¿Son deducibles de impuestos los costos de cierre?

Obtener un préstamo hipotecario incluye varios cargos. Tu prestamista y otros terceros cobran cargos por cerrar tu préstamo, y estos cargos pueden ser hasta de miles de dólares. ¿Pero tendrás al menos algún tipo de alivio a la hora de pagar impuestos? ¿Puedes deducir estos costos de cierre de tus impuestos sobre ingresos federales?

En la mayoría de los casos, la respuesta es “no”. Los únicos costos de cierre de la hipoteca que puedes reclamar en tu declaración de impuestos del año fiscal en el que compras una casa son los puntos que pagas para reducir tu tasa de interés y los impuestos de bienes raíces que pudieras pagar por anticipado.

El código fiscal de los Estados Unidos les da a los propietarios de vivienda dos exoneraciones de impuestos grandes: Pueden deducir los intereses que pagan en sus préstamos hipotecarios cada año y los impuestos sobre la propiedad que pagan a las municipalidades locales. Esa es la buena noticia. ¿Y la mala? Los compradores no pueden deducir la mayoría de los cargos que los prestamistas les cobran cuando cierran sus préstamos hipotecarios.

¿Qué son los costos de cierre?

Cuando los compradores de vivienda sacan un préstamo hipotecario, deben pagar costos de cierre. Estos costos son la manera en que los prestamistas y otros terceros —como los proveedores del seguro de título— hacen dinero. Los compradores pueden esperar pagar aproximadamente del 3% al 6% de la cantidad del préstamo en costos de cierre. Por ejemplo, en una hipoteca de $200,000, los compradores pueden esperar pagar de $6,000 a $12,000 en costos de cierre. Los compradores reciben una declaración de cierre por lo menos 3 días hábiles antes del cierre en donde se detallan los costos de cierre.

¿Qué son las deducciones de impuestos?

Las deducciones de impuestos son artículos que puedes reclamar en tu declaración de impuestos federales para reducir tus ingresos imponibles. Estas deducciones reducen la cantidad de impuestos que pagarás en un año dado. Los contribuyentes pueden detallar sus impuestos, calculando sus deducciones individuales, o pueden reclamar una deducción estándar y no detallar.

La Ley de Empleos y Reducción de Impuestos de 2017 aumentó las deducciones estándar que los contribuyentes pueden reclamar. Los contribuyentes solteros y las personas casadas que declaran por separado pueden reclamar una deducción estándar de $12,550 para el año fiscal 2021. Las personas casadas y que declaran juntas pueden reclamar una deducción estándar de $25,100. Solo detallarías tus impuestos, en ese caso, si pudieras generar deducciones individuales que superen esos números de deducciones estándar.

Dos de las deducciones más valiosas están relacionadas con ser propietario de vivienda. La deducción de intereses hipotecarios te permite deducir los intereses que pagas por tu hipoteca cada año. Puedes deducir un total de $1 millón o $750,000 en intereses dependiendo de si compraste tu casa antes o después del 16 de diciembre de 2017. También puedes deducir los impuestos sobre la propiedad que pagas cada año, hasta $10,000.

¿Qué costos de cierre son deducibles de impuestos?

Lastimosamente, no muchos costos de cierre son deducibles de impuestos. Dos excepciones son los puntos que compras para reducir la tasa de interés de tu préstamo, y cualquier impuesto a la propiedad que pagues por anticipado.

Los impuestos sobre la propiedad siempre son deducibles. Sin embargo, cuando sacas un préstamo hipotecario, generalmente tendrás que pagar algún impuesto a la propiedad por anticipado, antes de la fecha de pago. Eso es porque los prestamistas generalmente crean una cuenta de depósito para impuestos y seguros de la vivienda para los prestatarios.

En un acuerdo con depósito para impuestos y seguros de la vivienda, pagarás más dinero con el pago mensual de la hipoteca para cubrir los costos anuales de tus impuestos sobre la propiedad y el seguro de la vivienda. En la fecha de pago del seguro y los impuestos, tu prestamista tomará de esos fondos para hacer los pagos en nombre tuyo. Cuando llegue la época de pagar impuestos, puedes deducir los impuestos sobre la propiedad que hayas pagado por anticipado.

Los puntos de hipoteca también son deducibles de impuestos. Los compradores de vivienda compran estos puntos para reducir la tasa de interés de sus hipotecas; cada punto cuesta el 1% de la cantidad total del préstamo. Por ejemplo, un punto en un préstamo hipotecario de $200,000 costaría $2,000. Por lo general, cada punto baja la tasa de interés de un prestatario en un 0.25%. Entonces, un punto bajaría una tasa de interés hipotecario de 5% a 4.75% durante la vida del préstamo hipotecario.

Los puntos valen la pena porque reducen los costos de los intereses durante la vida de un préstamo. También pueden ayudar a la hora de pagar impuestos. El IRS te permite deducir la cantidad total de tus puntos el año en que los prestatarios los pagan. Para reclamar esta deducción, debes usar tu hipoteca para comprar o construir tu residencia principal.

¿Qué costos de cierre no son deducibles de impuestos?

Por lo general, los únicos costos de cierre que son deducibles de impuestos son los pagos de intereses hipotecarios, comprar puntos o los impuestos sobre la propiedad. Los demás costos de cierre no son deducibles. Estos incluyen:

• Cargos abstractos
• Cargos legales (incluyendo cargos para la investigación de títulos y la preparación del contrato de venta y la escritura del inmueble)
• Cargos de registro
• Seguro de título del propietario
• Cargos de verificación de crédito

Sin embargo, estos costos tienen un beneficio fiscal. Puedes agregar estos cargos de cierre al costo base de tu casa cuando la vendas. Esto reduce la cantidad de tus ganancias. Esto puede ayudar a reducir el impuesto sobre ganancias de capital que pudieras tener que pagar por tu casa.

Cuando vendes una casa, no tienes que pagar impuestos sobre ganancias de capital para los primeros $250,000 de tu venta si eres soltero o $500,000 si estás casado. Por ejemplo, si estás casado y vendes tu casa por $300,000, no tendrás que pagar impuestos sobre las ganancias de capital por la venta.

Sin embargo, si estás casado y vendes tu casa por $600,000, tendrías que pagar impuestos sobre ganancias de capital por $100,000 de la venta de tu casa. Sin embargo, como lo mencionamos, puedes reducir esta carga fiscal sumando tu costo base —aquí es donde entran en juego los costos de cierre del préstamo— y los costos de cualquier mejora que hayas hecho a la casa.

¿Cuándo son deducibles de impuestos los costos de cierre?

Tienes un poco de flexibilidad sobre cuándo puedes reclamar los costos de cierre que son deducibles de impuestos.

El año del cierre

Si detallas tus impuestos, generalmente puedes deducir tus costos de cierre el año que cierras la compra de tu casa. Si cerraste en 2021, puedes deducir estos costos en tus impuestos de 2021.

Sin embargo, si compraste puntos de hipoteca, las cosas se pueden volver más complicadas. Puedes deducir el costo de los puntos de hipoteca el año fiscal que los compras si cumples las siguientes reglas establecidas por el IRS:

• El préstamo hipotecario se debe usar para comprar o construir la residencia principal de prestatario.
• Los puntos de pago deben ser una práctica de negocios de muchos años en el área donde se cierra el préstamo. La cantidad que pagaste por los puntos debe ser promedio en el área.
• Los compradores o los vendedores deben pagar los puntos, y esos pagos deben documentarse.
• No puedes pedir prestados los fondos usados para pagar los puntos.
• La cantidad que pagaste debe mostrarse claramente y detallarse en la declaración de cierre o el informe de cierre del préstamo.

A lo largo de la vida de la hipoteca

Puedes elegir repartir la deducción de los puntos de hipoteca a lo largo de la vida de la hipoteca. Podría haber años en los que haga más sentido financiero reclamar la deducción estándar que detallar. Puedes postergarlo y solo reclamar la deducción de puntos en los años en los que detallas.

Cuando refinancias a un préstamo hipotecario con una tasa de interés más baja, estás reemplazando tu hipoteca principal con una nueva. Por esto, un refinanciamiento se considera lo mismo que una hipoteca principal para fines de impuestos. Eso significa que los mismos costos de cierre —los usados para prepagar los impuestos sobre la propiedad y los usados para reducir tu tasa de interés— son los únicos que se pueden deducir de los impuestos sobre ingresos federales. Usar tu refinanciamiento para fines de impuestos, y bajar tu tasa de interés, puede ser una excelente forma de maximizar tus ahorros.

Si estás cerrando un refinanciamiento con desembolso de efectivo, en el que refinancias por más de lo que debes en tu hipoteca existente y tomas la diferencia como una suma total, podrías usar ese dinero para ajustar el costo base de tu casa, reduciendo así el impuesto sobre tus ganancias de capital cuando eventualmente vendas. Esto solo lo puedes hacer si usas el dinero del refinanciamiento con desembolso de efectivo para hacer mejoras capitales a tu casa.

Conclusión: El Código Tributario de los Estados Unidos continúa incentivando a los propietarios de vivienda

Aunque no puedas deducir todos tus costos de cierre, el código tributario de los Estados Unidos sigue animando a las personas a que compren casas por medio de deducciones de los intereses hipotecarios y los impuestos sobre la propiedad. Además, el refinanciamiento puede ser una excelente forma de ahorrar dinero en intereses hipotecarios a largo plazo. ¿Estás listo para aprovechar todos los beneficios que puedes recibir al comprar bienes raíces? Lee más sobre las ventajas fiscales de los bienes raíces y mira cómo puedes aprovechar al máximo las exoneraciones fiscales de los bienes raíces.