Límites para préstamos del VA 2023: Lo que debes saber

Un préstamo del VA es uno de los mejores beneficios disponibles para los americanos que prestan servicio o han prestado servicio en las fuerzas armadas de nuestro país, en casa y en todo el mundo. Cada año se actualizan los límites de los préstamos del VA. No siempre se aplican, pero este artículo repasará cuándo puede tener un límite de préstamo y qué esperar. Antes de llegar allí, vamos a profundizar en lo que son los préstamos del VA.

Un préstamo del VA es un tipo de hipoteca disponible para miembros activos de las fuerzas armadas elegibles, veteranos, reservistas y cónyuges sobrevivientes calificados de aquellos que han fallecido en el cumplimiento del deber o como resultado de una lesión relacionada con su servicio. Se trata de préstamos gubernamentales concedidos directamente o, con mayor frecuencia, con el respaldo del Departamento de Asuntos de los Veteranos.

Existen varios tipos de préstamos del VA con numerosos beneficios:

• Compra: Los préstamos del VA permiten a los prestatarios comprar o construir una casa sin necesidad de un pago inicial en muchos casos. Si estás obteniendo tu préstamo del VA por medio de Rocket Mortgage^®, la construcción de la vivienda deberá completarse antes del cierre.

• Refinanciar: Puedes refinanciar de un tipo diferente de préstamo (por ejemplo, convencional o FHA) en un préstamo del VA. Además, los préstamos del VA son los únicos de los grandes inversionistas que te permiten convertir el 100% de tu capital en efectivo.

• Streamline del VA: Un Streamline del VA es un refinanciamiento para reducir tu tasa y cambiar el plazo de tu préstamo del VA existente. El principal beneficio es que puedes refinanciar para reducir la tasa de interés y el pago, aunque debas más de lo que vale tu casa. También hay un cargo de financiamiento reducido y el préstamo generalmente no exige una tasación. Es posible que también se les llame préstamos de refinanciamiento con reducción de la tasa de interés (IRRRL).

• Jumbo del VA: Para préstamos que superan los límites de los préstamos conformes tradicionales, las entidades de crédito ofrecen Préstamos jumbo del VA. En Rocket Mortgage, puedes obtener un préstamo jumbo del VA hasta de $2 millones, mientras que los préstamos de hasta $1.5 millones pueden no necesitar un pago inicial.

• Préstamo directo para nativos americanos (NADL): Estos no están disponibles por medio de cualquier prestamista, sino que se hacen directamente por el VA a los miembros de las fuerzas armadas que son nativos americanos elegibles y veteranos, para que adquieran viviendas en tierras tribales. Las tasas de interés empiezan actualmente en 2.75% para una hipoteca fija a 30 años.

Con el fin de calificar para un préstamo del VA, estos son algunos de los requisitos que necesitas saber sobre:

• Certificado de elegibilidad (COE): Se trata de un certificado que expide la VA y verifica que cumpliste los requisitos mínimos de servicio y que cumples los requisitos para obtener un préstamo del VA. Dependiendo del estado de tu servicio, necesitarás tu DD214 o una declaración de servicio. También hay diferente documentación para los cónyuges sobrevivientes. Si aún no tienes tu COE, Rocket Mortgage puede ayudarte con el proceso.

• Puntuación de crédito: Aunque el VA no establece normas de puntuación de crédito mínima, los prestamistas pueden establecer sus propias directrices. En Rocket Mortgage, exigimos un Puntaje FICO^® promedio mínimo de 580, aunque puede variar basándose en otros factores asociados a tu préstamo.

• Relación deuda-ingreso (DTI): La relación DTI es una comparación de la suma de los pagos mensuales de tus deudas a plazos y renovables con tus ingresos brutos mensuales, expresada en porcentaje. Si tienes un préstamo de tasa fija, tu DTI con un préstamo VA puede ser tan alto como 60% en Rocket Mortgage.

• Ocupación: La vivienda debe ser tu propiedad principal.

Técnicamente no hay límites para los préstamos VA. Solo hay límites en cuanto a la cuantía que garantizará el VA. La VA garantizará hasta el 25% de la cantidad del préstamo para los prestamistas en caso de que incumplas tu préstamo. La cantidad que garantizará el VA depende de la cuantía de tu derecho del VA.

A los efectos de este tema, los límites de los préstamos del VA pueden definirse como la cantidad que puedes pedir prestada sin tener que hacer un pago inicial.

La mayoría de las personas que obtienen un préstamo VA van a tener lo que se conoce como derecho completo. Si tienes derecho completo, a partir de 2020, no tienes límite de préstamo. El VA garantizará el 25% de lo que un prestamista está dispuesto a aprobarte.

Tienes total derecho según cualquiera de las cuatro suposiciones siguientes:

• Nunca has usado tu derecho de préstamo del VA.
• Usaste tu derecho para comprar o refinanciar una propiedad antes, pero desde entonces has vendido y pagado totalmente tu préstamo del VA.
• Tenías un préstamo de VA anterior que no se pagó en su totalidad debido a una ejecución hipotecaria o venta corta, pero desde entonces pagaste totalmente el VA.
• Pagaste un préstamo del VA sin vender la propiedad. Puedes recuperar tu derecho de esta manera una sola vez.

Si no estás seguro de si tienes el derecho completo, puedes consultar tu COE. Si tienes el derecho completo, dirá que tu derecho básico es de $36,000. La cifra supone que el precio promedio de una vivienda es de $144,000, pero esto no es así desde hace mucho tiempo en la mayoría del país. Debido a esto, el VA ha reconocido el concepto de derecho extra. No tienes que preocuparte, solo tienes que saber que la cifra de $36,000 no es realmente limitante.

Si tu COE indica que tienes un número mayor que cero, pero menor de $36,000, tienes un derecho restante, pero ya no es completo. También se le llama derecho afectado. Si ese es el caso y quieres comprar una vivienda sin hacer un pago inicial, estás sujeto a un límite de préstamo.

Cuando se aplican los límites de préstamo, el VA se basa en ecuaciones (que se discutirán más adelante) que usan los límites de préstamo conformes establecidos para préstamos convencionales. Estos límites de préstamo dependen de dónde vivas y del número de unidades en la vivienda que estás comprando. Sin embargo, el límite convencional estándar para una propiedad de 1 unidad en 2023 fuera de condados de alto costo, Alaska o Hawái es de $726,200 en 2023.

Límites de préstamos del VA por condado

Aunque en muchos casos se aplica el límite nacional básico, en las áreas consideradas como condados de alto costo se aplicarán límites más altos en las fórmulas del VA para préstamos convencionales. Como ejemplo, el área alrededor de la ciudad de Nueva York está en el extremo superior de los límites de préstamos convencionales. Una vivienda de 1 unidad puede tener una hipoteca hasta de $1,089,300 sin necesidad de optar por un préstamos jumbo.

Más allá del problema de cuál es tu límite si tienes un derecho afectado, la mayoría de los prestamistas, incluyendo Rocket Mortgage, usan los límites de préstamos por condado como umbral para un Préstamo jumbo del VA. En muchas ocasiones, es posible que no necesites un pago inicial con un derecho completo, pero los requisitos de préstamo pueden ser más estrictos. Necesitamos un puntaje FICO® promedio de 640 o más.

En muchos aspectos, un préstamo del VA es una de las opciones más indulgentes para los prestatarios que tienen crédito menos que perfecto. Por ejemplo, puedes obtener un préstamo del VA después de la bancarrota del Capítulo 7 o una ejecución hipotecaria en tan solo 2 años. Si has tenido una ejecución hipotecaria o una venta corta en el pasado, es posible que debas hacer un pago inicial, según tu derecho máximo. Puedes pensar en tu derecho máximo como el 25% de tu límite de préstamo.

En el caso de alguien con un derecho afectado, su garantía máxima del VA para préstamos superiores a $144,000 es el menor de los siguientes:

• El 25% de la cantidad del préstamo
• El 25% del límite de préstamo del condado menos la cantidad de derecho que no se ha restablecido.

El derecho es importante porque la mayoría de los prestamistas, incluyendo Rocket Mortgage, no harán el préstamo sin una combinación de derecho y pago inicial del prestatario que sea igual al 25% de la cantidad del préstamo.

Esto tendrá más sentido con un ejemplo práctico. Digamos que Kelly quiere comprar una vivienda de $480,000 con un préstamo del VA, pero tiene $80,000 de derecho no restablecido. El límite de préstamo conforme en el área donde Kelly quiere comprar es de $726,200.

Para determinar qué límite de derecho se aplica en el caso de Kelly, resolveremos ambas fórmulas y veremos qué opción da como resultado un valor menor en dólares. Primero, veamos el 25% de la cantidad del préstamo. El resultado es $120,000 ($480,000 × 0.25).

Ahora veamos la segunda fórmula, que es el 25% del límite de préstamo del condado menos la cantidad de derecho que no se restableció. El resultado es $101,550 ($726,200 × 0.25 - $80,000).

El VA garantiza $101,550 que es la menor cantidad de los dos.

Recuerda que los prestamistas quieren que el 25% de la cantidad del préstamo esté cubierto entre el pago inicial y el derecho. Por lo tanto, para obtener un préstamo del VA en este caso, Kelly tendría que hacer un pago inicial de $18,450 ($120,000 a $101,550).

Como alternativa, Kelly podría considerar la compra con un préstamo de FHA, donde el pago inicial mínimo sería de solo $16,800 al 3.5%, o un préstamo convencional donde el pago inicial sería de $24,000 al 5%. Sin embargo, calificar podría ser un poco más difícil si el derecho afectado es resultado de una ejecución hipotecaria o bancarrota previa. Como ejemplo, el período de espera para una ejecución hipotecaria con un préstamo de FHA es de 3 años, mientras que para un préstamo convencional será 7 años.

Aunque hemos dado ejemplos como si se tratara de una compra, estos límites de derecho se aplican igualmente si estás considerando refinanciar tu préstamo del VA. Podrían afectar cuánto tendrías que aportar en costos de cierre.

Si tienes un derecho completo para el VA, no hay límite para el préstamo del VA. El VA garantizará el 25% de la cantidad de tu préstamo, siempre que tengas un derecho completo. Es importante destacar que, en la mayoría de los casos, los prestamistas usan los límites de préstamos convencionales en tu área para determinar cuándo se trata de un préstamo del VA que califica como jumbo. Los requisitos pueden ser más estrictos en ese caso.

Si tienes un derecho afectado, los cálculos pueden volverse un poco complicados y es aconsejable trabajar con un Experto en préstamos hipotecarios. Lo importante es recordar que la mayoría de los prestamistas prefieren que al menos el 25% de la cantidad de tu préstamo esté cubierto entre tu derecho restante del VA y cualquier pago inicial que puedas tener. Si eso no es factible, podría tener sentido considerar otras opciones de préstamo.

Si te sientes seguro de que tienes un mejor entendimiento de cómo funcionan los límites de préstamos hipotecarios con préstamos del VA, da el siguiente paso y obtén una preaprobación. También puedes llamarnos al (800) 718-8233.