hipoteca frustrada es difícil. Una de las mejores cosas que puedes hacer es asegurarte de poner en orden todo lo que esté bajo tu control en relación con tus finanzas para evitar un fracaso.

• Ofrece un pago inicial más alto. Si la casa se valuó por un monto superior al precio inicial, podrías ofrecerle al vendedor más dinero en efectivo como pago inicial para cubrir lo que el prestamista no cubrirá. También podrías ir a otro banco o prestamista hipotecario, pero eso podría causar aún más demoras en el proceso de aprobación.
• Solicita un precio inicial más bajo. Si la valuación es demasiado baja, puedes pedirle al vendedor que disminuya el precio inicial. En un mercado inmobiliario con mucha demanda, algunos compradores de vivienda podrían tener el dinero en efectivo para compensar la diferencia, por lo que esto podría no ser lo mejor para tu situación. Pero si eres el único que ha hecho una oferta y ha llegado a este punto, el vendedor podría ser menos exigente.
• Resuelve los problemas de la inspección. Si la hipoteca está en un estado inestable a causa de una discrepancia en la inspección, hay algunas formas de resolverlo. En primer lugar, podrías aceptar hacerte cargo de las reparaciones una vez que compres la casa. Otra opción sería pedirle al vendedor que solucione los problemas antes de seguir avanzando con el proceso. Si ninguna de las partes puede llegar a un acuerdo, la transacción podría no llevarse a cabo al final.

Qué hacer si te niegan la hipoteca

Cuando estás tan cerca de la línea de llegada, es difícil ver cualquier otra cosa que no sea un nuevo comienzo, pero eso podría ser justamente lo que necesitas. Estas son algunas opciones para tus próximos pasos.

• Busca una nueva casa. Si bien es posible que hayas puesto todas las expectativas en esta casa, tendrás que iniciar el proceso emocional de seguir adelante. Esta casa no era la adecuada para ti en este momento, así que lo recomendable es que empieces a buscar algunas otras opciones que te gusten mucho. 
• Aumenta tu pago inicial. Cuanto más dinero tengas en efectivo, menor será el monto total del préstamo.
• Mira casas menos costosas. Aunque hayas obtenido la preaprobación para un monto específico, eso no significa que debas gastarlo todo. Busca una casa que puedas pagar holgadamente. Cuanto más bajo sea el monto que pidas para el préstamo, más alto será el pago inicial que puedas ofrecer y más bajos serán tus pagos mensuales.
• Busca un nuevo prestamista. Si obtuviste la preaprobación del primer prestamista que encontraste, sería recomendable que echaras un vistazo a tus otras opciones. Puedes comparar los prestamistas según los que te ofrecen la tasa de interés más baja, términos de reembolso variados y la menor cantidad de cargos. Cuanto más compares a los prestamistas por adelantado, mayores serán tus probabilidades de encontrar un prestamista que cumpla con tus necesidades.
• Tómate un tiempo. Ya sea que lo destines a aumentar tu puntuación de crédito o empezar a mirar casas en una ciudad nueva, tómate un descanso de la búsqueda de casas. Este podría no ser el momento adecuado. Si bien parece desalentadora, podría ser tu mejor decisión por el momento.

No todos están en la misma situación después de la negación de una hipoteca. Antes de decidir qué hacer luego, revisa tus finanzas y habla con tu agente de bienes raíces.

Conclusión

Los problemas hipotecarios pueden ocurrir, pero eso no debería significar el punto final. Tómate un tiempo para ver qué salió mal y si se podría haber evitado algo de lo que ocurrió. En ese caso, averigua qué debes hacer para evitar esas dificultades en el futuro. Si una situación es inevitable, no te preocupes demasiado por el fracaso de tu hipoteca.

Usa los recursos que tienes disponibles antes de llegar al día de cierre. La compra de una casa tal vez sea la más costosa de tu vida, así que trata de estar lo más preparado posible para este proceso.