Lo básico sobre los cuádruplex: Lo que deberías saber antes de invertir

Las inversiones en bienes raíces se pueden encarar de diferentes maneras. Existen muchas estrategias, que varían en cuanto al potencial de ganancias y a los requisitos para la gestión de las propiedades. Para un inversor en bienes raíces que prioriza la simplicidad de la gestión de las propiedades y un flujo de caja elevado, los cuádruplex son una opción excelente. Estas propiedades se destacan por su precio de entrada relativamente bajo y su flujo de caja elevado, ¿pero son una inversión que vale la pena? Aquí explicaremos el concepto del cuádruplex y lo que deberías saber antes de invertir en uno.

¿Qué es un cuádruplex?

Un cuádruplex es una vivienda multifamiliar que suele estar diseñada para albergar a cuatro familias diferentes bajo un mismo techo. Las unidades multifamiliares pueden estar una al lado de la otra o una sobre la otra, pero en general suceden las dos cosas. En un cuádruplex estándar, cada vivienda tiene su propia puerta, cocina y baños, aunque puede haber un pasillo de entrada o un vestíbulo en común.

Vivienda por cuatro

El sufijo "plex" hace referencia a algo compuesto por varias partes. Por ejemplo, un dúplex es una casa con dos viviendas independientes. En este artículo, estamos hablando de los cuádruplex. Como ya dijimos, se trata de propiedades diseñadas para albergar a varias familias y divididas en cuatro viviendas independientes. Estas propiedades multifamiliares de cuatro unidades pueden ser una inversión exitosa.

¿Los cuádruplex son una inversión que valga la pena?

Uno de los motivos por los cuales a los inversionistas inmobiliarios les gustan los cuádruplex es su bajo precio en relación con el potencial de ganancia. Cuando tienen una buena ubicación y se gestionan correctamente, pueden ser excelentes inversiones, pero no todos los cuádruplex del mercado son una buena opción. Antes de avanzar con una inversión de este estilo, hay que pensar en las ventajas y las desventajas.

Los beneficios de los cuádruplex

• Pueden generar más ingresos por alquiler en comparación con otras viviendas multifamiliares,  como los dúplex y tríplex.
• Se pueden adquirir con un préstamo hipotecario.
• La gestión de una propiedad en general es más sencilla que la gestión de varias propiedades unifamiliares o edificios de apartamentos.

Las desventajas de los cuádruplex

• Para mantener un buen flujo de caja, los inversionistas necesitan que los apartamentos estén siempre ocupados.
• Los cuádruplex pueden tener alta rotación de inquilinos.
• Las inversiones en viviendas multifamiliares suelen ser más costosas que las inversiones en viviendas unifamiliares.

Cómo hallar la oportunidad ideal de inversión en un cuádruplex

Para elegir la mejor oportunidad de inversión, hay que considerar la ubicación de la propiedad, evaluar si se aprobará el financiamiento y calcular algunas cifras.

1. Estudia el mercado local de viviendas

El objetivo principal de estudiar el mercado local de viviendas es identificar un área ideal donde invertir. La ubicación es claramente el factor más importante para el éxito de las inversiones en propiedades. Al estudiar el mercado local, algunos aspectos clave para considerar son la población, el mercado laboral, las escuelas, la mediana de ingresos, la seguridad y el vecindario. Para asegurarnos de seleccionar la oportunidad justa, es importante efectuar este estudio con una serie de parámetros y objetivos claros.

2. Mira los anuncios

Algunas estrategias para hallar estos tipos de propiedades en el mercado son buscar en varios servicios de anuncios o acudir a un agente de bienes raíces. Hasta puedes buscar propiedades no anunciadas.

3. Aprovecha las métricas de inversiones en bienes raíces

Para tomar una buena decisión en cuanto a bienes raíces, deberás analizar muchos factores. Entre las métricas financieras más importantes para los inversionistas a fin de decidir bien en cuanto a bienes raíces están los ingresos operativos netos y la regla del 1%.

Los ingresos operativos netos son una fórmula que mide la capacidad de la propiedad para generar un flujo de caja positivo a partir de las operaciones. Este cálculo contribuye a definir el valor de la propiedad.

La regla del 1% permite detectar con rapidez si una propiedad adquirida con fines de inversión brindará el flujo de caja mensual necesario para que se trate de una buena inversión. Si multiplicamos el precio de compra de la propiedad más las reparaciones necesarias por el 1%, tendremos un nivel base de alquiler mensual que debería superar al pago hipotecario.

Si la propiedad no cumple con la regla del 1%, no la descartes por completo, pero si ni siquiera está cerca de cumplirla quizás debas buscar otras opciones.

4. Busca un préstamo

Es esencial que hables sobre tus opciones con un prestamista hipotecario. Estos son solo un par de préstamos para los que quizás califiques:

Préstamos convencionales

Los préstamos convencionales son los más comunes, son asumidos por prestamistas financieros privados y luego son vendidos a empresas patrocinadas por el gobierno como Fannie Mae y Freddie Mac.

Préstamos del VA

Los préstamos del VA están respaldados por el Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA), por lo cual solo están disponibles para los miembros activos de las fuerzas armadas, los veteranos y sus cónyuges supervivientes. Los préstamos del VA tienden a tener tasas de interés más bajas y no se necesita un pago inicial. Sin embargo, hay algunos costos y restricciones relacionados con estas hipotecas. Las personas que califican deben saber que pagarán tarifa de financiamiento y necesitan tener fondos de reserva disponibles. Aquellos que califican, pueden adquirir una residencia principal de hasta cuatro unidades sin pago inicial. Cabe señalar que las propiedades adquiridas con fines de inversión no califican para préstamos del VA.

Conclusión

Los cuádruplex son una excelente estrategia de inversión para los principiantes, debido a los obstáculos relativamente leves para ingresar. Son una buena manera de generar un buen flujo de caja, son más fáciles de gestionar que cuatro propiedades diferentes, y se pueden adquirir con un préstamo hipotecario.

Si bien se trata de una inversión sensata, los ingresos que se generan no son pasivos. Hay que mantener ocupada la propiedad para ganar dinero. Si estás preparado para comenzar a buscar financiamiento, inicia el proceso de solicitud hoy mismo.